ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยผ่านจุดสูงสุดแล้ว เจ้าของบ้านกำลังลดกำไร ไม่ใช่ขาดทุน เผยโครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่แพงที่สุด

ความคิดเห็นเกี่ยวกับ "สนามเด็กเล่น" ของนักลงทุนในปี 2568 ราคาอพาร์ตเมนต์ ในฮานอย ผ่านจุดสูงสุดแล้ว โครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่มีราคาแพงที่สุดในเมืองหลวง กฎระเบียบในการออกหนังสือปกแดงสำหรับที่ดินที่จัดสรรให้ใช้เป็นเวลาหลายปีโดยไม่ได้วางแผน... เป็นข่าวอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

ภายในสิ้นปี 2567 ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้จะค่อนข้างสูง หากลงทุนเช่าอพาร์ตเมนต์ในสองเมืองนี้ ราคาเช่าเมื่อเทียบกับราคาซื้อจะไม่น่าสนใจนัก แม้ว่าความต้องการเช่าบ้านจะสูงก็ตาม (ภาพ: Gia Thanh)

“สนามเด็กเล่น” ของนักลงทุนในปี 2568

คุณหวู เกือง เกวียต กรรมการผู้จัดการบริษัท ดัต แซ็ง เมียน บั๊ก วิเคราะห์ว่าภายในสิ้นปี 2567 ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยและโฮจิมินห์จะค่อนข้างสูง หากลงทุนในอพาร์ตเมนต์ให้เช่าในสองเมืองนี้ ราคาเช่าเมื่อเทียบกับราคาซื้อจะไม่น่าดึงดูดนัก แม้ว่าความต้องการเช่าบ้านจะสูงก็ตาม

ในขณะเดียวกันตลาดอพาร์ทเมนท์ในต่างจังหวัดก็มีราคาเช่าและซื้อที่สมเหตุสมผลมาก

คุณ Quyet ประเมินว่าราคาที่ดินในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ค่อนข้างแพง อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินในจังหวัดใกล้เคียงของทั้งสองเมืองไม่ได้เพิ่มขึ้นมากนักในช่วงที่ผ่านมา เพียงประมาณ 5-10% เท่านั้น ดังนั้นราคาจึงยังอยู่ในระดับที่เหมาะสม

ดังนั้นผู้นำจังหวัดดัตแซ็งเมียนบั๊กจึงเชื่อว่าที่ดินในต่างจังหวัดยังคงเป็นกลุ่มการลงทุนที่ดีในปี 2568

นอกจากนี้ นายเกวี๊ยตคาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทในปี 2568 จะฟื้นตัวได้ดี เมื่อจำนวน นักท่องเที่ยว ต่างชาติที่มาเยือนเวียดนามในปี 2567 มีจำนวนมากกว่า 17 ล้านคน เขามองว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทบางแห่งในฟูก๊วก ญาจาง และกว่างนิญ... จะปรับตัวดีขึ้น

ทาวน์เฮาส์ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ยังคงมีราคาสูง ในขณะที่ความต้องการเช่าไม่เปลี่ยนแปลงมากนัก

“ในปี 2568 ผมไม่ได้คาดหวังอะไรมากจากตลาดทาวน์เฮาส์ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ แต่ในต่างจังหวัด โดยเฉพาะที่มีนิคมอุตสาหกรรมจำนวนมาก ราคาจะไม่เพิ่มขึ้นในปี 2567 ดังนั้นจึงจะมีการเปลี่ยนแปลงมากกว่าในเมืองใหญ่” นายเควี๊ยตกล่าว

สำหรับการลงทุนในปี 2568 นาย Quyet กล่าวว่า นักลงทุนควรใส่ใจปัจจัยด้านราคา ไม่ควรปล่อยให้กระแสมวลชนมามีอิทธิพล และคิดว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นเสมอ แม้ว่าราคาจะยังคงสูงขึ้นต่อไปก็ตาม

