ความคาดหวังใหม่ต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

ศาสตราจารย์ ดร. ฟาม ฮอง ชวง อธิการบดีมหาวิทยาลัย เศรษฐศาสตร์ แห่งชาติ กล่าวในพิธีเปิดการประชุมเชิงปฏิบัติการว่า ในช่วงปี พ.ศ. 2565-2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามจะเผชิญกับความยากลำบากและความท้าทายมากมาย รวมถึงปัญหาทางกฎหมาย อย่างไรก็ตาม คาดว่าตั้งแต่ปี พ.ศ. 2567 เป็นต้นไป ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเปลี่ยนแปลงไปในทางที่ดีขึ้น เมื่อกฎหมายสำคัญข้างต้นมีผลบังคับใช้

ศาสตราจารย์ ดร. พัม ฮอง ชวง อธิการบดีมหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์แห่งชาติ กล่าวในการประชุมเชิงปฏิบัติการ (ภาพ: HNV)

ก่อนหน้านี้ ในเดือนพฤศจิกายน 2566 รัฐสภา ได้ลงมติเห็นชอบกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไข) พ.ศ. 2566 กฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย (ฉบับแก้ไข) พ.ศ. 2566 และต้นปี 2567 และกฎหมายว่าด้วยที่ดิน (ฉบับแก้ไข) ที่ทุกคนรอคอยก็ผ่านความเห็นชอบเช่นกัน กฎหมายทั้งสามฉบับที่กล่าวถึงข้างต้นมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม ซึ่งเร็วกว่ามติของรัฐสภาฉบับก่อนหน้าถึง 5 เดือน ส่งผลให้ภาพรวมทางกฎหมายของตลาดอสังหาริมทรัพย์เสร็จสมบูรณ์

“ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีโอกาสที่จะคาดหวังการฟื้นตัวที่ยั่งยืนมากขึ้น เมื่อมีการเปิดกรอบกฎหมายที่สำคัญซึ่งมีกฎระเบียบและกลไกนโยบายมากมายที่ส่งผลกระทบต่อตลาดและหน่วยงานที่เข้าร่วม” ศาสตราจารย์ Pham Hong Chuong กล่าว

ในการประชุมเชิงปฏิบัติการ ผู้แทนและผู้เชี่ยวชาญได้หารือและชี้แจงผลกระทบของการเปลี่ยนแปลงกรอบกฎหมายและนวัตกรรมกลไกนโยบาย เมื่อกฎหมายสำคัญๆ มีผลบังคับใช้ต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามในอนาคต พร้อมกันนี้ ได้มีการเสนอกลไกนโยบายที่เฉพาะเจาะจงและทันท่วงที เพื่อดำเนินโครงการสำคัญของรัฐบาลในการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ ขณะเดียวกัน ยังได้สนับสนุนการวิจัย พัฒนา และเผยแพร่เอกสารอนุบัญญัติ (พระราชกฤษฎีกา หนังสือเวียน) ของกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมและ กระทรวงการก่อสร้าง

ศาสตราจารย์ ดร. ฮวง วัน เกือง ผู้แทนรัฐสภา อดีตรองอธิการบดีมหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์แห่งชาติ นำเสนอบทความในการประชุมเชิงปฏิบัติการ (ภาพ: HNV)

ศาสตราจารย์ ดร. ฮวง วัน เกือง ผู้แทนรัฐสภา อดีตรองอธิการบดีมหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์แห่งชาติ ได้ชี้แจงถึงการเปลี่ยนแปลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์และคาดการณ์พัฒนาการของตลาดในอนาคต โดยระบุว่า จำนวนโครงการอพาร์ตเมนต์ ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม และผลิตภัณฑ์ใหม่ที่เปิดตัวเมื่อเร็วๆ นี้มีจำนวนน้อยมาก ซึ่งอาจนำไปสู่ปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยในอนาคตอันใกล้ ศ. ดร. ฮวง วัน เกือง ประเมินว่า “ตลาดกำลังประสบกับความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ในบางกลุ่ม”

ศาสตราจารย์ ดร. ฮวง วัน เกือง ระบุว่า การลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อระยะสั้นจะไม่ช่วยเพิ่มอุปทานอสังหาริมทรัพย์ แต่แพ็คเกจอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อระยะยาวสำหรับสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์จะสร้างอุปสงค์ใหม่และความสมดุลในตลาด

มุมหนึ่งของเกาะฟูก๊วก พื้นที่อสังหาฯ รีสอร์ทที่มีศักยภาพสูง (ภาพ: HNV)

ศ.ดร. ฮวง วัน เกือง ได้คาดการณ์สถานการณ์การเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตอันใกล้ โดยชี้ให้เห็นปัจจัยหลายประการ ซึ่งได้แก่ อัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจและการขยายตัวอย่างรวดเร็วของเขตเมือง ส่งผลให้ความต้องการอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์กระจุกตัวอยู่ในเมืองใหญ่หลายแห่งที่มีความต้องการสูง การคาดการณ์การขยายตัวอย่างรวดเร็วของเขตเมืองจึงส่งผลให้ความต้องการเพิ่มขึ้นตามไปด้วย

