นโยบายชุดใหม่จะมีผลใช้ตั้งแต่เดือนสิงหาคม พ.ศ. 2567

กฎหมายธุรกิจที่ดิน ที่อยู่อาศัย และอสังหาริมทรัพย์ มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567

เมื่อวันที่ 29 มิถุนายน รัฐสภา ได้ลงมติเห็นชอบกฎหมายแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของกฎหมายที่ดินเลขที่ 31/2024/QH15 กฎหมายที่อยู่อาศัยเลขที่ 27/2023/QH15 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เลขที่ 29/2023/QH15 และกฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อเลขที่ 32/2024/QH15

กฎหมายดังกล่าวประกอบด้วย 5 มาตรา และมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567 กำหนดการแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของพระราชบัญญัติที่ดินหมายเลข 31/2024/QH15 เช่น การแก้ไขและเพิ่มเติมมาตรา 251 ข้อที่ 2: "ยกเลิกมติหมายเลข 132/2020/QH14 ลงวันที่ 17 พฤศจิกายน พ.ศ. 2563 ของรัฐสภาที่นำร่องนโยบายต่างๆ เพื่อขจัดความยากลำบากและปัญหาค้างคาในการบริหารจัดการและการใช้ที่ดินเพื่อการป้องกันประเทศและความมั่นคงควบคู่ไปกับการผลิตแรงงานและกิจกรรมการก่อสร้างทาง เศรษฐกิจ ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568"

กฎหมายเกี่ยวกับธุรกิจที่ดิน ที่อยู่อาศัย และอสังหาริมทรัพย์ จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 ภาพ: Pham Hung

แก้ไขและเพิ่มเติมมาตรา 252 วรรค 1 “พระราชบัญญัตินี้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567 เป็นต้นไป เว้นแต่กรณีตามที่ระบุไว้ในมาตรา 2 และมาตรา 3 วรรคนี้”

นอกจากนี้ ให้แก้ไขและเพิ่มเติมมาตรา 255 วรรค 10 ว่า “โครงการลงทุนกรณีการจัดสรรที่ดินและการให้เช่าที่ดินที่ไม่ได้ดำเนินการผ่านระบบการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินตามบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 ฉบับที่ 45/2556 กฎหมายที่เกี่ยวข้อง และตามผังเมืองและผังเมืองการใช้ที่ดิน แต่ยังไม่ได้จัดสรรหรือให้เช่าที่ดิน ให้ดำเนินการตามขั้นตอนต่อไปตามลำดับและขั้นตอนการจัดสรรที่ดินและการให้เช่าที่ดิน เพื่อจัดสรรที่ดินและการให้เช่าที่ดินให้แก่นักลงทุนและเจ้าของโครงการตามบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัตินี้ หากเข้าข่ายกรณีใดกรณีหนึ่งดังต่อไปนี้”

ก) โครงการได้คัดเลือกผู้ลงทุนและเจ้าของโครงการให้เป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการลงทุน กฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย และกฎหมายว่าด้วยการประมูล ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2557 ถึงวันที่ 1 สิงหาคม 2567

ข) โครงการที่ผู้ลงทุนได้ยื่นเอกสารหลักฐานที่ถูกต้องเพื่อดำเนินการคัดเลือกผู้ลงทุนและเจ้าของโครงการก่อนวันที่ 1 สิงหาคม 2567 และเลือกผู้ลงทุนและเจ้าของโครงการก่อนวันที่ 1 มกราคม 2568

การคัดเลือกผู้ลงทุนและเจ้าของโครงการสำหรับโครงการที่ระบุไว้ในข้อนี้ ให้ดำเนินการตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการลงทุน กฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย และกฎหมายว่าด้วยการประมูลที่มีผลใช้บังคับในขณะที่ยื่นเอกสาร

พร้อมกันนี้ กฎหมายยังแก้ไขและเพิ่มเติมมาตรา 197 มาตรา 197 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย ฉบับที่ 27/2023/QH15 แก้ไขและเพิ่มเติมมาตรา 1 มาตรา 82 แห่งพระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ฉบับที่ 29/2023/QH15 และแก้ไขและเพิ่มเติมมาตรา 209 แห่งพระราชบัญญัติสถาบันสินเชื่อ ฉบับที่ 32/2024/QH15 โดยจะมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 เป็นต้นไป

