'ธุรกรรมอสังหาฯ ไม่ต้องผ่านชั้น'

การกำหนดให้ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ผ่านการแลกเปลี่ยนจะนำไปสู่ความเสี่ยงในการถูกเอารัดเอาเปรียบและจะไม่สามารถรับประกันการพัฒนาตลาดที่ปลอดภัยและยั่งยืนได้ ตามที่คณะกรรมาธิการถาวร ของสภาแห่งชาติ กล่าว

เช้าวันที่ 31 ต.ค. 2560 สภานิติบัญญัติแห่งชาติได้พิจารณาเนื้อหาร่าง พ.ร.บ. ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) หลายประเด็น โดยมีความเห็นแตกต่างกัน

กฎระเบียบปัจจุบัน (พระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557) ไม่ได้กำหนดให้การทำธุรกรรมผ่านสภานิติบัญญัติแห่งชาติ รัฐบาล ได้เสนอทางเลือกสองทางต่อรัฐสภาในการประชุมสมัยที่ 5 (มิถุนายน 2566) ได้แก่ การซื้อ การขาย การโอน และการเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องผ่านสภานิติบัญญัติหรือไม่ก็ได้

ผู้แทนจำนวนมากในการประชุมสมัยที่ 5 ไม่เห็นด้วยกับข้อกำหนดดังกล่าว โดยระบุว่าธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ควรได้รับการสนับสนุนผ่านที่ประชุมเท่านั้น คณะกรรมาธิการสามัญประจำสภานิติบัญญัติแห่งชาติก็เห็นด้วยกับความเห็นนี้เช่นกัน และร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไข) หลังจากมีการชี้แจงและรับรองแล้ว ก็ไม่ได้กำหนดให้ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ต้องได้รับการสนับสนุนผ่านที่ประชุมเท่านั้น แต่กลับสนับสนุนเพียงเท่านั้น

คณะกรรมาธิการสามัญประจำรัฐสภาอธิบายว่า การบังคับใช้กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 แสดงให้เห็นว่าตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันไม่สามารถรับประกันความปลอดภัยทางกฎหมายของธุรกรรมได้ แม้กระทั่งมีหลายกรณีที่ตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ได้ก่อกวนตลาด

“การบังคับให้ทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ผ่านการแลกเปลี่ยนจะนำไปสู่ความเสี่ยงในการถูกเอารัดเอาเปรียบ และจะไม่สามารถรับประกันการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีสุขภาพดี ปลอดภัย และยั่งยืนได้” คณะกรรมการถาวรของสภานิติบัญญัติแห่งชาติกล่าว

นอกจากนี้ เพื่อให้เกิดความเข้มงวด ร่างกฎหมายฉบับนี้จะเพิ่มมาตรา 59 ว่าด้วยการบริหารจัดการพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น กฎหมายฉบับนี้จึงกำหนดหน้าที่ความรับผิดชอบของหน่วยงานบริหารจัดการที่อยู่อาศัยของรัฐและตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับจังหวัดในการบริหารจัดการพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ไว้อย่างชัดเจน

อสังหาริมทรัพย์ทางตะวันตกของฮานอย กันยายน 2566 ภาพโดย: Ngoc Thanh — อสังหาริมทรัพย์ทางตะวันตกของ ฮานอย กันยายน 2566 ภาพโดย: *Ngoc Thanh*

นอกจากนี้ ตามที่คณะกรรมาธิการสามัญประจำสภาแห่งชาติ ระบุว่า ระเบียบเกี่ยวกับการทำธุรกรรมที่อยู่อาศัยในอนาคต (ที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์บนกระดาษ) ได้รับความคิดเห็นจำนวนมากจากสมาชิกสภาแห่งชาติในการประชุมสมัยที่ 5

