สาเหตุที่เงินเยียวยา 120 ล้านล้านดอง ล่าช้า โครงการ “ตาแดง” รอคิวที่ฮานอย “ตึกแถว” ถูก “ตีตรา” จะทำอย่างไร?

กระทรวงก่อสร้าง เผยแพ็กเกจสินเชื่อ 120,000 ล้านดอง เบิกจ่ายเพียง 0.5% ทาวน์เฮาส์เชิงพาณิชย์ในนครโฮจิมินห์น่าสนใจ ตลาดอสังหาฯ ของข่านห์หว่าเฟื่องฟู... นี่คือข่าวอสังหาฯ ล่าสุด

อสังหาฯ ล่าสุด: ไตรมาสแรกของปี 2567 ตลาด ฮานอย มีอพาร์ตเมนต์ใหม่ขายประมาณ 3,000 ยูนิต (ภาพ: HA)

กระทรวงก่อสร้าง หารือสินเชื่อ 120,000 ล้านดอง เบิกได้แค่ 0.5%

จนถึงปัจจุบัน แพ็กเกจสินเชื่อวงเงิน 120,000 พันล้านดอง ได้เบิกจ่ายไปเพียงประมาณ 640,000 ล้านดองสำหรับโครงการบ้านจัดสรร 8 โครงการเท่านั้น อัตราดอกเบี้ยและระยะเวลาการชำระดอกเบี้ยยังไม่ดึงดูดผู้กู้มากนัก

ข้อมูลดังกล่าวเป็นข้อมูลที่กระทรวงก่อสร้างได้ระบุไว้ในรายงานที่ส่งถึง รัฐสภา เกี่ยวกับผลการกำกับดูแลและซักถามเชิงประเด็นในภาคการก่อสร้าง

ทั้งนี้ จนถึงขณะนี้ ได้มีการเบิกจ่ายสินเชื่อแพ็กเกจ 120,000 พันล้านดองไปเพียง 0.53% เท่านั้น

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ธนาคาร BIDV ได้จ่ายเงิน 95,700 ล้านดองให้กับนักลงทุนโครงการ 3 รายในจังหวัดฟู้โถ่ ทันห์ฮวา และบิ่ญเซือง ธนาคาร Vietinbank ได้จ่ายเงิน 128,600 ล้านดองให้กับนักลงทุนโครงการ 1 รายในจังหวัดอานซาง ธนาคาร Agribank ได้จ่ายเงิน 415,700 ล้านดองให้กับนักลงทุนโครงการ 4 รายในจังหวัดบั๊กนิญ กวางนิญ และเกียนซาง

นอกจากธนาคารพาณิชย์ของรัฐ 4 แห่ง (BIDV, Vietinbank, Agribank และ Vietcombank) แล้ว ธนาคาร Tien Phong (TPbank) ยังมีส่วนรับผิดชอบในการเข้าร่วมโครงการสนับสนุนตามมติที่ 33 ด้วยวงเงินประมาณ 5,000 พันล้านดอง ส่งผลให้วงเงินสินเชื่อเพิ่มขึ้นเป็น 125,000 พันล้านดอง

กระทรวงก่อสร้างประเมินว่าการเบิกจ่ายสินเชื่อดังกล่าวยังล่าช้า

กระทรวงก่อสร้าง ชี้แจงสถานการณ์ดังกล่าวว่า มาตรการสินเชื่อยังคงประสบปัญหาและอุปสรรค รวมถึงการประกาศรายชื่อบ้านพักอาศัยสังคมที่มีสิทธิ์กู้ยืมยังมีจำกัด

จนถึงปัจจุบัน โครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคม 129 โครงการ มีขนาดมากกว่า 114,900 ยูนิต ได้เริ่มก่อสร้างแล้ว อย่างไรก็ตาม มีเพียง 28 ชุมชนที่ประกาศรายชื่อโครงการที่มีสิทธิ์ได้รับสินเชื่อภายใต้โครงการนี้ 68 โครงการ โดยมีความต้องการสินเชื่อมากกว่า 30,000 พันล้านดอง ดังนั้น ยังมีโครงการที่เริ่มก่อสร้างแล้วแต่ยังไม่รวมอยู่ในรายชื่อโครงการที่มีสิทธิ์ได้รับสินเชื่อของชุมชนอีก 59 โครงการ

นอกจากนี้ ผู้ลงทุนบางรายไม่ตรงตามเงื่อนไขสินเชื่อ เช่น ไม่รับประกันเงื่อนไขการคงสภาพสินเชื่อ; ไม่มีสินทรัพย์อื่นค้ำประกันสินเชื่อ (โครงการบ้านจัดสรรสังคมได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน จึงไม่มีสิทธิ์ขอสินเชื่อจำนอง); กู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินอื่น...

