ปัญหาทางกฎหมายและข้อบังคับทางกฎหมายถือเป็นอุปสรรคที่ใหญ่ที่สุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ระบุว่า มีกฎหมาย พระราชกฤษฎีกา และหนังสือเวียนหลายฉบับที่ควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม กฎหมายสามฉบับที่มีผลกระทบต่อตลาดมากที่สุด ได้แก่ กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่ดิน
ในปี 2566 รัฐสภา ได้ผ่านกฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไขเพิ่มเติม) และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม) ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2568 ซึ่งเหลือเวลาอีก 1 ปีจึงจะมีผลบังคับใช้
ปัญหาทางกฎหมายสองข้อใหญ่ของตลาดอสังหาฯ ได้รับการแก้ไขแล้ว เหลือเพียงรอกฎหมายที่ดิน (ภาพ: ZN)
นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ได้แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับกฎหมายสองฉบับที่เพิ่งผ่านมาว่า กฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับใหม่นี้เหมาะสมอย่างยิ่งที่จะนำไปปฏิบัติจริง โดยรับประกันความสอดคล้องและความเป็นเอกภาพในกฎหมาย HoREA ให้ความเห็นว่ากฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับใหม่นี้มีคุณภาพดีที่สุดในรอบกว่า 30 ปี
ในทำนองเดียวกัน กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่ก็มีกฎระเบียบที่เป็นนวัตกรรมใหม่มากมาย เช่น การออกกฎหมายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อ การท่องเที่ยว และรีสอร์ท หรือกฎระเบียบใหม่ๆ ที่เกี่ยวข้องกับข้อเท็จจริงที่ว่านักลงทุนต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินเกี่ยวกับที่ดินก่อนนำผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ในอนาคตเข้าสู่ธุรกิจ
ขณะนี้มีเพียงกฎหมายที่ดินเท่านั้นที่ยังอยู่ในขั้นตอนการพิจารณาทบทวน แก้ไข และเพิ่มเติมกฎระเบียบใหม่ให้แล้วเสร็จ
รัฐสภาแห่งชาติมีกำหนดลงมติเกี่ยวกับกฎหมายที่ดินที่แก้ไขในวันที่ 29 พฤศจิกายน อย่างไรก็ตาม ในระหว่างการประชุมสมัยที่ 6 ของรัฐสภาชุดที่ 15 ซึ่งจัดขึ้นเมื่อปลายเดือนพฤศจิกายน รัฐสภาได้กล่าวว่าร่างกฎหมายดังกล่าวไม่ได้รับการผ่านในการประชุมสมัยที่ 6 นี้ และจะย้ายไปยังการประชุมสมัยที่ใกล้ที่สุด
นายเหงียน ถัน ตวน ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์นักข่าวและความคิดเห็นสาธารณะว่า เมื่อเทียบกับกฎหมายที่อยู่อาศัยและกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งผ่านมา การแก้ไขและปรับปรุงกฎหมายที่ดินนั้นยากกว่ามาก
กฎหมายที่ดินมีความทับซ้อนกับกฎหมายและประกาศต่างๆ มากมายในหลายสาขา อันที่จริง กฎหมายที่ดิน (ฉบับเดิม) ที่ประกาศใช้ในปี พ.ศ. 2556 มีข้อจำกัดและข้อบกพร่องหลายประการ ดังนั้น ในปี พ.ศ. 2562 รัฐบาล จึงได้เสนอร่างพระราชบัญญัติแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 ต่อรัฐสภา
อย่างไรก็ตาม รัฐบาลได้ยื่นคำร้องขอเลื่อนการพิจารณาร่างกฎหมายดังกล่าวซ้ำแล้วซ้ำเล่าถึง 4 ครั้ง ก่อนที่รัฐสภาจะตัดสินใจบรรจุร่างกฎหมายและข้อบัญญัติปี 2565 เข้าไว้ในแผนงานการตรากฎหมายและข้อบัญญัติประจำปี 2565
นอกจากนี้บทบัญญัติบางประการในกฎหมายที่ดินยังไม่ได้มีการสรุปเป็นเอกภาพระหว่างหน่วยงานที่ร่วมแสดงความคิดเห็น เช่น วิธีการคำนวณราคาที่ดิน หรือ กฎเกณฑ์ที่เกี่ยวข้องกับการจัดซื้อที่ดินของรัฐ
“ดังนั้น การมีเวลาศึกษาและแก้ไขกฎหมายที่ซับซ้อนอย่างกฎหมายที่ดินจึงเป็นสิ่งจำเป็น หลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่หลังจากผ่านกฎหมายไปแล้ว เราต้องหารือแก้ไขเพิ่มเติมอีก” นายตวนกล่าว
ขณะเดียวกัน นายเล ฮวง เชา ประธาน HoREA กล่าวว่า ในร่างกฎหมายที่ดินฉบับล่าสุด มีบทบัญญัติที่ไม่เหมาะสม 2 ประการ ได้แก่ ข้อ ข. วรรค 1 ข้อ ก. วรรค 4 และข้อ 6 มาตรา 128 ซึ่งเกี่ยวข้องกับข้อเสนอ "การอนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเป็นโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ต้องเป็นไปตามเงื่อนไขที่ว่าบุคคลที่ได้รับอนุญาตจากรัฐให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินมีสิทธิใช้ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย หรือที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินอื่น ๆ..."
ดังนั้น สมาคมจึงเสนอให้แก้ไขและเพิ่มเติมข้อ ข. วรรค 1 และข้อ 6 มาตรา 128 แห่งร่างพระราชบัญญัติที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) ให้เป็นไปเพื่อให้ผู้ลงทุนสามารถเจรจาต่อรองในการรับสิทธิใช้ "ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย" หรือ "ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและที่ดินอื่น" หรือ "ที่ดินอื่นที่ไม่ใช่ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย" ให้สอดคล้องกับผังการใช้ที่ดิน การวางผังเมือง การก่อสร้าง โครงการพัฒนาที่อยู่อาศัย เพื่อดำเนินโครงการบ้านจัดสรร โครงการบ้านจัดสรรแบบผสมผสาน และธุรกิจพาณิชยกรรมและบริการ
สิ่งนี้สร้างเงื่อนไขให้นักลงทุนโดยเฉพาะบริษัทและวิสาหกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่มีศักยภาพในการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยและพื้นที่ในเมืองที่มีพื้นที่ขนาดใหญ่ถึงสิบ สิบ ร้อย พัน เฮกตาร์ ให้มีโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรที่สอดประสานกัน โครงสร้างพื้นฐานด้านเทคนิค โครงสร้างพื้นฐานด้านสังคม และสาธารณูปโภคและบริการในเมืองอีกมากมาย
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)