ลดราคาที่อยู่อาศัย : ระบุชื่อแหล่งจำหน่าย

การส่งเสริมให้มีเงินทุนไหลเข้าสู่กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดจะช่วยแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยของกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางและน้อยได้

ในการประชุมคณะกรรมการสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลเมื่อเร็วๆ นี้ นายกรัฐมนตรี ได้ขอให้กระทรวง ภาคส่วน และท้องถิ่น ดำเนินการอย่างเร่งด่วนเพื่อชี้แจงสาเหตุของการเพิ่มขึ้นของต้นทุนและราคาอสังหาริมทรัพย์ และในเวลาเดียวกันก็ขจัดอุปสรรคต่างๆ เพื่อส่งเสริมการพัฒนาตลาดที่มีสุขภาพดีเหมาะสมกับรายได้ของคนส่วนใหญ่

คอขวดทำให้อุปทานตึงตัว

แนวทางของหัวหน้า รัฐบาล เน้นย้ำให้ลดเวลาและต้นทุนในการดำเนินการทางปกครองที่เกี่ยวข้องกับการลงทุน การก่อสร้าง การพัฒนาโครงการ อย่างน้อยร้อยละ 30 และจัดการการเก็งกำไร การสร้างกระแส และการจัดการตลาดอย่างเคร่งครัด

ความแตกต่างของเฟสและความหายากของอพาร์ตเมนต์ระดับกลางส่งผลกระทบอย่างมากต่อราคาในตลาดนี้ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ภาพโดย: TAN THANH

ในความเป็นจริง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้พัฒนาตามศักยภาพ และยังคงมีอุปสรรคมากมายมายาวนาน ตามรายงานของ กระทรวงก่อสร้าง สาเหตุหลักประการหนึ่งที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงสูงอยู่คือความไม่สมดุลในโครงสร้างผลิตภัณฑ์ ในขณะที่กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ (วิลล่า บ้านชั้นต่ำ) มีส่วนเกิน แต่ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงกลับหายากมาก โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์ ราคาขายของผลิตภัณฑ์หลายชนิดในปัจจุบันสูงเกินกว่าที่คนส่วนใหญ่จะซื้อได้ โดยเฉพาะกลุ่มรายได้ปานกลางและรายได้น้อย "ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นส่วนหนึ่งเนื่องมาจากต้นทุนปัจจัยการผลิตที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับที่ดินเมื่อใช้รายการราคาใหม่ นอกจากนี้ยังมีสถานการณ์การประมูลที่ดินที่มีอัตราการชนะสูงผิดปกติ มีหลายกรณีที่นักลงทุนรวมกลุ่มกันเพื่อเข้าร่วมการประมูลแล้วละทิ้งการวางเงินมัดจำเพื่อสร้างระดับราคาเสมือนจริงเพื่อทำกำไร" รองรัฐมนตรีว่าการกระทรวงก่อสร้าง Nguyen Van Sinh กล่าว

นอกจากนี้ การเก็งกำไรและการขึ้นราคาโดยนายหน้าที่ไม่มีคุณสมบัติและไม่มีใบรับรองการปฏิบัติงานทำให้ตลาดขาดความโปร่งใส รายงานของกระทรวงก่อสร้างระบุว่า “นายหน้าอิสระจำนวนมากดำเนินการอย่างไม่รอบคอบ สมคบคิดกันขึ้นราคา ทำให้ผู้คนสูญเสียและสูญเสียความเชื่อมั่นในตลาด”

จากมุมมองทางธุรกิจ นาย Dang Anh Tu กรรมการผู้จัดการใหญ่บริษัท Saigon 5 Real Estate Development Joint Stock Company กล่าวว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงนั้นเป็นผลโดยตรงจากต้นทุนปัจจัยการผลิตที่พุ่งสูงขึ้น นาย Tu กล่าวว่า “ต้นทุนขั้นตอนการบริหารที่ยืดเยื้อทำให้เงินกู้เพิ่มขึ้น โครงการที่มีระยะเวลาตั้งแต่ 3 ถึง 6 ปี อาจทำให้ต้นทุนรวมเพิ่มขึ้น 20-30% ส่งผลให้ราคาขายเพิ่มขึ้นตามไปด้วย” และเขาย้ำว่าหากนำคำสั่งของนายกรัฐมนตรีในการลดเวลาและต้นทุนขั้นตอนลง 30% อย่างเหมาะสม ต้นทุนของผลิตภัณฑ์จะลดลงอย่างมากและผู้ซื้อจะได้รับประโยชน์อย่างแท้จริง