กฎระเบียบใหม่เกี่ยวกับการชดเชย การสนับสนุน และการย้ายถิ่นฐาน

รัฐบาล ได้ออกพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 88/2024/ND-CP ลงวันที่ 13 กรกฎาคม 2024 เพื่อควบคุมการชดเชย การสนับสนุน และการย้ายถิ่นฐานเมื่อรัฐเข้าซื้อที่ดิน โดยจะมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2024

พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 88 บัญญัติให้จ่ายค่าทดแทนเป็นที่ดินที่มีวัตถุประสงค์แตกต่างไปจากประเภทที่ดินที่เวนคืน หรือเป็นที่อยู่อาศัย เมื่อรัฐเวนคืนที่ดินตามที่กำหนดไว้ในวรรคหนึ่ง มาตรา 96 วรรคหนึ่ง มาตรา 98 วรรคหนึ่ง มาตรา 99 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน

ตามกฎหมายแล้ว ราคาที่ดินที่ใช้ในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อชดเชยด้วยที่ดินที่มีวัตถุประสงค์การใช้ที่แตกต่างจากประเภทที่ดินที่กู้คืนมาสำหรับครัวเรือน บุคคล และบุคคลเชื้อสายเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศที่ใช้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยหรือเป็นเจ้าของบ้านที่ติดมากับสิทธิการใช้ที่ดินในเวียดนาม คือราคาที่ดินที่กำหนดตามรายการราคาที่ดินในขณะที่อนุมัติแผนการชดเชย การสนับสนุน และการย้ายถิ่นฐาน

กรณีมีการชดเชยโดยการเช่าที่ดิน โดยชำระค่าเช่าที่ดินเป็นเงินก้อนเดียวตลอดอายุเช่า ราคาที่ดินในการคำนวณค่าเช่าที่ดินจะเป็นราคาที่ดินเฉพาะที่คณะกรรมการประชาชนที่มีอำนาจตัดสินใจในขณะที่อนุมัติแผนการชดเชย การช่วยเหลือ และการย้ายถิ่นฐาน

ราคาที่ดินเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินเมื่อชดเชยด้วยที่ดินที่มีวัตถุประสงค์แตกต่างไปจากประเภทที่ดินที่เวนคืนสำหรับองค์กรเศรษฐกิจที่มีที่ดินที่อยู่อาศัยเวนคืน คือ ราคาที่ดินเฉพาะที่คณะกรรมการประชาชนกำหนดในระดับที่รับผิดชอบในขณะที่อนุมัติแผนการชดเชย การช่วยเหลือ และการจัดสรรที่ดิน

ประชาชนที่ได้รับที่ดินคืนจะได้รับการชดเชยเป็นที่ดินที่มีวัตถุประสงค์การใช้ต่างจากประเภทที่ดินคืน หรือได้รับการชดเชยเป็นที่อยู่อาศัย โดยที่ค่าชดเชยและค่าอุปการะที่ดินมีส่วนต่างระหว่างค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดินที่ต้องจ่ายเมื่อได้รับการจัดสรรที่ดิน การเช่าที่ดินอื่น หรือเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย จะดำเนินการดังนี้

กรณีเงินทดแทนและสนับสนุนที่ดินมีมากกว่าค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือค่าเช่าที่ดินที่ต้องชำระเมื่อจัดสรรหรือให้เช่าที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์อื่นนอกเหนือจากประเภทที่ดินที่เวนคืนหรือราคาซื้อบ้าน ผู้ได้รับที่ดินที่เวนคืนจะได้รับส่วนต่าง

กรณีเงินทดแทนและสนับสนุนที่ดินมีน้อยกว่าค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือค่าเช่าที่ดินที่ต้องชำระเมื่อจัดสรรหรือให้เช่าที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์อื่นนอกเหนือจากประเภทที่ดินที่เวนคืนหรือราคาซื้อบ้าน ผู้มีที่ดินที่เวนคืนต้องชำระส่วนต่างดังกล่าว

คณะกรรมการประชาชนจังหวัด โดยพิจารณาจากกองทุนที่ดิน กองทุนที่อยู่อาศัย และสถานการณ์จริงในพื้นที่ กำหนดอัตราการแปลงที่ดินและเงื่อนไขการชดเชยสำหรับที่ดินที่มีวัตถุประสงค์การใช้ต่างจากประเภทที่ดินเวนคืนหรือที่อยู่อาศัย เพื่อชดเชยให้แก่ประชาชนที่ได้รับที่ดินเวนคืนตามที่กำหนด

มาตรฐานการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

กระทรวงการคลังได้ออกหนังสือเวียนฉบับที่ 42/2024/TT-BTC ลงวันที่ 20 มิถุนายน 2567 เพื่อประกาศใช้มาตรฐานการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 5 สิงหาคม 2567

ดังนั้น มาตรฐานการประเมินราคาของเวียดนามจึงกำหนดและให้คำแนะนำเกี่ยวกับการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ในการประเมินราคาตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยราคา มาตรฐานการประเมินราคาของเวียดนามนี้ไม่มีผลบังคับใช้กับการประเมินราคาที่ดินตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่ดิน

แนวทางที่ใช้ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ แนวทางตลาด แนวทางต้นทุน และแนวทางรายได้ ตามที่กำหนดไว้ในมาตรฐานการประเมินมูลค่าของเวียดนาม หรือใช้แนวทางผสมผสานกัน

วิธีการประเมินมูลค่าที่ใช้ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ประกอบด้วยวิธีการประเมินมูลค่าที่อยู่ในแนวทางเหล่านี้ หรือใช้วิธีผสมผสานกันตามที่ระบุไว้ข้างต้น วิธีการประเมินมูลค่าส่วนเกิน (Surplus Method) เป็นวิธีการประเมินมูลค่าที่สร้างขึ้นจากการผสมผสานระหว่างวิธีตลาด วิธีต้นทุน และวิธีรายได้

โดยพิจารณาจากลักษณะของอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการประเมิน วัตถุประสงค์ในการประเมิน เวลาที่ประเมิน เกณฑ์มูลค่าประเมิน ข้อมูลและรายละเอียดต่างๆ เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการประเมินที่สามารถรวบรวมได้ เพื่อเลือกวิธีการประเมินที่เหมาะสม

กฎระเบียบใหม่เกี่ยวกับการซื้อและขายพันธบัตรขององค์กรโดยสถาบันสินเชื่อ

ธนาคารแห่งรัฐได้ออกหนังสือเวียน 11/2024/TT-NHNN ลงวันที่ 28 มิถุนายน 2567 เพื่อแก้ไขและเพิ่มเติมบทความจำนวนหนึ่งของหนังสือเวียน 16/2021/TT-NHNN ที่ควบคุมการซื้อและการขายพันธบัตรขององค์กรโดยสถาบันสินเชื่อและสาขาธนาคารต่างประเทศ โดยจะมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 12 สิงหาคม 2567

หนังสือเวียนที่ 11/2024/TT-NHNN เพิ่มข้อ 14 ในมาตรา 4 ว่าด้วยหลักการซื้อขายหุ้นกู้ของบริษัท ระบุว่า บริษัทผู้ออกหุ้นกู้ต้องส่งข้อมูลบุคคลที่เกี่ยวข้องตามที่บัญญัติไว้ในกฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อให้แก่สถาบันสินเชื่อก่อนเวลาที่สถาบันสินเชื่อจะซื้อหุ้นกู้ของบริษัท บุคคลที่เกี่ยวข้องของบริษัทผู้ออกหุ้นกู้ ได้แก่ องค์กรและบุคคลที่มีความสัมพันธ์กับบริษัทผู้ออกหุ้นกู้ตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 24 มาตรา 4 แห่งกฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อ

ข้อมูลเกี่ยวกับบุคคลที่เกี่ยวข้องว่าเป็นบุคคลธรรมดา ซึ่งรวมถึง ชื่อเต็ม; หมายเลขประจำตัวประชาชน; สัญชาติ; หมายเลขหนังสือเดินทาง; วันที่ออก; สถานที่ออกสำหรับชาวต่างชาติ; ความสัมพันธ์กับบริษัทผู้ออก ข้อมูลเกี่ยวกับบุคคลที่เกี่ยวข้องว่าเป็นองค์กร ซึ่งรวมถึง ชื่อ; รหัสบริษัท; ที่อยู่สำนักงานใหญ่ของบริษัท; หมายเลขหนังสือรับรองการจดทะเบียนธุรกิจหรือเอกสารทางกฎหมายที่เทียบเท่า; ผู้แทนทางกฎหมาย; ความสัมพันธ์กับบริษัทผู้ออก

นอกจากนี้ หนังสือเวียนยังได้เพิ่มข้อ 15 ลงในมาตรา 4 สถาบันสินเชื่อจะต้องใช้บริการชำระเงินที่ไม่ใช่เงินสดเมื่อทำการชำระเงินในการซื้อและการขายพันธบัตรขององค์กรตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการชำระเงินที่ไม่ใช่เงินสด

