กระหายเงินทุน หนี้สินของผู้ประกอบการอสังหาฯ หลายรายเพิ่มขึ้นหลายเท่าในปี 2565

ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทุนถือเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลโดยตรงต่อผลประกอบการทางธุรกิจ ในส่วนของเงินทุนสำหรับตลาดอสังหาฯ ในปี 2565 กระทรวงก่อสร้าง คาดว่าในปี 2565 สินเชื่อคงค้างสำหรับอสังหาฯ จะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตลอดหลายไตรมาส ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2022 สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์คงค้างอยู่ที่ประมาณ 800,000 พันล้านดอง

จากการคำนวณยอดหนี้คงค้างทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา รายงานของธนาคารแห่งรัฐระบุว่ายอดหนี้คงค้างทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ของระบบธนาคารมีมูลค่าถึง 2.58 ล้านพันล้านดอง คิดเป็นร้อยละ 21.2 ของยอดหนี้คงค้างทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับ เศรษฐกิจ ทั้งระบบ อัตราหนี้เสียของอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ประมาณ 1.81%

ในช่วงปี 2560-2562 สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เติบโตมากกว่า 20%/ปี ในช่วงปี 2563-2564 ที่เกิดโรคระบาด หนี้คงค้างภาคอสังหาริมทรัพย์ยังเพิ่มขึ้น 12.06% และ 15.37% ตามลำดับ ภายในปี 2565 หนี้อสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นประมาณ 24% เมื่อเทียบกับปี 2564

นอกจากการกู้ยืมจากธนาคารแล้ว ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังออกพันธบัตรของบริษัทเพื่อกู้ยืมเงินประมาณ 400,000 พันล้านดองอีกด้วย

ตามข้อมูลที่รวบรวมโดยสมาคมตลาดพันธบัตร เวียดนาม (VBMA) ในปี 2566 จะมีพันธบัตรมูลค่าประมาณ 289,819 พันล้านดองที่จะครบกำหนดชำระ โดยจำนวนพันธบัตรอสังหาฯ ที่ครบกำหนดชำระอยู่ที่ประมาณ 119,000 พันล้านดอง เฉพาะเดือนมกราคม พ.ศ. 2566 มูลค่ารวมของพันธบัตรขององค์กรที่จะครบกำหนดอยู่ที่เกือบ 17,458 พันล้านดอง โดยส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง

ในบริบทของตลาดที่ “หยุดชะงัก” ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากต้องเผชิญกับปัญหาเรื่องกระแสเงินสด ส่งผลให้ผลประกอบการทางธุรกิจลดลงและหนี้สินที่ต้องชำระภายในสิ้นปีก็เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเช่นกัน

ธุรกิจอสังหาฯ “มีภาระ” หนี้สิน

ล่าสุด บริษัท VnDirect Securities Corporation ได้ประกาศรายงานตลาดพันธบัตร ทั้งนี้ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าครบกำหนดชำระสูงสุดในปี 2566 ได้แก่ No Va Real Estate Investment Group Corporation ( Novaland , HoSE: NVL) 14,476 พันล้านดอง, Saigon Glory Corporation 7,000 พันล้านดอง และ An Khang Real Estate Development Company Limited 4,960 พันล้านดอง

ชื่อ Novaland ในรายการนี้คงไม่แปลกเกินไปนัก เนื่องจาก Novaland ถือเป็น "ผู้ยิ่งใหญ่" ในตลาดอสังหาริมทรัพย์มาโดยตลอด นั่นหมายความว่าบริษัทจะต้องใช้อัตราส่วนทางการเงินที่สูงมาก

โดยเฉพาะหนี้สินของ Novaland ณ สิ้นปี 2565 บันทึกมูลค่ากว่า 212,435 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 51,775 พันล้านดองเมื่อเทียบกับต้นปี และคิดเป็น 82.5% ของสินทรัพย์รวม

หนี้สินกู้ยืมและเช่าทางการเงินจำนวน 64,576 พันล้านดอง โครงสร้างหนี้ส่วนใหญ่เป็นหนี้ระยะยาว โดยเป็นสินเชื่อธนาคาร 11,019 พันล้านดอง สินเชื่อจากการออกพันธบัตร 44,169 พันล้านดอง และสินเชื่ออื่นๆ ในปี 2566 Novaland บันทึกมูลค่าพันธบัตรที่ครบกำหนดชำระประมาณ 13,746.32 พันล้านดอง

ในขณะเดียวกัน มูลค่าสุทธิของบริษัทบันทึกไว้เพียง 44,929 พันล้านดองเท่านั้น ซึ่งเทียบเท่ากับหนี้สินของ Novaland ที่สูงกว่ามูลค่าสุทธิถึง 3.3 เท่า

ตามข้อมูลรายงานทางการเงิน Novaland ได้จ่ายดอกเบี้ยไปแล้วมากกว่า 6,100 พันล้านดอง ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2022 ทุกวัน ธุรกิจของนาย Bui Thanh Nhon ต้องจ่ายเงินเกือบ 17 พันล้านดองเพื่อจ่ายดอกเบี้ย

แม้ว่าขนาดหนี้สินจะไม่มากเท่ากับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งสองแห่งที่กล่าวข้างต้น แต่ Khang Dien House Investment and Trading Joint Stock Company (HoSE: KDH) มีหนี้สิน 9,838 พันล้านดอง ณ สิ้นปี 2565 เพิ่มขึ้น 2.3 เท่าจากช่วงต้นปี

