ราคาอสังหาฯ ยังพุ่งสูงต่อเนื่อง: เราควรสร้างเพดานราคาเพื่อ 'ควบคุม' หรือไม่?

เมื่อกล่าวถึงปัญหานี้ ผู้เชี่ยวชาญหลายรายกล่าวว่านี่เป็นวิธีแก้ปัญหาที่ “ก่อให้เกิดผลเสียมากกว่าผลดี”

นักเศรษฐศาสตร์ Dinh Trong Thinh วิเคราะห์ว่าการใช้เพดานราคาอสังหาริมทรัพย์จะก่อให้เกิดความเสี่ยงมากมาย ปัญหาที่น่ากังวลที่สุดคือความเป็นไปได้ในการก่อตั้งตลาด “ใต้ดิน”

“ เมื่อเพดานราคาถูกควบคุมอย่างเข้มงวด ธุรกรรมจำนวนมากจะเกิดขึ้นนอกสัญญาอย่างเป็นทางการเพื่อหลีกเลี่ยงกฎระเบียบ ซึ่งไม่เพียงแต่ก่อให้เกิดความเสี่ยงทางกฎหมายเท่านั้น แต่ยังลดความโปร่งใสของตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย ” นายทินห์เตือน

นอกจากนี้ นายติงห์ เผยว่า ราคาสูงสุดจะไม่สามารถสะท้อนความหลากหลายและลักษณะเฉพาะของโครงการได้ครบถ้วน อพาร์ทเมนท์ในใจกลางเมืองอาจมีราคาเท่ากับอพาร์ทเมนท์ในเขตชานเมืองไม่ได้ แม้ว่าจะมีพื้นที่เดียวกันก็ตาม การใช้ราคาเพดานและพื้นอาจทำให้โครงการในใจกลางเมืองมีราคาต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริงได้

ดังนั้น หากมีการใช้เพดานราคา จำเป็นต้องมีการพัฒนานโยบายที่ยืดหยุ่นเพื่อช่วยควบคุมตลาดและรับประกันผลประโยชน์ของผู้เข้าร่วมทั้งหมด โดยเฉพาะอย่างยิ่ง แทนที่จะใช้ราคาคงที่ เราควรสร้างช่วงราคาโดยพิจารณาจากทำเลที่ตั้ง สิ่งอำนวยความสะดวก และคุณภาพการก่อสร้าง

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าการกำหนดเพดานราคาอสังหาริมทรัพย์เป็นวิธีการที่ “ก่อให้เกิดผลเสียมากกว่าผลดี” (ภาพประกอบ: มินห์ ดึ๊ก)

นาย Nguyen Quang Huy ประธานเจ้าหน้าที่บริหารคณะการเงินและการธนาคาร มหาวิทยาลัย Nguyen Trai (NTU) ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่าการกำหนดเพดานราคาสามารถช่วยหยุดยั้งการเก็งกำไรได้ แต่ก็นำมาซึ่งความเสี่ยงมากกว่าประโยชน์

เนื่องจากสิ่งนี้ขัดต่อหลักการของตลาดเสรี ราคาอสังหาริมทรัพย์จึงถูกควบคุมโดยอุปสงค์และอุปทาน เมื่อใช้เพดานราคา อุปทานจะตึงตัวได้ง่าย ขณะที่ราคาขั้นต่ำจะทำให้กลุ่มสินค้าต้นทุนต่ำสูญเสียความสามารถในการแข่งขัน

นอกจากนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความหลากหลายมากตั้งแต่ทาวน์เฮาส์ อพาร์ทเมนท์ ที่ดินเปล่าไปจนถึงโครงการรีสอร์ท ไม่สามารถกำหนดราคาส่วนกลางให้กับแต่ละประเภทได้

“ เพดานราคาทำให้ผู้ลงทุนไม่สามารถทำกำไรได้อย่างเต็มที่ ส่งผลให้แรงจูงใจในการดำเนินโครงการใหม่ๆ ลดลง เมื่อเพดานราคาต่ำเกินไป การทำธุรกรรมใต้ดินจะเกิดขึ้น ส่งผลให้ขาดความโปร่งใส ส่งผลให้ตลาดบิดเบือน นอกจากนี้ หากกำไรมีจำกัด ผู้ลงทุนจะหยุดพัฒนาโครงการระดับไฮเอนด์หรือมูลค่าสูง ซึ่งจะส่งผลให้อุปทานในตลาดลดลง ” นายฮุยเน้นย้ำ

