ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามเพิ่มขึ้นเร็วกว่าสหรัฐฯ ออสเตรเลีย และญี่ปุ่น

แม้ว่าราคาที่อยู่อาศัยและที่ดินจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่อัตราภาษีเงินได้และภาษีทรัพย์สินของเวียดนามกลับต่ำกว่าประเทศอื่นๆ ในภูมิภาคอย่างมาก นอกจากนี้ ยังไม่มีการประกาศใช้ภาษีป้องกันการเก็งกำไร

ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามเพิ่มขึ้นเร็วกว่าสหรัฐฯ ออสเตรเลีย และญี่ปุ่น

แม้ว่าราคาที่อยู่อาศัยและที่ดินจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่อัตราภาษีเงินได้และภาษีทรัพย์สินของเวียดนามกลับต่ำกว่าประเทศอื่นๆ ในภูมิภาคอย่างมาก นอกจากนี้ ยังไม่มีการประกาศใช้ภาษีป้องกันการเก็งกำไร

ในงานสัมมนาอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม 2024 ที่ Batdongsan's Vietnam Real Estate Conference 2024 เมื่อกล่าวถึงปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค ดร. แคน วัน ลุค หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ BIDV มักแสดงความเชื่อมั่นในแนวโน้มเชิงบวกของเศรษฐกิจอยู่เสมอ อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาถึงราคาอสังหาริมทรัพย์ ความกระตือรือร้นดังกล่าวกลับไม่มีอยู่อีกต่อไป

นายแคน วัน ลุค ก็รู้สึกเบื่อหน่ายกับสถานการณ์ราคาที่อยู่อาศัยที่พุ่งสูงขึ้นในปัจจุบัน ภาพ: ถั่น หวู

“ราคาที่อยู่อาศัยพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว! ตั้งแต่ปี 2562 จนถึงปัจจุบัน ราคาเพิ่มขึ้น 50-70% โดยเฉพาะในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ สาเหตุหนึ่งที่ทำให้ราคาสูงขึ้นคืออุปทานที่ไม่เพียงพอ ผมคิดว่าตลาดกำลังปิดบังความผิดปกติบางอย่าง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องพิจารณาและคำนวณราคาสินค้าให้เหมาะสมและยั่งยืน” ดร. แคน แวน ลุค กล่าวถึงประเด็นนี้

เพื่อย้ำข้อความข้างต้น ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า ณ สิ้นเดือนกันยายน 2567 สินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเพียง 4.6% แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะลดลงอย่างต่อเนื่อง การเติบโตที่ช้านี้สะท้อนให้เห็นถึงจิตวิทยาที่ระมัดระวังของผู้ซื้อบ้านก่อนช่วง "พายุราคา" ของตลาดอสังหาริมทรัพย์

การเติบโตของราคาอสังหาริมทรัพย์และผลตอบแทนจากการเช่าในแต่ละประเทศ

จากข้อมูลของ Global Property Guide ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามกำลังเติบโตอย่างรวดเร็วที่สุดในโลก โดยราคาเพิ่มขึ้นถึง 59% ภายใน 5 ปี สูงกว่าสหรัฐอเมริกา (54%) ออสเตรเลีย (49%) ญี่ปุ่น (41%) และสิงคโปร์ (37%) เสียอีก อันที่จริง อัตราการเติบโตของเวียดนามสูงกว่าประเทศอื่นๆ ในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ถึง 3-6 เท่า เช่น อินโดนีเซีย (9%) มาเลเซีย (11%) และไทย (18%)

นอกจากตัวเลขข้อมูลแล้ว หัวข้อที่ได้รับความนิยมสูงสุดบนอินเทอร์เน็ตยังเกี่ยวข้องกับราคาที่อยู่อาศัยด้วย ดังนั้น คำหลักที่ถูกค้นหามากที่สุดคือ “คนหนุ่มสาวซื้อบ้านยาก” “ภาษีอสังหาริมทรัพย์” “ราคาอสังหาริมทรัพย์สูง” และ “ราคาอสังหาริมทรัพย์แพงลิบลิ่ว”

เพื่อควบคุมราคาที่อยู่อาศัย กระทรวงและหน่วยงานต่างๆ จึงได้เสนอนโยบายป้องกันการเก็งกำไรอย่างต่อเนื่อง สำหรับ กระทรวงการก่อสร้าง นโยบายนี้มุ่งเก็บภาษีจากผู้ที่มีบ้านและที่ดินจำนวนมาก และจัดเก็บภาษีจากอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกทิ้งร้าง ขณะเดียวกัน กระทรวงการคลังเสนอนโยบายภาษีที่เน้นระยะเวลาการถือครองกรรมสิทธิ์

