การประเมินราคาที่ดินที่เหมาะสมเพื่อเคลียร์โครงการ

ในการประชุมเชิงปฏิบัติการทางวิทยาศาสตร์เรื่อง “การประเมินราคาที่ดินอย่างเหมาะสมเพื่ออำนวยความสะดวกแก่โครงการ” ซึ่งจัดโดยหนังสือพิมพ์การลงทุน เมื่อวันที่ 27 กรกฎาคม 2566 ผู้เชี่ยวชาญและภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กล่าวว่า หากมีวิธีการที่ถูกต้อง โครงการจะดำเนินไปได้อย่างราบรื่น มิฉะนั้น จะเป็นอุปสรรคสำคัญที่ทำให้การหมุนเวียนของทรัพยากรสังคมช้าลง ขัดขวางการพัฒนา เศรษฐกิจ

ฉากการประชุม

นายกรัฐมนตรีได้ออกหนังสือราชการเลขที่ 634/CD-TTg ถึงรัฐมนตรี ว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม และประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดและเมืองในส่วนกลาง เรียกร้องให้ขจัดปัญหาและอุปสรรคในการประเมินราคาที่ดินโดยด่วน

รายงานดังกล่าวมีข้อกำหนดว่า ก่อนวันที่ 31 กรกฎาคม พ.ศ. 2566 กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจะต้องส่ง พระราชกฤษฎีกา แก้ไขและเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44/2014/ND-CP ลงวันที่ 15 พฤษภาคม พ.ศ. 2557 ลงวันที่ 15 พฤษภาคม พ.ศ. 2557 เพื่อควบคุมราคาที่ดิน พร้อมกันนั้นต้องแก้ไขและเพิ่มเติมหนังสือเวียนฉบับที่ 36/2014/TT-BTNMT ลงวันที่ 30 มิถุนายน พ.ศ. 2557 ที่ให้รายละเอียดเกี่ยวกับวิธีการประเมินราคาที่ดิน การจัดทำและปรับรายการราคาที่ดิน การประเมินราคาที่ดินโดยเฉพาะ และการให้คำปรึกษาเกี่ยวกับการประเมินราคาที่ดิน

ขณะนี้ ร่างแก้ไขพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 และหนังสือเวียนฉบับที่ 36 กำลังอยู่ระหว่างการพิจารณาของกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจากกระทรวง หน่วยงาน และหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง มีความคิดเห็นที่แตกต่างกันมากมายเกี่ยวกับวิธีการประเมินราคาที่ดินในปัจจุบันที่หน่วยงานผู้ร่างเสนอให้แก้ไข โดยเฉพาะอย่างยิ่งการยกเลิกวิธีการประเมินราคาที่ดินส่วนเกิน ซึ่งเป็นประเด็นที่ถกเถียงกันมากที่สุด

ดร. ตรัน ซวน เลือง ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ มหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์แห่งชาติ กล่าวว่า “ผลที่คาดการณ์ได้คือ ตลาดอสังหาริมทรัพย์หลายส่วนจะไม่มีการกำหนดราคาที่เหมาะสม ส่งผลให้เกิดภาวะแออัดในตลาด เนื่องจากเวียดนามมีความต้องการพัฒนาโครงการเป็นจำนวนมาก” ดร. ตรัน ซวน เลือง ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ มหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์แห่งชาติ กล่าวว่า “ข้อเสนอแนะในการยกเลิกวิธีการส่วนเกินตามที่หน่วยงานร่างกฎหมายเสนอ อาจส่งผลกระทบอย่างใหญ่หลวงและทำให้การประเมินราคาที่ดินกลับไปอยู่ในช่วงก่อนปี 2550 ส่งผลให้ภารกิจที่ยากอยู่แล้วนี้ยากขึ้นไปอีก”

“วิธีการประเมินราคาที่ดินส่วนเกินเป็นวิธีการทางวิทยาศาสตร์และเป็นที่ยอมรับทั่วโลก วิธีการนี้ถูกพัฒนาโดยประเทศต่างๆ ทั่วโลกให้เป็นมาตรฐานการประเมินราคาสากล หรือมาตรฐานการประเมินราคาของแต่ละประเทศ โดยอาศัยการผสมผสานแนวทางจากตลาด ต้นทุน รายได้ และนำมาประยุกต์ใช้อย่างกว้างขวางในการประเมินราคาที่ดินและสินทรัพย์ของประเทศต่างๆ ดังนั้นจึงจำเป็นต้องคงวิธีการนี้ไว้ เพราะเป็นวิธีที่สมเหตุสมผลเพื่อหลีกเลี่ยงการสูญเสียรายได้งบประมาณแผ่นดิน และช่วยให้ภาคธุรกิจสามารถดำเนินโครงการได้เร็วขึ้น” ดร. เจิ่น ซวน เลือง กล่าวยืนยัน

อย่างไรก็ตาม ดร.เลือง กล่าวเสริมว่า วิธีการประเมินราคาที่ดินทั้งหมด หากคำนวณได้อย่างแม่นยำ ก็ยังต้องอาศัยข้อมูลตลาดอยู่ดี และนี่เป็นปัญหาพื้นฐานที่ต้องได้รับการแก้ไข หากไม่จำเป็นต้อง "เพิ่มหรือลด" พระราชกฤษฎีกาและหนังสือเวียนในอนาคตอีก เพื่อเพิ่มหรือลดวิธีการประเมินตามนั้น

