คาดหวังสูงเมื่อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567

คาดหวังสูงเมื่อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567

ในงานสัมมนา “มุ่งเน้นการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในบริบทใหม่” ผู้เชี่ยวชาญและผู้นำธุรกิจได้ประเมินผลกระทบของกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ที่จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567

ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 เป็นต้นไป กฎหมายที่ดิน กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่อยู่อาศัย (ฉบับแก้ไข) จะมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ กฎหมายเหล่านี้มีความสำคัญอย่างยิ่ง ซึ่งส่งผลกระทบอย่างมากต่อการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม และ เศรษฐกิจ โดยเฉพาะ

ในงานสัมมนา “ เจาะลึกการลงทุนอสังหาฯ ในบริบทใหม่” จัดโดยนิตยสาร TheLEADER ผู้เชี่ยวชาญและภาคธุรกิจต่างคาดหวังว่ากฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาฯ ที่จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 จะสร้างความก้าวหน้าครั้งใหม่ สร้างแรงผลักดันการพัฒนาตลาด

ดร. เหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม: " สร้างเกมที่ดีขึ้นและน่าดึงดูดยิ่งขึ้น"

ในกฎหมายที่แก้ไขเหล่านี้ มุมมองของผู้ร่างกฎหมายคือการรวมกฎระเบียบของสถาบันที่เกี่ยวข้องกับการใช้ที่ดิน เพื่อหลีกเลี่ยงการซ้ำซ้อนและความขัดแย้งระหว่างกฎหมาย เพื่อช่วยให้กิจกรรมการลงทุนและการใช้ทรัพยากรที่ดินมีความชัดเจนและโปร่งใส และเพื่อมุ่งเน้นไปที่วิธีการส่งเสริมศักยภาพในทางปฏิบัติ

ความยากลำบากในตลาดที่เกิดขึ้นล่าสุดก็เป็นปัจจัยสำคัญที่เปลี่ยนโฉมหน้าตลาดเช่นกัน ตลาดจะเหลือเพียงธุรกิจที่มีศักยภาพเท่านั้น ธุรกิจขนาดเล็กจะถูกบังคับให้ร่วมทุนและหุ้นส่วนทางธุรกิจเพื่อให้มีความแข็งแกร่งเพียงพอต่อการพัฒนาและอยู่รอดในตลาด

เมื่อกฎหมายมีผลบังคับใช้ ธุรกิจต่างๆ จะไม่สามารถ "จับโจรมือเปล่า" ได้ การพัฒนาโครงการต่างๆ จะยากขึ้นมาก นักลงทุนต้องเป็นคนทำงานจริงและผู้เล่นจริง การจับกระแสคลื่น การโต้คลื่นเสมือนจริงจะไม่สามารถทำได้เมื่อกฎหมายใหม่มีผลบังคับใช้

กฎหมายใหม่ๆ ที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ เช่น บัญชีราคาที่ดินซึ่งเดิมกำหนดทุก 5 ปี โดยรัฐบาลกลางเป็นผู้กำหนด แต่ปัจจุบันบัญชีราคาที่ดินได้รับการปรับปรุงเป็นประจำทุกปี และกระจายไปยังพื้นที่ต่างๆ ข้อมูลราคาที่ดินมีความเข้มงวดและชัดเจน เพื่อให้การซื้อขายเป็นไปอย่างยุติธรรมและเท่าเทียมมากขึ้น

นอกจากนี้ยังมีกฎระเบียบด้านการลงทุน การเคหะสังคม การขายบ้านให้ชาวต่างชาติ... เหล่านี้คือกฎระเบียบใหม่ๆ ที่จะสร้างเกมที่ดีและน่าดึงดูดใจมากขึ้นในอนาคต

ภายใต้กฎหมายที่มีกฎระเบียบใหม่ดังกล่าว คำถามก็คือ คำสั่งและหนังสือเวียนภายใต้กฎหมายดังกล่าวจะทำให้เกิดอุปสรรคเพิ่มเติมหรือไม่

ปัญหาคุณภาพของเอกสารอนุกฎหมายยังคงเป็นข้อกังวลสำคัญสำหรับธุรกิจและนักลงทุน เอกสารเหล่านี้จะช่วยบรรเทาปัญหาให้กับธุรกิจได้จริงหรือ?