ดังนั้น ในส่วนของการวางเงินมัดจำเมื่อซื้อขายอสังหาริมทรัพย์บนกระดาษ จึงมีความเห็นบางส่วนเสนอให้เพิ่มข้อบังคับว่าการรับเงินมัดจำจะกระทำได้เฉพาะเมื่อบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างมีคุณสมบัติเหมาะสมที่จะประกอบธุรกิจได้เท่านั้น ความเห็นบางส่วนแนะนำว่านักลงทุนจะต้องได้รับใบรับรองการลงทุน การตัดสินใจเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน การเช่าที่ดิน และได้รับการอนุมัติผังเมือง 1/500 อย่างละเอียดก่อนจึงจะสามารถรับเงินมัดจำจากผู้ซื้อได้

เนื่องจากมีความคิดเห็นที่แตกต่างกันมากมาย คณะกรรมการประจำสภานิติบัญญัติแห่งชาติจึงเสนอทางเลือกสองทาง ประการแรก นักลงทุนโครงการจะได้รับอนุญาตให้เก็บเงินมัดจำจากลูกค้าได้ก็ต่อเมื่อบ้านและงานก่อสร้างมีคุณสมบัติเหมาะสมสำหรับการประกอบกิจการและได้ดำเนินการตามกฎระเบียบแล้วเท่านั้น

คณะกรรมาธิการสามัญประจำสภานิติบัญญัติแห่งชาติ (National Assembly) เห็นว่านี่เป็นทางเลือกที่มีความเสี่ยงต่ำสำหรับลูกค้า ซึ่งเป็นกลุ่มเปราะบางในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากการวางเงินมัดจำจะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่ออสังหาริมทรัพย์เป็นไปตามเงื่อนไขทางธุรกิจและทั้งสองฝ่ายลงนามในสัญญา ซึ่งช่วยลดโอกาสการเกิดข้อพิพาท รัฐบาลและหน่วยงานต่างๆ ในสภานิติบัญญัติแห่งชาติ (National Assembly) เลือกใช้ทางเลือกนี้ โดยได้รับเสียงสนับสนุนจากรัฐบาลและความเห็นของคณะผู้แทนสภานิติบัญญัติแห่งชาติและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องถึง 38%

แต่ด้วยวิธีนี้ก็มีข้อจำกัดเช่นกัน คือ ผู้ลงทุนไม่มีโอกาสได้รับเงินฝากและลงนามสัญญากับลูกค้าที่มีศักยภาพ

ประการที่สอง ผู้ลงทุนจะเรียกเก็บเงินมัดจำตามข้อตกลงกับลูกค้าเฉพาะเมื่อโครงการมีแบบร่างพื้นฐานที่ได้รับการประเมินโดยหน่วยงานของรัฐ และมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่ง สัญญาวางเงินมัดจำต้องระบุราคาขาย ราคาเช่า และราคาซื้อของบ้านหรืองานก่อสร้างอย่างชัดเจน จำนวนเงินมัดจำสูงสุดอยู่ภายใต้การควบคุมของรัฐบาล แต่ต้องไม่เกิน 10% ของราคาขายหรือราคาเช่า

ตัวเลือกนี้มีข้อดีคือนักลงทุนสามารถระดมทุนได้ก่อนกำหนด แต่ก็มีความเสี่ยงสำหรับลูกค้าเช่นกัน เนื่องจากต้องชำระเงินก่อนเริ่มก่อสร้าง หากขั้นตอนที่จำเป็นในการเริ่มก่อสร้าง เช่น การขออนุญาตก่อสร้าง แบบก่อสร้าง และแบบก่อสร้าง ล่าช้าหรือยืดเยื้อ จะทำให้ผู้ซื้อเสียเปรียบและนำไปสู่ข้อพิพาท คณะกรรมาธิการสามัญประจำสภานิติบัญญัติแห่งชาติได้เสนอให้รัฐบาลเพิ่มเนื้อหาการประเมินผลกระทบสำหรับตัวเลือกนี้

