ราคาที่อยู่อาศัยที่สูงเกินจริง มาตรการที่เสนอเพื่อหยุดการเก็งกำไร อพาร์ตเมนต์เป็นผู้นำตลาด ถึงเวลาที่จะกดปุ่มเร่งความเร็ว

มาตรการที่เสนอเพื่อจำกัดการเก็งกำไร การซื้อขายเพื่อแสวงหากำไร สถานการณ์ตลาดไตรมาส 4/2567 สิทธิของประชาชนในการเข้าถึงข้อมูลที่ดินภายใต้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567... คือข่าวสารอสังหาฯ ล่าสุด

กระทรวงก่อสร้าง จะเสริมสร้างการบริหารจัดการกิจกรรมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของบริษัท นักลงทุน แพลตฟอร์มซื้อขาย นายหน้า ฯลฯ มุ่งสู่การนำกิจกรรมการซื้อขายผ่านแพลตฟอร์มซื้อขายภายใต้การบริหารจัดการของรัฐ (ภาพ: ลินห์ อัน)

การเก็งกำไรทำให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้นเกินจริง

ในงานแถลงข่าวประจำไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ของกระทรวงก่อสร้าง เมื่อวันที่ 17 ตุลาคม นายหวู่ ดุย ซุง รองอธิบดีกรมบริหารจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ (กระทรวงก่อสร้าง) กล่าวว่า กระทรวงได้เสนอให้ศึกษาและแก้ไขนโยบายภาษีที่เกี่ยวข้องกับกิจกรรมทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อจำกัดการเก็งกำไรและการซื้อขายระยะสั้นเพื่อแสวงหากำไร ซึ่งได้รับการอนุมัติจาก กระทรวงการคลัง แล้ว

ข้อเสนอให้เก็บภาษีผู้ที่มีกรรมสิทธิ์และใช้บ้านและที่ดินหลายหลังเพื่อจำกัดการเก็งกำไรและการซื้อขายระยะสั้นเพื่อแสวงหากำไรนั้นเกิดขึ้นในบริบทของราคาอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ต้นปี

สถิติจากการสำรวจและรายงานจากจังหวัดและเมืองใหญ่หลายแห่ง เช่น ฮานอย และนครโฮจิมินห์ กระทรวงก่อสร้างระบุว่าราคาอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 5-6.5% ในไตรมาสที่สองและ 25% ต่อปี ขึ้นอยู่กับพื้นที่

นายซุง กล่าวว่า เมื่อเร็ว ๆ นี้ กระทรวงก่อสร้างได้ออกรายงานวิเคราะห์โครงสร้างราคาที่อยู่อาศัย ความผันผวนของราคาที่อยู่อาศัย และเสนอแนวทางแก้ไขเพื่อรักษาเสถียรภาพของตลาด การวิเคราะห์ราคาที่อยู่อาศัยพบว่าความผันผวนของราคามีสาเหตุหลายประการ ซึ่งรวมถึงความผันผวนของต้นทุนปัจจัยการผลิต โดยเฉพาะค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ต้นทุนแรงงาน เป็นต้น

ที่น่าสังเกตคือ ในไตรมาสที่สาม แม้ว่าอุปทานอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวดีขึ้นเมื่อกฎหมายมีผลบังคับใช้ แต่อุปทานยังคงมีอยู่อย่างจำกัด แสดงให้เห็นว่าอุปทานที่จำกัดยังคงเป็นหนึ่งในสาเหตุของความผันผวนของราคาที่อยู่อาศัยในช่วงที่ผ่านมา

นอกจากนี้ ตัวแทนกระทรวงก่อสร้างเผย นักเก็งกำไรและนายหน้ายังส่งผลกระทบต่อการกระตุ้นราคาและภาวะเงินเฟ้อ ส่งผลให้ข้อมูลตลาดถูกรบกวนจนดันให้ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้น

เมื่อพิจารณาถึงความเป็นจริงของราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง รองรัฐมนตรีว่าการกระทรวงก่อสร้าง Nguyen Viet Hung กล่าวว่า ยังมีสาเหตุอื่นๆ ที่เกิดจากการเก็งกำไรและจิตวิทยาของตลาดด้วย

