ธุรกิจอสังหาฯ ชะงักเพราะค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน

แม้ว่าจะสร้างไปแล้วกว่า 20 ชั้น แต่โครงการยังไม่ได้ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินให้กับรัฐ จึงไม่สามารถขายบ้านได้ในอนาคต ทำให้ธุรกิจตกอยู่ในสถานการณ์ที่ยากลำบาก

ธุรกิจถูก “ผูกมัด” ด้วยเงินที่ดิน

ในฐานะองค์กรขนาดใหญ่ในจังหวัด บิ่ญเซือง ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2561 จนถึงปัจจุบัน Bcons Group ได้สร้างชื่อเสียงด้วยโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับกลางหลายสิบโครงการที่ได้รับการพัฒนา ก่อสร้าง และส่งมอบให้กับลูกค้า อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2566 จนถึงปัจจุบัน แม้ว่าจะมีโครงการใหม่ๆ ที่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างอย่างต่อเนื่อง แต่บริษัทนี้ยังคงเผชิญกับความยากลำบากอย่างมาก เนื่องจากโครงการได้รับใบอนุญาตก่อสร้างแล้ว แต่ยังไม่ได้รับอนุมัติการชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน

ผู้นำกลุ่มนี้กล่าวว่า Bcons มีโครงการที่สร้างไปแล้วมากกว่า 20 ชั้น แต่กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจังหวัดบิ่ญเซืองยังไม่ได้ประกาศการตัดสินใจเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่บริษัทจะต้องจ่าย

การไม่ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหมายความว่าวิสาหกิจไม่สามารถสร้างบ้านได้ในราคาขายของโครงการ ไม่สามารถยื่นเอกสารต่อกรมอุตสาหกรรมและการค้าเพื่อขออนุมัติโครงการให้มีสิทธิ์ขายบ้านและเซ็นสัญญาซื้อขายกับลูกค้าได้ เมื่อเงื่อนไขการเปิดขายไม่เป็นไปตามที่กำหนด วิสาหกิจไม่สามารถระดมทุนเพื่อก่อสร้างได้

ความไม่เพียงพอที่เกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินไม่เพียงแต่ทำให้ทรัพยากรที่ดินสูญเปล่าเท่านั้น แต่ยังทำให้เกิดความสูญเสีย ทางเศรษฐกิจ ทั้งต่อธุรกิจและลูกค้าอีกด้วย แต่ยังส่งผลกระทบเชิงลบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจโดยรวมอีกด้วย

นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์

บริษัท ฟูดง เรียลเอสเตท จอยท์สต็อค เปิดเผยว่า ในปี พ.ศ. 2565 บริษัทได้รับการอนุมัตินโยบายการลงทุน การวางแผน และใบอนุญาตก่อสร้างสำหรับโครงการอพาร์ตเมนต์ในเมืองดีอาน (จังหวัดบิ่ญเซือง) ทันทีที่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง นักลงทุนก็ได้รับเงินทุนสนับสนุนจากธนาคารเพื่อการก่อสร้าง จนถึงปัจจุบัน โครงการนี้ก่อสร้างถึงชั้น 10 แล้ว แต่ยังไม่ได้ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน เนื่องจากกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมยังไม่ได้ประเมินค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน

เช่นเดียวกับ Bcons หากไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินให้ครบถ้วน ฟูดงก็ไม่สามารถเปิดการขายโครงการในอนาคตได้

ในจังหวัดบิ่ญเซือง ไม่เพียงแต่สองบริษัทข้างต้นเท่านั้นที่ประสบปัญหาโครงการค้างชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน แต่ยังมีโครงการอื่นๆ อีกมากมาย เช่น สวนสาธารณะ PiCity Sky Park ของกลุ่มบริษัท Pi ในเมืองดีอาน และสวน A&T Sky Garden ที่บริษัท A&T Vietnam Technical Trading Investment Joint Stock Company ลงทุน... ไม่เพียงแต่บิ่ญเซืองเท่านั้น แต่ ลองอาน ก็ประสบปัญหาเช่นเดียวกัน ตัวอย่างเช่น โครงการอพาร์ตเมนต์ Destino Centro ในเขตเบ๊นลุก ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างแล้ว แต่ยังไม่สามารถชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินได้

คุณเล วัน ทัง กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท เถิน ได ถัน เรียลเอสเตท จอยท์สต็อค จำกัด กล่าวว่า ก่อนปี 2565 จังหวัดต่างๆ จะออกนโยบายการลงทุนก่อน จากนั้นจึงออกแผนงาน 1/500 และคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับธุรกิจเพื่อปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินก่อนออกใบอนุญาตก่อสร้าง อย่างไรก็ตาม ปัจจุบัน จังหวัดต่างๆ จะออกใบอนุญาตก่อสร้างก่อน และจะมีการประเมินค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและปล่อยให้ธุรกิจดำเนินการต่อไป อย่างไรก็ตาม ขั้นตอนนี้มีความหนาแน่นสูง ทำให้ธุรกิจตกอยู่ในสถานการณ์ที่ยากลำบาก