ดังนั้น นายฮุย กล่าวว่า แทนที่จะกำหนดราคาขาย ตลาดต้องการโซลูชันที่เป็นพื้นฐานมากขึ้น เพื่อแก้ไขสาเหตุหลักของราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูง เช่น เพิ่มอุปทานของที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยสังคมด้วยการเร่งขั้นตอนทางกฎหมาย ปรับขั้นตอนการอนุมัติโครงการให้คล่องตัวขึ้น และลดระยะเวลาในการออกใบอนุญาต

นอกจากนี้ รัฐต้องสนับสนุนภาษี และสินเชื่อพิเศษแก่ผู้ลงทุนที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสังคม

นักเศรษฐศาสตร์ ดร. วอ ตรี ทันห์ ยังกล่าวอีกด้วยว่าการกำหนดเพดานราคาสำหรับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่กลับก่อให้เกิดความขัดแย้งอยู่เสมอ ข้อดีคือ ช่วยควบคุมราคา เพิ่มความโปร่งใสในการทำธุรกรรม และจำกัดการ "จัดการราคา" เช่นเดียวกับผลกระทบต่อตลาดหุ้น

อย่างไรก็ตาม หากไม่ระมัดระวัง กลไกนี้อาจส่งผลเสียและทำให้ตลาดผิดเพี้ยนได้ ดังนั้น หากกำหนดราคาเพดานไว้ต่ำเกินไปเมื่อเทียบกับมูลค่าตลาดที่แท้จริง นักลงทุนก็จะไม่มีแรงจูงใจในการดำเนินโครงการใหม่ๆ อีกต่อไป ส่งผลให้เกิดการขาดแคลนที่อยู่อาศัยในตลาดหรือโครงการมีราคาขายใกล้เคียงกับราคาเพดาน

“ เพดานราคาอาจทำให้ผู้ลงทุนสูญเสียแรงจูงใจในการพัฒนาโครงการใหม่หรือลดคุณภาพการก่อสร้างเพื่อเพิ่มผลกำไรให้สูงสุด ” นายถันห์กล่าว

นายเกียง อันห์ ตวน กรรมการผู้อำนวยการ บริษัท ตวน อันห์ เรียลเอสเตท แสดงความเห็นว่า การใช้เพดานราคาอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องยากที่จะดำเนินการได้ เพราะไม่สามารถแทรกแซงกิจกรรมทางธุรกิจขององค์กรได้

ในการสร้างโครงการ ธุรกิจต่างๆ ต้องใช้เงินจำนวนมากตั้งแต่ขั้นตอนไปจนถึงการก่อสร้าง ด้วยระดับราคาอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน ไม่สามารถพัฒนาโครงการอพาร์ทเมนท์ราคาถูกใน ฮานอย และโฮจิมินห์ได้

แม้แต่โครงการในเขตชานเมืองฮานอย ราคาก็อยู่ระหว่าง 50 ถึง 70 ล้านดองต่อตารางเมตร ดังนั้น หากมีการใช้ราคาเพดานที่ไม่เหมาะสม นักลงทุนจะไม่สามารถรับประกันผลกำไรได้ แม้จะมีนโยบายลดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินก็ตาม

“ หากกำหนดเพดานราคาไว้ต่ำเกินไป นักลงทุนสามารถดำเนินโครงการได้เฉพาะในจังหวัดชานเมืองฮานอยเท่านั้น ในเขตใจกลางเมืองฮานอย ต้นทุนการก่อสร้างโครงการราคาไม่แพงหลายโครงการสูงถึงหลายสิบล้านดองต่อตารางเมตร ” นายตวนกล่าว

นายตวน กล่าวว่า เพื่อ “ลดอุณหภูมิ” ราคาที่อยู่อาศัย จำเป็นต้องส่งเสริมการปฏิรูปการบริหารเพื่อเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยสังคม นอกจากนี้ ยังจำเป็นต้องควบคุมการเก็งกำไรและให้การสนับสนุนทางการเงินแก่ผู้ซื้อบ้านครั้งแรกอย่างเคร่งครัด

เจา อันห์

แหล่งที่มา