เนื่องจากกังวลเกี่ยวกับความปลอดภัยจากอัคคีภัย เจ้าของอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กจำนวนมากจึงขายขาดทุนและถอนตัวออกจากตลาด

ในระยะหลังนี้ อพาร์ทเมนท์ขนาดเล็กหลายแห่งใน ฮานอย ถูกขายไปในราคาหลายหมื่นล้านดอง แม้ว่ารายได้จากการเช่าในส่วนนี้จะสูงถึงหลายร้อยล้านดองต่อปีก็ตาม

นาย Tran Van Linh กล่าวว่า เขากำลังขายอาคารอพาร์ทเมนท์ 6 ชั้นที่เพิ่งสร้างใหม่พร้อมห้องพักตกแต่งครบครัน 15 ห้อง ในเขต My Dinh เขต Nam Tu Liem กรุงฮานอย

คุณลินห์ กล่าวว่า แม้ว่ารายได้จากการเช่าจะสูงถึง 900 ล้านดองต่อปี แต่เขาก็ยังตัดสินใจขายในราคา 10.5 พันล้านดอง

เหตุผลที่คุณลินห์กล่าวถึงมากที่สุดคือเรื่องการป้องกันอัคคีภัย คุณลินห์เล่าอย่างตรงไปตรงมาว่า เนื่องจากการออกแบบอาคารค่อนข้างปิด การจัดวางบันไดจึงต้องออกแบบใหม่ทั้งหมด ซึ่งต้องใช้งบประมาณจำนวนมาก ขณะเดียวกัน ฐานะทางการเงินของเขามีไม่มาก จึงไม่ใช่เรื่องง่าย

เขาตัดสินใจหยุดรับผู้เช่ารายใหม่และขายอาคารทั้งหมดโดยขาดทุน

“ ผมซื้ออาคารอพาร์ตเมนต์แห่งนี้ในปี 2021 ในราคา 11,500 ล้านดอง แต่ตอนนี้ผมตกลงที่จะขายในราคา 10,500 ล้านดอง โดยหวังว่าจะขายได้ในเร็วๆ นี้เพื่อคืนทุน ” คุณลินห์กล่าว

อาคารอพาร์ทเมนท์ขนาดเล็กหลายแห่งสำหรับขาย (ภาพหน้าจอ)

ในทำนองเดียวกัน นางสาวเหงียนบิ๊ญง็อก (เกาจาย ฮานอย) ยังกล่าวอีกว่า เมื่อปลายปี 2565 เธอและสามีได้ซื้ออาคารอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กทั้งหลังในย่านเกาจายเพื่อให้เช่าในราคา 2 หมื่นล้านดอง

ด้วยเหตุนี้ อาคารอพาร์ตเมนต์แห่งนี้จึงมีอพาร์ตเมนต์ประมาณ 30 ห้อง และกำลังปล่อยเช่าอยู่ โดยมีกระแสเงินสดประมาณ 70-80 ล้านดองต่อเดือน อย่างไรก็ตาม คุณหง็อกกล่าวว่า หลังจากดำเนินธุรกิจให้เช่ามาเกือบปี เธอตัดสินใจขายกิจการโดยขาดทุน 500 ล้านดอง เนื่องจากกังวลเรื่องความเสี่ยงจากไฟไหม้และการระเบิดที่อาจเกิดขึ้นได้ทุกเมื่อ และเธอจะต้องรับผิดชอบเอง

ปัญหาการป้องกันอัคคีภัยในอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กยังไม่เสถียรนัก ยิ่งไปกว่านั้น การควบคุมการรับรู้ของผู้อยู่อาศัยยังทำได้ยาก แม้ว่าเจ้าของอพาร์ตเมนต์จะอยู่ห่างไกล หากผู้อยู่อาศัยขาดการรับรู้แม้แต่คนเดียว อะไรก็เกิดขึ้นได้ ในเวลานั้นเราจะต้องรับผลที่ตามมา แรงกดดันนี้รุนแรงมาก จนทำให้ฉันตัดสินใจถอนตัวออกจากตลาดนี้ ” คุณหง็อกกล่าว

จากการสำรวจพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ออนไลน์หลายแห่ง พบว่ามีประกาศขายอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กจำนวนมากทั้งในย่านใจกลางเมืองและชานเมืองของฮานอย อพาร์ตเมนต์เหล่านี้มีพื้นที่ 50-100 ตารางเมตร สูง 5-9 ชั้น และประกาศขายในราคาตั้งแต่ 6 พันล้านไปจนถึงกว่า 10 พันล้านดอง เมื่อเสนอขายอาคารเหล่านี้ นายหน้ามักจะโฆษณาอัตรากำไรจากการเช่าที่ 7-10% ต่อปี

ยกตัวอย่างเช่น อาคารอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก 6 ชั้น มีห้องใต้หลังคา 1 ห้อง บนพื้นที่ 60 ตารางเมตร ในเขตก่าวไจ้ เจ้าของกำลังสร้างห้องให้เช่า 12 ห้อง หลังจากเกิดเหตุเพลิงไหม้อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กในเขตควงห่า เจ้าของตัดสินใจที่จะ "ลดขาดทุน" ลง 500 ล้านดอง เมื่อเทียบกับต้นปี 2566 ซึ่งราคาอยู่ที่ 14.5 พันล้านดอง

หรืออาคารอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กในย่านถั่นซวน พื้นที่ 58 ตารางเมตร มี 17 ห้องนอน เสนอขายในราคา 12.2 พันล้านดอง คาดว่าจะมีรายได้ที่มั่นคง กระแสเงินสดมากกว่า 1 พันล้านดองต่อปี ปัจจุบันเจ้าของได้ลดราคาลงเหลือ 11.5 พันล้านดอง

อาคารมินิอพาร์ทเมนท์ในย่านฮาดงที่มีพื้นที่ประมาณ 120 ตารางเมตรและมี 25 ห้องก็ลดราคาลง 700 ล้านดอง เหลือเกือบ 15,000 ล้านดอง

นายหน้าหลายรายระบุว่า หลังจากเกิดเหตุเพลิงไหม้อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กในเขตควงห่า ราคาขายอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กลดลงอย่างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นักลงทุนในอาคารอพาร์ตเมนต์จำนวนมากที่กังวลเรื่องความรับผิดชอบจึงไม่สนใจธุรกิจรูปแบบนี้อีกต่อไป พวกเขายอมรับส่วนลดพิเศษเพื่อขายอาคารทั้งหมด โดยไม่ต้องบริหารจัดการ ดำเนินการ และลงทุนในระบบป้องกันอัคคีภัย

อาคารอพาร์ทเมนท์ขนาดเล็กหลายแห่งในฮานอยไม่ได้รับประกันความปลอดภัยจากอัคคีภัย (ภาพประกอบ: Cong Hieu)

สถิติจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนามแสดงให้เห็นว่า เพื่อเพิ่มผลกำไร เจ้าของอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กส่วนใหญ่มักสร้างอาคารมากกว่าจำนวนชั้นที่ได้รับอนุญาต อพาร์ตเมนต์หลายแห่งไม่มีการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐาน หรือโครงสร้างพื้นฐานทรุดโทรม แต่ขาดการบำรุงรักษาซ่อมแซมและเสริมกำลัง ก่อให้เกิดความไม่มั่นคงปลอดภัยแก่ผู้อยู่อาศัย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ประเด็นเรื่องความปลอดภัยจากอัคคีภัยในช่วงปี พ.ศ. 2550-2553 แทบจะไม่ได้รับความสนใจจากผู้ซื้อเลย ต่อมานโยบายต่างๆ มีความชัดเจนมากขึ้น การรับรู้ข้อมูลข่าวสารก็ดีขึ้น แต่สถานการณ์กลับไม่ได้ดีขึ้นมากนัก หรือดีขึ้นแค่ในทางทฤษฎีเท่านั้น

ผลที่ตามมาของการเกิดเพลิงไหม้ในอาคารที่มีจำนวนชั้นเกิน ความหนาแน่นที่ไม่ถูกต้อง และความล้มเหลวในการป้องกันและดับเพลิงอย่างปลอดภัย ถือเป็นเรื่องร้ายแรงอย่างยิ่งต่อชีวิตและทรัพย์สิน

นาย Pham Duc Toan กรรมการผู้จัดการบริษัท EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company กล่าวว่า ก่อนหน้านี้ การสร้างมินิอพาร์ทเมนท์ถือเป็นช่องทางการลงทุนที่ทำกำไรได้ดี

คุณตวน ระบุว่า ในปี 2558-2559 บางพื้นที่ในเก๊าจายและถั่นซวนยังคงมีราคาที่ดินสูงถึง 40-50 ล้านต่อตารางเมตร เจ้าของบ้านได้สร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก 10 ชั้น ด้วยเงินลงทุน 11-13 ล้านต่อตารางเมตร ด้วยราคาขายประมาณ 18-20 ล้านต่อตารางเมตร เจ้าของบ้านสามารถสร้างรายได้มากกว่า 500 ล้านดองสำหรับอพาร์ตเมนต์ขนาดมากกว่า 30 ตารางเมตร

อย่างไรก็ตาม หลังจากเกิดเหตุเพลิงไหม้ที่เมืองควงห่า คุณตวนกล่าวว่า นอกจากปัญหาทางกฎหมายและสินเชื่อแล้ว คุณภาพของอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กยังไม่สามารถป้องกันอัคคีภัยได้ สิ่งเหล่านี้จะเป็นอุปสรรคที่ทำให้หลายคนพิจารณาซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กในอนาคตอันใกล้

“ ตลาดมินิอพาร์ตเมนต์จะตึงตัวมากขึ้น นักลงทุนจึงต้องลงทุนมากขึ้นเพื่อปล่อยเช่า ส่วนผู้ซื้อก็จะระมัดระวังมากขึ้นในการเลือกอพาร์ตเมนต์ประเภทนี้ ” คุณตวนกล่าว

เฉา อันห์

แหล่งที่มา