Vietnam.vn - Nền tảng quảng bá Việt Nam

การประเมินราคาที่ดินที่เหมาะสมเพื่อเคลียร์โครงการ

Việt NamViệt Nam28/07/2023

ในการประชุมเชิงปฏิบัติการทางวิทยาศาสตร์เรื่อง “การประเมินมูลค่าที่ดินอย่างเหมาะสมเพื่อปลดล็อกโครงการ” ซึ่งจัดโดยหนังสือพิมพ์การลงทุน เมื่อวันที่ 27 กรกฎาคม 2566 ผู้เชี่ยวชาญและภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กล่าวว่า หากมีวิธีการที่ถูกต้อง โครงการจะดำเนินไปได้อย่างราบรื่น หากไม่เป็นเช่นนั้น จะกลายเป็นอุปสรรคสำคัญที่ทำให้การหมุนเวียนของทรัพยากรสังคมช้าลง ขัดขวางการพัฒนา เศรษฐกิจ

ฉากการประชุม

นายกรัฐมนตรีได้ออกหนังสือราชการเลขที่ 634/CD-TTg ถึงรัฐมนตรีว่า การกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม และประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดและเมืองในส่วนกลาง เรียกร้องให้ขจัดปัญหาและอุปสรรคในการประเมินราคาที่ดินโดยด่วน

รายงานดังกล่าวมีข้อกำหนดว่า ก่อนวันที่ 31 กรกฎาคม พ.ศ. 2566 กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจะต้องส่ง พระราชกฤษฎีกา แก้ไขและเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกาเลขที่ 44/2014/ND-CP ลงวันที่ 15 พฤษภาคม พ.ศ. 2557 ลงวันที่ 15 พฤษภาคม พ.ศ. 2557 เกี่ยวกับการควบคุมราคาที่ดิน พร้อมกันนั้นต้องแก้ไขและเพิ่มเติมหนังสือเวียนเลขที่ 36/2014/TT-BTNMT ลงวันที่ 30 มิถุนายน พ.ศ. 2557 เกี่ยวกับระเบียบข้อบังคับโดยละเอียดเกี่ยวกับวิธีการประเมินราคาที่ดิน การก่อสร้างและการปรับตารางราคาที่ดิน การประเมินราคาที่ดินโดยเฉพาะ และการให้คำปรึกษาในการกำหนดราคาที่ดิน

ขณะนี้ ร่างแก้ไขพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 และหนังสือเวียนฉบับที่ 36 กำลังอยู่ระหว่างการพิจารณาของกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจากกระทรวง หน่วยงาน และหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง มีความคิดเห็นที่แตกต่างกันมากมายเกี่ยวกับวิธีการประเมินราคาที่ดินในปัจจุบันที่หน่วยงานผู้ร่างเสนอให้แก้ไข โดยเฉพาะอย่างยิ่งการยกเลิกวิธีการประเมินแบบ “ส่วนเกิน” ซึ่งเป็นประเด็นที่ถกเถียงกันมากที่สุด

ดร. ตรัน ซวน เลือง ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ มหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์แห่งชาติ กล่าวว่า “ผลที่คาดการณ์ได้คือ ตลาดอสังหาริมทรัพย์หลายส่วนจะไม่มีการกำหนดราคาที่เหมาะสม ส่งผลให้เกิดภาวะแออัดในตลาด เนื่องจากเวียดนามมีความต้องการพัฒนาโครงการเป็นจำนวนมาก” ดร. ตรัน ซวน เลือง ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ มหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์แห่งชาติ กล่าวว่า “ผลที่คาดการณ์ได้คือ ตลาดอสังหาริมทรัพย์หลายส่วนจะไม่มีการกำหนดราคาที่เหมาะสม ส่งผลให้เกิดภาวะตลาดตึงตัว เนื่องจากเวียดนามมีความต้องการพัฒนาโครงการเป็นจำนวนมาก”

