ธุรกิจต่างๆ ต้องเผชิญกับความยากลำบากเมื่อต้องจ่ายเงินหลายร้อยพันล้านดองเพื่อเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน

จำเป็นต้องย้ายโรงงานไปยังชานเมืองเพื่อสร้างบนที่ดินของตนเอง จากนั้นให้เช่ากลับโดยชำระเงินเป็นรายปี เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง ธุรกิจจะประสบปัญหาเนื่องจากต้องจ่ายเงินจำนวน "มหาศาล" เพื่อเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้งาน

เพื่อจะได้ที่ดินมาสร้างโรงงาน ธุรกิจหลายแห่งต้องส่งมอบที่ดินให้รัฐ แล้วเช่ากลับโดยผ่อนชำระเป็นรายปี - ภาพ: NH

ในช่วงทศวรรษ 2000 โรงงานผลิตในนครโฮจิมินห์ได้ย้ายไปยังเขตชานเมืองตามคำร้องขอของรัฐบาล เพื่อหลีกเลี่ยงมลภาวะทางสิ่งแวดล้อม และเพื่อสละที่ดินในใจกลางเมืองเพื่อพัฒนาเมืองและบริการ หลายคนจึงย้ายโรงงานไปยังที่ดินของตนเองในเขตชานเมือง

แต่เนื่องจากไม่มีผังเมือง 1/2000 และไม่เหมาะสำหรับการสร้างโรงงาน ประชาชนจึงต้องส่งมอบที่ดินให้รัฐแล้วจึงเช่าที่ดินโดยจ่ายค่าธรรมเนียมรายปีตามสัญญาในระยะสั้น 5-10 ปี

อย่างไรก็ตาม เมื่อสัญญาเช่าหมดอายุหรือบริษัทต้องการชำระสัญญาเช่าที่ดินและออกสมุดสีชมพูเล่มเก่าใหม่ บริษัทจะประสบปัญหา

ในกรณีทั่วไป คุณเกืองซื้อที่ดิน ทำการเกษตร 2 แปลง พื้นที่ 5,930 ตร.ม. ในเขตบิ่ญจัน (เดิม) เพื่อย้ายโรงงาน ในปี พ.ศ. 2549 เขาได้โอนที่ดินดังกล่าวให้กับบริษัทที่เขาเป็นเจ้าของ เพื่อขอเปลี่ยนวัตถุประสงค์เป็นที่ดินสำหรับการผลิตและธุรกิจ

อย่างไรก็ตาม เนื่องจากที่ดินดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของแผนการปรับปรุงที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ จึงไม่มีการวางแผนการก่อสร้างโดยละเอียดในมาตราส่วน 1/2000 ดังนั้น ทางการจึงตัดสินใจให้เช่าที่ดินแก่บริษัทนี้ในระยะสั้น 10 ปี (2553-2563) พื้นที่เช่าคือ 5,150 ตร.ม. สำหรับอาคารโรงงาน ส่วนที่เหลือ 780 ตร.ม. เป็นส่วนหนึ่งของเขตป้องกันคลอง ดังนั้นจึงยังคงเป็นที่ดินเพื่อการเกษตร

ในปี 2560 เนื่องจากสัญญาเช่าใกล้จะสิ้นสุด บริษัทจึงต้องการขยายสัญญาเช่า แต่ปัจจุบันที่ดินดังกล่าวอยู่ในผังการใช้ที่ดินที่อยู่อาศัยในเขตเมืองและไม่สามารถขยายสัญญาเช่าได้ ดังนั้น บริษัทจึงได้ดำเนินการส่งคืนที่ดินให้กับคุณเกืองด้วยตนเอง

ในช่วงนี้ท่านยังได้ยื่นคำร้องขอขยายระยะเวลาการเช่าที่ดิน เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน หรือออกสมุดทะเบียนที่ดินสีชมพูใหม่ตามสถานะปัจจุบันหรือเดิม เพื่อใช้งานต่อเมื่อหมดระยะเวลาเช่าเป็นจำนวนมาก

อย่างไรก็ตาม ในปี พ.ศ. 2567 เขาได้รับอนุญาตให้แปลงที่ดินได้เพียง 4,800 ตารางเมตรเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยเท่านั้น แต่ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 100% และไม่สามารถหักลดหย่อนราคาที่ดินเพื่อเกษตรกรรมได้ ที่ดินสำหรับทำการเกษตรและธุรกิจที่เหลืออีก 350 ตารางเมตรไม่ได้รับอนุญาตให้แปลงเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย แต่เขาไม่ได้รับหนังสือสีชมพู และถูกบังคับให้ต่ออายุสัญญาเช่าที่ดินและจ่ายค่าเช่ารายปี

