เมื่อกฎหมายที่ดินปี 2567 มีผลบังคับใช้ ธุรกิจควรใส่ใจอะไรบ้าง?

กฎหมายที่ดินปี 2024 มีประเด็นใหม่ๆ มากมาย นักลงทุนต้องรีบจัดเตรียมความรู้และข้อมูลที่จำเป็นเพื่อดำเนินการอย่างมีประสิทธิภาพในบริบทของกรอบกฎหมายใหม่

เมื่อเช้าวันที่ 17 กรกฎาคม ศูนย์ส่งเสริมการลงทุนและการค้านครโฮจิมินห์ (ITPC) ร่วมมือกับศูนย์อนุญาโตตุลาการระหว่างประเทศเวียดนาม (VIAC) จัดการประชุมเชิงปฏิบัติการ " กฎหมายที่ดิน 2024: แนวทางปฏิบัติที่มีประสิทธิผลสำหรับนักลงทุน "

ในงานนี้ นาย Phan Duc Hieu สมาชิกถาวรของคณะกรรมการ เศรษฐกิจ ของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ได้เน้นย้ำถึงประเด็นใหม่และการปรับปรุงของกฎหมายที่ดินปี 2024 สำหรับนักลงทุน นอกจากนี้ยังมีประเด็นต่างๆ มากมายที่ต้องให้ความสนใจในการทำความเข้าใจและบังคับใช้กฎหมายใหม่เกี่ยวกับที่ดิน

เนื้อหาจำนวนมากที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายที่ดินปี 2567 น่าสนใจสำหรับธุรกิจและนักลงทุน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นายฮิว กล่าวว่า กฎหมายที่ดินปี 2024 จะใช้ทรัพยากรที่ดินอย่างครอบคลุม ตรงจุด สมดุล และสมเหตุสมผล วัตถุประสงค์คือเพื่อให้ประเภทอสังหาริมทรัพย์พัฒนาอย่างยุติธรรม ไม่เอื้อประโยชน์ต่อกลุ่มใดกลุ่มหนึ่งโดยเฉพาะ

เช่น สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ธุรกิจที่ต้องการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์จะต้องมีที่ดิน

“จะได้ที่ดินมาอย่างไร” นายฮิวกล่าวและเสริมว่า รัฐบาลจะกู้ที่ดินมาเพื่อดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ บ้านผสมผสาน และโครงการเชิงพาณิชย์และบริการก็ต่อเมื่อเป็น “โครงการลงทุนก่อสร้างในเมือง” ที่มีการทำงานแบบซิงโครนัสเท่านั้น หากไม่เป็นไปตามกรณีข้างต้น บริษัทจะต้องเจรจา แน่นอนว่าสามารถเจรจาได้ แต่ไม่สามารถตกลงเรื่องที่ดินได้ทุกประเภท มีเพียงการโอนที่ดินสำหรับอยู่อาศัยเท่านั้น

ทางเลือกอื่นที่ธุรกิจสามารถนำไปปฏิบัติได้คือการเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน อย่างไรก็ตาม ที่ดินนั้นจะต้องเป็นไปตามเงื่อนไขสองประการ ประการหนึ่งคือต้องมีที่ดินสำหรับอยู่อาศัยบางส่วนจึงจะเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้เพื่อพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้

“หากธุรกิจเป็นเจ้าของที่ดินซึ่งไม่มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ก็ไม่สามารถแปลงที่ดินดังกล่าวให้เป็นที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้” นายฮิ่ว กล่าว

ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้กล่าวเสริมว่านี่เป็นประเด็นที่นักลงทุนและธุรกิจจำนวนมากให้ความสนใจและมีความคิดเห็นที่แตกต่างกัน อย่างไรก็ตาม รัฐสภา ได้พิจารณาเนื้อหานี้อย่างรอบคอบแล้วและได้ตัดสินใจที่จะรวมเนื้อหานี้ไว้ในกฎหมายด้วย เนื่องจากหลักการในการตรากฎหมายของรัฐสภาคือการมุ่งหวังให้เกิดเสถียรภาพและขยายผลเป็นกฎหมายเพื่อนำไปใช้อย่างแพร่หลาย ในกรณีที่ไม่ชัดเจน รัฐบาลจะดำเนินการนำร่อง

“ผู้แทนสภานิติบัญญัติแห่งชาติเข้าใจเรื่องนี้เป็นอย่างดี และการตัดสินใจดังกล่าวเป็นการตัดสินใจโดยเจตนา สภานิติบัญญัติแห่งชาติยังได้หารือกันอย่างรอบคอบโดยพิจารณาประเด็นต่างๆ อย่างละเอียดถี่ถ้วนเพื่อกำหนดผลกระทบต่อประเด็นต่างๆ ก่อนตัดสินใจ” นายฮิ่วกล่าว

สำหรับโครงการบ้านพักอาศัยเพื่อสังคมนั้น กลไกใหม่นี้จะมีความเปิดกว้างกว่าโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ และสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อธุรกิจมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หากธุรกิจไม่มีที่ดิน รัฐจะเข้ามาทวงคืนที่ดินให้ ส่วนกรณีที่ธุรกิจมีที่ดินอยู่แล้ว จะดำเนินการได้ตามปกติ โดยเปลี่ยนวัตถุประสงค์ในการพัฒนาโครงการ