“วิธีการประเมินราคาที่ดินส่วนเกินเป็นวิธีการทางวิทยาศาสตร์และเป็นที่ยอมรับทั่วโลก วิธีนี้ได้รับการพัฒนาโดยประเทศต่างๆ ทั่วโลกให้เป็นมาตรฐานการประเมินราคาระหว่างประเทศ หรือมาตรฐานการประเมินราคาของแต่ละประเทศ โดยอาศัยการผสมผสานแนวทางจากตลาด ต้นทุน รายได้ และนำมาประยุกต์ใช้อย่างกว้างขวางในการประเมินราคาที่ดินและสินทรัพย์ของประเทศต่างๆ ดังนั้นจึงจำเป็นต้องคงวิธีการนี้ไว้ เพราะเป็นวิธีที่สมเหตุสมผลเพื่อหลีกเลี่ยงการสูญเสียรายได้งบประมาณแผ่นดิน และช่วยให้ภาคธุรกิจสามารถดำเนินโครงการได้เร็วขึ้น” ดร. ตรัน ซวน เลือง กล่าวยืนยัน

อย่างไรก็ตาม ดร.เลือง กล่าวเสริมว่า วิธีการประเมินราคาที่ดินทั้งหมด หากคำนวณได้อย่างแม่นยำ ก็ยังต้องอาศัยข้อมูลตลาดอยู่ดี และนี่เป็นปัญหาพื้นฐานที่ต้องได้รับการแก้ไข หากไม่จำเป็นต้อง "เพิ่มหรือยกเลิก" พระราชกฤษฎีกาและหนังสือเวียนในอนาคตอีก เพื่อเพิ่มหรือลบวิธีการประเมินตามความเหมาะสม

“วิธีการแบบส่วนเกินเป็นวิธีการทางวิทยาศาสตร์ที่ไม่อาจละทิ้งได้ และพื้นฐานของการเสนอให้ยกเลิกยังคงต้องพิจารณาอย่างรอบคอบยิ่งขึ้น ในทางกลับกัน สำหรับโครงการ (ที่ดินหลายแปลง - ผลิตภัณฑ์จำนวนมาก; ที่มีศักยภาพในการพัฒนาตามผังเมือง แผนการก่อสร้าง; ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์; ขนาดพื้นที่) มีเพียงวิธีการนี้เท่านั้นที่สามารถกำหนดราคาที่ดินได้อย่างถูกต้อง” ทนายความ Tran Duc Phuong จากสมาคมทนายความนครโฮจิมินห์วิเคราะห์ นาย Phuong กล่าวว่า “กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจำเป็นต้องพิจารณาในร่างพระราชกฤษฎีกาฉบับแก้ไขว่าจำเป็นต้องคงวิธีการทั้งสองวิธีไว้ต่อไป ได้แก่ “วิธีการแบบส่วนเกิน” และ “วิธีการหัก” และในขณะเดียวกันก็จำเป็นต้องเพิ่มกฎระเบียบที่ละเอียดและสมบูรณ์ยิ่งขึ้นเพื่อให้ง่ายต่อการนำไปปฏิบัติจริงในปัจจุบัน”

คุณเหงียน ถิ ดิ่ว ฮอง ฝ่ายกฎหมายของ VCCI ระบุว่า วิธีส่วนเกินทุนกำหนดราคาที่ดินโดยพิจารณาจากวัตถุประสงค์การใช้งานและศักยภาพในการพัฒนาในอนาคต ไม่ใช่วัตถุประสงค์การใช้งานในปัจจุบัน เช่น วิธีเปรียบเทียบหรือวิธีรายได้ ปัจจุบันฐานข้อมูลที่ดินของประเทศเรายังไม่สะท้อนความเป็นจริงของตลาด ดังนั้น หากใช้วิธีการประเมินมูลค่าเพียง 3 วิธีตามร่าง อาจก่อให้เกิดความยากลำบากในการดำเนินการ

นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า วิธีการประเมินราคาที่ดินส่วนเกิน (Surplus Method) ถูกนำมาใช้ในโครงการอสังหาริมทรัพย์ 87.5% ในนครโฮจิมินห์ ซึ่งเป็นวิธีการประเมินราคาที่ดินหลักมานานกว่า 8 ปี นับตั้งแต่พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 มีผลบังคับใช้ สาเหตุมาจากการที่วิธีการอื่นๆ นำมาประยุกต์ใช้ได้ยาก