“การเก็งกำไรอาจทำให้ราคาที่อยู่อาศัยพุ่งสูงขึ้นอย่างไม่สมเหตุสมผล โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อประกอบกับจิตวิทยาการซื้อบ้านเพื่อรอให้ราคาเพิ่มขึ้น นี่คือเหตุผลที่ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยในฮานอยพุ่งสูงขึ้นเมื่อเร็วๆ นี้” รองรัฐมนตรีกล่าวเน้นย้ำ

รองอธิบดีกรมการเคหะและการจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้เสนอแนวทางแก้ไขเพื่อสร้างเสถียรภาพให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยระบุว่า กระทรวงก่อสร้างได้เสนอแนวทางแก้ไขหลายประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กระทรวงฯ ได้เสนอให้ศึกษา แก้ไข และเพิ่มเติมนโยบายภาษีที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อจำกัดการเก็งกำไรและการซื้อขายระยะสั้นเพื่อแสวงหากำไร

“ข้อเสนอนี้ได้รับความเห็นชอบจากกระทรวงการคลังและกระทรวงที่เกี่ยวข้องเช่นกัน อย่างไรก็ตาม จำเป็นต้องประเมินผลกระทบของนโยบายนี้ต่อผู้ได้รับผลกระทบอย่างครอบคลุม จำเป็นต้องดำเนินการวิจัยอย่างละเอียดและครอบคลุม เพื่อประเมินผลกระทบที่มีต่อผู้ได้รับผลกระทบอย่างครบถ้วน ทั้งจากภาคธุรกิจ ประชาชน ผู้ขาย ผู้ซื้อ... วิธีแก้ปัญหาคือการจำกัดพฤติกรรมการเก็งกำไรและภาวะเงินเฟ้อ แต่ต้องสอดคล้องกับแนวปฏิบัติระหว่างประเทศและเงื่อนไขเฉพาะของเวียดนาม เพื่อหลีกเลี่ยงผลกระทบด้านลบต่อตลาดโดยรวม และส่งผลกระทบต่อการทำธุรกรรมของบุคคลและธุรกิจ” นายซุงกล่าว

นอกจากนี้ กระทรวงฯ ยังได้กล่าวอีกว่า การปรับรายการราคาที่ดินของแต่ละท้องถิ่นให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 จะช่วยหลีกเลี่ยงผลกระทบด้านลบต่อตลาด และยังเป็นการรับประกันสิทธิของนักลงทุนและประชาชนอีกด้วย

นอกจากนี้ กระทรวงฯ ยังกล่าวอีกว่าจะเสริมสร้างการบริหารจัดการกิจกรรมทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของวิสาหกิจ นักลงทุน แพลตฟอร์มการซื้อขาย นายหน้า ฯลฯ ให้เข้มแข็งยิ่งขึ้น โดยมุ่งสู่การนำกิจกรรมการซื้อขายผ่านแพลตฟอร์มภายใต้การบริหารจัดการของรัฐ เพื่อให้กิจกรรมทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นที่เปิดเผยและโปร่งใส

นอกจากนี้ รองรัฐมนตรีเหงียน เวียด หุ่ง ยังเน้นย้ำถึงแนวทางแก้ไขเพื่อสร้างเสถียรภาพทางจิตวิทยาของผู้ซื้อ นายเวียดกล่าวว่า "เพื่อให้บรรลุเป้าหมายในการสร้างเสถียรภาพให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพัฒนาอย่างยั่งยืน จำเป็นต้องมีแนวทางแก้ไขหลายด้าน และต้องนำไปปฏิบัติควบคู่กันในนโยบายที่ดิน ที่อยู่อาศัย การคลัง และการลงทุน"

แนวโน้มตลาดไตรมาสที่ 4 ปี 2567

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า ในความเป็นจริง ผู้เข้าร่วมตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเร่งรัดการเข้าถึงระบบกฎหมายใหม่นี้อย่างแข็งขัน เนื่องจากกฎหมายทั้งสามฉบับ ได้แก่ กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 และกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567 ด้วยเหตุนี้ บทบัญญัติของกฎหมายใหม่จึงค่อยๆ เข้าใจอย่างถ่องแท้มากขึ้น ซึ่งเป็นหลักการสำคัญสำหรับการนำไปปฏิบัติอย่างเป็นขั้นตอน ดังนั้น ในไตรมาสสุดท้ายของปี พ.ศ. 2567 นักลงทุนและธุรกิจบริการด้านอสังหาริมทรัพย์จะเร่งดำเนินการ ซึ่งน่าจะนำมาซึ่งผลลัพธ์ที่น่าประทับใจยิ่งขึ้น