นอกจากนี้ แม้ว่าธนาคารแห่งรัฐจะปรับลดอัตราดอกเบี้ยลงสองครั้ง เหลือ 8% สำหรับนักลงทุน และ 7.5% สำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัย แต่กระทรวงก่อสร้างกลับแสดงความเห็นว่าอัตราดอกเบี้ยเหล่านี้ยังสูงอยู่ และระยะเวลาการให้สิทธิพิเศษยังสั้น ภายใน 3-5 ปี ดังนั้นจึง "ไม่ได้ดึงดูดผู้กู้ยืมได้อย่างแท้จริง"

เมื่อเผชิญกับความเป็นจริงนี้ เมื่อปลายเดือนเมษายน กระทรวงก่อสร้างได้ออกแนวปฏิบัติเกี่ยวกับการกำหนดรายชื่อโครงการ หัวข้อ เงื่อนไข และหลักเกณฑ์การขอสินเชื่อพิเศษ ด้วยเหตุนี้ เงื่อนไขบางประการจึงถูกยกเลิกไป เช่น เงื่อนไขการชดเชยการขออนุญาตก่อสร้างและใบอนุญาตก่อสร้างเพื่อบรรเทาปัญหาต่างๆ และนักลงทุนโครงการจะสามารถประกาศรายชื่อสินเชื่อเพื่อเข้าถึงธนาคารได้ในเร็วๆ นี้

ฮานอยขาดแคลนอพาร์ทเมนท์นับหมื่น

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) เปิดเผยว่า ในปี 2566 อุปทานอพาร์ตเมนต์ใหม่ในฮานอยจะอยู่ที่ประมาณ 11,000 ยูนิต คิดเป็น 66% เมื่อเทียบกับปี 2565 และแนวโน้มขาลงจะยังคงดำเนินต่อไปในไตรมาสแรกของปี 2567 ซึ่งตลาดโดยรวมจะมีอพาร์ตเมนต์เปิดใหม่เพียงประมาณ 3,000 ยูนิต ดังนั้น นับจากนี้ไปจนถึงปี 2568 ฮานอยจะขาดแคลนอพาร์ตเมนต์ประมาณ 50,000 ยูนิต

ผลที่หลีกเลี่ยงไม่ได้จากภาวะขาดแคลนนี้ นำไปสู่ภาวะ "ไข้" ราคาในตลาดอพาร์ตเมนต์ในฮานอยที่ยืดเยื้อ รายงานล่าสุดของ CBRE ระบุว่าราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ใหม่ในฮานอย ณ ไตรมาสแรกของปี 2567 อยู่ที่ 56 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 19% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริงแล้ว ราคาที่สูงขึ้นนั้นสูงกว่ามาก โดยอยู่ที่ประมาณ 70 ล้านดอง/ตร.ม.

ตามข้อมูลของนายหน้า เนื่องมาจากการขาดแคลนอุปทานโครงการใหม่ในตลาดรอง โครงการที่มีตราสินค้าจึงเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงเดือนแรกของปี 2567

ในความเป็นจริง หากในอดีตผู้ซื้อสามารถซื้ออพาร์ทเมนท์ขนาด 70-80 ตร.ม. ในใจกลางเมืองด้วยเงิน 4-5 พันล้านดอง แต่ในปัจจุบัน ด้วยเงินจำนวนนี้ การซื้ออพาร์ทเมนท์ที่น่าพอใจนอกใจกลางเมืองไม่ใช่เรื่องง่าย ลูกค้าจึงเพียงแค่รอให้โครงการเปิดตัวก่อนแล้วจึงปิดการขายทันที

