สิ่งที่ควรคำนึงถึงเมื่อลงทุนซื้ออพาร์ทเม้นท์

ชื่อเสียงของนักลงทุน ราคาขาย และการใช้เลเวอเรจทางการเงินเป็นสามปัจจัยหลักที่ที่ปรึกษาการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มอบให้กับนักลงทุนในกลุ่มอพาร์ตเมนต์

อพาร์ทเมนต์ใน ฮานอย กำลังเป็นที่ต้องการของนักลงทุนจำนวนมากในนครโฮจิมินห์ ภาพโดย: ดึ๊ก ถั่น

กระแสเงินสดจากนครโฮจิมินห์สู่ฮานอย

เมื่อไม่นานมานี้ เราได้เห็นนักลงทุนจำนวนมากจากภาคใต้ "ว่ายทวนน้ำ" เข้าสู่ตลาดฮานอย พวกเขามีความสนใจและเรียนรู้โครงการในกลุ่มคอนโดมีเนียมระดับไฮเอนด์

ข้อมูลของ OneHousing แสดงให้เห็นว่าจำนวนคนที่มองหาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยจากนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้น 7.5 เท่าเมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้

ตามคำกล่าวของนายทราน กวาง จุง ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาธุรกิจ บริษัท วันฮอสซิ่ง จำกัด ระบุว่า จนถึงขณะนี้ ไม่ว่าจะเป็นสินค้าหลักหรือสินค้ารอง ระดับราคาในฮานอยก็ยังถูกกว่าในนครโฮจิมินห์ โดยเฉพาะตลาดอพาร์ทเมนท์ในกลุ่มเดียวกันในฮานอย มีความแตกต่างประมาณ 30% เมื่อเทียบกับนครโฮจิมินห์ โดยบางสายผลิตภัณฑ์มีความแตกต่างถึง 40%

รายงานสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ไตรมาส 1 ปี 67 ของ กระทรวงก่อสร้าง เผยตลาดอสังหาฯ อพาร์ทเมนต์ยังคงดึงดูดความสนใจจากกลุ่มที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงและนักลงทุนระยะกลางและระยะยาว โดยเฉพาะราคาขายเฉลี่ยของโครงการบางโครงการในฮานอยและโฮจิมินห์มีราคาผันผวนระหว่าง 50 ถึง 70 ล้านดองต่อตารางเมตร

ผู้เชี่ยวชาญแนะนำว่านักลงทุนควรพิจารณาอย่างรอบคอบในการเลือกวงเงินกู้ ธนาคารหรือผู้ลงทุนไม่มีทางให้บริการแก่ลูกค้าด้วยพันธะผูกพันที่นานถึง 15-20 ปี ดังนั้น การกู้ยืมเงินที่ประมาณ 50% ของมูลค่าผลิตภัณฑ์จึงเหมาะสม และการกู้ยืมเงินที่มากกว่า 70% ขึ้นไปถือว่ามีความเสี่ยงสูง

ในฮานอย ราคาขายอพาร์ทเมนท์มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง ในเดือนเมษายน 2567 กลุ่มอพาร์ทเมนต์ราคาประหยัด (ต่ำกว่า 30 ล้านดอง/ตร.ม.) มีการปรับราคาเพิ่มขึ้น 12% เมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า อพาร์ทเมนต์ระดับกลาง (30-50 ล้านดอง/ตร.ม.) เพิ่มขึ้น 5% ส่วนอพาร์ทเมนต์ระดับหรูหรา (มากกว่า 50 ล้านดอง/ตร.ม.) เพิ่มขึ้น 3%

ตัวแทน OneHousing กล่าวว่านักลงทุนจากนครโฮจิมินห์ไปจนถึงฮานอยและจังหวัดและเมืองใหญ่บางแห่งทางภาคเหนือมีรสนิยมหลักๆ สองแบบ