หนังสือเวียนฉบับนี้ยังได้แก้ไขและเพิ่มเติมมาตรา 8 ข้อ 1 ว่าด้วยข้อจำกัดในการซื้อหุ้นกู้ของบริษัท ดังนั้น ยอดรวมของการซื้อหุ้นกู้ของบริษัท (รวมถึงหุ้นกู้ที่ออกโดยบริษัทและบุคคลที่เกี่ยวข้องของบริษัทดังกล่าว) จะถูกคำนวณรวมเป็นยอดคงค้างสินเชื่อของลูกค้า ลูกค้า และบุคคลที่เกี่ยวข้อง ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อ และข้อบังคับของธนาคารแห่งประเทศเวียดนามว่าด้วยข้อจำกัดและอัตราส่วนความปลอดภัยในการดำเนินงานของสถาบันสินเชื่อ

การแก้ไขกฎระเบียบการลงทุนทางอ้อมในต่างประเทศ

ธนาคารแห่งรัฐได้ออกหนังสือเวียนฉบับที่ 23/2024/TT-NHNN ลงวันที่ 28 มิถุนายน 2567 เพื่อแก้ไขและเพิ่มเติมบทความจำนวนหนึ่งของหนังสือเวียนฉบับที่ 10/2016/TT-NHNN ลงวันที่ 29 มิถุนายน 2559 ซึ่งแนะนำเนื้อหาจำนวนหนึ่งตามที่กำหนดไว้ในพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 135/2015/ND-CP ลงวันที่ 31 ธันวาคม 2558 ของรัฐบาลว่าด้วยการควบคุมการลงทุนทางอ้อมในต่างประเทศ

หนังสือเวียนแก้ไขและเพิ่มเติมมาตรา 8 ว่าด้วยหลักการในการดำเนินโครงการมอบรางวัลหุ้นต่างประเทศ ดังนั้น การดำเนินโครงการมอบรางวัลหุ้นต่างประเทศต้องเป็นไปตามหลักการดังต่อไปนี้: โครงการมอบรางวัลหุ้นต่างประเทศที่มีผู้เข้าร่วมเป็นพนักงานชาวเวียดนาม จะสามารถดำเนินการได้ผ่านองค์กรที่ดำเนินโครงการมอบรางวัลหุ้นเท่านั้น

เงินตราต่างประเทศที่เรียกเก็บจากเงินปันผลและรายได้ตามกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับโครงการมอบรางวัลหุ้นต่างประเทศ จะต้องโอนให้แก่พนักงานชาวเวียดนามผ่านบัญชีดำเนินการโครงการตามที่ระบุไว้ในข้อ 12 ของประกาศฉบับนี้ ปฏิบัติตามกฎระเบียบว่าด้วยการจัดการเงินตราต่างประเทศ ภาระผูกพันการชำระภาษีเงินได้ และกฎระเบียบอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องของกฎหมายเวียดนาม

เมื่อเทียบกับกฎระเบียบปัจจุบัน หนังสือเวียนที่ 23/2024/TT-NHNN ได้ยกเลิกข้อกำหนดในการยืนยันการลงทะเบียนจากธนาคารของรัฐก่อนที่จะดำเนินการโปรแกรมเพื่อมอบรางวัลหุ้นที่ออกในต่างประเทศ

พร้อมกันนี้ หนังสือเวียนยังแก้ไขและเพิ่มเติมมาตรา 9 ว่าด้วยรูปแบบโบนัสด้วย: (1) โบนัสโดยตรงในหุ้น; (2) รูปแบบอื่น ๆ ของหุ้นโบนัสในต่างประเทศที่ไม่ก่อให้เกิดกระแสเงินสดในต่างประเทศ

หนังสือเวียนฉบับนี้ได้เพิ่มรูปแบบอื่นๆ ของการให้สิทธิซื้อหุ้นในต่างประเทศที่ไม่ก่อให้เกิดกระแสเงินสดในต่างประเทศ กฎระเบียบปัจจุบันระบุเฉพาะการให้สิทธิซื้อหุ้นโดยตรงและสิทธิซื้อหุ้นที่มีเงื่อนไขพิเศษเท่านั้น

ที่มา: https://kinhtedothi.vn/hang-loat-chinh-sach-moi-co-hieu-luc-tu-thang-8-2024.html