“ถ้าคุณไม่รู้ว่าต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเท่าไหร่ คุณก็ไม่สามารถกำหนดราคาขายบ้านให้ลูกค้าได้ และถึงแม้คุณจะสร้างบ้านแต่ยังไม่ได้จ่ายค่าใช้ที่ดิน คุณก็จะไม่สามารถเปิดขาย เซ็นสัญญา หรือเรียกเก็บเงินจากลูกค้าได้ ธุรกิจต่างๆ ก็จะไม่มีเงินสร้างบ้าน ถ้าคุณกู้เงินจากธนาคาร ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายสำหรับเงินกู้ก็จะต้องถูกบวกเพิ่มเข้าไปในราคาขายบ้านในภายหลัง และถ้าราคาบ้านสูงเกินไป ลูกค้าก็จะไม่ซื้อ... นั่นเป็นเหตุผลที่ธุรกิจต่างๆ จึงต้องติดอยู่กับค่าใช้ที่ดิน” คุณทังกล่าว

ต้อง “แก้มัด”

นางสาวเหงียน ถิ บิช ถวี รองผู้อำนวยการกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม จังหวัดบิ่ญเซือง เปิดเผยว่า สาเหตุที่โครงการอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่นติดขัดในขั้นตอนการชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน เนื่องมาจากจังหวัดนี้ขาดบริษัทประเมินราคาที่ดิน และเป็นการยากมากที่จะจ้างบริษัทมาประเมินราคาที่ดิน

นายเหงียน วัน ดุง กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ฮวงลอง เรียลเอสเตท จำกัด กล่าวว่า ปัญหาความแออัดในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์สำหรับวิสาหกิจนั้นไม่ใช่เรื่องยาก เพราะกฎหมายที่ดินกำหนดว่า หากไม่สามารถหาวิสาหกิจมาประเมินราคาที่ดินได้ กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจึงเสนอให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจัดตั้งทีมสหวิชาชีพเพื่อประเมินค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับโครงการ อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง หลังจากมีการละเมิดกฎเกณฑ์การประเมินราคาหลายครั้ง ซึ่งส่งผลให้งบประมาณแผ่นดินเสียหายในช่วงที่ผ่านมา เจ้าหน้าที่ท้องถิ่นจึงกังวลถึงความผิดพลาด ความรับผิดชอบ และความเสี่ยงทางกฎหมาย เพื่อความปลอดภัยในการประเมินราคา เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงที่จะถูกดำเนินคดีในภายหลัง เจ้าหน้าที่ท้องถิ่นมักเลือกที่จะอนุมัติราคาที่ดินในระดับสูงหรือเลื่อนการอนุมัติออกไป

นายดุง กล่าวว่า จำเป็นต้อง “ปลดเปลื้อง” ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในการอนุมัติค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง รัฐจะทบทวนและคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินใหม่สำหรับโครงการที่ได้รับอนุมัติค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินแล้ว แต่ผู้ประกอบการรายงานว่ามีระยะเวลาและวิธีการคำนวณที่ไม่สมเหตุสมผล ขณะเดียวกัน ยกเว้นค่าปรับการชำระเงินล่าช้าให้แก่ผู้ประกอบการ หากพบว่าราคาโครงการไม่สมเหตุสมผล

สำหรับโครงการใหม่ที่อยู่ระหว่างการอนุมัติและยังไม่ได้ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หน่วยงานบริหารจัดการของรัฐควรสรุประยะเวลาและวิธีการคำนวณกับธุรกิจ เพื่อให้ธุรกิจสามารถคำนวณต้นทุนและประสิทธิผลของโครงการเมื่อดำเนินการได้

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า การที่ราคาที่ดินได้รับอนุมัติเป็นเวลานานหลายปีหรือหลายทศวรรษ ไม่เพียงแต่จะทำให้เกิดภาวะชะงักงันเท่านั้น แต่ยังเพิ่มต้นทุนให้กับธุรกิจอีกด้วย เพราะระหว่างที่รอการประเมินราคา ธุรกิจต่างๆ ก็ยังต้องแบกรับต้นทุนดอกเบี้ยและต้นทุนค่าเสียโอกาสอีกด้วย

นายโจว กล่าวว่า เมื่อกระบวนการอนุมัติถูกยืดเยื้อจนไม่สามารถคาดการณ์มูลค่าการใช้ที่ดินได้อย่างแม่นยำ ก็จะทำให้ธุรกิจต่างๆ ประสบความยากลำบากในการคาดการณ์และวางแผนทางการเงิน ส่งผลให้ธุรกิจต่างๆ มีความเสี่ยงที่จะประสบปัญหาขาดแคลนเงินทุนหรือไม่สามารถชำระหนี้ได้

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dia-oc-mac-ket-vi-tien-su-dung-dat-d230829.html