มูลค่าหุ้นอสังหาฯ ยังไม่น่าสนใจ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังรอการแก้ไขกฎหมายสำคัญ 3 ฉบับ ได้แก่ กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งคาดว่าจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ต้นปี 2568 ดังนั้น ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่าการบังคับใช้กฎหมายที่แก้ไขเพิ่มเติมจะช่วยขจัดปัญหาทางกฎหมาย แหล่งเงินทุนสำหรับโครงการต่างๆ สร้างสมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ และส่งเสริมภาคอสังหาริมทรัพย์ที่เชื่อมโยงกับอุปสงค์ที่แท้จริงของตลาด การเปิดเสรีแหล่งเงินทุนสินเชื่อและพันธบัตรกำลังเร่งดำเนินการ เงินทุนสินเชื่อสำหรับสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ได้รับการส่งเสริมและจะส่งเสริมต่อไปในอนาคตอันใกล้นี้ เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ทั้งเก่าและใหม่ในปี 2562 ลดลง ธนาคารต่างๆ ได้นำมาตรการสินเชื่อพิเศษมาใช้

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่าความแตกต่างอย่างชัดเจนของตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเริ่มปรากฏให้เห็นตั้งแต่ปี 2567 ระหว่างภูมิภาค กลุ่มธุรกิจ และธุรกิจต่างๆ ดังนั้น ผู้เชี่ยวชาญจากบริษัทหลักทรัพย์ VCBS จึงเชื่อว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บางแห่งที่ประสบปัญหาสภาพคล่องอย่างรุนแรงอาจต้องยอมรับการออกจากตลาด หรือค่อยๆ ย้ายพอร์ตโครงการและกลุ่มธุรกิจต่างๆ เพื่อรับมือกับภาระหนี้

วิสาหกิจขนาดใหญ่ที่มีโครงการที่ติดขัดทางกฎหมาย แหล่งเงินทุนยังคงได้รับการสนับสนุนอย่างแข็งขันเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากหนี้เสียและโครงการที่ถูกระงับไปหลายปี อย่างไรก็ตาม วิสาหกิจบางแห่งคาดการณ์ว่าการจะฟื้นฟูสถานะและขนาดการพัฒนาโครงการให้กลับมาเหมือนเดิมนั้นเป็นเรื่องยาก

VCBS เชื่อว่าธุรกิจบางประเภทสามารถใช้ประโยชน์จากช่วงการปรับสมดุลและสร้างความแตกต่างของตลาดเพื่อฝ่าฟันวิกฤตรอบใหม่ได้ ธุรกิจเหล่านี้มีโครงสร้างทางการเงินที่แข็งแกร่ง มีหนี้สินในระดับที่เหมาะสม มีประสิทธิภาพในการดำเนินธุรกิจ สร้างกระแสเงินสดสูง ไม่ติดหล่มอยู่กับโครงการขนาดใหญ่เกินไป มีกองทุนที่ดินที่สะอาด มีปัญหาทางกฎหมายน้อย สามารถประมูลและดำเนินโครงการได้อย่างเป็นระบบ สร้างมูลค่าเพิ่มที่ดีให้กับสินค้า มีสินค้า ทำเลที่ตั้งเหมาะสมกับรสนิยมของตลาด และสามารถดึงดูดผู้อยู่อาศัยจริงได้

สำหรับการประเมินมูลค่าหุ้นอสังหาริมทรัพย์ บริษัท Agriseco Research Securities ให้ความเห็นว่า ระดับการประเมินมูลค่าเฉลี่ยของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ซื้อขายอยู่ที่อัตราส่วนราคาต่อมูลค่า (P/B) ที่ 1.3 เท่า เทียบกับค่าเฉลี่ย 8.1 เท่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา การลดลงของระดับการประเมินมูลค่าส่วนใหญ่เป็นผลมาจากการลดลงอย่างมากในไตรมาสที่สี่ของปี 2563 และราคาหุ้นยังไม่ฟื้นตัวกลับสู่ระดับราคาเดิม

อย่างไรก็ตาม นี่ไม่ได้หมายความว่าราคาหุ้นอสังหาริมทรัพย์อยู่ในระดับที่น่าสนใจ เนื่องจากส่วนใหญ่ราคาปรับตัวสูงขึ้นตั้งแต่ต้นปี ขณะที่ผลประกอบการลดลง และบริบทของอุตสาหกรรมยังคงย่ำแย่ ในด้านบวก ยังมีหุ้นของบริษัทที่มีกองทุนที่ดินดีและมีศักยภาพในการดำเนินโครงการอยู่บ้างที่มีมูลค่าเหมาะสม ซึ่งเป็นโอกาสที่นักลงทุนจะพิจารณาขายหุ้นและถือไว้ในระยะกลางและระยะยาว

จากข้อมูลของ Agriseco Research คาดว่ากำไรของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จะยังคงติดลบในปี 2566 ขณะที่บางบริษัทยังคงมีกำไรเป็นบวก ผลประกอบการทางธุรกิจในปี 2567 อาจเติบโตอย่างรวดเร็วได้ยาก เนื่องจาก เศรษฐกิจ มีการเติบโตที่ล่าช้าและความสามารถในการดูดซับกำลังซื้อ ปีนี้เป็นปีที่สำคัญอย่างยิ่งสำหรับการฟื้นตัวของอุตสาหกรรมโดยรวม

ด้วยเหตุนี้ Agriseco จึงเปลี่ยนมุมมองจากระมัดระวังมาเป็นเป็นกลางเกี่ยวกับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ และแนะนำให้นักลงทุนพิจารณาประเมินและเลือกหุ้นอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทที่มีกองทุนที่ดินขนาดใหญ่ในช่วงการส่งมอบ โดยเน้นที่กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและระดับกลาง และรักษาตำแหน่งในบริบทของภาวะเศรษฐกิจตกต่ำและปัญหาด้านอสังหาริมทรัพย์

แหล่งที่มา