โครงการอพาร์ตเมนท์ย่านเกาจาย ราคาเพิ่มขึ้น 30.7% ใน 1 ปี

โครงการอพาร์ทเม้นท์ย่านเกาจาย เติบโต 30.7% ใน 1 ปี

ในปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำ แม้จะยังไม่ถึงขั้นวิกฤต แต่ราคาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในเมืองใหญ่อย่าง ฮานอย และโฮจิมินห์ ยังคงพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว

ในการสัมมนา “การระบุกระแสเงินทุนอสังหาริมทรัพย์” ซึ่งจัดขึ้นเมื่อวันที่ 12 ธันวาคม คุณเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานกรรมการบริหารของ GP. Invest กล่าวว่า ปัญหาสำคัญที่สุดที่ต้องแก้ไขในปัจจุบันคือความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานในตลาด

ภาพรวมสัมมนา “การระบุกระแสการเงินอสังหาริมทรัพย์” (ภาพ: BT)

คุณเฮียป กล่าวว่า ราคาขายของโครงการอสังหาริมทรัพย์ยังคงเพิ่มขึ้นทุกวัน ยกตัวอย่างเช่น โครงการหนึ่งในย่านมายดิ๊ก เขตเกาเจียย ในไตรมาสที่สองของปี 2565 มีประกาศขายในราคาประมาณ 45-60.4 ล้านดอง/ตร.ม. แต่ในไตรมาสที่สามของปี 2566 ราคากลับเพิ่มขึ้นเป็น 58.8-69.2 ล้านดอง/ตร.ม.

ดังนั้นราคาขายอพาร์ตเมนต์ในโครงการนี้จึงเพิ่มขึ้น 14.5% - 30.7% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา แสดงให้เห็นว่าในตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูงมาก แต่อุปทานมีน้อย

เกี่ยวกับสาเหตุของความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานนี้ ประธาน GP. Invest กล่าวว่า ปัญหาอยู่ที่ปัญหาคอขวดทางกฎหมาย

“70% ของปัญหาเป็นเรื่องกฎหมาย ผมเคยพูดถึงเรื่องนี้หลายครั้งในหลายๆ เวที แต่วันนี้ผมยังต้องย้ำว่า การแก้ไขปัญหาทางกฎหมายเท่านั้นที่จะสามารถคลี่คลายปัญหาตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้” คุณเหงียน ก๊วก เฮียป กล่าว

ผู้นำการลงทุนของ GP สะท้อนว่าในปัจจุบันมีขั้นตอนการบริหารจัดการที่มากเกินไป ซึ่งส่งผลกระทบอย่างมากต่อธุรกิจ

เพื่อกระตุ้นการเงินด้านอสังหาริมทรัพย์ นายเหงียน ก๊วก เฮียป เสนอว่า จำเป็นต้องฟื้นฟูความเชื่อมั่นในพันธบัตรขององค์กรต่อไป เนื่องจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งกำลังประสบปัญหาเรื่องพันธบัตร

นายเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานบริษัท GP. Invest (ภาพ: BT)

นอกจากนี้ ประธานบริษัท GP Invest Nguyen Quoc Hiep ยังแนะนำว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ควรใช้ประโยชน์จากเงินทุน FDI ให้เกิดประโยชน์สูงสุด เนื่องจากเงินทุนดังกล่าวมีราคาถูกมาก

ในที่สุด เพื่อแก้ไขปัญหาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน นายเหงียน ก๊วก เฮียป ได้เสนอให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องมีแผนการประเมินมูลค่าที่ดินสำหรับยื่นขออนุญาตในพื้นที่โดยเร็ว และในขณะเดียวกันก็ควรย่นขั้นตอนในการสนับสนุนสินเชื่อสำหรับธุรกิจให้รวดเร็วยิ่งขึ้น

ทนายความเหงียน ถั่น ฮา ประธานสำนักงานกฎหมาย SBLaw เห็นด้วยกับความเห็นนี้ โดยกล่าวว่า การกำหนดนโยบายการลงทุนสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์นั้น แท้จริงแล้วนักลงทุนต้องเผชิญกับความยากลำบากมากมาย ไม่เพียงแต่ในแง่ของเงินทุนและทรัพยากรในการดำเนินโครงการเท่านั้น แต่ยังรวมถึงหน่วยงานที่ออกใบอนุญาตโครงการด้วย

ขณะนี้ในบริบทที่กฎหมายที่ดินกำลังอยู่ในระหว่างการพิจารณาอนุมัติ และกฎหมายว่าด้วยการลงทุนและการประมูลยังไม่ชัดเจน จึงเกิดความกังวลถึงความรับผิดชอบของหน่วยงานรัฐในการออกใบอนุญาตให้โครงการใหม่ๆ

ทนายความเหงียน ถัน ฮา กล่าวว่าโดยปกติแล้ว เมื่อมีการยื่นโครงการ เจ้าหน้าที่มักจะหยิบยกประเด็นทางกฎหมายต่างๆ ขึ้นมามากมาย

ทนายความระบุว่ากฎหมายในเวียดนามยังไม่ชัดเจนในหลายกรณี และมีขั้นตอนที่ซับซ้อนมาก โครงการหนึ่งๆ ต้องใช้เวลา 3-4 ปีจึงจะได้รับการอนุมัติ และนักลงทุนก็ใจร้อนมากเช่นกัน

ดังนั้น ทนายความเหงียน ถัน ฮา เชื่อว่าเพื่อกระตุ้นการเงินด้านอสังหาริมทรัพย์ นอกเหนือจากความพยายามของนักลงทุนแล้ว จะต้องได้รับการสนับสนุนจากหน่วยงานบริหารของรัฐด้วย