ด้วยราคาในเมืองใหญ่ๆ ที่สูงขึ้น มันจะไม่ใช่ “สนามเด็กเล่น” สำหรับนักลงทุนอีกต่อไป แต่จะ “สนามเด็กเล่น” สำหรับผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงๆ และนักลงทุนระยะยาว หากคุณลงทุนในการเก็งกำไรระยะสั้นในเมืองใหญ่ มันจะมีความเสี่ยงมาก

การลงทุนจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับภาคอสังหาริมทรัพย์ที่จะสร้างกระแสเงินสดที่ยั่งยืนในอนาคต ขณะเดียวกัน จำเป็นต้องศึกษาวิจัยอสังหาริมทรัพย์ในเมืองอุตสาหกรรม โดยเฉพาะจังหวัดที่มีการลงทุนจากต่างชาติจำนวนมาก เช่น บั๊กนิญ บั๊กซาง ไฮฟอง หรือบิ่ญเซือง ลองอาน ด่งนาย... อย่างไรก็ตาม ที่สำคัญกว่านั้น จำเป็นต้องใส่ใจเรื่องกฎหมายด้วย “หากคุณโลภในราคาถูกและลงทุนในโครงการที่ไม่มีเอกสารทางกฎหมายเพียงพอ จะเป็นอันตรายอย่างยิ่ง” นายเกวี๊ยตเตือน

ขณะเดียวกัน คุณเล ดินห์ ชุง กรรมการผู้จัดการบริษัท เอสจีโอ โฮมส์ เรียลเอสเตท อินเวสต์เมนต์ แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (SGO Homes Real Estate Investment and Development JSC) ให้ความเห็นว่า ในปี พ.ศ. 2568 ราคาบ้านแนวราบและแนวสูงในเมืองใหญ่อย่างฮานอยจะไม่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเหมือนในอดีต ส่วนราคาบ้านรองจะไม่ผันผวนมากนัก มีเพียงราคาบ้านปฐมภูมิเท่านั้นที่จะปรับตัวสูงขึ้นเนื่องจากต้นทุนปัจจัยการผลิตที่สูงขึ้น

ในช่วงสองเดือนสุดท้ายของปีที่แล้ว ตลาดมีสัญญาณชะลอตัวลงอย่างชัดเจน โดยสินค้ารอง เช่น อพาร์ตเมนต์ มีราคาลดลง 200-500 ล้านดอง และบ้านแนวราบก็ลดลงเช่นกัน การปรับลดราคาครั้งนี้ทำให้ความต้องการลงทุนในอพาร์ตเมนต์และบ้านแนวราบลดลง นักลงทุนมืออาชีพมีแนวโน้มที่จะย้ายไปยังตลาดต่างจังหวัด ซึ่งมีโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรที่สะดวกเชื่อมต่อกับฮานอย มีนิคมอุตสาหกรรม และมีประชากรหนาแน่น” คุณชุงประเมิน

ผู้อำนวยการทั่วไปของ SGO Homes ระบุว่า ที่ดินยังคงเป็นช่องทางการลงทุนที่ดึงดูดนักลงทุนได้เป็นอย่างดี ในอีก 2-3 ปีข้างหน้า ที่ดินยังคงเป็นช่องทางการลงทุนที่มีประสิทธิภาพมากที่สุด

นอกจากนี้ กลุ่มคอนโดมิเนียมสูงในต่างจังหวัดราคา 2,000-3,000 ล้านบาท ก็จะดึงดูดนักลงทุนเช่นกัน

อัตราการดูดซึมโครงการที่เปิดใหม่จะชะลอตัวลง

นายเหงียน วัน ดิ่ง ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ระบุว่า โครงการบ้านจัดสรรที่เปิดขายในปี 2568 จะยังคงได้รับความสนใจ มีการซื้อขาย และมีการดูดซับที่ดี แต่อัตราการดูดซับมีแนวโน้มชะลอตัวลง ตลาดอพาร์ตเมนต์จะยังคงเป็นตลาดที่มีสภาพคล่องสูง

