กู้อสังหาฯด้วย 'เงินสด' เลือกทางแก้ปัญหาแบบระยะยาวหรือจัดการสถานการณ์?

เนื่องจากเกรงว่าจะเกิดผลกระทบแบบ “หิมะถล่ม” ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งจึงได้ขอให้ธนาคาร “เปิดเผยวงเงินในกระเป๋า” หรือลดมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อเพื่อช่วยเหลือตลาด อย่างไรก็ตาม ธนาคารก็มีเหตุผลของตนเองในการปฏิเสธอย่าง "มีชั้นเชิง" ในการแก้ไขสถานการณ์พิเศษดังกล่าวเช่นกัน ในขณะเดียวกัน การแก้ไขขั้นพื้นฐานเพื่อปรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ไปสู่วิถีที่ยั่งยืนล้วนต้องใช้เวลา

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความกังวลว่าตลาดที่ “หยุดชะงัก” จะส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ต่อ เศรษฐกิจ ภาพประกอบ : L.Vu.

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องการโซลูชันชั่วคราว

สองเดือนแรกของปี 2566 ได้ผ่านไปเกือบหมดแล้ว แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังไม่เห็นสัญญาณเชิงบวกใดๆ จากนโยบายการบริหารจัดการที่ส่งผลกระทบต่อกิจกรรมทางธุรกิจ ในขณะเดียวกัน หนี้ที่ครบกำหนด อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และสภาพคล่องที่อ่อนแอกำลังทำให้ธุรกิจตกอยู่ในความเสี่ยง

มีข้อเสนอแนะมากมายในการช่วยเหลือตลาดอสังหาริมทรัพย์และตลาดพันธบัตรเพื่อป้องกันไม่ให้ผลกระทบจากหิมะถล่มแพร่กระจายจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ไปสู่ระบบธนาคารและภาคธุรกิจอื่นๆ อีกมากมาย

หลังจากการประชุมล่าสุดกับธนาคารแห่งรัฐเวียดนาม (SBV) ยังคงไม่มีข้อความที่ชัดเจนว่าจะช่วยเหลือตลาดอสังหาริมทรัพย์หรือไม่ ความหวังทั้งหมดของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังรอการประชุมที่ รัฐบาล เป็นประธานในวันที่ 17 กุมภาพันธ์ ก่อนการประชุมครั้งนี้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่หลายแห่งยังได้เสนอคำแนะนำเกี่ยวกับปัญหาและต้องการการสนับสนุนด้วยวิธีแก้ปัญหาชั่วคราวเพื่อเอาชนะแรงกดดันเฉพาะหน้า

ในเอกสารฉบับก่อนหน้านี้ที่ส่งไปยังธนาคารแห่งรัฐ นางสาว Do Thi Phuong Lan ผู้รับผิดชอบที่ปรึกษาเกี่ยวกับโครงการปรับโครงสร้างสำหรับ No Va Real Estate Investment Group ( Novaland ) กล่าวว่า บริษัทกำลังดำเนินการทำงานร่วมกับธนาคารพาณิชย์เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้สินในประเทศ ในส่วนของหนี้ต่างประเทศ Novaland ได้โน้มน้าวพันธมิตรให้มองว่านี่เป็นความเสี่ยงด้านตลาดเพื่อที่จะปรับโครงสร้างใหม่

ดังนั้น องค์กรดังกล่าวจึงได้เสนอให้ธนาคารแห่งรัฐพิจารณาให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ปรับโครงสร้างหนี้และขยายระยะเวลาการชำระหนี้ออกไปภายใน 24-36 เดือน นอกจากนี้ ขอแนะนำให้ธนาคารแห่งรัฐในฐานะผู้นำสถาบันสินเชื่อ สถาบันการเงิน และธนาคารพาณิชย์ในฐานะนักลงทุนมืออาชีพ พิจารณาแนวทางแก้ไขที่สามารถช่วยให้ธุรกิจปฏิบัติตามภาระผูกพันที่มีต่อผู้ถือพันธบัตรได้

นายเล ตง เคออง กรรมการผู้จัดการใหญ่ของ Hung Thinh Land แบ่งปันข้อเสนอแนะนี้ โดยเน้นย้ำว่าบริษัทยังไม่ได้ก้าวเข้าสู่กลุ่มหนี้สิน แต่ไม่ได้หมายความว่าจะไม่ก้าวกระโดด ในบริบทนี้ จำเป็นต้องมีโซลูชันเพื่อแก้ไขสถานการณ์วิกฤตสภาพคล่องในปัจจุบัน

