ธุรกิจกังวลเรื่องต้นทุนที่เพิ่มขึ้นหากพวกเขา "ซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์ผ่านชั้น"

ในขณะที่ รัฐบาล ยังคงมีความเห็นว่า "การทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์จะต้องดำเนินการผ่านระบบออนไลน์" ธุรกิจและผู้เชี่ยวชาญยังคงแสดงความกังวลว่าการดำเนินการดังกล่าวจะเพิ่มต้นทุน

ในการประชุมเชิงปฏิบัติการการให้ความเห็นเกี่ยวกับกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เมื่อวันที่ 12 พฤษภาคม นายเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานสมาคมผู้รับเหมางานก่อสร้างเวียดนาม ประเมินว่ากฎระเบียบที่กำหนดให้ธุรกรรมทั้งหมดต้องดำเนินการผ่านระบบพื้นนั้นดูจะ "เข้มงวด"

เขากล่าวว่าปัจจุบันนักลงทุนหลายรายกำลังประสานงานอย่างยืดหยุ่นระหว่างทีมขายตรงของตนเองกับตลาดซื้อขายบางแห่ง แต่โดยทั่วไปแล้ว ปริมาณผลิตภัณฑ์ที่ขายเองมักจะมากกว่าตลาดซื้อขาย นักลงทุนยังเป็นผู้ที่เข้าใจโครงการได้ดีกว่า จะได้รับคำแนะนำที่ละเอียดกว่าโบรกเกอร์ ซึ่งสร้างสภาพคล่องที่ดี

คุณเฮียปกล่าวว่าค่าคอมมิชชั่นของตลาดหลักทรัพย์ภายนอกนั้นสูงกว่าการปล่อยให้ธุรกิจขายของเองหลายเท่า “ผมคิดว่าเราควรจำกัดการสร้างระดับตัวกลาง ซึ่งหมายความว่าไม่จำเป็นต้องบังคับให้ธุรกรรมทั้งหมดผ่านตลาดหลักทรัพย์ เพื่อลดขั้นตอนและต้นทุน” เขากล่าว

อสังหาริมทรัพย์ทางตะวันออกของนครโฮจิมินห์ ภาพโดย: Quynh Tran — อสังหาริมทรัพย์ทางตะวันออกของนครโฮจิมินห์ ภาพโดย: *Quynh Tran*

ผู้เชี่ยวชาญเหงียน วัน ดิงห์ ยังยอมรับว่ากฎระเบียบที่กำหนดให้ต้องดำเนินการธุรกรรมทั้งหมดผ่านการแลกเปลี่ยนจะสร้างขั้นตอนและต้นทุนสำหรับทั้งธุรกิจและผู้ซื้อ

เขากล่าวว่าตามกฎหมายว่าด้วยการรับรองเอกสาร (Notary Act) เมื่อทำการรับรองเอกสารสัญญาซื้อขาย ทนายความจะเป็นผู้ประเมินความถูกต้องตามกฎหมายของทรัพย์สิน ซึ่งงานนี้จะทับซ้อนกับการดำเนินการของสำนักงานรับรองเอกสาร (Floor) ตามร่างกฎหมายฉบับใหม่ นอกจากนี้ หากค่าธรรมเนียมการรับรองเอกสารไม่เกิน 0.1% ของมูลค่าสัญญา ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการผ่านสำนักงานรับรองเอกสารจะเพิ่มขึ้นประมาณ 3-3.5% หรือเพิ่มขึ้นถึง 35 เท่า

“กฎระเบียบนี้ยังแสดงให้เห็นสัญญาณของการขัดขวางเสรีภาพของประชาชน ความเป็นอิสระในการทำธุรกิจ และการแสวงหาตลาด” เขากล่าว

สหพันธ์การค้าและอุตสาหกรรมเวียดนาม (VCCI) ได้เสนอความเห็นต่อคณะกรรมการ เศรษฐกิจ ของสภานิติบัญญัติแห่งชาติเมื่อเร็วๆ นี้ว่า ควรคงกฎระเบียบปัจจุบันไว้ นั่นคือ ไม่จำเป็นต้องกำหนดให้ธุรกรรมทั้งหมดต้องผ่านตลาดหลักทรัพย์ แต่ควรให้สิทธิแก่นักลงทุนในการตัดสินใจเกี่ยวกับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ การทำเช่นนี้จะสร้างกลไกที่เปิดกว้างสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์

อันที่จริง กฎระเบียบที่กำหนดให้การโอนอสังหาริมทรัพย์ต้องผ่านระบบจำหน่ายปลีก (Floor) นั้นไม่ใช่เรื่องใหม่ กฎระเบียบนี้เคยรวมอยู่ในพระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2549 แต่ต่อมาได้มีการยกเลิกไปในการแก้ไขเพิ่มเติม พ.ศ. 2557 เพื่อขจัดปัญหาต่างๆ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยและลดขั้นตอนการบริหารสำหรับธุรกิจและประชาชน VCCI ระบุว่า หากนำกฎระเบียบนี้กลับมาใช้ใหม่ในขณะนี้ ปัญหาเดิมๆ อาจปรากฏขึ้น ทำให้เกิดขั้นตอนที่ยุ่งยากมากขึ้นสำหรับคู่สัญญา ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อปริมาณธุรกรรมในตลาด

ก่อนหน้านี้ ในร่างกฎหมายที่เสนอต่อ รัฐสภา เมื่อวันที่ 26 เมษายน รัฐบาลยังคงยืนยันว่านักลงทุนที่ขายหรือให้เช่าบ้านในอนาคตจะต้องผ่านการพิจารณาเบื้องต้น หน่วยงานนี้ระบุว่ากฎระเบียบข้างต้นมีพื้นฐานมาจากนโยบายต่างๆ ของพรรคและรัฐบาลกลาง และยืนยันว่า "ได้ประเมินผลกระทบอย่างรอบคอบแล้ว"

ดังนั้น กรณีการซื้อขายโดยตรง (โดยไม่ผ่านตลาดซื้อขาย หรือผ่านสำนักงานทนายความ) จึงมีความเสี่ยงมากมายสำหรับผู้ซื้อ เนื่องจากเป็นการยากที่จะตรวจสอบคุณภาพ ความถูกต้องตามกฎหมาย และราคาของอสังหาริมทรัพย์ ขณะเดียวกัน รัฐบาลยังประเมินว่ากฎระเบียบที่กำหนดให้การซื้อขายผ่านตลาดซื้อขายไม่ได้ทำให้ต้นทุนหรือราคาขายของนักลงทุนเพิ่มขึ้นอย่างไม่สมเหตุสมผล เนื่องจากแทนที่นักลงทุนจะใช้เงินเพื่อจัดการการขายด้วยตนเอง พวกเขากลับจ้างสำนักงานขายอสังหาริมทรัพย์มาดำเนินการ ซึ่งจะช่วยประหยัดต้นทุนได้มากขึ้น

โครงการกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะผ่านสภานิติบัญญัติแห่งชาติในการประชุมเดือนตุลาคมปีหน้า

ดึ๊กมินห์

ลิงค์ที่มา