สำหรับโครงสร้างอุปสงค์-อุปทาน นายโว ฮ่อง ทัง รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ของ DKRA Group วิเคราะห์ว่า “ราคาอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันสะท้อนถึงสถานการณ์ที่อุปทานไม่สามารถตามทันอุปสงค์ได้ ในขณะที่อุปสงค์ที่อยู่อาศัยจริงยังคงสูง แต่อุปทานกลับคับคั่งเนื่องจากโครงการต่างๆ ดำเนินการล่าช้าในการแก้ไขปัญหาทางกฎหมาย” เขากล่าวว่าความพยายามในการขจัดอุปสรรคในช่วงหลังนี้ถือเป็นเรื่องน่าชื่นชม แต่เมื่อเทียบกับช่วงเวลาแห่งความซบเซาที่ยาวนานแล้ว ผลกระทบของนโยบายการขจัดอุปสรรคยังไม่รุนแรงพอที่จะทำให้ตลาดชะลอตัวลง

รายงานเดือนพฤษภาคมของ DKRA Group อ้างอิงหลักฐานจากตลาดโฮจิมินห์ซิตี้ แสดงให้เห็นว่าอพาร์ตเมนต์ระดับเกรดเอคิดเป็น 76% ของอุปทานใหม่ทั้งหมด ในขณะเดียวกัน กลุ่มที่อยู่อาศัยที่เหมาะสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางแทบไม่มีการพัฒนาเลย การบริโภคในตลาดรวมอยู่ที่ไม่ถึง 1,200 ยูนิต ลดลง 11% เมื่อเทียบเป็นรายปี แสดงให้เห็นว่าอำนาจซื้อที่แท้จริงยังคงต่ำ แม้ว่าราคาจะไม่เพิ่มขึ้นเหมือนในช่วงปี 2021-2022 ก็ตาม

รายงานของกระทรวงก่อสร้างไตรมาสแรกของปี 2568 ระบุว่าประเทศไทยมีอาคารพาณิชย์ที่สร้างเสร็จแล้วเพียง 3,813 ยูนิต เพิ่มขึ้น 40% จากช่วงเดียวกัน แต่ยังไม่ตอบสนองความต้องการ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง แม้ว่าสินเชื่อเพื่ออสังหาริมทรัพย์จะมีมูลค่ามากกว่า 1.56 ล้านล้านดอง เพิ่มขึ้น 7% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 4 ปี 2567 แต่การเบิกจ่ายยังคงเป็นเรื่องยาก เนื่องจากธุรกิจขาดหลักประกัน ขณะที่โครงการจำนวนมากยังไม่เสร็จสิ้นขั้นตอนทางกฎหมาย

นอกจากนี้ ความไม่แน่นอนของตลาดการเงิน เช่น หุ้น ทองคำ และพันธบัตร ยังทำให้เงินยังคง “หลบภัย” ในอสังหาริมทรัพย์ ทำให้เกิดแรงกดดันให้ปรับราคาขึ้น แม้ว่าการทำธุรกรรมจริงจะยังไม่เกิดขึ้นก็ตาม การขาดฐานข้อมูลการประเมินมูลค่าที่ดินยังทำให้หน่วยงานจัดการและธุรกิจต่างๆ ประสบความยากลำบากในการกำหนดภาระผูกพันทางการเงิน ส่งผลให้ความคืบหน้าในการดำเนินโครงการล่าช้าออกไปและต้นทุนเพิ่มขึ้น

คลายกฎหมาย เปิดทางให้เงินทุนไหลเข้า

คณะกรรมการบริหารรัฐบาลได้มอบหมายให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องเร่งตรวจสอบ แก้ไข และขจัดกฎระเบียบที่ซ้ำซ้อนและไม่เหมาะสม โดยเฉพาะอย่างยิ่งต้องเน้นที่ปัญหาคอขวดทั่วไป เช่น การวางแผนที่หยุดชะงัก ความยากลำบากในการกำหนดราคาที่ดิน ขั้นตอนการแปลงสภาพการใช้ที่ดิน การประเมินการลงทุน และการออกใบอนุญาตก่อสร้าง