อย่างไรก็ตาม คุณดิงห์กล่าวว่า สภาพคล่องของอพาร์ตเมนต์จะยังคงกระจุกตัวอยู่ในโครงการขนาดใหญ่ในเขตเมือง ความต้องการที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งความต้องการเพื่อการลงทุน จะยังคงย้ายไปยังเขตชานเมืองและจังหวัดและเมืองระดับ 2 และ 3 ต่อไป ซึ่งราคาที่อยู่อาศัยต่ำกว่าและมีโอกาสเติบโตในอนาคตมากกว่า

ภาพรวมตลาดแสดงให้เห็นว่าหลังจากช่วงที่ตลาดเติบโตอย่างร้อนแรง อพาร์ตเมนต์ ซึ่งเป็นสินค้าที่ได้รับความนิยมมากที่สุดในฮานอย มีแนวโน้มราคาลดลงเล็กน้อยตั้งแต่ปลายปี 2567 จนถึงปัจจุบัน กำลังซื้อชะลอตัวลงบ้าง และราคาขายก็ลดลงเล็กน้อยสำหรับเจ้าของบ้านที่ต้องการขายอย่างรวดเร็ว ผู้ที่เคยลงทุนในอพาร์ตเมนต์มาก่อนได้ตัดสินใจลดความสนใจในการขายลง เนื่องจากกำไรที่ได้ค่อนข้างสูงหลังจากช่วงที่ราคาอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นหลายสิบเปอร์เซ็นต์

ปัจจุบันราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยมีแนวโน้มทรงตัวหรือลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับช่วงพีค ปริมาณการซื้อขายก็ลดลงอย่างมากเมื่อเทียบกับช่วงก่อนเดือนพฤศจิกายน 2567 จากการสำรวจของ Batdongsan.com.vn พบว่าโครงการ Vinhomes Smart City ในตลาดรอง ในเดือนพฤศจิกายน 2567 ราคาอพาร์ตเมนต์สตูดิโอมักจะอยู่ที่ 2,000 - 2,200 ล้านดอง/อพาร์ตเมนต์ แต่ตั้งแต่เดือนธันวาคม 2567 จนถึงปัจจุบัน เจ้าของบ้านบางรายจำเป็นต้องขายด่วน โดยราคาเสนอขายจะผันผวนเพียง 1,980 - 2,000 ล้านดอง/อพาร์ตเมนต์เท่านั้น...

ในทำนองเดียวกัน ปรากฏการณ์นี้ยังปรากฏในโครงการอื่นๆ อีกด้วย อย่างไรก็ตาม นายหน้าอสังหาริมทรัพย์กล่าวว่าด้วยราคานี้ เจ้าของขายได้กำไร ไม่ใช่ขาดทุน

อุปทานอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในปี 2568 คาดว่าจะยังคงเติบโตต่อไป ประมาณ 10% เมื่อเทียบกับปี 2567 โครงการต่างๆ จำนวนมากได้แก้ไขปัญหาเรียบร้อยแล้วและจะกลับมาดำเนินการใหม่ในปี 2568 นอกจากนี้ หลายโครงการยังมีแผนที่จะ "เปิดตัว" เพื่อคว้าโอกาสการฟื้นตัวของตลาดอีกด้วย

คาดว่าอุปทานอสังหาริมทรัพย์จะยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยส่วนใหญ่มาจากเขตเมืองใหญ่ในจังหวัดทางภาคเหนือและเมืองใหญ่ของนักลงทุนรายใหญ่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มอพาร์ตเมนต์ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่มราคาตั้งแต่ 50 ล้านดองต่อตารางเมตรขึ้นไป ยังคงเป็นผู้นำตลาด

แม้ว่าอุปทานจะเพิ่มขึ้น แต่ยังคงขาดแคลนเมื่อเทียบกับอุปสงค์ และเนื่องจากส่วนใหญ่มาจากโครงการขนาดใหญ่ในเมืองของนักลงทุนรายใหญ่ ราคาขายจึงยังคง "ตรึง" อยู่ในระดับสูง ขณะเดียวกัน ระดับราคารองก็จะเติบโตช้าลงด้วยอัตราการเพิ่มขึ้นที่น้อยกว่า คือ 7-10% เมื่อเทียบกับปี 2567

