กฎหมายที่ดินปี 2024 มีประเด็นใหม่ๆ มากมาย นักลงทุนจำเป็นต้องรีบเตรียมความพร้อมด้วยความรู้และข้อมูลที่จำเป็นเพื่อดำเนินการอย่างมีประสิทธิผลในบริบทของกรอบกฎหมายใหม่
เมื่อเช้าวันที่ 17 กรกฎาคม ศูนย์ส่งเสริมการลงทุนและการค้านครโฮจิมินห์ (ITPC) ร่วมมือกับศูนย์อนุญาโตตุลาการระหว่างประเทศเวียดนาม (VIAC) จัดการประชุมเชิงปฏิบัติการเรื่อง " กฎหมายที่ดิน 2024: แนวทางปฏิบัติที่มีประสิทธิผลสำหรับนักลงทุน "
ในงานนี้ นายฟาน ดึ๊ก เฮียว สมาชิกถาวรคณะกรรมการ เศรษฐกิจ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ ได้เน้นย้ำถึงประเด็นใหม่และการปรับปรุงกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 สำหรับนักลงทุน นอกจากนี้ ยังมีประเด็นสำคัญหลายประการที่ต้องทำความเข้าใจและบังคับใช้กฎหมายที่ดินฉบับใหม่
 |
| เนื้อหามากมายที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 น่าสนใจสำหรับภาคธุรกิจและนักลงทุน |
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง คุณ Hieu กล่าวว่า กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ครอบคลุมทรัพยากรที่ดินอย่างครอบคลุม ตรงจุด สมดุล และสมเหตุสมผล วัตถุประสงค์คือเพื่อให้อสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ ได้รับการพัฒนาอย่างเป็นธรรม โดยไม่เอื้อประโยชน์ต่อกลุ่มใดกลุ่มหนึ่งโดยเฉพาะ
เช่น สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ธุรกิจที่ต้องการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์จะต้องมีที่ดิน
“จะได้ที่ดินมาอย่างไร” นายเฮี่ยวกล่าว พร้อมเสริมว่า รัฐจะคืนที่ดินเพื่อดำเนินโครงการบ้านจัดสรร โครงการบ้านจัดสรรแบบผสมผสาน และโครงการเชิงพาณิชย์และบริการเฉพาะเมื่อเป็น “โครงการลงทุนก่อสร้างในเมือง” ที่มีการทำงานประสานกัน หากไม่เป็นไปตามที่กล่าวมาข้างต้น ผู้ประกอบการต้องเจรจาต่อรอง แน่นอนว่าการเจรจาต่อรองสามารถทำได้ แต่ไม่สามารถตกลงโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ทุกประเภท มีเพียงการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยเท่านั้น
อีกทางเลือกหนึ่งที่ธุรกิจสามารถนำไปปฏิบัติได้คือการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน อย่างไรก็ตาม ที่ดินดังกล่าวต้องเป็นไปตามเงื่อนไขสองประการ ประการหนึ่งคือต้องมีที่ดินสำหรับอยู่อาศัยบางส่วนจึงจะสามารถเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้
“หากธุรกิจเป็นเจ้าของที่ดินที่ไม่มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ก็ไม่สามารถเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้งานเป็นที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้” นายฮิ่ว กล่าว
ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้กล่าวเสริมว่านี่เป็นประเด็นที่นักลงทุนและธุรกิจจำนวนมากให้ความสนใจและมีความคิดเห็นที่แตกต่างกัน อย่างไรก็ตาม รัฐสภา ได้พิจารณาเนื้อหานี้อย่างรอบคอบแล้ว และได้ตัดสินใจบรรจุเนื้อหานี้ไว้ในกฎหมายแล้ว เนื่องจากหลักการที่รัฐสภาตราขึ้นนั้นมุ่งหวังให้เกิดเสถียรภาพ จึงได้ขยายผลเป็นกฎหมายเพื่อนำไปบังคับใช้อย่างกว้างขวาง ในกรณีที่ยังไม่ชัดเจน รัฐบาลจะเป็นผู้ริเริ่มโครงการนำร่อง
“ผู้แทนรัฐสภาเข้าใจเรื่องนี้เป็นอย่างดี และการตัดสินใจข้างต้นเป็นไปโดยเจตนา รัฐสภายังได้หารือกันอย่างรอบคอบโดยพิจารณาประเด็นต่างๆ อย่างละเอียดถี่ถ้วน เพื่อประเมินผลกระทบในแต่ละประเด็นก่อนตัดสินใจ” นายเฮี่ยวกล่าว
ซึ่งแตกต่างจากโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ สำหรับโครงการบ้านพักอาศัยเพื่อสังคม กลไกใหม่จะเปิดกว้างกว่า สร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อธุรกิจมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หากธุรกิจไม่มีที่ดิน รัฐจะทวงคืนที่ดินให้ ส่วนกรณีที่ธุรกิจมีที่ดินอยู่แล้ว จะดำเนินการตามปกติ โดยเปลี่ยนวัตถุประสงค์ในการพัฒนาโครงการ
สำหรับการออกใบรับรองสำหรับผลิตภัณฑ์ออฟฟิศเทล คอนโดเทล และอื่นๆ นั้น คุณ Hieu กล่าวว่า นักลงทุนจำเป็นต้องแยกแยะระหว่างโครงการที่อยู่อาศัยและโครงการก่อสร้าง โดยโครงการที่อยู่อาศัยจะได้รับใบรับรองความเป็นเจ้าของระยะยาว ในขณะที่โครงการใหม่ข้างต้นจะเป็นโครงการก่อสร้าง ดังนั้น ใบรับรองจะออกตามวัตถุประสงค์และระยะเวลาการใช้งานของโครงการ จึงจำเป็นต้องแยกประเด็นนี้ให้ชัดเจน
“วัตถุประสงค์ของกฎหมายที่ดินฉบับนี้คือการส่งเสริมการใช้ที่ดินอย่างคุ้มค่าและมีประสิทธิภาพ ดังนั้น นักลงทุนจึงต้องใช้ที่ดินอย่างมีจุดมุ่งหมาย” นายเฮี่ยวกล่าว
อีกหนึ่งเนื้อหาที่ธุรกิจและนักลงทุนจำนวนมากให้ความสนใจในกฎหมายที่ดินคือประเด็นที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน เพื่อการเกษตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งเนื้อหาที่เกี่ยวข้องกับการคืนที่ดินเพื่อการเกษตร การแปลงที่ดินเพื่อการเกษตรเป็นที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตร การโอนที่ดินเพื่อการเกษตร...?