จากสถิติของคณะทำงาน 1435 ระบุว่าปัจจุบันมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบปัญหา 788 โครงการทั่วประเทศ โดยมีเพียง 136 โครงการหรือคิดเป็นร้อยละ 17.3 ที่ได้รับการแก้ไขแล้ว ส่วนโครงการที่ประสบปัญหาที่ดินมากถึง 251 โครงการ คิดเป็นกว่าร้อยละ 40 ของจำนวนโครงการทั้งหมดที่ประสบปัญหา แสดงให้เห็นว่าการขจัดอุปสรรคในการดำเนินการเรื่องที่ดินและการลงทุนเป็นแนวทางหลักในการเพิ่มอุปทานและลดราคา

ในด้านนโยบายสินเชื่อ ธนาคารแห่งรัฐได้รับมอบหมายให้กำกับดูแลธนาคารพาณิชย์ให้เน้นที่การจ่ายสินเชื่อสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด และค้นคว้าแพ็คเกจสินเชื่อแยกต่างหากสำหรับผู้ซื้อบ้านครั้งแรกที่เป็นคนหนุ่มสาว นอกจากนี้ ยังเน้นย้ำถึงการลดการเข้าถึงเงินทุนเพื่ออำนวยความสะดวกทั้งแก่ธุรกิจและผู้ซื้อบ้าน

นอกจากนี้ ยังจำเป็นต้องปรับปรุงระบบกฎหมายเกี่ยวกับที่อยู่อาศัย การวางผังเมือง การลงทุนด้านการก่อสร้าง และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กระทรวงก่อสร้างกำลังประสานงานกับรัฐสภาเพื่อพัฒนามติเกี่ยวกับโครงการนำร่องกลไกพิเศษเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม การส่งเสริมกระแสเงินทุนเข้าสู่กลุ่มนี้จะช่วยแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยของกลุ่มรายได้ปานกลางและรายได้น้อย ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีจำนวนมากแต่ถูกละเลยในตลาดในปัจจุบัน

ข้อเสนอที่น่าสนใจคือการเพิ่มขั้นตอนการตรวจสอบภายหลังและลดขั้นตอนการตรวจสอบก่อน แทนที่จะกำหนดขั้นตอนมากเกินไปตั้งแต่เริ่มต้น ข้อกำหนดบางประการสามารถโอนไปยังขั้นตอนหลังได้ ซึ่งช่วยลดระยะเวลาการลงทุนในขณะที่ยังคงรับประกันคุณภาพการก่อสร้างและความปลอดภัยทางกฎหมาย “หากโครงการใช้เวลา 3-5 ปีในการดำเนินการให้เสร็จสิ้นก่อนการก่อสร้าง ต้นทุนจะเพิ่มขึ้นอย่างแน่นอน ควรให้ความสำคัญกับนโยบายขยายอุปทานโดยเร็วที่สุด” นายหวอ ฮ่อง ทังเน้นย้ำ

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำเป็นต้องปรับปรุงศักยภาพในการตรวจสอบและจัดการการกระทำที่ก่อให้เกิดการปั่นราคาและสร้างความตื่นตระหนกในตลาดอย่างเคร่งครัด กระทรวงก่อสร้างแนะนำให้เข้มงวดกิจกรรมของบุคคลและกลุ่มนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ไม่ใช่มืออาชีพ ขณะเดียวกันก็ยกระดับมาตรฐานวิชาชีพเพื่อให้เกิดความโปร่งใส การสร้างระบบข้อมูลตลาดที่เป็นหนึ่งเดียวและโปร่งใสยังเป็นรากฐานที่สำคัญสำหรับการควบคุมราคาและกิจกรรมการซื้อขายที่ดีขึ้น

ภายใต้บริบทของเป้าหมายการเติบโตทางเศรษฐกิจที่สูงถึง 8% ในปี 2025 และสองหลักในปีต่อๆ ไป การพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มั่นคงและยั่งยืนไม่เพียงแต่เป็นข้อกำหนดทางเศรษฐกิจเท่านั้น แต่ยังเป็นปัญหาความมั่นคงทางสังคมอีกด้วย ดังนั้น การขจัดอุปสรรคทางกฎหมาย การปฏิรูปการบริหาร การปรับโครงสร้างผลิตภัณฑ์ และการปลดล็อกกระแสเงินทุนจะเป็น "จุดสำคัญ" ที่จะช่วยลดระดับราคาที่อยู่อาศัย และทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ใกล้เคียงกับความต้องการที่แท้จริงมากขึ้น

ที่มา: https://nld.com.vn/ha-nhiet-gia-nha-o-goi-ten-nguon-cung-19625061621514353.htm