“หากไม่มีนโยบายสนับสนุนที่เข้มแข็ง หนี้ค้างชำระก็มีแนวโน้มที่จะเกิดขึ้นได้ ดังนั้น จากมุมมองของ Hung Thinh Corporation และ Hung Thinh Land เราเสนอให้ธนาคารแห่งรัฐอนุญาตให้มีการปรับโครงสร้างหนี้และขยายเวลาเพื่อหลีกเลี่ยงหนี้ค้างชำระ ซึ่งจะสนับสนุนการชำระหนี้ในภายหลังเพื่อให้ธุรกิจต่างๆ สามารถผลิตและดำเนินธุรกิจได้” นาย Khuong กล่าว

นายเล ตรอง เคออง กล่าวว่า การขยายพื้นที่ดังกล่าวยังมีความจำเป็นเพื่อให้ธุรกิจมีเงินทุนสำหรับทำธุรกิจ และในเวลาเดียวกันก็เพิ่มความเชื่อมั่นของผู้ถือพันธบัตรเพื่อให้พวกเขาลงทุนในพันธบัตรของบริษัทต่างๆ ต่อไป

ตามที่สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ระบุ การออกพันธบัตรของบริษัทรายบุคคลและสินเชื่อบัตรเครดิตที่ครบกำหนดก็มีความเสี่ยงที่จะกลายเป็นหนี้เสียหรือกระโดดไปสู่กลุ่มหนี้ที่ร้ายแรงกว่าได้เช่นกัน เมื่อธุรกิจมีหนี้เสีย แม้ว่าจะมีโครงการและหลักประกันที่เป็นไปได้ก็ตาม แต่ธุรกิจก็ยังไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อใหม่ได้ หากธนาคารแห่งรัฐไม่อนุญาตให้ผ่อนปรนเงื่อนไขการกู้ยืมสินเชื่อ

หลายความเห็นบอกว่าด้วยสถานการณ์ปัจจุบันและอุปสรรคต่างๆ ดังกล่าว ตลาดอสังหาฯ ตกอยู่ในอันตรายจริงหรือ? เป็นการเร่งด่วนที่ต้องช่วยเหลือตลาดหรือปล่อยให้ตลาดดำเนินการตามธรรมชาติในการเอาตัวรอด?

บริษัทเองกล่าวว่าจำเป็นต้องปรับโครงสร้างสินเชื่อและขายโครงการทิ้ง แต่เรื่องนี้ไม่ใช่เรื่องง่าย ปัจจุบันมีบางธุรกิจต้องการขายโครงการแต่ทำไม่ได้เพราะกฎหมายกำหนดว่าโครงการที่ยังไม่ได้เกิดขึ้นจะไม่สามารถโอนหรือขายได้เพียงบางส่วน ด้วยเหตุนี้ รัฐบาลจึงสามารถสนับสนุนนโยบายให้นักลงทุนเหล่านี้สามารถถ่ายโอนโครงการและสนับสนุนสภาพคล่องได้

ในขณะเดียวกัน ในแง่ของการปรับโครงสร้างผลิตภัณฑ์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากแม้จะมีสินทรัพย์รวมจำนวนมากและได้ดำเนินมาตรการต่างๆ เพื่อลดราคาขายลงอย่างมาก โดยเพิ่มส่วนลดขึ้น 45-50% แต่ยังคงประสบปัญหาในการขายสินค้า เพราะแทบไม่มีผู้ซื้อ ธุรกิจที่ขาดเงินสด กระแสเงินสดติดลบ และขาดสภาพคล่องอย่างร้ายแรง อาจนำไปสู่สถานการณ์ของ "การล้มละลายเพราะทรัพย์สินกองโต" ดังที่ HoREA เคยกล่าวไว้

ผู้บริหารบริษัทอสังหาฯ ภาคใต้ เผยปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยเงินกู้สูงเกินไป เฉลี่ยปีละ 13-15% และด้วยบริบทธุรกิจปัจจุบันที่ยากลำบาก ทำให้ยากต่อการทำกำไร 10% เพื่อครอบคลุมต้นทุนการกู้ยืม นี่เป็นปัญหาที่ยากไม่เพียงแต่สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังรวมถึงอุตสาหกรรมอื่นๆ ด้วย

ขณะเดียวกันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่มีใครกู้เงินเพื่อซื้อบ้านด้วยอัตราดอกเบี้ย 14-15% ต่อปี วิธีหนึ่งในการสนับสนุนผู้ขายคือการลดต้นทุนสำหรับผู้ซื้อ เพื่อให้ผู้ขายสามารถขายสินค้าได้ และอสังหาริมทรัพย์จะไม่อยู่ในสต็อก

“ประเด็นสำคัญคือผู้คนไม่ควรคิดเรื่องการช่วยเหลือใดๆ แต่ควรคิดถึงวิธีที่จะรักษาสมดุลระหว่างอัตราดอกเบี้ยขาเข้าและขาออก เมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลง ความต้องการในการลงทุนและการซื้อบ้านจะเพิ่มขึ้น” เขากล่าว

นายเหงียน กว็อก อันห์ รองกรรมการผู้จัดการทั่วไปของบริษัทเจ้าของ Batdongsan.com.vn ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า ขณะนี้ตลาดก็ไม่ได้แตกต่างไปจากช่วงวิกฤตครั้งก่อน และจำเป็นต้องมีปัจจัยกระตุ้นเพื่อลดแรงกดดันต่อความเชื่อมั่นผ่านมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ ก่อนหน้านี้ เมื่อเกิดวิกฤตและธุรกรรมหยุดชะงัก จะมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจมูลค่า 30,000 พันล้านดอง อัตราดอกเบี้ย 5-6% ต่อปี กลุ่มที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมช่วยสร้างนิสัยการซื้อขายในตลาดขึ้นมาใหม่ ซึ่งตลาดก็เริ่มกลับคืนสู่ภาวะเดิม

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความกังวลว่าตลาดที่ “หยุดชะงัก” จะส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ต่อเศรษฐกิจ ภาพประกอบ : L.Vu.

ธนาคารไม่ขาดแคลนทุน แต่การปล่อยสินเชื่อจะต้องเป็นไปตามหลักการ

“ธนาคารแห่งรัฐยังไม่ได้ออกเอกสารใดๆ เกี่ยวกับการเข้มงวดสินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์ การให้สินเชื่อขึ้นอยู่กับการประเมินของสถาบันสินเชื่อและการรับรองความปลอดภัยของระบบ” ผู้ว่าการธนาคารแห่งรัฐ เหงียน ถิ ฮอง ยืนยันในการประชุมสินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์ที่จัดขึ้นเมื่อสัปดาห์ที่แล้ว ผู้นำธนาคารหลายแห่งยังกล่าวอีกว่าธนาคารไม่ได้ขาดแคลนเงิน แม้จะมีความกังวลเรื่องการจำกัดการเติบโตของสินเชื่อในภาคนี้ก็ตาม

ข้อมูลจากธนาคารแห่งรัฐเวียดนามระบุว่าในช่วงปี 2560-2562 สินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์เติบโตขึ้นกว่าร้อยละ 20 ต่อปี สูงกว่าอัตราการเติบโตของสินเชื่อโดยทั่วไปของเศรษฐกิจ (ร้อยละ 13-14) และรักษาสัดส่วนไว้ที่ร้อยละ 18-19 ของสินเชื่อคงค้างทั้งหมดของระบบเศรษฐกิจ

ในช่วงปี 2563-2564 ซึ่งได้รับผลกระทบจากการระบาดของโควิด-19 อัตราการเติบโตของสินเชื่อคงค้างด้านอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวลงเหลือ 12% และ 15.37% ตามลำดับ แต่กลับเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วถึง 24% ในปี 2565

สถิติยังแสดงให้เห็นว่าอสังหาริมทรัพย์คิดเป็น 21.2% ของหนี้ค้างชำระทั้งหมดต่อเศรษฐกิจและมีอัตราการเติบโตสูงสุดในช่วงห้าปีที่ผ่านมา โดยหนี้ค้างชำระเพื่อการบริโภคและใช้ส่วนตัวคิดเป็น 68% ในขณะที่กิจกรรมทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คิดเป็น 32%