“วิธีการแบบส่วนเกินเป็นวิธีการทางวิทยาศาสตร์ที่ไม่อาจละทิ้งได้ และพื้นฐานของการเสนอให้ยกเลิกยังคงต้องพิจารณาอย่างรอบคอบยิ่งขึ้น ในทางกลับกัน สำหรับโครงการ (ที่ดินหลายแปลง - ผลิตภัณฑ์จำนวนมาก; ที่มีศักยภาพในการพัฒนาตามผังเมือง แผนการก่อสร้าง; ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์; ขนาดพื้นที่) มีเพียงวิธีการนี้เท่านั้นที่สามารถกำหนดราคาที่ดินได้อย่างถูกต้อง” ทนายความ Tran Duc Phuong จากสมาคมทนายความนครโฮจิมินห์วิเคราะห์ นาย Phuong กล่าวว่า “กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจำเป็นต้องพิจารณาในการร่างพระราชกฤษฎีกาฉบับแก้ไขว่าจำเป็นต้องคงไว้ซึ่งวิธีการสองวิธี ได้แก่ “วิธีการแบบส่วนเกิน” และ “วิธีการหักออก” และในขณะเดียวกันก็ต้องเพิ่มกฎระเบียบที่ละเอียดและสมบูรณ์มากขึ้นเพื่อให้ง่ายต่อการนำไปปฏิบัติจริงในปัจจุบัน”

คุณเหงียน ถิ ดิ่ว ฮอง ฝ่ายกฎหมายของ VCCI กล่าวว่า วิธีส่วนเกินทุนกำหนดราคาที่ดินโดยพิจารณาจากวัตถุประสงค์การใช้งานและศักยภาพในการพัฒนาในอนาคต ไม่ใช่วัตถุประสงค์การใช้งานในปัจจุบัน เช่น วิธีเปรียบเทียบหรือวิธีรายได้ ปัจจุบันฐานข้อมูลที่ดินของประเทศเรายังไม่สะท้อนความเป็นจริงของตลาด ดังนั้น หากใช้วิธีการประเมินมูลค่าเพียง 3 วิธีตามร่าง อาจก่อให้เกิดความยากลำบากในการดำเนินการ

นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า วิธีการประเมินราคาที่ดินส่วนเกิน (Surplus Method) ถูกนำมาใช้ในโครงการอสังหาริมทรัพย์ 87.5% ในนครโฮจิมินห์ ซึ่งเป็นวิธีการประเมินราคาที่ดินหลักมานานกว่า 8 ปี นับตั้งแต่พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 มีผลบังคับใช้ สาเหตุมาจากการที่วิธีการอื่นๆ นำมาประยุกต์ใช้ได้ยาก

คุณเหงียน ชี ถั่น รองประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) กล่าวว่า ธุรกิจมักใช้วิธีคิดแบบส่วนเกิน (Surplus Method) เพราะสามารถคำนวณประสิทธิภาพในการดำเนินโครงการได้ หากไม่มีประสิทธิภาพ จะไม่มีนักลงทุนรายใดนำวิธีนี้ไปใช้ ซึ่งหลายประเทศทั่วโลกก็ใช้วิธีนี้เช่นกัน เพราะวิธีอื่นๆ ไม่สามารถแก้ปัญหาในทางปฏิบัติได้

“เรากำลังแก้ไขกฎหมายที่ดินให้สอดคล้องกับราคาตลาด โดยราคาจะขึ้นๆ ลงๆ แต่ทั้งสามวิธีในปัจจุบันกำหนดว่าราคาจะขึ้นเท่านั้น ไม่ใช่ลง เพราะโครงการใหม่จะต้องมีราคาเท่ากับหรือสูงกว่าโครงการที่เทียบเคียงกันเสมอ ซึ่งจะทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้น ส่งผลกระทบต่อความสามารถในการเป็นเจ้าของบ้านของผู้คน เราเสนอให้ราคาที่ดินเป็นไปตามราคาตลาด โดยราคาจะขึ้นๆ ลงๆ เพื่อให้ผู้คนเป็นผู้กำหนดราคาอสังหาริมทรัพย์ หากเราต้องการกำหนดราคาให้ได้กำไรสูงสุดและรักษาราคาให้สูงขึ้น เราต้องเปลี่ยนความคิด” คุณถั่นห์เสนอ

จากมุมมองของหน่วยงานบริหารจัดการของรัฐ คุณดาว จุง จิญ ผู้อำนวยการกรมการวางแผนและพัฒนาทรัพยากรที่ดิน (กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม) ให้ความเห็นว่า หากไม่ใช้วิธีประเมินส่วนเกินอย่างเคร่งครัด ความตั้งใจของผู้ประเมิน ผู้ประเมิน และผู้นำท้องถิ่นจะส่งผลอย่างมากต่อผลการประเมิน ยิ่งไปกว่านั้น ยังขึ้นอยู่กับอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ด้วย ในขณะที่เราไม่มีหน่วยงานติดตามตรวจสอบและยังไม่มีข้อมูลเพียงพอ

นายจิญยังกล่าวอีกว่า กรมฯ จะรับฟังความคิดเห็นจากตลาดและสรุปผลเพื่อนำเสนอต่อผู้นำกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมและรัฐบาล เพื่อให้เหมาะสมกับการพัฒนาของตลาด

ทันห์บุย