อันดับแรก ให้ค้นหาอพาร์ทเมนท์ในโครงการชั้นต่ำ หรือโครงการที่มีอยู่แล้วของนักลงทุนที่มีชื่อเสียง พวกเขาเห็นว่านี่เป็นเวลาที่จะลงเงิน ลักษณะเด่นของนักลงทุนกลุ่มนี้คือ ไม่พิจารณาการลงทุนในระยะยาว โดยระยะเวลาการลงทุนเพียงประมาณ 2 ปีเท่านั้น

ประการที่สอง ในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ นักลงทุนในนครโฮจิมินห์ให้ความสำคัญกับการเลือกโครงการจากนักลงทุนที่มีแบรนด์ที่มีชื่อเสียง โดยเฉพาะผู้ที่มีผลิตภัณฑ์ที่ช่วยสร้างกำไรและมีสภาพคล่องดีในตลาดนครโฮจิมินห์

ที่ Vinhomes Ocean Park และ Vinhomes Smart City นักลงทุน Masterise Homes มีสัดส่วนที่ใหญ่และเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องทุกปี คาดว่าจะเพิ่มขึ้นถึงมากกว่า 40% ในช่วงปี 2024 - 2026 ซึ่งจะเป็นอุปทานที่อุดมสมบูรณ์สำหรับนักลงทุนที่ต้องการลงทุนในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์ในฮานอย

ในปัจจุบันแรงกดดันที่ใหญ่ที่สุดสำหรับนักลงทุนคือการเก็บเงินสดไว้ ราคาทองคำปรับตัวสูงขึ้น เงินเฟ้อก็เพิ่มขึ้น ทำให้ผู้ลงทุนคิดว่าหากพวกเขาเก็บเงินไว้ พวกเขาจะค่อยๆ สูญเสียสินทรัพย์ไป ดังนั้นพวกเขาจึงมักจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

นางสาวกาว ถิ ทันห์ เฮือง ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายวิจัย Savills โฮจิมินห์ซิตี้ ให้ความเห็นว่า ช่วงนี้เป็นจังหวะที่เหมาะสมในการลงทุนซื้ออพาร์ทเมนท์ให้เช่า เนื่องจากในช่วง 3-5 ปีข้างหน้า อุปทานอพาร์ทเมนท์ในใจกลางเมืองอย่างโฮจิมินห์ซิตี้และฮานอยจะยังคงมีไม่เพียงพอ เนื่องจากกองทุนที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการมีอยู่อย่างจำกัด ดังนั้น หลังจากช่วงระยะเวลาการเช่า ผู้ลงทุนสามารถขายเพื่อรับส่วนต่างราคาในช่วงเวลาหนึ่ง พร้อมทั้งมีกระแสเงินสดเพิ่มเติมจากการเช่าอีกด้วย

นักลงทุนหลายรายมองเห็นโอกาสเมื่อชาวเวียดนามโพ้นทะเลได้รับอนุญาตให้ซื้อบ้านและมีสิทธิเต็มที่ในฐานะพลเมืองเวียดนามภายใต้กฎหมายที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) หากลงทุนในปัจจุบันก็สามารถมีสภาพคล่องที่ดีได้เมื่อได้รับกระแสเงินสดจำนวนมากจากชาวเวียดนามในต่างประเทศ

ระวังก่อนลงเงิน

ผู้เชี่ยวชาญของ Savills กล่าวว่าเมื่อตัดสินใจลงทุนในอพาร์ตเมนต์ให้เช่า นักลงทุนควรให้ความสำคัญกับอพาร์ตเมนต์ที่ได้รับการส่งมอบแล้วและมีสมุดสีชมพูเพื่อให้สามารถกู้ยืมจากธนาคารได้ กรณีซื้ออพาร์ทเม้นท์ใหม่มีการคำนวณเพิ่มเติม อาจเป็นไปได้ว่าการโอนเงินมัดจำเพื่อทำกำไรจะได้รับการพิจารณาก่อน จากนั้นจึงพิจารณาการเช่าและรอให้ราคาเพิ่มขึ้น