คุณเหงียน ก๊วก อันห์ รองผู้อำนวยการใหญ่บริษัทบัตตงซาน กล่าวว่า แต่ละประเทศมีนโยบายภาษีเงินได้ของตนเองเพื่อควบคุมสถานการณ์การ "ปั่นราคา" อสังหาริมทรัพย์ ยกตัวอย่างเช่น ในญี่ปุ่น อัตราภาษีสำหรับบ้านและที่ดินที่ถือครองไม่ถึง 5 ปี อยู่ที่ 39.6% แต่หากถือครองเกิน 5 ปีขึ้นไป อัตราภาษีจะลดลงเหลือ 20.3%

โครงสร้างภาษีอสังหาริมทรัพย์ในประเทศต่างๆทั่วโลก

ในประเทศจีน ประเทศนี้มุ่งเน้นการเก็บภาษีที่ดิน เพื่อหลีกเลี่ยงการสูญเสียที่ดิน การปล่อยที่ดินให้ว่างเปล่า และเพื่อส่งเสริมให้ประชาชนพัฒนา ทำธุรกิจ และผลิตผลบนที่ดินนั้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อซื้อขายที่ดิน ผู้ขายสามารถจ่ายภาษีได้มากถึง 30-60% ของภาษีทั้งหมด ในขณะที่อสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น อัตราภาษีอยู่ที่ประมาณ 20% เท่านั้น

ในประเทศฝรั่งเศส ภาษีจะคำนวณจากระยะเวลาการถือครองกรรมสิทธิ์และมูลค่าของทรัพย์สิน สำหรับบ้านและที่ดินที่ถือครองไม่เกิน 6 ปี อัตราภาษีเงินได้ที่ผู้ขายต้องจ่ายจะอยู่ที่ 19-25% ในทางกลับกัน สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองเกิน 22 ปี อัตราภาษีจะลดลงเหลือ 0% ในขณะเดียวกัน บ้านที่มีมูลค่าตั้งแต่ 1.3-3 ล้านยูโรจะ "เสียภาษี" เพิ่มเติม 0.25% สำหรับกลุ่มซูเปอร์ลักชัวรีที่มีมูลค่ามากกว่า 3 ล้านยูโร อัตราภาษีเพิ่มเติมจะอยู่ที่ 0.5%

หากมองย้อนกลับไปที่ตลาดเวียดนาม อัตราภาษีในปัจจุบันต่ำกว่าประเทศอื่นๆ มาก แม้จะเปรียบเทียบกับประเทศอื่นๆ ในภูมิภาคก็ตาม โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเวียดนาม ภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่เพียง 2% และภาษีการจดทะเบียนอยู่ที่ 0.5% ขณะเดียวกัน ในประเทศไทย ภาษีอยู่ที่ 35% และ 2% ตามลำดับ ในฟิลิปปินส์ 6% และ 1.4% ในอินโดนีเซีย 30% และ 5% และในจีน 60% และ 5.5% ตามลำดับ

เมื่อกล่าวถึงประเทศที่มีชื่อเสียงระดับโลกบางประเทศ จะเห็นได้ว่าภาษีอสังหาริมทรัพย์ถูกใช้เป็นนโยบายเพื่อบริหารจัดการตลาดและเพิ่มรายได้ให้สูงสุด อย่างไรก็ตาม ก่อนที่จะนำไปใช้ จำเป็นต้องพิจารณาความท้าทายทั้งทางทฤษฎีและการปฏิบัติหลายประการอย่างเหมาะสม ยกตัวอย่างเช่น ในสิงคโปร์ ประเทศเกาะแห่งนี้จัดเก็บภาษีสูงมากสำหรับกิจกรรมเก็งกำไร แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว” นายเหงียน ก๊วก อันห์ กล่าว

จากการสำรวจของ Batdongsan กับนักลงทุน 118 รายในปี 2566 พบว่าผู้ตอบแบบสอบถามกว่า 80% ระบุว่าถือครองอสังหาริมทรัพย์ไม่ถึง 1 ปี จากนั้นจึงจะขายออกไป การ "เก็งกำไร" ในตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นปัจจัยหนึ่งที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง การนำนโยบายป้องกันการเก็งกำไรมาใช้จะเป็นทางออกที่มีประสิทธิภาพในการช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความมั่นคงและแข็งแกร่ง ซึ่งจะช่วยทำให้ความฝันในการมีบ้านอยู่อาศัยของผู้คนหลายล้านคนเป็นจริง

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-bat-dong-san-viet-nam-tang-nhanh-hon-ca-my-uc-nhat-ban-d231568.html