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ปัญหาราคาที่ดินยังเป็นอุปสรรคสำคัญ หากไม่ได้รับการแก้ไข ปัญหาดังกล่าวจะยังคงทำให้โครงการต่างๆ คับคั่งต่อไป นำไปสู่ปัญหาต่างๆ มากมายในตลาดอสังหาริมทรัพย์

นายเหงียน ฮวง นาม กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท จี-โฮม กล่าวว่า “นักลงทุนมีความมั่นใจมากขึ้นในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม”

ก่อนที่กฎหมายจะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 สิงหาคม พระราชกฤษฎีกาเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยสังคมก็ได้มีผลบังคับใช้แล้ว โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การแก้ไขปัญหาการประเมินราคาที่ดินช่วยลดระยะเวลาในการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมลงได้อย่างมาก

นอกจากนี้ นักลงทุนในโครงการเคหะสงเคราะห์ไม่จำเป็นต้องกันพื้นที่ 20% ไว้สำหรับเช่าอีกต่อไป และสามารถขายได้หลังจาก 5 ปีเท่านั้น วิธีนี้ช่วย “คลี่คลาย” ราคาเช่าที่ปัจจุบันเปิดเผยต่อสาธารณะบนเว็บไซต์ข้อมูลต่างๆ อย่างมาก แต่ยังคงแพงกว่าราคาเฉลี่ยที่คนทั่วไปเช่าเอง ยังไม่รวมถึงขั้นตอนทางกฎหมายที่ซับซ้อน การซื้อ ขาย หรือเช่า ควรปล่อยให้ตลาดเป็นผู้ตัดสินใจ

นอกจากนี้ จากกฎระเบียบเดิม ผู้ที่มีสิทธิ์ซื้อที่อยู่อาศัยสังคมกลับมีเงินไม่เพียงพอ ขณะที่ชนชั้นกลางที่ไม่มีเงินเพียงพอซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์กลับไม่เข้าเงื่อนไขการซื้อที่อยู่อาศัยสังคม ประกอบกับกฎระเบียบเกี่ยวกับปัญหาครัวเรือนและการจดทะเบียนครัวเรือนที่ซ้ำซ้อนและซับซ้อน

ในที่สุด การยกเลิกข้อกำหนดที่บุคคล (สามี/ภรรยา) ต้องมีรายได้ไม่เกิน 1 ล้านดองต่อเดือน แต่เพิ่มการคำนวณอย่างเป็นทางการของรายได้รวมของคู่สมรสไม่เกิน 30 ล้านดองต่อเดือนเข้าไป ทำให้ประชาชนโล่งใจเป็นอย่างมาก แสดงให้เห็นว่า กระทรวงก่อสร้าง และรัฐบาลได้รับฟังความเห็นของผู้เชี่ยวชาญแล้ว

ปัจจัยทั้งสี่ประการข้างต้นจะช่วยให้นักลงทุนมีความมั่นใจมากขึ้นในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

ปัจจุบันในประเทศที่พัฒนาแล้ว ประชากร 1 ใน 5 อาศัยอยู่ในบ้านพักสังคม ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความสมเหตุสมผลและพื้นฐานของ "ตัวเลข 20%" ตามกฎระเบียบที่หน่วยงานบริหารจัดการกำหนดไว้

ด้วยการผ่อนปรนทางกฎหมายที่เข้มแข็ง ฉันคาดหวังว่าประกาศฉบับใหม่จะช่วยขจัดความยากลำบากทั้งหมด เพื่อให้นักลงทุนรู้สึกปลอดภัยในการสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคม

คุณเหงียน ดุง มินห์ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ MIKGroup กล่าวว่า "หวังว่าตลาดจะมีพื้นที่เมืองใหญ่เพิ่มขึ้นหลายร้อยเฮกตาร์"