สำหรับสภาพแวดล้อมที่เอื้อต่อการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ ศาสตราจารย์เกืองคาดว่าจะมีการออกกฎหมายใหม่ๆ มากมาย และกรอบกฎหมายใหม่จะช่วยคลี่คลายปัญหาคอขวดในกระบวนการต่างๆ ในอดีต นอกจากนี้ ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา จังหวัดและเมืองต่างๆ ได้ให้ความสำคัญกับการวางผังเมืองและการวางผังเมืองในระดับท้องถิ่น ซึ่งส่งผลให้เกิดพื้นที่การพัฒนาใหม่ๆ

นายหว่อง ดุย ดุง รองผู้อำนวยการกรมบริหารจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ กระทรวงก่อสร้าง (ภาพ: HNV)

นายหว่อง ดุย ซุง รองผู้อำนวยการกรมบริหารจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ กระทรวงก่อสร้าง ได้กล่าวในการประชุมเชิงปฏิบัติการว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์มีความผันผวนในบางพื้นที่ รวมถึงในบางจังหวัดและเมือง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรุงฮานอย มีโครงการอสังหาริมทรัพย์และการประมูลที่ดินบางโครงการที่ราคาเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับราคาเริ่มต้นและราคาตลาดโดยรวม เรื่องนี้จำเป็นต้องชี้แจงให้ชัดเจนว่าผลกระทบของการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์นั้นมาจากกลไกนโยบายที่ออกมาใหม่หรือไม่

นายเหงียน วัน ดิ่งห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) กล่าวถึงข้อเสนอเพื่อสร้างสมดุลในตลาดอสังหาริมทรัพย์ว่า นโยบายการกำกับดูแลตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตจะต้องส่งเสริมกลุ่มผู้ซื้อที่ราคาไม่แพงให้มากขึ้นกว่าในอนาคตอันใกล้นี้ ซึ่งจะทำให้ตลาดพัฒนาได้อย่างมีนัยสำคัญและมั่นคง

นายเหงียน ดั๊ก นาน รองอธิบดีกรมที่ดิน กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (ภาพ: HNV)

ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนามชี้ให้เห็นถึงความไม่สมเหตุสมผลในการพัฒนาตลาดที่อยู่อาศัย โดยระบุว่าตลาดที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ส่วนใหญ่เน้นกลุ่มคนรวยและนักเก็งกำไร และรัฐบาลก็มุ่งมั่นที่จะพัฒนาตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมเช่นกัน อย่างไรก็ตาม ตลาดที่อยู่อาศัยราคาประหยัดมีอุปทานไม่เพียงพอ และไม่มีโครงการใหม่เกิดขึ้น ตลาดนี้เป็นตลาดที่มีความต้องการสูงที่สุดแต่กลับขาดแคลนอุปทาน ซึ่งถือเป็นเรื่องผิดปกติ นายดิงห์ กล่าวว่า จำเป็นต้องควบคุมตลาดให้อยู่ในทิศทางของการขาดแคลนอุปทาน จากนั้นจึงเพิ่มอุปทาน และหากตลาดใดขาดแคลนสินค้า ก็ให้เพิ่มตลาดนั้น นอกจากนี้ ยังจำเป็นต้องเร่งดำเนินการบังคับใช้กรอบกฎหมายใหม่และเผยแพร่กฎระเบียบใหม่ๆ

นายเหงียน ดั๊ก นาน รองอธิบดีกรมที่ดิน กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวว่า กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ได้ดำเนินการแล้วเสร็จพร้อมนวัตกรรมสำคัญๆ มากมาย อาทิ การเพิ่มข้อบังคับเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์ที่ดินอเนกประสงค์ การปรับปรุงแก้ไขข้อบังคับเกี่ยวกับการแปลงสภาพการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการลงทุน การสร้างกรอบกฎหมายที่ครอบคลุมและสมบูรณ์ยิ่งขึ้นเกี่ยวกับการจัดการและการใช้ที่ดินเพื่อกำจัดและปลดปล่อยทรัพยากรที่ดิน ส่งเสริมการจัดการ การใช้ทรัพยากรที่ดินอย่างประหยัด มีประสิทธิภาพ และยั่งยืนในยุคใหม่ ตอบสนองความต้องการด้านการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม การป้องกันประเทศ ความมั่นคง และการปกป้องสิ่งแวดล้อมทางนิเวศวิทยา กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ยังเป็นแรงผลักดันสำคัญในการส่งเสริมให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนาอย่างปลอดภัย แข็งแรง และยั่งยืน ตามที่รัฐและประชาชนคาดหวังและปรารถนา

ผู้แทนเข้าร่วมงานสัมมนา (ภาพ: HNV)

ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านเห็นพ้องต้องกันว่า กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับปรับปรุงใหม่ ช่วยลดความคลาดเคลื่อนของกฎหมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายทั้งสามฉบับนี้มีผลบังคับใช้เร็วกว่าแผนเดิมถึง 5 เดือน ก่อให้เกิดแรงผลักดันเชิงบวก ส่งเสริมการฟื้นตัวและการพัฒนาของตลาดอสังหาริมทรัพย์

ในการประชุมเชิงปฏิบัติการนี้ นอกเหนือจากประเด็นทางกฎหมายแล้ว การแก้ไขปัญหาแหล่งเงินทุนเพื่อร่วมแก้ไขปัญหาความไม่มั่นคงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก็เป็นประเด็นที่ผู้เชี่ยวชาญให้ความสนใจเช่นกัน

ที่มา: https://dangcongsan.vn/kinh-te/ky-vong-moi-cho-thi-truong-bat-dong-san-680350.html