คุณเหงียน ชี ถั่น รองประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) กล่าวว่า ธุรกิจมักใช้วิธีคิดแบบส่วนเกิน (Surplus Method) เพราะสามารถคำนวณประสิทธิภาพในการดำเนินโครงการได้ หากไม่มีประสิทธิภาพ จะไม่มีนักลงทุนรายใดนำวิธีนี้ไปใช้ ซึ่งหลายประเทศทั่วโลกก็ใช้วิธีนี้เช่นกัน เพราะวิธีอื่นๆ ไม่สามารถแก้ปัญหาในทางปฏิบัติได้

“เรากำลังแก้ไขกฎหมายที่ดินให้สอดคล้องกับราคาตลาด โดยราคาจะขึ้นๆ ลงๆ แต่ทั้งสามวิธีในปัจจุบันกำหนดว่าราคาจะขึ้นเท่านั้น ไม่ใช่ลง เพราะโครงการใหม่จะต้องมีราคาเท่ากับหรือสูงกว่าโครงการที่เทียบเคียงกันเสมอ ซึ่งจะทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้น ส่งผลกระทบต่อความสามารถในการเป็นเจ้าของบ้านของประชาชน เราเสนอให้ราคาที่ดินเป็นไปตามราคาตลาด โดยราคาจะขึ้นๆ ลงๆ เพื่อให้ประชาชนเป็นผู้กำหนดราคาอสังหาริมทรัพย์ หากการกำหนดราคาคือการเพิ่มผลกำไรสูงสุดและรักษาราคาให้สูงขึ้นอยู่เสมอ เราจำเป็นต้องเปลี่ยนความคิด” คุณถั่นห์เสนอ

จากมุมมองของหน่วยงานบริหารจัดการของรัฐ คุณดาว จุง จิญ ผู้อำนวยการกรมวางแผนและพัฒนาทรัพยากรที่ดิน (กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม) ให้ความเห็นว่า หากไม่ใช้วิธีประเมินส่วนเกินอย่างเคร่งครัด ความตั้งใจของผู้ประเมิน ผู้ประเมิน และผู้นำท้องถิ่นจะส่งผลอย่างมากต่อผลการประเมินมูลค่า ยิ่งไปกว่านั้น ยังขึ้นอยู่กับอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ด้วย ในขณะที่เราไม่มีหน่วยงานติดตามตรวจสอบและยังไม่มีข้อมูลเพียงพอ

นายจิญยังกล่าวอีกว่า กรมฯ จะรับฟังความคิดเห็นจากตลาดและสรุปผลเพื่อนำเสนอต่อผู้นำกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมและรัฐบาล เพื่อให้เหมาะสมกับการพัฒนาของตลาด

ทันห์บุย


การแสดงความคิดเห็น (0)

No data
No data
PIECES of HUE - ชิ้นส่วนของสี
ฉากมหัศจรรย์บนเนินชา 'ชามคว่ำ' ในฟู้โถ
3 เกาะในภาคกลางเปรียบเสมือนมัลดีฟส์ ดึงดูดนักท่องเที่ยวในช่วงฤดูร้อน
ชมเมืองชายฝั่ง Quy Nhon ของ Gia Lai ที่เป็นประกายระยิบระยับในยามค่ำคืน
ภาพทุ่งนาขั้นบันไดในภูทอ ลาดเอียงเล็กน้อย สดใส สวยงาม เหมือนกระจกก่อนฤดูเพาะปลูก
โรงงาน Z121 พร้อมแล้วสำหรับงาน International Fireworks Final Night
นิตยสารท่องเที่ยวชื่อดังยกย่องถ้ำซอนดุงว่าเป็น “ถ้ำที่งดงามที่สุดในโลก”
ถ้ำลึกลับดึงดูดนักท่องเที่ยวชาวตะวันตก เปรียบเสมือน 'ถ้ำฟองญา' ในทัญฮว้า
ค้นพบความงดงามอันน่ารื่นรมย์ของอ่าว Vinh Hy
ชาที่มีราคาแพงที่สุดในฮานอย ซึ่งมีราคาสูงกว่า 10 ล้านดองต่อกิโลกรัม ได้รับการแปรรูปอย่างไร?

มรดก

รูป

ธุรกิจ

No videos available

ข่าว

ระบบการเมือง

ท้องถิ่น

ผลิตภัณฑ์