ผู้นำธนาคารแห่งรัฐเวียดนามกล่าวอีกว่า ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา แม้จะมีอุปสรรคมากมาย แต่การเติบโตของสินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์ก็ยังไม่ลดลง ขณะที่ธนาคารต่างๆ ยังคงต้องจัดหาเงินทุนให้กับภาคส่วนอื่นๆ ในระบบเศรษฐกิจ ไม่ต้องพูดถึงภาคส่วนการเติบโตที่สำคัญ ดังนั้น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องมีมุมมองที่ “เป็นธรรม” มากขึ้นเมื่อธนาคารต้องคำนวณความสามารถในการปล่อยกู้และรักษาอัตราดอกเบี้ยให้อยู่ในระดับ “สมดุล” ระหว่างผู้ฝากเงินและผู้กู้

ในงานสัมมนาเมื่อไม่นานนี้ กรรมการผู้จัดการใหญ่ของธนาคารพาณิชย์แห่งหนึ่งในนครโฮจิมินห์ ได้ให้สัมภาษณ์กับ KTSG Online ว่า แหล่งเงินทุนสำหรับอสังหาริมทรัพย์ นอกเหนือจากธนาคารแล้ว ยังรวมถึงเงินทุนจากผู้ซื้อและทุนจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วย โดยในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา แหล่งเงินทุนที่โดดเด่นที่สุดมาจากพันธบัตรขององค์กร ในยุคปัจจุบัน ตลาดทุน “หยุดชะงัก” จึงหลีกเลี่ยงไม่ได้ที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะแสวงหา “เงิน” จากธนาคาร

แต่เมื่อพูดถึงเงินทุนของธนาคาร “กำแพงที่มองไม่เห็น” ก็คือมาตรฐานความปลอดภัยของภาคธุรกิจสกุลเงินโดยเฉพาะ ซึ่งจะต้องยกระดับมาตรฐานให้สูงขึ้นเพื่อให้เป็นไปตามมาตรฐานสากล

ตามรายงานสินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์ของกรมสินเชื่อ (SBV) สถาบันสินเชื่อต่างลังเลที่จะปล่อยสินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์เนื่องจากเงื่อนไขสินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์มีความแตกต่างกัน

ดังนั้น ความต้องการสินเชื่อเพื่ออสังหาริมทรัพย์จึงมักจะเป็นในระยะกลางและยาว (ปัจจุบันสินเชื่อคงค้างประมาณ 94% มีระยะเวลากู้ 10-25 ปี) ในขณะที่ทุนที่ธนาคารระดมมาส่วนใหญ่เป็นระยะสั้น โดยอัตราดอกเบี้ยเปลี่ยนแปลงตามตลาด (ประมาณ 80% เป็นเงินฝากระยะสั้น)

“ดังนั้น หากสถาบันสินเชื่อไม่สามารถรักษาสมดุลระหว่างเงื่อนไขการระดมเงินทุนและการให้สินเชื่อได้อย่างเหมาะสม ก็อาจเผชิญกับความเสี่ยงด้านสภาพคล่อง” รายงานของกรมสินเชื่อประเมิน

ความเสี่ยงที่ไม่ใช่เรื่องใหม่อีกประการหนึ่งคือความกังวลเกี่ยวกับหนี้เสียที่อาจเกิดขึ้น เมื่อสินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์เติบโตสูงแต่กระจุกตัวอยู่ในกลุ่มสินเชื่อเพียงไม่กี่กลุ่ม เช่น ธนาคารผู้ให้สินเชื่อรายใหญ่ที่มีกลุ่มลูกค้าเพียงไม่กี่กลุ่ม ลูกค้าที่มีการลงทุนแบบกระจายตัว และโครงการที่ยังไม่เสร็จสิ้นจำนวนมาก

แนวคิดเรื่อง “การเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์” ยังทำให้ธนาคารปวดหัวอีกด้วย เนื่องจากยากที่จะระบุได้อย่างแม่นยำว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยนั้นมีไว้สำหรับความต้องการที่อยู่อาศัยจริงๆ หรือเพื่อการลงทุน ซึ่งอาจมีความเสี่ยงเมื่อพิจารณาจากอัตราหนี้เสียของอุตสาหกรรมที่เพิ่มขึ้นเมื่อเร็วๆ นี้

