อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านกำลังสูงขึ้น

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านปรับตัวสูงขึ้นในหลายธนาคาร เนื่องจากต้นทุนทางการเงินของธนาคารเพิ่มสูงขึ้น ซึ่งยิ่งสร้างแรงกดดันทางการเงินให้กับผู้ซื้อบ้านมากขึ้น

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลังสิ้นสุดระยะเวลาพิเศษในปัจจุบันสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยในปี 2025 ประมาณ 2 เปอร์เซ็นต์ ภาพ: นาม คานห์

จากการสำรวจอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านในธนาคารพาณิชย์หลายแห่งเมื่อต้นเดือนมิถุนายน พบว่าอัตราดอกเบี้ยพิเศษเริ่มต้นโดยทั่วไปอยู่ที่ 8-10% ต่อปี สำหรับช่วง 6-36 เดือนแรก

หลังจากช่วงเวลาพิเศษสิ้นสุดลง อัตราดอกเบี้ยเงินกู้โดยทั่วไปจะเปลี่ยนไปใช้กลไกอัตราดอกเบี้ยลอยตัว ซึ่งคำนวณจากอัตราดอกเบี้ยอ้างอิง/อัตราดอกเบี้ยเงินฝาก บวกส่วนต่าง 3-5%

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน "แพงขึ้น"

ในความเป็นจริง อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านในปัจจุบันโดยทั่วไปอยู่ที่ 11-15% ต่อปีหลังจากช่วงเวลาพิเศษ ซึ่งสูงกว่าอัตราเฉลี่ยในปี 2025 ประมาณ 2 เปอร์เซ็นต์ บางสินเชื่ออาจมีอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นถึง 4 เปอร์เซ็นต์ด้วยซ้ำ

ที่น่าสังเกตคือ ตลาดได้เห็นพัฒนาการที่หาได้ยาก โดยอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคารของรัฐในปัจจุบันเท่ากับหรือสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคารเอกชนบางแห่ง หลังจากที่คงอัตราดอกเบี้ยเงินฝากต่ำที่สุดในระบบมาเป็นเวลาสองปี ธนาคารของรัฐต้องปรับเพิ่มอัตราดอกเบี้ยเงินฝากอย่างมากเพื่อดึงดูดเงินทุน ส่งผลให้ต้นทุนการผลิตและอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพิ่มสูงขึ้น

ในบรรดาธนาคารของรัฐ ปัจจุบัน เวียดคอมแบงก์ เสนอแพ็กเกจสินเชื่อบ้านที่มีอัตราดอกเบี้ย 9.6% ต่อปีสำหรับ 6 เดือนแรก และ 10.5% ต่อปีหากผู้กู้เลือกอัตราดอกเบี้ยคงที่สำหรับ 12 เดือนแรก หลังจากช่วงโปรโมชั่น อัตราดอกเบี้ยจะผันแปรตามอัตราดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์ 24 เดือน บวกส่วนต่าง 3.3% (หรือขึ้นอยู่กับสาขา)

ในทำนองเดียวกัน ปัจจุบัน BIDV เสนออัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านขั้นต่ำที่ 9.7% ต่อปีสำหรับ 6 เดือนแรก หรือ 10% ต่อปีสำหรับ 12 เดือน และสูงสุดถึง 13.5% ต่อปีสำหรับแพ็กเกจคงที่ 18 เดือน

ธนาคารเวียตินแบงก์ได้ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านแบบคงที่ 24 เดือน สูงกว่า 12% ต่อปี ในขณะที่ ธนาคารอะกริแบงก์ ยังคงอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า อยู่ในช่วง 8-9.8% ต่อปี

ในภาคการธนาคารส่วนบุคคล อัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นสำหรับสินเชื่อบ้านโดยทั่วไปจะมีความแข่งขันสูงกว่า แต่ความแตกต่างหลักอยู่ที่สูตรในการคำนวณอัตราดอกเบี้ยลอยตัวหลังจากช่วงเวลาพิเศษเริ่มต้น

ดังนั้น ปัจจุบัน Techcombank จึงเสนอแพ็กเกจสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยคงที่ 9.5% ต่อปี สำหรับ 12 เดือนแรก หลังจากนั้นอัตราดอกเบี้ยจะคำนวณจากอัตราดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์ระยะ 13 เดือน บวกเพิ่มอีก 3.5%