นายเหงียน ทัค เกือง รองกรรมการผู้จัดการบริษัท Mai Viet Real Estate Joint Stock Company กล่าวว่า คนส่วนใหญ่ที่ตั้งใจจะซื้อบ้านในช่วงนี้มักจะรีบจ่ายเงินเมื่อพบสินค้าที่เหมาะสม แทนที่จะใช้เวลาพิจารณาและรอให้ราคาลดลงอีกเหมือนในช่วงที่ผ่านมา

บริษัทนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์แห่งนี้ให้คำปรึกษาแก่ลูกค้า โดยเชื่อว่าหากพวกเขามีเงินสะสมทางการเงินที่มากพอและมีแหล่งที่มาของรายได้ที่มั่นคง ผู้ซื้อควรพิจารณาขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านทันที เมื่ออัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลดลงและนักลงทุนกำลังนำนโยบายการขายที่ให้สิทธิพิเศษต่างๆ มาใช้

“ในอนาคต เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวอย่างแท้จริง ราคาที่อยู่อาศัยในตัวเมืองก็จะสูงขึ้นอย่างแน่นอน และเมื่อถึงเวลานั้น ผู้ซื้อจะย้ายไปยังพื้นที่ใกล้ฮานอยได้ก็ต่อเมื่อได้ราคาที่ถูกกว่าเท่านั้น” นายเกืองกล่าว

คุณเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานกรรมการบริษัท โกลบอล เรียลเอสเตท จอยท์ สต็อก คอมพานี (GP-Invest) กล่าวว่า ในปัจจุบัน ทุกคนต่างมองว่าอัตราดอกเบี้ยต่ำและการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจเป็นสองปัจจัยสำคัญที่จะช่วยหนุนกำลังซื้อให้เติบโต อย่างไรก็ตาม ประเด็นสำคัญของตลาดคือมีสินค้าหรือไม่ ดังนั้น ประเด็นสำคัญในปัจจุบันจึงอยู่ที่อุปทาน ขณะที่อุปสงค์ยังคงสูงมากและเพิ่มขึ้นทุกวัน

คุณเฮียปกล่าวว่าราคาอพาร์ตเมนต์กำลังพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่ความต้องการยังคงสูงมาก ผู้คนต่างรอคอยโครงการใหม่ๆ ที่จะเปิดขายอย่างใจจดใจจ่อ อย่างไรก็ตาม ปัญหาคือโครงการใหม่ๆ ที่เปิดตัวในช่วงนี้มีจำนวนน้อยเกินไป ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยยิ่งพุ่งสูงขึ้นไปอีก นี่จึงเป็นเหตุผลที่นักลงทุนที่กำลังเปิดขายหรือกำลังจะเปิดขายโครงการจะได้เปรียบอย่างมาก

ทาวน์เฮาส์เชิงพาณิชย์ในนครโฮจิมินห์น่าสนใจ

รายงานตลาดของ Batdongsan.com.vn ระบุว่า ในไตรมาสแรกของปี 2567 ความต้องการซื้อทาวน์เฮาส์ริมถนนในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นมากกว่า 45% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน เฉพาะเดือนมีนาคม จำนวนการค้นหาทาวน์เฮาส์เชิงพาณิชย์เพิ่มขึ้น 89% และจำนวนการค้นหาเช่าทาวน์เฮาส์ประเภทนี้ก็เพิ่มขึ้น 86% เช่นกัน และเป็นหนึ่งในสองกลุ่มที่มีความต้องการเช่ามากที่สุด รองจากโกดังสินค้า ทั้งความต้องการซื้อและเช่าทาวน์เฮาส์เชิงพาณิชย์กระจุกตัวอยู่ในเขตชานเมือง เช่น บิ่ญเจิญ, เตินฟู, เขต 7 และเขต 9

อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่จะสามารถสร้างผลตอบแทนการลงทุนที่ดีได้นั้น จะต้องมีคุณสมบัติดังต่อไปนี้: ทำเลที่ตั้ง ความหนาแน่นของประชากร และการวางผังเมืองโดยรวมของพื้นที่ (ที่มา: แรงงาน)