ในไตรมาสที่ 4 ปี 2567 คุณดิงห์กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวในวงกว้างเมื่อพิจารณาเฉพาะกลุ่มตลาด โดยอพาร์ตเมนต์ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์ จะยังคงเป็นผู้นำตลาดต่อไป

อุปทานอพาร์ตเมนต์ใหม่ในตลาดมาจากชานเมืองฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ ตลาดวิลล่าและทาวน์เฮาส์ในฮานอยจะคึกคักมากขึ้น เนื่องจากเขตเมืองใหญ่ทางตอนเหนือเป็นที่น่าสนใจ นอกจากนี้ ตลาดที่ดิน ที่ดินที่มีสถานะทางกฎหมายถูกต้องตามกฎหมายในพื้นที่ที่ราคายังไม่ปรับตัวสูงขึ้น จะยังคงถูก "สะสม" โดยนักลงทุนในภาคเหนือและภาคใต้

สำหรับโครงการเคหะสงเคราะห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ให้ความเห็นว่า ในไตรมาสที่สี่ของปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีความต้องการที่ "ตรงกัน" เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว เมื่อกฎระเบียบเพื่อบรรเทาความยุ่งยากสำหรับผู้ซื้อบ้าน "มีผลบังคับใช้" อย่างเป็นทางการ อุปทานโดยรวมปรับตัวดีขึ้น

อย่างไรก็ตาม การจัดหาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมยังคงประสบปัญหาในเขตเมืองพิเศษสองแห่ง ปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมยังคงเป็นความจริงที่ยากลำบาก โดยตลาดที่อยู่อาศัยที่ใหญ่ที่สุดสองแห่งของรัฐต้องเผชิญกับความท้าทายมากมายในแง่ของความต้องการที่อยู่อาศัย

นอกจากนี้ อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมจะยังคงเป็นดาวเด่นของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ราคาเช่าที่ดินโรงงานและที่ดินอุตสาหกรรมจะยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ธุรกิจนี้จะยังคงเติบโตอย่างแข็งแกร่ง ด้วยกระแสเงินทุนไหลเข้าโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ที่ได้รับแรงหนุนจากพันธกรณีทางการค้าที่มีประสิทธิภาพและกิจกรรมทางการทูต รวมถึงความต้องการที่ขยายตัวของผู้ประกอบการทั้งในและต่างประเทศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งความต้องการคลังสินค้าและโลจิสติกส์ที่เพิ่มขึ้นตามการเติบโตของอีคอมเมิร์ซ

นครโฮจิมินห์คาดว่าราคาที่ดินสูงสุดจะอยู่ที่มากกว่า 687 ล้านดองต่อตารางเมตร

เมื่อวันที่ 16 ตุลาคม คณะกรรมการประเมินราคาที่ดินนครโฮจิมินห์รายงานการประเมินร่างมติแก้ไขและเพิ่มเติมมติของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์เกี่ยวกับการควบคุมรายการราคาที่ดิน

รายงานระบุว่า คณะกรรมการประเมินราคาที่ดินเทศบาลนครเห็นด้วยกับข้อเสนอของกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมในรายงานเลขที่ 10487 ความคิดเห็นของคณะทำงานสภา และร่างมติแก้ไขเพิ่มเติมมติ 02/2563

พร้อมกันนี้สภายังได้มอบหมายให้กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมของเมืองดำเนินการจัดทำเอกสารและขั้นตอนต่างๆ ให้เป็นไปตามกฎหมายและส่งให้คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์พิจารณาและตัดสินใจ

คณะกรรมการประเมินผลยังระบุด้วยว่าในการยื่นเรื่องครั้งก่อน กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมใช้ข้อมูลราคาที่ดินเพื่อการเกษตรเพื่อคำนวณค่าชดเชยในเมืองเพื่อเสนอราคาที่ดินเพื่อการเกษตรที่ไม่สะท้อนราคาที่ดินเพื่อการเกษตรล้วนๆ สำหรับกิจกรรมการเพาะปลูกและการผลิตอย่างครบถ้วน