สาเหตุก็เพราะระดับราคาปัจจุบันค่อนข้างสูง การเติบโตที่ชะลอตัวของตลาดยังเป็นผลมาจากราคาโอนที่สูงเกินไปเมื่อเทียบกับมูลค่าที่แท้จริง เนื่องจากอพาร์ตเมนต์เก่าจำนวนมากขาดโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภค

โครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่มีราคาแพงที่สุดในฮานอยคาดว่าจะมีค่าใช้จ่าย 25 ล้านดองต่อตารางเมตร

ราคาขายของบ้านพักอาศัยสังคมในตำบลเตินเจี๊ยว อำเภอแถ่งเจี๊ย (ฮานอย) ประเมินเบื้องต้นไว้ที่ 25 ล้านดอง/ตร.ม. หากได้รับการอนุมัติ ราคานี้จะเป็นราคาบ้านพักอาศัยสังคมที่สูงที่สุดเป็นประวัติการณ์ในฮานอย

ราคาข้างต้นเพิ่งประกาศโดยกรมก่อสร้างกรุงฮานอยหลังจากโครงการเริ่มการก่อสร้างเมื่อปลายปีที่แล้ว

โครงการนี้ได้รับการลงทุนโดยกลุ่มบริษัทร่วมทุนระหว่างบริษัทพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานเมือง (Udic), บริษัทร่วมทุนก่อสร้างไฟฟ้าและประปาฮานอย (Haweicco) และบริษัทร่วมทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัย DAC ฮานอย โครงการนี้ตั้งอยู่บนที่ดินหมายเลข 1 ของเขตเมืองใหม่ห่าดิ่ญ ตำบลเตินเจรียว (ชื่อทางการค้าว่า Udic Eco Tower)

จากข้อมูลของกรมก่อสร้าง ราคาขายโดยประมาณของอพาร์ตเมนต์ในโครงการบ้านจัดสรรสังคมนี้อยู่ที่ประมาณ 25 ล้านบาท/ตร.ม. เมื่อพิจารณาจากราคาขายข้างต้น อพาร์ตเมนต์ขนาด 70 ตร.ม. ในโครงการจะมีราคาประมาณ 1.75 พันล้านดอง

ราคาเช่าโดยประมาณอยู่ที่ประมาณ 150,000 ดอง/ตร.ม./เดือน ส่วนราคาเช่าอพาร์ตเมนต์ขนาด 70 ตร.ม. อยู่ที่ประมาณ 10.5 ล้านดอง/เดือน

ราคาเช่าอยู่ที่ 390,000 ดอง/ตรม./เดือน คาดว่าหากเช่าอพาร์ตเมนต์ขนาด 70 ตร.ม. จะต้องจ่ายประมาณ 27.3 ล้านดอง/เดือน

กรมโยธาธิการกล่าวว่าราคาอย่างเป็นทางการจะประกาศโดยผู้ลงทุนหลังจากที่มีการประเมินราคาจากหน่วยงานบริหารจัดการของรัฐตามระเบียบแล้ว

คาดว่าจะเริ่มรับใบสมัครขอซื้อบ้านสวัสดิการโครงการในไตรมาสที่ 4 ปี 2568

ก่อนปี พ.ศ. 2566 ราคาขายบ้านพักอาศัยสังคมในเมืองหลวงผันผวนอยู่ระหว่าง 13-17 ล้านดองต่อตารางเมตร หากได้รับการอนุมัติ ราคานี้จะเป็นราคาบ้านพักอาศัยสังคมที่สูงที่สุดเป็นประวัติการณ์ในฮานอย

ก่อนหน้านี้ กระทรวงก่อสร้างได้ตอบความคิดเห็นของผู้มีสิทธิเลือกตั้งเกี่ยวกับราคาที่อยู่อาศัยสังคมที่สูงเมื่อเทียบกับรายได้ของคนส่วนใหญ่ โดยเฉพาะผู้มีรายได้น้อย โดยระบุว่าเพื่ออำนวยความสะดวกต่อขั้นตอนการกำหนดราคาที่อยู่อาศัยสังคม กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2566 จึงกำหนดให้ราคาขายกำหนดโดยคำนวณจากต้นทุนทั้งหมดในการคืนทุนการลงทุนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัย

ราคาเช่าซื้อถือเป็นราคาขาย และไม่รวมค่าบำรุงรักษาที่อยู่อาศัยที่ผู้เช่าชำระตามบทบัญญัติของกฎหมายที่อยู่อาศัย ราคาเช่านี้ตกลงกันระหว่างผู้ลงทุนและผู้เช่า หากผู้ลงทุนใช้ราคาเสนอซื้อที่ชนะการประมูล ไม่จำเป็นต้องประเมินราคาขายและราคาเช่าซื้อที่อยู่อาศัยสังคมอีกครั้ง

ตามที่กระทรวงการก่อสร้าง มาตรา 85 ระบุถึงแรงจูงใจสำหรับนักลงทุนโครงการบ้านพักอาศัยสังคม เช่น การยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน แรงจูงใจทางภาษีตามกฎหมายภาษี นักลงทุนมีสิทธิได้รับกำไรร้อยละ 10 ได้รับการจัดสรรพื้นที่ดินหรือพื้นที่เชิงพาณิชย์ และไม่ต้องนำส่วนนี้ไปคิดในราคาบ้านพักอาศัยสังคม

“กฎระเบียบเหล่านี้มีส่วนช่วยส่งเสริมและสนับสนุนการลงทุนและพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสังคม และทำให้ราคาที่อยู่อาศัยสังคมอยู่ในระดับปานกลาง เพื่อให้ข้าราชการ คนงาน และกรรมกรที่มีรายได้น้อยสามารถซื้อบ้านและสร้างความมั่นคงในชีวิตได้” กระทรวงก่อสร้างกล่าวเน้นย้ำ

ระเบียบการขอหนังสือแดงสำหรับที่ดินที่จัดสรรให้ใช้หลายปีโดยไม่ได้วางแผน

ตอนที่มีการจัดสรรที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาตในปี 2539 ยังไม่มีการวางผัง แต่ในปี 2567 ถ้าไม่เป็นไปตามผังเมือง จะสามารถออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินได้หรือไม่

ในประเด็นนี้ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมมีความเห็นดังนี้

มาตรา 140 วรรค 2 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ว่าด้วยกรณีที่ครัวเรือนและบุคคลใช้ที่ดินที่จัดสรรโดยไม่ได้รับอนุญาตและใช้ที่ดินตั้งแต่วันที่ 15 ตุลาคม พ.ศ. 2536 ถึงวันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2547 และได้รับการยืนยันจากคณะกรรมการประชาชนประจำตำบลที่ดินนั้นตั้งอยู่แล้วว่าไม่มีข้อพิพาท ตามผังการใช้ที่ดินระดับอำเภอ หรือผังเมืองทั่วไป หรือผังเมืองรวม หรือผังเมืองก่อสร้าง หรือผังชนบท จะได้รับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน (สมุดปกแดง) ตามบทบัญญัติของมาตรา 138 วรรค 3 และ 6 แห่งพระราชบัญญัตินี้

ดังนั้นแปลงที่ดินที่ใช้อยู่จะต้องเป็นไปตามรูปแบบการวางผังเมือง 1 ใน 5 ประเภทที่กล่าวไว้ข้างต้น จึงจะได้รับการพิจารณาให้จัดทำเป็นหนังสือสีแดงได้

“ตามระเบียบข้างต้น ในกรณีที่ระยะเวลาการจัดสรรที่ดินไม่อยู่ในขอบเขตอำนาจในปี 2539 และไม่มีการวางผัง แต่ภายในปี 2567 ไม่เป็นไปตามการวางผัง จะไม่มีสิทธิได้รับการพิจารณาออกหนังสือปกแดงตามบทบัญญัติของมาตรา 140 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน” กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมแจ้ง

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-ha-noi-qua-dinh-sot-chu-nha-dang-cat-lai-chu-khong-phai-cat-lo-lo-dien-du-an-nha-o-xa-hoi-dat-nhat-303068.html