ฮานอยเป็นหนึ่งในเมืองที่ราคาที่อยู่อาศัย 'สูงเกิน' รายได้ในเอเชีย

รายงานตลาดไตรมาส 3/2568 ของ One Housing ระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในฮานอย ยังคงมีการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่จากทาวน์เฮาส์เป็นอพาร์ตเมนต์ ในไตรมาสนี้ มีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทั้งเมือง 29,100 รายการ เพิ่มขึ้นเล็กน้อย 1% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แต่ลดลง 9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

ที่น่าสังเกตคือ อพาร์ตเมนต์ยังคงเป็นกลุ่มตลาดหลักในตลาด คิดเป็นสัดส่วน 71% ของปริมาณการซื้อขายทั้งหมด หรือคิดเป็นมากกว่า 20,800 ยูนิต ซึ่งเป็นระดับสูงสุดในรอบสองปีที่ผ่านมา ขณะเดียวกัน ปริมาณการซื้อขายที่ดินเพื่ออยู่อาศัยกลับมีเพียง 6,100 ยูนิต ลดลงอย่างมากถึง 35% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และ 39% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

อพาร์ตเมนต์ยังคงเป็นกลุ่มตลาดอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของฮานอย คิดเป็น 71% ของธุรกรรมทั้งหมด (ภาพประกอบ/ซีดี)

การเปลี่ยนแปลงจากบ้านไปเป็นอพาร์ทเมนท์นั้นอธิบายได้ด้วยเหตุผลหลักสองประการ

ประการแรก ความต้องการของผู้ซื้อกำลังเปลี่ยนไป โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้ารุ่นใหม่ ผู้ซื้อรุ่นใหม่ให้ความสำคัญกับพื้นที่อยู่อาศัยที่ทันสมัย สิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน ระบบรักษาความปลอดภัย และการบริหารจัดการอย่างมืออาชีพ แทนที่จะมุ่งเน้นแต่มูลค่ากรรมสิทธิ์ที่ดินเพียงอย่างเดียวเหมือนในอดีต

ประการที่สอง ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ทำให้มูลค่ารวมของบ้านพักอาศัยในปัจจุบันสูงกว่าราคาอพาร์ตเมนต์ถึง 2.1 เท่า ขณะเดียวกัน ราคาอพาร์ตเมนต์ก็เพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 20% ต่อปี ประกอบกับนโยบายสินเชื่อที่ยืดหยุ่นจากธนาคารและนักลงทุน ทำให้ผู้ซื้อที่มีเงินทุนน้อยสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่าย

รายงานของ One Housing ยังแสดงให้เห็นอีกว่าตลาดอพาร์ทเมนท์ในฮานอย อุปทานใหม่ยังคงอยู่ในระดับสูงที่ 8,100 ยูนิต ลดลงเล็กน้อยจากปีก่อน แต่ยังคงสูงกว่าค่าเฉลี่ย (5,700 ยูนิตต่อไตรมาส)

แม้ว่าราคาเฉลี่ยต่อหน่วยจะยังคงเพิ่มขึ้น แต่ตลาดยังคงบันทึกธุรกรรมได้เกือบ 10,100 รายการ เกือบเท่ากับจุดสูงสุดในไตรมาสที่ 4 ปี 2567 แสดงให้เห็นว่าความต้องการอพาร์ตเมนต์หลักยังคงอยู่ในระดับสูง

ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2568 กลุ่มสินค้าหรูหราคิดเป็นสัดส่วนอุปทานส่วนใหญ่ (53%) โดยมี 4,100 ยูนิต ซึ่งเป็นระดับสูงสุดนับตั้งแต่ปี 2566 อุปทานใหม่มากกว่า 60% ในไตรมาสที่ 3 ยังคงมาจากโครงการในตะวันตก (36%) และตะวันออก (26%) เป็นหลัก

ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2568 ราคาเฉลี่ยของยูนิตหลักอยู่ที่ 85.6 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้นร้อยละ 23 เมื่อเทียบกับปีก่อนและร้อยละ 7 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน เนื่องจากมีโครงการหรูหราใหม่ๆ จำนวนมากเปิดตัวในภาคตะวันตก ภาคกลาง และภาคเหนือ ส่งผลให้ระดับราคาตลาดสูงขึ้น

ราคาหลักมีความแตกต่างกันอย่างมากในแต่ละภูมิภาค โดยเฉพาะภาคเหนือ ภาคตะวันตก และภาคกลาง โดยราคาหลักอยู่ที่ประมาณ 114-125 ล้านตารางเมตร ภาคใต้และภาคตะวันออก ราคาหลักอยู่ที่ประมาณ 70-73 ล้านตารางเมตร

ตามรายงานของ One Housing พบว่าราคาอพาร์ตเมนต์ที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะในช่วงปี 2567-2568 ทำให้การเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์เป็นเรื่องยากขึ้นสำหรับคนส่วนใหญ่

จากสถิติ ฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้เป็นหนึ่งในเมืองที่มีอัตราส่วนราคาที่อยู่อาศัยต่อรายได้สูงที่สุดในภูมิภาค โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ผู้คนในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้จะต้องใช้เวลาทำงานมากกว่า 36 ปีโดยเฉลี่ยเพื่อเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์

ช่องว่างระหว่างรายได้และราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยและโฮจิมินห์สูงกว่าเมืองใหญ่ๆ อื่นๆ ในภูมิภาคอย่างมาก เช่น มุมไบ ประเทศอินเดีย (31 ปี); ฮ่องกง ประเทศจีน (29 ปี); มะนิลา ประเทศฟิลิปปินส์ (29 ปี); เซินเจิ้น และกวางโจว ประเทศจีน (28 และ 27 ปี ตามลำดับ); โซล ประเทศเกาหลีใต้ (27 ปี); กรุงเทพมหานคร ประเทศไทย (26 ปี)

คาดการณ์ว่าอุปทานห้องชุดในไตรมาสที่ 4 ปี 2568 จะอยู่ที่ประมาณ 11,000 ยูนิต ส่งผลให้อุปทานรวมในตลาดทั้งปี 2568 อยู่ที่ 31,000 ยูนิต ลดลงเล็กน้อยจากปี 2568 แต่ยังคงสูงกว่าช่วงปี 2564-2567 (18,000 ยูนิตต่อปี)

ในปี 2569 อุปทานจะยังคงอยู่ที่ 31,000 - 32,000 ยูนิต ซึ่ง 100% เป็นกลุ่มไฮเอนด์และลักชัวรี ฝั่งตะวันออกและตะวันตกยังคงเป็นตลาดที่มีอุปทานมากที่สุด ส่วนฝั่งตะวันออก จะยังคงมีการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่เมื่อ Van Giang (HY) เข้ามาแทนที่ East (HN) เพื่อขึ้นเป็นผู้นำตลาด

ที่มา: https://congluan.vn/ha-noi-lot-top-thanh-pho-co-gia-nha-vuot-xa-thu-nhap-khu-vuc-chau-a-10314955.html