โดยมีสินเชื่อทางการเงินคงค้างจำนวน 6,771 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 4,218 พันล้านดองจากต้นปี คิดเป็น 31.3% ของทุนทั้งหมด หนี้พันธบัตรคงค้างเพิ่มขึ้น 800 พันล้านดอง เมื่อเทียบกับต้นปี บริษัทชี้แจงว่าการระดมเงินทุนครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อเพิ่มขนาดของเงินทุนหมุนเวียน

แม้จะมีหนี้สินเกือบ 10,000 พันล้านบาท พร้อมด้วยกระแสเงินสดติดลบอย่างต่อเนื่องตลอดหลายปีที่ผ่านมา แต่ KDH ก็ยังคงค้ำประกันเงินหลายพันล้านดองให้บริษัทในเครือกู้ยืมจากธนาคารอย่างต่อเนื่อง

โดยเฉพาะภายในเวลาเพียง 6 เดือน Nha Khang Dien ได้ค้ำประกันซ้ำแล้วซ้ำเล่าให้บริษัทในเครือ Nha Khang Phuc LLC กู้ยืมเงินจากธนาคารเป็นจำนวน 6,808 พันล้านดอง

กระทรวงก่อสร้าง แนะช่วยธุรกิจอสังหาฯ ประหยัดงบ

ในช่วงต้นปี 2566 ธุรกิจหลายแห่งต้อง “เลื่อน” การชำระเงินพันธบัตรออกไป ผู้เชี่ยวชาญของ FiinRatings เชื่อว่าปัญหาสภาพคล่องจะยังคงดำเนินต่อไปในปีนี้ คาดการณ์ว่าอายุครบกำหนดของพันธบัตรขององค์กรแต่ละรายจะลดลงในปี 2566 และ 2567 อยู่ที่ 157,970 พันล้านดอง และ 341,270 พันล้านดอง ตามลำดับ

ผู้เชี่ยวชาญของ FiinGroup กล่าวว่า "ตลาดอาจพบผู้ออกตราสารที่ล้มละลายมากขึ้น โดยเฉพาะผู้ที่มีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเป็นเวลาอย่างน้อยสามปี และมีกระแสเงินสดที่อ่อนแอ"

เพื่อขจัดความยากลำบากสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ล่าสุดในการประชุมเรื่อง "การขจัดและส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ปลอดภัย สุขภาพแข็งแรง และยั่งยืน" ซึ่งมีนายกรัฐมนตรี Pham Minh Chinh เป็นประธาน กระทรวงก่อสร้างได้เสนอให้รัฐบาลบริหารจัดการเครื่องมือทางนโยบายการเงินอย่างยืดหยุ่นและสอดประสานกัน โดยปลดบล็อกการไหลของเงินทุนสินเชื่อเพื่อรองรับการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม

นอกจากนี้ ยังจำเป็นต้องปรับปรุงนโยบายอย่างจริงจังเพื่อระดมทรัพยากรทางการเงินในประเทศและต่างประเทศสูงสุดเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยและตลาด

ที่น่าสังเกตคือ กระทรวงก่อสร้างได้เสนอให้รัฐบาลสั่งให้ธนาคารกลางพิจารณาผ่อนปรนเพดานสินเชื่ออย่างเหมาะสมเพื่อพยุงเศรษฐกิจในปี 2566 และปีต่อๆ ไป โดยสร้างเงื่อนไขให้ธุรกิจ ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย และนักลงทุนเข้าถึงแหล่งทุนสินเชื่อได้ ขยายระยะเวลาชำระเงินต้นและดอกเบี้ยให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบปัญหา

พร้อมกันนี้ ให้เน้นเงินทุนไปที่โครงการและตัวเลือกเงินกู้ที่เป็นไปได้ โดยลูกค้าที่มีความสามารถในการชำระหนี้ได้เต็มจำนวนและตรงเวลา จะให้ความสำคัญกับการพิจารณาสินเชื่อสำหรับโครงการบ้านพักอาศัย สังคม เป็นหลัก มีแนวทางลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ หนุนตลาดอสังหาฯฟื้นตัว

กระทรวงก่อสร้างประเมินว่าแรงกดดันจากการครบกำหนดชำระพันธบัตรสร้างแรงกดดันอย่างมากให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง และการจัดการขององค์กรและบุคคลบางส่วนที่เกี่ยวข้องกับการละเมิดการออกหุ้นกู้ของบริษัทได้ส่งผลต่อจิตวิทยาของ ผู้ลงทุน เกิดความกลัว หยุดลงทุน และผู้ลงทุนหลายรายถอนเงินออกก่อนกำหนด

ในส่วนของตลาดพันธบัตร กระทรวงก่อสร้างแนะนำให้รัฐบาลสั่งให้กระทรวงการคลังควบคุมกิจกรรมการระดมทุนในตลาดหุ้น หลีกเลี่ยงการเก็งกำไร การจัดการ และการพุ่งขึ้นของราคา ในขณะเดียวกันก็สร้างเงื่อนไขให้ธุรกิจต่างๆ สามารถระดมทุน ได้

แหล่งที่มา