นอกจากนี้ รายงานจากฝ่ายอื่นๆ ยังระบุอีกด้วยว่า สินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญกับความยากลำบากมากมายที่ธนาคารไม่อาจเข้าถึงได้ ความยากลำบากเหล่านี้รวมไปถึงขั้นตอนทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน ความไม่สมดุลของตลาดระหว่างอุปทานและอุปสงค์เมื่อมีกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์จำนวนมาก แต่ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดมีจำกัด

ในทางกลับกัน ตลาดทุนในปัจจุบันก็กำลังเผชิญกับความยากลำบากเช่นกันเนื่องจากการสูญเสียความไว้วางใจจากการละเมิดกิจกรรมการออกพันธบัตรของบริษัทต่างๆ ในตลาด ขณะที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นกลุ่มผู้ออกพันธบัตรรายใหญ่ที่สุด

“นอกจากจะต้องจัดการกับพันธบัตรที่กำลังจะครบกำหนดแล้ว ธุรกิจหลายแห่งยังต้องกู้เงินล่วงหน้าเพื่อซื้อพันธบัตรคืนก่อนครบกำหนดด้วย ซึ่งจะเพิ่มแรงกดดันต่อกระแสเงินสด สถานการณ์ทางการเงินของธุรกิจ รวมถึงกระแสสินเชื่อของธนาคาร” รายงานระบุ

ในบริบทปัจจุบันที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากกังวลเกี่ยวกับกระแสเงินสดเพื่อความอยู่รอด ธนาคารก็ไม่มีข้อยกเว้น “ภาคอสังหาริมทรัพย์กำลังประสบปัญหา เราเป็นกังวลมากกว่าพวกคุณ” นายเหงียน ฮวง ดุง รองผู้อำนวยการทั่วไปฝ่ายปฏิบัติการของธนาคารเวียตินกล่าว ตามที่ VNExpress รายงานในการประชุมธนาคารเมื่อสัปดาห์ที่แล้ว อย่างไรก็ตาม ผู้นำรายนี้เชื่อเช่นกันว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ควรปรับโครงสร้างและขายสินทรัพย์เพื่อสร้างสมดุลทางการเงิน

หลายฝ่ายยังเชื่อว่าแนวทางแก้ไขเฉพาะสถานการณ์สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันนั้น "ไม่ยุติธรรม" ต่ออุตสาหกรรมอื่นๆ อีกหลายแห่งอีกด้วย ยิ่งไปกว่านั้น การช่วยเหลือในระยะสั้นมีแนวโน้มว่าจะไม่สามารถทำได้เมื่อถึงจุดที่ระบบมีสภาพคล่องแล้ว

ดังนั้นโดยทั่วไปธนาคารพาณิชย์ส่วนใหญ่จึงเชื่อว่าธุรกิจต่างๆ จำเป็นต้องช่วยเหลือตัวเองในบริบทปัจจุบัน “ตลาดควรปล่อยให้มีการควบคุมตัวเอง ประเด็นคือจะขายในราคาเท่าไร” ผู้อำนวยการทั่วไปของธนาคารกล่าว

ตามที่ผู้ว่าราชการจังหวัดเหงียน ถิ ฮ่อง กล่าว เพื่อแก้ไขช่องว่างระหว่างสองฝ่าย จำเป็นต้องมีการแลกเปลี่ยนและชี้แจงโดยตรงมากขึ้นในแต่ละกรณีโดยเฉพาะ อย่างไรก็ตาม การแก้ปัญหากระแสเงินสดติดขัดไม่สามารถขึ้นอยู่กับธนาคารเพียงอย่างเดียวได้ แต่ต้องพิจารณาแพ็คเกจโซลูชันที่ครอบคลุมจากหลายฝ่าย

ยังไม่ชัดเจนว่าจะมีแนวทางแก้ไขสถานการณ์อย่างไร เมื่อตลาดหยุดชะงักในช่วงก่อนหน้านี้ มีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่องซึ่งได้แก่ การนำมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจแบบเงินกู้มาสู่ตลาด แต่ในตลาดที่เติบโตอย่างรวดเร็วในปัจจุบัน การขาดแคลนสินค้าและราคาบ้านที่สูงเป็นปัญหาที่ผู้ที่มีความต้องการที่แท้จริงกังวล ทางแก้ไขเพื่อรักษาเสถียรภาพและปรับตัวตลาด ไม่ว่าจะเป็นระยะสั้นหรือระยะยาว ไม่ควรอยู่นอกเหนือเป้าหมายนี้

ซองดุง TBKTSG