แนวโน้มการซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์กำลังเปลี่ยนจากย่านใจกลางเมืองที่มีราคาแพงไปสู่ย่านที่อยู่อาศัยในเขตชานเมือง เนื่องจากปัจจัยด้านต้นทุนที่เหมาะสมและศักยภาพในระยะยาว ความต้องการซื้อทาวน์เฮาส์เชิงพาณิชย์ในเขตชานเมืองส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในโครงการที่ส่งมอบแล้ว มีความหนาแน่นของประชากรสูง และตั้งอยู่ใกล้ศูนย์กลางการปกครองส่วนภูมิภาค

ปฏิเสธไม่ได้ว่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์สามารถสร้างกระแสเงินสดที่ดีให้กับนักลงทุนได้ แต่ก็มีบางสถานการณ์เช่นกันที่การเลือกผลิตภัณฑ์และโครงการที่ผิดพลาดทำให้ส่วนนี้กลายเป็นภาระและนำ "หนี้" มาสู่เจ้าของ

ในส่วนของการเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์อย่างมีประสิทธิภาพ คุณ Dinh Minh Tuan ผู้อำนวยการ Batdongsan.com.vn ประจำภาคใต้ เปิดเผยว่า อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่จะสามารถสร้างผลกำไรจากการลงทุนที่ดีได้นั้น จะต้องคำนึงถึงปัจจัยต่างๆ ดังต่อไปนี้ คือ ทำเลที่ตั้ง ความหนาแน่นของประชากร และการวางผังโดยทั่วไปของพื้นที่

สำหรับทาวน์เฮาส์เชิงพาณิชย์ ทำเลที่ตั้งและความหนาแน่นของประชากรจะส่งผลโดยตรงต่อความสามารถในการดำเนินธุรกิจและการเข้าถึงลูกค้า สำหรับโครงการที่มีประชากรจำนวนมาก อัตราการเช่าและขายต่อของทาวน์เฮาส์เชิงพาณิชย์จะสูงกว่า 90% เสมอ ระดับราคาเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 10-15% ต่อปี โดยเฉพาะอย่างยิ่งในย่านใจกลางเมืองที่มีการวางแผนอย่างเป็นระบบและการเดินทางที่สะดวกสบาย อัตราดังกล่าวอาจสูงถึง 30% ต่อปี

ดังนั้นควรเลือกซื้อเฉพาะในโครงการที่มีความหนาแน่นประชากรภายในสูง ตั้งแต่ 8,000-10,000 คนขึ้นไป อยู่ในทำเลใจกลางย่าน การเดินทางสะดวก ประชากรในพื้นที่มีความหนาแน่นสูง ซื้อขายและปล่อยเช่าได้ง่าย

นอกจากนี้ โครงการที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่วางแผนพัฒนาเป็นศูนย์รวม พร้อมโครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ จะช่วยเพิ่มมูลค่าเชิงพาณิชย์และมูลค่าทรัพย์สินในระยะยาว พื้นที่อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในพื้นที่ดังกล่าวควรมีสัดส่วนเพียง 2-3% ของผลผลิตรวมของโครงการ ซึ่งจะทำให้สามารถแข่งขันและดำเนินธุรกิจได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น

ในทางกลับกัน ก่อน "เลือกสถานที่ลงทุน" นักลงทุนอาคารพาณิชย์ควรพิจารณาแบรนด์และชื่อเสียงของนักลงทุนอย่างรอบคอบ ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญ เพราะหากธุรกิจมีความมุ่งมั่นในการพัฒนาและบริหารจัดการโครงการได้ดี การลงทุนก็จะรับประกันผลกำไรที่คาดหวังได้

นอกจากนี้ผู้เชี่ยวชาญยังแนะนำด้วยว่าเมื่อ "กำหนด" โครงการทาวน์เฮาส์เชิงพาณิชย์ ผู้ซื้อควรใช้เวลาศึกษาเพิ่มเติมเกี่ยวกับสภาพแวดล้อมในการอยู่อาศัย ระดับการศึกษา ความหนาแน่นของประชากร และคุณภาพของโครงการหลังจากส่งมอบแล้ว ก่อนที่จะชำระเงิน

เมื่อกู้ยืมเงินจากธนาคาร คุณต้องคำนวณความสามารถในการชำระหนี้อย่างรอบคอบ ไม่ควรคำนวณจำนวนเงินที่ต้องชำระให้ธนาคารใกล้เคียงกับรายได้ต่อเดือนมากเกินไป ควรเตรียมเงินสำรองเผื่อกรณีที่รายได้ลดลงอย่างกะทันหันในช่วงเศรษฐกิจตกต่ำ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ Khanh Hoa กำลังเฟื่องฟู

