การแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยสังคม : ต้องขจัดอุปสรรคต่างๆ มากมาย

VTV.vn - โครงการบ้านพักอาศัยสังคมต้องการสินเชื่อ กองทุนที่ดิน และการติดตามราคา เพื่อให้นโยบายสามารถเข้าถึงประชาชนได้อย่างแท้จริง แทนที่จะเป็นเพียงความฝันอันเลื่อนลอยของคนเมืองเท่านั้น

ในนคร โฮจิมินห์ ซึ่งมีความต้องการที่อยู่อาศัยสังคมมากกว่า 150,000 หน่วย แต่อุปทานจริงกลับตอบสนองได้เพียง 20% เท่านั้น

พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 261 ซึ่งขยายเงื่อนไขรายได้สำหรับการเข้าถึงที่อยู่อาศัยสังคม ถือเป็นก้าวสำคัญในนโยบายประกันสังคมของเวียดนาม อย่างไรก็ตาม เมื่ออุปทานยังคงขาดแคลน สินเชื่อพิเศษเบิกจ่ายได้ล่าช้า และราคาขายมีแนวโน้มสูงขึ้น ปัญหาที่อยู่อาศัยสังคมยังคงหาทางแก้ไขไม่ได้อย่างสมบูรณ์ เพื่อให้นโยบายนี้เกิดขึ้นจริงได้อย่างแท้จริง จำเป็นต้องมีการประสานความร่วมมือและการกำหนดทิศทาง ตั้งแต่สินเชื่อ กองทุนที่ดิน ไปจนถึงกลไกการติดตามตรวจสอบ เพื่อให้มั่นใจว่าความฝันในการตั้งถิ่นฐานไม่ใช่เพียงตัวเลขบนกระดาษ

ที่มา: ปมที่ยังไม่คลี่คลาย

ความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในเวียดนามอยู่ในระดับที่น่าตกใจ กระทรวงก่อสร้างระบุว่า เป้าหมายการสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม 1 ล้านยูนิตในช่วงปี พ.ศ. 2564-2573 มีเพียง 22% เท่านั้นภายในกลางปี ​​พ.ศ. 2567 ความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในนครโฮจิมินห์คาดว่าจะมีมากกว่า 150,000 ยูนิต แต่อุปทานกลับมีเพียงพอเพียงประมาณ 20% สถานการณ์ที่คล้ายคลึงกันนี้เกิดขึ้นในฮานอย บิ่ญเซือง และบั๊กนิญ ซึ่งแรงงานและแรงงานข้ามชาติจำนวนมากกระจุกตัวอยู่ ความจริงแล้วสะท้อนถึงความขัดแย้ง: นโยบายนี้ขยายจำนวนผู้รับประโยชน์ แต่ตลาดกลับขาดแคลนสินค้าที่ตอบสนองความต้องการ

ขึ้นอยู่กับลักษณะเฉพาะของท้องถิ่น บ้านพักอาศัยสังคมไม่จำเป็นต้องเป็นอพาร์ทเมนท์ แต่รัฐจำเป็นต้องสร้างกองทุนที่ดินราคาถูกให้ผู้คนซื้อที่ดินเพื่อสร้างบ้าน

เรื่องราวของนายตรัน วัน ตอย คนงานในเขตแปรรูปส่งออกเตินถ่วน นครโฮจิมินห์ เป็นตัวอย่างที่ชัดเจน แม้ว่ารายได้ของครอบครัวเขาจะตรงตามข้อกำหนดใหม่ แต่เขาก็ยังหาอพาร์ตเมนต์ไม่ได้ เพราะ “นักลงทุนแจ้งว่ายังไม่มีโครงการใหม่ รอการอนุมัติเงินทุน” นี่แสดงให้เห็นว่าการปรับเพดานรายได้เป็นเพียงส่วนหนึ่งของการแก้ปัญหา หากไม่แก้ไขปัญหาอุปทาน นโยบายนี้ก็เป็นเพียงทฤษฎี ปัญหาเกี่ยวกับกองทุนที่ดิน ขั้นตอนการลงทุน และผลกำไรที่ต่ำ ทำให้การดำเนินโครงการบ้านจัดสรรสังคมล่าช้า ทำให้เกิดช่องว่างระหว่างความคาดหวังกับความเป็นจริงมากขึ้น

กองทุนที่ดินเป็นปัญหาสำคัญที่สุด กฎหมายที่อยู่อาศัยกำหนดให้เขตเมืองและเขตอุตสาหกรรมใหม่ต้องกันเงินกองทุนที่ดินไว้ 20% สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม แต่ธุรกิจหลายแห่งกลับเลือกที่จะจ่ายเงินแทนการจัดสรรที่ดิน นายตรัน คานห์ กวาง ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า "โครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมไม่จำเป็นต้องเป็นอพาร์ตเมนต์ ขึ้นอยู่กับลักษณะเฉพาะของท้องถิ่น แต่รัฐจำเป็นต้องจัดตั้งกองทุนที่ดินราคาถูกเพื่อให้ประชาชนซื้อที่ดินเพื่อสร้างบ้าน" ในนครโฮจิมินห์และ ฮานอย ราคาที่ดินที่สูงและค่าใช้จ่ายในการเคลียร์พื้นที่สูงทำให้การหากองทุนที่ดินที่เหมาะสมเป็นเรื่องยาก