เพื่อตอบสนองต่อข้อเสนอที่จะไม่ควบคุมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บนกระดาษ เนื่องจากก่อให้เกิดผลกระทบและความวุ่นวายในตลาดมากมาย คณะกรรมาธิการสามัญประจำสภานิติบัญญัติแห่งชาติ (National Assembly Common Committee) ระบุว่า กฎระเบียบเกี่ยวกับการขายบ้านและงานก่อสร้างที่จะเกิดขึ้นในอนาคตนั้นสืบทอดมาจากกฎหมาย พ.ศ. 2557 บทบัญญัติในร่างกฎหมายฉบับแก้ไขนี้สอดคล้องกับหลักการทั่วไปและบทบัญญัติของประมวลกฎหมายแพ่งว่าด้วยทรัพย์สินที่จะเกิดขึ้นในอนาคต สิทธิขององค์กรและบุคคลในการตัดสินใจ จัดตั้ง เปลี่ยนแปลง และยุติธุรกรรมเกี่ยวกับทรัพย์สิน

การระดมทุนโดยนักลงทุนโครงการและการซื้อขายโครงการที่อยู่อาศัยและก่อสร้างในอนาคตเป็นธุรกรรมสองประเภทที่แตกต่างกัน ประมวลกฎหมายแพ่งมีข้อกำหนดเกี่ยวกับการทำธุรกรรมสินทรัพย์ในอนาคต ดังนั้น ร่างกฎหมายจึงควบคุมการขายโครงการที่อยู่อาศัยและก่อสร้างในรูปแบบเอกสาร เพื่อให้มั่นใจถึงสิทธิและผลประโยชน์อันชอบธรรมขององค์กรและบุคคลที่เข้าร่วมในธุรกรรมดังกล่าว

ส่วนการชำระเงินค่าซื้อ ขาย เช่าบ้านและอสังหาริมทรัพย์บนกระดาษนั้น คณะกรรมาธิการสามัญสภานิติบัญญัติแห่งชาติยังได้เสนอทางเลือกสองทางในร่างกฎหมายด้วย

ตัวเลือกที่ 1 ผู้ขายสามารถเรียกเก็บเงินได้สูงสุด 95% ของมูลค่าสัญญาซื้อขาย หากผู้ซื้อหรือผู้เช่าซื้อไม่ได้รับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน กรรมสิทธิ์บ้าน และทรัพย์สินอื่นๆ ที่ติดมากับที่ดิน ส่วนที่เหลืออีก 5% ของมูลค่าจะชำระเมื่อหนังสือรับรองดังกล่าวได้รับจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

ตัวเลือกที่ 2 ผู้ขายสามารถเรียกเก็บเงินได้สูงสุด 95% ของมูลค่าสัญญาซื้อขาย หากผู้ซื้อหรือผู้เช่าซื้อไม่ได้รับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน กรรมสิทธิ์บ้าน และทรัพย์สินอื่นๆ ที่ติดมากับที่ดิน ส่วนที่เหลืออีก 5% ของมูลค่าสัญญาจะถูกโอนโดยลูกค้าเข้าบัญชีของผู้ลงทุนที่เปิดไว้กับธนาคารเพื่อการบริหารจัดการ และผู้ลงทุนไม่สามารถใช้เงินจำนวนนี้ได้ ต้นทุนและกำไรที่เกิดขึ้นจากเงินจำนวนนี้เป็นไปตามข้อตกลงระหว่างผู้ลงทุนและธนาคาร

ผู้ลงทุนจะใช้เงินจำนวนนี้ร่วมกับกำไร (ถ้ามี) ได้เฉพาะเมื่อหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิการเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินอื่น ๆ ที่ติดอยู่กับที่ดินให้แก่ผู้ซื้อหรือผู้เช่า

ตามวาระการประชุม บ่ายวันที่ 31 ตุลาคม สภานิติบัญญัติแห่งชาติได้หารือในที่ประชุมเกี่ยวกับสถานการณ์เศรษฐกิจและสังคมในปี พ.ศ. 2566 แผนงานสำหรับปี พ.ศ. 2567 และการดำเนินการตามมติที่ 43 ว่าด้วยโครงการฟื้นฟูเศรษฐกิจและสังคม สภานิติบัญญัติแห่งชาติยังได้หารือเกี่ยวกับการดำเนินการตามกลไกนำร่องหลายโครงการในเมืองดานัง รวมถึงผลการตรวจสอบเอกสารทางกฎหมาย

ฮวย ทู

ลิงค์ที่มา