นายฟาน ดึ๊ก เฮียว กล่าวถึงประเด็นนี้ว่า ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมก็เป็นอีกหนึ่งประเด็นสำคัญในกฎหมายฉบับใหม่ ดังนั้นจึงมี 3 กลุ่มประเด็นที่ต้องพิจารณา
ประการแรกเกี่ยวข้องกับค่าชดเชย หลักการทั่วไปคือต้องจ่ายค่าชดเชยสำหรับประเภทของที่ดินที่ได้รับคืน ประการต่อมาคือการยอมรับการโอนกรรมสิทธิ์ เดิมทีกฎระเบียบกำหนดให้บุคคลธรรมดาสามารถรับโอนกรรมสิทธิ์ได้ 10 เท่าของขีดจำกัด แต่ปัจจุบันได้ขยายเป็น 15 เท่าของขีดจำกัดแล้ว สำหรับองค์กรธุรกิจ จะไม่มีขีดจำกัดหากมีวัตถุประสงค์และแผนการใช้งานที่เฉพาะเจาะจง
“เป้าหมายของกฎหมายฉบับก่อนคือการจำกัดการครอบครอง การเก็งกำไร และการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการเกษตร... ปัจจุบัน ปัจจัยนำเข้ามีอิสระมากขึ้น แต่ผลผลิตกลับมีจำกัด โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หากที่ดินไม่ได้ถูกนำไปใช้ตามวัตถุประสงค์ที่ถูกต้องภายใน 12 เดือน ที่ดินนั้นจะถูกเพิกถอนโดยสมบูรณ์” นายเฮี่ยวกล่าว
ถัดไปคือเนื้อหา: การโอนที่ดินทำกินทำอย่างไร?
ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า รัฐบาลมีหน้าที่ร่างพระราชกฤษฎีกาเพื่อเป็นแนวทางในการบังคับใช้ นักลงทุนที่สนใจเนื้อหานี้ควรศึกษาร่างพระราชกฤษฎีกาล่วงหน้า และหากพบปัญหาหรือข้อสงสัยใดๆ ที่ไม่ชัดเจน ควรให้คำแนะนำล่วงหน้า ก่อนที่จะออกพระราชกฤษฎีกา
ในการประชุมครั้งก่อน คุณ Cao Thi Phi Van รองผู้อำนวยการ ITPC ได้กล่าวว่า กฎหมายที่ดินปี 2567 ประกอบด้วย 16 บทและ 260 มาตรา โดยที่กฎหมายที่ดินปี 2556 มีการแก้ไขและเพิ่มเติม 180/212 มาตรา และเพิ่มมาตราใหม่ 78 มาตรา
ประเด็นใหม่ที่น่าสังเกตบางประการ ได้แก่ การเพิ่มเติมกฎระเบียบเกี่ยวกับสิทธิและหน้าที่ของประชาชนเกี่ยวกับที่ดิน การแก้ไขกฎระเบียบเกี่ยวกับการจำแนกประเภทที่ดิน การปรับปรุงอย่างต่อเนื่องในการวางแผนและแผนผังการใช้ที่ดิน การขยายขอบเขตสำหรับบุคคลในการรับการโอนสิทธิการใช้ที่ดินทางการเกษตร และการเพิ่มเติมกฎระเบียบเกี่ยวกับการพัฒนา การจัดการ และการใช้ประโยชน์กองทุนที่ดิน
นอกจากนี้ พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ. 2567 ยังมีบทบัญญัติเกี่ยวกับการกระจายอำนาจและการมอบอำนาจให้แก่ท้องถิ่นให้เหมาะสมกับความเป็นจริงของแต่ละท้องถิ่น และออกกฎหมายที่พิสูจน์แล้วว่าเหมาะสมในทางปฏิบัติ อันจะช่วยลดความยุ่งยาก อุปสรรค และปลดล็อกทรัพยากรที่ดินเพื่อการพัฒนาประเทศ
ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-can-luu-y-gi-khi-luat-dat-dai-2024-co-hieu-luc-d220208.html
การแสดงความคิดเห็น (0)