ความจำเป็นของกลไกการซิงโครไนซ์

สินเชื่อพิเศษเป็นปัจจัยสำคัญในการส่งเสริมที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม มาตรการสินเชื่อมูลค่า 120,000 พันล้านดองของรัฐบาลถือเป็นความพยายามที่โดดเด่น แต่ในเดือนกันยายน 2568 อัตราการเบิกจ่ายกลับลดลงเหลือเพียงไม่ถึง 15% อุปสรรคสำคัญคือขั้นตอนที่ซับซ้อน อัตราดอกเบี้ยที่ไม่น่าดึงดูด และการขาดดอกเบี้ยจากธนาคารพาณิชย์ สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เสนอให้ลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมจาก 5.4% เหลือ 4.8% ต่อปี และลดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ นายเล ฮวง เชา ประธาน HoREA กล่าวว่าอัตราดอกเบี้ย 5.4% ต่อปีนั้นสูงเกินไป ทำให้ผู้ซื้อลำบาก จึงเสนอให้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยเป็น 4.8% ต่อปี เทียบเท่ากับอัตราดอกเบี้ยพิเศษตั้งแต่ปี 2564 ถึงเดือนกรกฎาคม 2567 เพื่อเพิ่มการเข้าถึง

โครงการบ้านจัดสรรสังคมต้องการสินเชื่อ กองทุนที่ดิน และการติดตามราคา เพื่อให้นโยบายต่างๆ สามารถเข้าถึงประชาชนได้อย่างแท้จริง แทนที่จะเป็นเพียงความฝันอันเลื่อนลอยของประชาชน

ธนาคารนโยบายสังคมจำเป็นต้องเพิ่มวงเงินกู้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในฮานอย โฮจิมินห์ และดานัง มิฉะนั้น แหล่งเงินทุนที่ได้รับสิทธิพิเศษจะยังคง "นิ่งเฉย" ขณะที่ความต้องการที่อยู่อาศัยมีความเร่งด่วนมากขึ้น ราคาบ้านพักอาศัยสังคมก็น่ากังวลเช่นกัน เนื่องจากกำลังเข้าใกล้ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด ในโฮจิมินห์ ราคาบ้านพักอาศัยสังคมปัจจุบันผันผวนอยู่ที่ 35.8-45.9 ล้านดอง/ตร.ม. ซึ่งสูงกว่าราคาเปิดตัวครั้งแรกถึง 3 เท่า ส่วนบ้านพักอาศัยสังคมให้เช่าก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน โดยโครงการหนึ่งในเขตบิ่ญเติน ราคาหลักในปี 2560 อยู่ที่ 14 ล้านดอง/ตร.ม. ปัจจุบันราคาโอนอยู่ที่ 20.3-21.2 ล้านดอง/ตร.ม. ซึ่งเพิ่มขึ้น 1.4 เท่า

ผู้เชี่ยวชาญเตือนว่า “นโยบายที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมเป็นเครื่องมือในการสร้างเสถียรภาพให้กับเศรษฐกิจในเมือง หากตลาดเสรีเข้ามาควบคุม นโยบายนี้จะกลายเป็นสินค้าเก็งกำไร ไม่ใช่สวัสดิการสาธารณะอีกต่อไป” หน่วยงานบริหารจัดการจำเป็นต้องกำหนดเพดานราคาและติดตามผลกำไรสูงสุดของนักลงทุน (ปัจจุบันอยู่ที่ 10%) กระบวนการอนุมัติผู้ซื้อต้องมีความโปร่งใส เพื่อหลีกเลี่ยงการเก็งกำไรที่แอบแฝงหรือการโอนที่ผิดกฎหมาย

ประสบการณ์ระหว่างประเทศจากสิงคโปร์และเกาหลีใต้ให้บทเรียนอันล้ำค่า สิงคโปร์มีกองทุนที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมมากกว่า 80% ผ่านกองทุนสำรองเลี้ยงชีพกลาง (CPF) ซึ่งประชาชนออมเงินเดือนเพื่อซื้อบ้าน เกาหลีใต้ใช้รูปแบบการเช่าระยะยาวราคาประหยัด โดยใช้เงินทุนและกองทุนที่ดินที่รัฐสนับสนุน เวียดนามสามารถพิจารณาจัดตั้งกองทุนออมทรัพย์ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมแห่งชาติ เพื่อสร้างแหล่งเงินทุนที่มั่นคง ลดภาระงบประมาณ และสร้างความมั่นใจว่านโยบายจะมีความยั่งยืน

ที่มา: https://vtv.vn/giai-bai-toan-nha-o-xa-hoi-can-thao-go-nhieu-nut-that-100251016154022075.htm