บัดนี้ ในรายงานเลขที่ 10487 กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ได้จัดทำบัญชีราคาที่ดินเพื่อการเกษตร โดยนำราคาที่ดินเพื่อการเกษตรที่กำหนดไว้ในมติ 02/2563 คูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน (ค่าสัมประสิทธิ์ K) ตามมติ 56/2566 มาจัดทำบัญชีราคาที่ดินเพื่อการเกษตรให้มีเสถียรภาพเหมาะสม

สภาฯ ประเมินแล้วว่ากรณีนี้ไม่กระทบต่อกรณีการเวนคืนที่ดินโดยรัฐ เพราะในกรณีนั้น ผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินจะถูกเวนคืนที่ดิน จะต้องกำหนดราคาที่ดินที่แน่นอนตามราคาตลาดเพื่อนำมาคำนวณค่าชดเชย

ขณะเดียวกัน กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ได้จัดทำบัญชีราคาที่ดินทำกิน ในเขตเกษตรกรรมเทคโนโลยีขั้นสูง มุ่งรักษาระดับอัตราการจัดเก็บในปัจจุบันให้เหมาะสม

สำหรับที่ดินสำหรับอยู่อาศัย กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมรวบรวมข้อมูลราคาที่ดินจากฐานข้อมูลราคาและราคาโอนที่ดินในตลาด และโดยพิจารณาจากสถานการณ์เศรษฐกิจและสังคมที่แท้จริงของเมือง เพื่อเสนอรายการราคาที่ดินสำหรับอยู่อาศัยที่เหมาะสมกับแต่ละอำเภอและเมืองทูดึ๊ก

พร้อมกันนี้ได้มีการตรวจสอบและปรับราคาสำหรับพื้นที่ที่อยู่ติดกับอำเภอเมืองสตูล และช่วงถนนและเส้นทางในบริเวณเดียวกัน

โดยราคาที่ดินสูงสุดอยู่ที่ถนนเหงียนเว้ เลโลย และด่งคอย ในเขต 1 โดยราคาสูงสุดอยู่ที่ 687.2 ล้านดองต่อตารางเมตร ระดับราคานี้ถูกปรับลดลงจากราคาสูงสุดในร่างฉบับก่อนหน้าที่ 810 ล้านดองต่อตารางเมตร

สิทธิของพลเมืองในการเข้าถึงข้อมูลที่ดินภายใต้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567

มาตรา 24 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 (มีผลบังคับใช้ตั้งแต่เดือนสิงหาคม พ.ศ. 2567) กำหนดสิทธิของพลเมืองในการเข้าถึงข้อมูลที่ดิน

โดยเฉพาะอย่างยิ่งดังต่อไปนี้:

1. ประชาชนสามารถเข้าถึงข้อมูลที่ดินได้ดังนี้:

ก) การวางผังการใช้ที่ดิน แผนผัง และแผนผังที่เกี่ยวข้องกับการใช้ที่ดิน ได้มีการกำหนดและอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้องแล้ว

ข) ผลการสำรวจสถิติและบัญชีที่ดิน

ค) การจัดสรรและให้เช่าที่ดิน

ง) ประกาศรายการราคาที่ดินแล้ว;

ง) แผนการชดเชย ช่วยเหลือ และจัดถิ่นฐานใหม่ เมื่อรัฐทวงคืนที่ดินได้รับอนุมัติจากหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่แล้ว

ข) ผลการตรวจสอบ สอบสวน และระงับข้อพิพาทที่ดิน ผลการระงับข้อร้องเรียนและข้อกล่าวหาเกี่ยวกับที่ดิน ผลการจัดการกับการฝ่าฝืนกฎหมายที่ดิน

ก) วิธีปฏิบัติทางปกครองเกี่ยวกับที่ดิน

ข) เอกสารทางกฎหมายเกี่ยวกับที่ดิน

i) ข้อมูลที่ดินอื่น ๆ ตามที่กฎหมายกำหนด

2. การเข้าถึงข้อมูลที่ดินให้ดำเนินการตามบทบัญญัติของกฎหมายนี้ กฎหมายว่าด้วยการเข้าถึงข้อมูล และบทบัญญัติทางกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง

ดังนั้นประชาชนจึงมีสิทธิเข้าถึงข้อมูลที่ดินตามที่กำหนดไว้ข้างต้น

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-nha-cao-phi-thuc-te-de-xuat-bien-phap-chan-dau-co-chung-cu-dan-dat-thi-truong-thoi-diem-an-nut-tang-toc-290571.html