การเข้าถึงอพาร์ทเมนท์ของผู้คนกลายเป็นเรื่องยากขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากการเติบโตของรายได้ไม่สามารถตามทันการเติบโตของราคาที่อยู่อาศัยได้ ในอนาคตโครงการคอนโดมิเนียมระดับพื้นฐานจะมีราคาสูงเนื่องจากผู้ลงทุนต้องปรับกำไรให้เหมาะสมเมื่อต้นทุนปัจจัยการผลิตเพิ่มขึ้น เหตุผลส่วนหนึ่งก็เพื่ออธิบายถึงแนวโน้มของครอบครัวหนุ่มสาวจำนวนมากที่เช่าบ้านในปัจจุบัน อย่างไรก็ตาม สำหรับนักลงทุนการซื้อบ้านเพื่อรอปรับราคาหรือเพื่อปล่อยเช่าในเวลานี้ก็จำเป็นต้องมีการคำนวณอย่างรอบคอบเช่นกัน

ตามที่นางสาวกาว ถิ ทันห์ เฮือง กล่าว ในเวลานี้ นโยบายการขายที่ออกโดยนักลงทุนยัง "เอาใจ" ผู้ซื้ออีกด้วย อย่างไรก็ตามผู้ซื้อบ้านจะต้องใส่ใจกับชื่อเสียงของผู้ลงทุน

“การเสนอแผนงานที่น่าสนใจมากมายนั้นเป็นเรื่องอื่น แต่สามารถนำไปปฏิบัติได้หรือไม่ มีหลายกรณีที่ผู้ลงทุนโครงการล้มเหลวและไม่สามารถปฏิบัติตามคำมั่นสัญญาที่ให้ไว้กับผู้ซื้อบ้านได้ด้วยเหตุผลหลายประการ” นางฮวงกล่าว

นอกจากนี้นักลงทุนจำเป็นต้องวิเคราะห์ราคาอพาร์ตเมนต์อย่างรอบคอบ ในระหว่างกระบวนการขาย บ้านที่ขายในระยะหลังมักจะมีราคาสูงกว่าบ้านที่ขายในช่วงแรก ดังนั้นนักลงทุนจึงได้นำแรงจูงใจต่างๆ มาใช้มากมาย และวิธีการชำระเงินก็มีความหลากหลายมากขึ้น ผู้ซื้อจะต้องเปรียบเทียบและตรวจสอบราคาอย่างรอบคอบเพื่อตัดสินใจว่าจะซื้อสินค้าจากขั้นตอนก่อนหน้าหรือขั้นตอนถัดไป

การซื้อสินค้าในช่วงแรกจะได้ราคาที่ดีกว่า แต่ระยะเวลาการชำระเงินจะสั้นกว่า ดังนั้นคุณต้องเตรียมทรัพยากรทางการเงินไว้ล่วงหน้า ในระยะหลังๆ ถึงแม้ราคาจะสูงขึ้น แต่กำหนดการชำระเงินจะยาวนานขึ้น ทำให้ความกดดันทางการเงินจะลดลง

ท้ายที่สุดแล้วมีการใช้ประโยชน์จากเงินกู้ทางการเงินจากธนาคารเพื่อซื้อบ้าน ตามที่ผู้เชี่ยวชาญของ Savills กล่าวไว้ โดยปกติแล้ว ธนาคารจะเสนอแพ็คเกจสินเชื่อพร้อมอัตราดอกเบี้ยพิเศษในระยะเวลาคงที่ (2-3 ปี) หลังจากนั้น อัตราดอกเบี้ยจะลอยตัว

ดังนั้นนักลงทุนจะต้องพิจารณาสถานะทางการเงินของตนให้ดี หลีกเลี่ยงการกู้ยืมเงินมากเกินไปจนก่อให้เกิดภาระหนี้จำนวนมาก เพราะหากกู้ยืมเงินแล้วไม่สามารถชำระคืนได้ ก็จะต้องขายทิ้งและประสบภาวะขาดทุน

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/luu-y-gi-khi-xuong-tien-dau-tu-chung-cu-d215915.html