ในอนาคตอันใกล้นี้ ผมคาดว่ากฎหมายใหม่จะสร้างโอกาสให้นักลงทุนรายใหญ่ได้มีโครงการขนาดใหญ่ใหม่ๆ ที่สร้างคุณค่าอย่างแท้จริงให้กับสังคม ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา โครงการขนาดใหญ่อย่าง Vinhomes Smart City, Ocean, Ecopark... ได้สร้างมูลค่าเพิ่มมหาศาล

ยกตัวอย่างเช่น โครงการ Smart City Tay Mo เมื่อสี่ปีก่อน ราคาขายอยู่ที่ประมาณ 30 ล้านดองต่อตารางเมตร แต่ปัจจุบันราคาพุ่งสูงถึง 80-90 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งไม่ได้แสดงให้เห็นว่าตลาดกำลังเติบโตอย่างแข็งแกร่ง แต่แสดงให้เห็นว่าโครงการนี้ลงทุนอย่างเป็นระบบ มีขนาดและโครงสร้างพื้นฐานที่ดี และสร้างมูลค่าที่แท้จริงให้กับผู้ซื้อ

ผมคิดว่าปัญหาระยะสั้นเรื่องอุปทานที่จำกัดเป็นหนึ่งในปัจจัยที่ส่งผลต่อราคาขาย ตั้งแต่ตอนนี้ไปจนถึงสิ้นปีและต้นปีหน้า ราคาขายเฉลี่ยจะยิ่งสูงขึ้นไปอีก

ในเวลาอันใกล้นี้ ด้วยเขตสิทธิทางกฎหมายใหม่ ฉันหวังว่าตลาดจะมีกองทุนที่ดินขนาดใหญ่มากขึ้นและพื้นที่เมืองขนาดใหญ่ที่แท้จริงหลายร้อยเฮกตาร์หรือมากกว่านั้น

นายเหงียน โธ เตวียน ประธานกลุ่มบริษัท BHS กล่าวว่า “ นักลงทุนขนาดกลางและขนาดย่อม มี โอกาส”

ในความเห็นของผม ผลกระทบของกฎหมายแก้ไขสามฉบับต่อนักลงทุนขนาดกลางและขนาดย่อมไม่สำคัญเท่ากับว่าวิสาหกิจมีทรัพยากรเพียงพอหรือไม่ การประเมินโดยทั่วไปของ BHS คือมีการผ่านกฎหมายอย่างน้อยสามประเภทและผ่านตั้งแต่เนิ่นๆ

เช่นเดียวกับฟุตบอล ผมเชื่อว่าไม่มีกฎหมายใดที่จะให้ประโยชน์หรือโทษเฉพาะกับกลุ่มคนใดกลุ่มหนึ่งเท่านั้น กฎหมายใหม่ๆ ถือเป็นขอบเขตที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ควรปฏิบัติตามและพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่เหมาะสม

ในความเป็นจริง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามครอบคลุมหลายจังหวัดและหลายเมือง มีนักลงทุนหลายพันราย ดังนั้นเราจึงยังคงคาดหวังโอกาสสำหรับนักลงทุนรายย่อยและขนาดกลาง ตัวอย่างเช่น G-Home ประสบความสำเร็จในการดำเนินการโครงการบ้านพักอาศัยสังคมในจังหวัดบนภูเขา

ผมเชื่อว่าผลกระทบของปัจจัยตลาดนั้นมีอยู่จริง เมื่อมีหลายปัจจัยที่ประกอบกันเป็นภาคอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นอุปทาน อุปสงค์ กฎหมาย และนายหน้าซื้อขาย หลังจากที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหาและสภาพคล่องต่ำมานานกว่า 2 ปี ตลาดได้กลับมาฟื้นตัวอีกครั้ง แต่กระจุกตัวอยู่ในเมืองใหญ่

นักลงทุนขนาดกลางและขนาดย่อมไม่มีข้อได้เปรียบด้านทรัพยากร จึงทำให้การแข่งขันในตลาดขนาดใหญ่เป็นเรื่องยาก แต่โอกาสในตลาดรอบนอกและตลาดใหม่ก็ยังคงมีอยู่

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/ky-vong-lon-khi-cac-luat-lien-quan-den-bat-dong-san-co-hieu-luc-tu-ngay-182024-d221255.html