ในทำนองเดียวกัน นางสาวฟองยังได้รับมรดกที่ดินและโอนที่ดินให้กับนครโฮจิมินห์เพื่อให้เช่ากลับในรูปแบบของการชำระเงินรายปีเพื่อจุดประสงค์ในการสร้างโรงงานอีกด้วย

ในปี 2561 บริษัทได้โอนทรัพย์สินบนที่ดินให้กับคุณฟอง และมอบที่ดินให้เธอใช้ต่อไป แต่ตามระเบียบ คุณฟองสามารถเช่าที่ดินต่อไปได้เพียงช่วงเวลาที่เหลือจนถึงปี 2563 เท่านั้น

ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา คุณฟองได้ยื่นคำร้องขอให้ออกหนังสือปกแดงเล่มเก่าใหม่ แต่จนถึงขณะนี้ยังไม่มีกฎหมายใด ๆ ที่จะออกใหม่ได้ ทำให้เธอตกอยู่ในสถานการณ์ที่ยากลำบาก

“ดิฉันไม่สามารถเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินได้ เพราะดิฉันไม่มีเงินจ่ายค่าธรรมเนียมการแปลงที่ดินที่สูง แต่เมื่อธุรกิจประสบปัญหา ดิฉันก็อยากจะยกเลิกสัญญาเช่าเพื่อลดต้นทุนค่าเช่าที่ดินและได้สิทธิการใช้ที่ดินเท่าเดิมอีกครั้ง แต่ดิฉันทำไม่ได้ หากดิฉันถูกบังคับให้ต่ออายุสัญญาเช่าที่ดิน ดิฉันก็ไม่รู้ว่ามันจะยาวนานแค่ไหน” คุณฟองกล่าว

จำเป็นต้องแก้ไขข้อบกพร่องของกฎหมาย

ผู้เชี่ยวชาญระบุว่าพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 103 ไม่ได้แยกความแตกต่างอย่างชัดเจนระหว่างที่ดินส่วนบุคคลที่จ่ายค่าเช่ารายปีและที่ดินสาธารณะที่รัฐเช่า เนื่องจากไม่มีการแยกความแตกต่างนี้ เมื่อแปลงที่ดินเป็นที่อยู่อาศัย ที่ดินทั้งสองประเภทจะต้องชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่อยู่อาศัย 100% ตามราคาที่ดิน ณ เวลาแปลงที่ดิน (มูลค่าที่ดินเป็น 0)

ส่งผลให้ผู้ใช้ที่ดินต้องเสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสูงกว่าแปลงเกษตรกรรมอื่นมาก เนื่องจากไม่ได้คำนวณมูลค่าที่ดินจริงที่ผู้ใช้ที่ดินได้จ่ายไปเพื่อซื้อที่ดิน

ปัจจุบันกฎหมายยังไม่มีกลไกที่อนุญาตให้ประชาชนสามารถออกสมุดทะเบียนสีชมพูใหม่ได้ในรัฐปัจจุบัน หรือก่อนการเช่าที่ดินเมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่าที่ดิน กฎหมายยังไม่มีข้อบังคับเกี่ยวกับการคืนที่ดินในกรณีนี้ ซึ่งทำให้เกิดปัญหามากมายในการออกสมุดทะเบียนสีชมพูเมื่อสัญญาเช่าที่ดินสิ้นสุดลงสำหรับประชาชนและธุรกิจ

ทนายความ ตรัน มินห์ เกือง (สมาคมทนายความนครโฮจิมินห์) กล่าวว่า จำเป็นต้องแก้ไขและเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 103 ว่าด้วยค่าธรรมเนียมการใช้ประโยชน์ที่ดินสำหรับที่ดินที่เช่าซึ่งมีค่าเช่ารายปีจากครัวเรือนและบุคคลธรรมดา ทั้งที่ได้รับมรดกหรือสร้างขึ้นเอง ไม่ใช่ที่ดินสาธารณะที่รัฐเช่า เมื่อแปลงที่ดินเป็นที่อยู่อาศัย ค่าธรรมเนียมการใช้ประโยชน์ที่ดินจะคำนวณเช่นเดียวกับที่ดินเพื่อการผลิตที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตรและที่ดินเพื่อธุรกิจหรือที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ณ เวลาแปลงที่ดิน โดยไม่ใช้อัตรา 100% ของราคาที่ดินที่อยู่อาศัย

นอกจากนี้กรณีดังกล่าวมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนดหากไม่จำเป็นอีกต่อไปและออกสมุดสีชมพูใหม่ตามสถานะหรือประเภทที่ดินปัจจุบันก่อนทำการเช่า

ง็อกเฮียน

ที่มา: https://tuoitre.vn/doanh-nghiep-gap-kho-khi-phai-dong-ca-tram-ti-dong-de-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-20251015161303881.htm