สำหรับการออกใบรับรองสำหรับผลิตภัณฑ์ออฟฟิศเทล คอนโดเทล ฯลฯ นายฮิว กล่าวว่านักลงทุนจะต้องแยกแยะระหว่างโครงการที่อยู่อาศัยและโครงการก่อสร้าง โครงการที่อยู่อาศัยจะได้รับใบรับรองความเป็นเจ้าของระยะยาว ในขณะที่ผลิตภัณฑ์ใหม่เช่นข้างต้นคือโครงการก่อสร้าง ดังนั้น ใบรับรองจะได้รับการออกตามวัตถุประสงค์และระยะเวลาการใช้งานของโครงการ ประเด็นนี้จำเป็นต้องแยกแยะให้ชัดเจน

“วัตถุประสงค์ของกฎหมายที่ดินฉบับนี้คือเพื่อส่งเสริมและสนับสนุนการใช้ที่ดินอย่างประหยัดและมีประสิทธิภาพ ดังนั้น นักลงทุนต้องใช้ที่ดินอย่างมีจุดประสงค์” นายฮิว กล่าว

เนื้อหาอีกเรื่องที่ผู้ประกอบการและนักลงทุนให้ความสนใจเกี่ยวกับกฎหมายที่ดินคือ ประเด็นที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน เกษตรกรรม โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เนื้อหาที่เกี่ยวข้องกับการฟื้นฟูที่ดินเกษตรกรรม การแปลงที่ดินเกษตรกรรมเป็นที่ดินนอกเกษตรกรรม การโอนที่ดินเกษตรกรรม…มีอะไรบ้าง?

นาย Phan Duc Hieu กล่าวถึงประเด็นดังกล่าวว่า ที่ดินเพื่อการเกษตรก็ถือเป็นประเด็นสำคัญในกฎหมายฉบับใหม่เช่นกัน ดังนั้นจึงมีประเด็นสำคัญที่ต้องคำนึงถึง 3 กลุ่ม

ประการแรกเกี่ยวข้องกับการชดเชย หลักการทั่วไปคือ การชดเชยสำหรับประเภทของที่ดินที่ได้รับคืนนั้นเท่ากัน ถัดมาคือการยอมรับการโอน กฎระเบียบก่อนหน้านี้ระบุว่าบุคคลสามารถรับการโอนได้ 10 เท่าของขีดจำกัด ปัจจุบันได้ขยายเป็น 15 เท่าของขีดจำกัด สำหรับองค์กรธุรกิจ ไม่มีขีดจำกัดหากมีวัตถุประสงค์และแผนการใช้งานเฉพาะเจาะจง

“เป้าหมายของกฎหมายฉบับก่อนคือการจำกัดการครอบครอง การเก็งกำไร และการใช้ที่ดินเพื่อการเกษตร... ปัจจุบัน มีความเปิดกว้างมากขึ้นในแง่ของปัจจัยนำเข้า แต่ผลผลิตกลับมีจำกัด โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หากที่ดินถูกใช้ไปในทางที่ผิดภายใน 12 เดือน ที่ดินนั้นจะถูกเพิกถอนทั้งหมด” นายฮิวกล่าว

ถัดไปคือเนื้อหา : การโอนที่ดินเกษตรกรรมต้องทำอย่างไร?

ผู้เชี่ยวชาญระบุว่าขณะนี้รัฐบาลกำลังดำเนินการร่างพระราชกฤษฎีกาเพื่อกำหนดแนวทางการบังคับใช้กฎหมายฉบับนี้โดยเฉพาะ นักลงทุนที่สนใจเนื้อหานี้ควรศึกษาร่างพระราชกฤษฎีกาล่วงหน้า และหากพบปัญหาหรือคำถามที่ไม่ชัดเจน ควรเสนอแนะโดยเร็วที่สุด ก่อนที่พระราชกฤษฎีกาจะออก

ในการประชุมครั้งก่อน คุณ Cao Thi Phi Van รองผู้อำนวยการ ITPC ได้กล่าวว่า กฎหมายที่ดินปี 2024 ประกอบด้วย 16 บทและ 260 มาตรา โดยที่กฎหมายที่ดินปี 2013 มีการแก้ไขและเพิ่มเติม 180/212 มาตรา และมีการเพิ่มมาตราใหม่ 78 มาตรา

ประเด็นใหม่ที่น่าสนใจบางประการ ได้แก่ การเพิ่มเติมกฎระเบียบเกี่ยวกับสิทธิและหน้าที่ของพลเมืองเกี่ยวกับที่ดิน การแก้ไขกฎระเบียบเกี่ยวกับการจำแนกประเภทที่ดิน การปรับปรุงอย่างต่อเนื่องในการวางแผนและแผนผังการใช้ที่ดิน การขยายขอบเขตในการรับการโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อการเกษตรของบุคคล การเพิ่มเติมกฎระเบียบเกี่ยวกับการพัฒนา การจัดการ และการใช้ประโยชน์จากกองทุนที่ดิน

นอกจากนี้ พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ยังมีบทบัญญัติเกี่ยวกับการกระจายอำนาจและการมอบอำนาจให้แก่ท้องถิ่นให้เหมาะสมกับความเป็นจริงของแต่ละท้องถิ่น และออกกฎหมายที่พิสูจน์แล้วว่าเหมาะสมในทางปฏิบัติ อันจะช่วยลดปัญหาและอุปสรรค และปลดล็อกทรัพยากรที่ดินสำหรับการพัฒนาประเทศ

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-can-luu-y-gi-khi-luat-dat-dai-2024-co-hieu-luc-d220208.html