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านปรับเพิ่มขึ้นในหลายธนาคาร ภาพ: Quynh Danh

VIB เสนอแพ็กเกจสินเชื่อที่มีอัตราดอกเบี้ยตั้งแต่ 9.5% ถึง 12% ต่อปี ขึ้นอยู่กับระยะเวลาอัตราดอกเบี้ยคงที่ ปัจจุบัน OCB ใช้อัตราดอกเบี้ย 10.75% ต่อปีสำหรับสินเชื่อบ้านที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วง 6 เดือนแรก หรือ 11.5% ต่อปีสำหรับ 12 เดือนแรก หลังจากนั้นจะคำนวณจากอัตราดอกเบี้ยพื้นฐาน 13 เดือนบวกส่วนต่าง 3.25-3.5% ปัจจุบัน MB และ ACB เป็นธนาคารที่มีอัตราดอกเบี้ยพิเศษที่ค่อนข้างแข่งขันได้ โดยมีอัตราดอกเบี้ยตั้งแต่ 9-9.5% ต่อปี (MB) และ 9.5-10.5% ต่อปี (ACB) ในช่วงเริ่มต้นของสินเชื่อ

ผู้ซื้อบ้านต้องเผชิญกับแรงกดดันสองเท่า

จากการวิเคราะห์ของบริษัทจัดอันดับเครดิตการลงทุนเวียดนาม (VIS Rating) สาเหตุหลักของการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยคือต้นทุนเงินทุนของธนาคารที่เพิ่มสูงขึ้น หลังจากที่ธนาคารผ่อนคลายนโยบายการเงินมาเป็นเวลานานเพื่อสนับสนุนการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจหลังโควิด-19 ธนาคารจึงจำเป็นต้องปรับเพิ่มอัตราดอกเบี้ยเงินฝากเพื่อรักษาระดับเงินฝากไว้ ส่งผลให้ต้นทุนการปล่อยสินเชื่อเพิ่มสูงขึ้น

นอกจากนี้ การปล่อยสินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงถูกควบคุมอย่างเข้มงวด รายงานภาคที่อยู่อาศัยปี 2026 โดย VIS Rating ระบุว่า ธนาคารกลางเวียดนามยังคงรักษานโยบายจำกัดการไหลเวียนของเงินทุนเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อลดความเสี่ยงเชิงระบบ ในบริบทของการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดในขณะที่ความต้องการสินเชื่อบ้านยังคงสูง อัตราดอกเบี้ยจึงมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นตามกฎของอุปสงค์และอุปทาน

VIS Rating คาดการณ์ว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยเฉลี่ยในปี 2026 อาจสูงกว่าปีที่แล้ว 3-4 เปอร์เซ็นต์ ในขณะเดียวกัน อัตราการดูดซับห้องชุดลดลงเหลือ 95% ในปี 2025 ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความระมัดระวังที่มากขึ้นในหมู่ผู้ซื้อเนื่องจากแรงกดดันจากต้นทุนทางการเงิน

ผู้ซื้อบ้านกำลังเผชิญกับแรงกดดันจากทั้งสองด้าน ราคาบ้านในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ปรับตัวสูงขึ้นประมาณ 20% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว ในขณะที่ต้นทุนการกู้ยืมก็เพิ่มสูงขึ้นเช่นกัน การรวมกันของสองปัจจัยนี้ส่งผลให้ต้นทุนโดยรวมของการเป็นเจ้าของบ้านเพิ่มขึ้นอย่างมาก

ตัวอย่างเช่น หากผู้ซื้อซื้ออพาร์ตเมนต์ราคา 3 พันล้านดอง และกู้เงิน 70% ของมูลค่าทรัพย์สิน ซึ่งเท่ากับ 2.1 พันล้านดอง เป็นระยะเวลา 20 ปี จะต้องจ่ายประมาณ 20-21 ล้านดองต่อเดือน หากอัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 10% ต่อปี และหากอัตราดอกเบี้ยลอยตัวเพิ่มขึ้นเป็น 13-14% ต่อปี ค่าใช้จ่ายรายเดือนอาจเพิ่มขึ้นอีก 5-7 ล้านดอง

ที่มา: https://znews.vn/lai-vay-mua-nha-tang-post1656040.html