เมื่อเร็วๆ นี้ หนังสือพิมพ์อิเล็กทรอนิกส์ด้านการก่อสร้าง สมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม และคณะกรรมการประชาชนจังหวัด Khanh Hoa ได้จัดงานเสวนาในหัวข้อ "การปลดล็อกการไหลเวียนของการท่องเที่ยวและอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ท"

นายเหงียน วัน ซิงห์ รองรัฐมนตรีว่าการกระทรวงก่อสร้าง กล่าวในการประชุมว่า ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ตได้รับการพัฒนาอย่างมีนัยสำคัญทั่วประเทศ โดยกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ต่างๆ เช่น ข่านห์ฮวา ดานัง บิ่ญดิ่ญ กวางนิญ เกียนซาง เป็นต้น

ด้วยการมีส่วนร่วมของท้องถิ่นและธุรกิจต่างๆ ในยุคปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้สร้างผลิตภัณฑ์ที่หลากหลายและอุดมสมบูรณ์ สร้างแรงดึงดูดให้กับนักท่องเที่ยว และสร้างสภาพแวดล้อมและเงื่อนไขให้ผู้คนได้เพลิดเพลินกับคุณค่าของอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ทในยุคปัจจุบัน

เมื่อสะสมตั้งแต่ต้นปีจนถึงเดือนมีนาคม 2567 อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์อยู่ในอันดับที่สองด้วยมูลค่ามากกว่า 1.58 พันล้านเหรียญสหรัฐ คิดเป็น 25.6% ของทุน FDI ที่จดทะเบียนทั้งหมด

ในฐานะท้องถิ่นที่เข้าร่วมในการจัดงานฟอรั่มนี้ นายเหงียน ตัน ตวน ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดคั๊ญฮหว่า กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจังหวัดคั๊ญฮหว่าได้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดไปแล้ว แม้ว่าจะยังไม่ถึงที่คาดหวัง แต่ก็มีสัญญาณเชิงบวกของการเติบโตที่ชัดเจน (ในปี 2566 มีการทำธุรกรรมเกิดขึ้น 19,951 รายการ มูลค่าการทำธุรกรรมรวม 12,396 พันล้านดอง โครงการที่อยู่อาศัย 11 โครงการได้รับการอนุมัติการลงทุน (2 โครงการได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง) ในไตรมาสแรกของปี 2567 มีการทำธุรกรรมเกิดขึ้น 5,941 รายการ มูลค่าการทำธุรกรรมรวม 7,630 พันล้านดอง

คาดว่าจังหวัดคั๊ญฮหว่าจะรักษาแรงกระตุ้นการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจและการเติบโตทางเศรษฐกิจไว้ได้ในอนาคตอันใกล้ โครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งเชิงกลยุทธ์ได้รับการปรับปรุงให้ดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยทางด่วนสายนาตรัง-กั๊ญเลิม และ กั๊ญเลิม-หวิงห่าว ได้สร้างเสร็จสมบูรณ์แล้ว และทางด่วนสายอื่นๆ เช่น สายวันฟอง-ญาจาง และสายคั๊ญฮหว่า-บวนมาถวต ก็กำลังเร่งดำเนินการ ซึ่งจะช่วยสร้างแรงผลักดันการเติบโตทางเศรษฐกิจ

นอกจากนี้ มติกลางยังได้สร้างความก้าวหน้ามากมายในการดึงดูดแหล่งการลงทุน ส่งเสริมศักยภาพและข้อได้เปรียบของจังหวัดอย่างเข้มแข็ง สร้างแรงผลักดันเพื่อส่งเสริมการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมที่ครอบคลุมและยั่งยืน สร้างโอกาสในการฟื้นตัวและพัฒนาอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว ตลอดจนเป็นแรงผลักดันให้นักลงทุนเร่งดำเนินการและเพิ่มอุปทานอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทสู่ตลาดท้องถิ่น

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-ly-do-giai-ngan-goi-tin-dung-120-nghin-ty-dong-cham-do-mat-cho-du-an-o-ha-noi-lam-gi-khi-da-cham-shophouse-272027.html