มุ่งเน้นทรัพยากรทั้งหมดไปที่ที่อยู่อาศัยสังคม

ขณะเดียวกัน ดร. เล ซวน เงีย สมาชิกสภาที่ปรึกษาการเงินและนโยบายการเงินแห่งชาติ กล่าวว่า การไหลเวียนทางการเงินในปัจจุบันทั่วทั้ง ระบบเศรษฐกิจ ถูกปิดกั้น และมีแนวโน้มที่จะดำเนินต่อไปอีก

นายเหงีย กล่าวว่า มีแนวโน้มการออมเงินทั่วโลก แต่ไม่ใช่เพราะผู้คนไม่มีเงิน

ในสหรัฐอเมริกา อัตราการว่างงานต่ำ งานดี รายได้สูง ชาวยุโรปก็เช่นกัน แต่พวกเขาก็ยังคงออมเงิน พวกเขาออมเงินเพราะรู้สึกว่าราคาสินค้ากำลังสูงขึ้น อัตราดอกเบี้ยสูง ในขณะที่ชาวอเมริกันมักกู้ยืมเงินเพื่อใช้จ่าย

ประการที่สอง พวกเขารู้สึกถึงความเสี่ยงจากสงครามและราคาพลังงานที่สูงขึ้น จึงไม่กล้าที่จะใช้จ่าย ประการต่อมา ผู้คนรู้สึกถึงความจำเป็นในการลงทุนใหม่ๆ พวกเขาจึงต้องออมเงินมากขึ้นและใช้ชีวิตเรียบง่ายขึ้น” ดร. เล่อ ซวน เหงีย กล่าว

ดร. เล ซวน เงีย สมาชิกสภาที่ปรึกษานโยบายการเงินและการเงินแห่งชาติ (ภาพ: BT)

ดร. เล ซวน เงีย กล่าวว่า ตั้งแต่ปี 2569 เป็นต้นไป ผลิตภัณฑ์ทั้งหมดของเวียดนามที่ส่งออกไปยุโรปจะต้องรายงานการปล่อยก๊าซเรือนกระจก

สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ได้ออกคู่มือการรายงานการปล่อยก๊าซเรือนกระจกสำหรับภาคธุรกิจ ในอนาคตอันใกล้นี้ ก.ล.ต. อาจกำหนดให้ภาคธุรกิจต้องรายงานการปล่อยก๊าซเรือนกระจกพร้อมกับงบการเงิน และให้มีการตรวจสอบบัญชี

“กล่าวได้ว่าธุรกิจในปัจจุบันเริ่มมีความกังวลเรื่องการกู้ยืมเงินทุน และธนาคารต่างๆ ก็เริ่มกลัวที่จะปล่อยกู้เช่นกัน เพราะกลัวว่าสินเชื่อเดิมอาจถูกระงับ และสินเชื่อใหม่ก็อาจไม่ตรงตามเกณฑ์สีเขียว” นายเหงียกล่าว

“กระแสเงินทุนยังคงไหลเวียนอยู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น เพราะไม่มีใครกำหนดให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องรายงานการปล่อยมลพิษ นี่เป็นโอกาสที่ดีในการฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์ แม้จะไม่ใช่โอกาสที่ดีนัก แต่เราไม่มีที่ไป ดังนั้นเราจึงต้องไป ในช่วงเวลาที่ยากลำบาก จำเป็นต้องมีพื้นที่สำหรับฟื้นฟูความต้องการบริโภคทุน” ดร. เล่อ ซวน เหงีย กล่าว

แพทย์ระบุว่า ปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตลาดก่อสร้าง และตลาดทุน อยู่ในภาวะวิกฤต ขณะที่หนี้สินของผู้รับเหมาและบริษัทที่เกี่ยวข้องพุ่งสูงถึง 170 ล้านล้านดอง ผู้รับเหมาก่อสร้างในปัจจุบันกล้าที่จะฉวยโอกาสจากการลงทุนภาครัฐเท่านั้น ไม่กล้าที่จะลงทุนแบบก้าวกระโดด

“จะเห็นได้ว่ากระแสเศรษฐกิจกำลังหยุดชะงัก หยุดชะงักทั้งระบบเศรษฐกิจ และมีทางออกเพียงทางเดียวเท่านั้น นั่นก็คือ อสังหาริมทรัพย์” ดร. เล ซวน เงีย กล่าว

เพื่อปลดล็อกปัญหาการเงินด้านอสังหาริมทรัพย์ ดร. เล่อ ซวน เหงีย กล่าวว่าเราควรมุ่งเน้นทรัพยากรทางการเงินทั้งหมดไปที่การสร้างที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ตลาดนี้มีกระแสเงินสดที่ดีมากและมีความต้องการสูงมาก แต่เรายังไม่สามารถดำเนินการได้

จากการสำรวจโครงการบ้านพักอาศัยสังคม 5 แห่งในฮานอย ดร. เล ซวน เงีย พบปัญหาต่อไปนี้:

ประการแรก บ้านพักสังคมไม่จำเป็นต้องจ่ายภาษีการใช้ที่ดิน และที่ดินนั้นเป็นที่ดินสาธารณะ และไม่สามารถจำนองให้ธนาคารกู้ยืมได้ ดังนั้น ธนาคารจึงไม่สนใจ

“ทำไมเราไม่เก็บภาษีสักสองสามเปอร์เซ็นต์เพื่อให้เป็นที่ดินส่วนบุคคลเป็นเวลา 50 ปี แล้วธนาคารจะสามารถรับจำนองได้” ผู้เชี่ยวชาญ เล ซวน เหงีย ถาม

ประการที่สอง กลไกการเสนอราคาทั้งหมดควรเปิดกว้างมากขึ้น และควรมอบหมายให้องค์กรที่มีความสามารถใดๆ ดำเนินการเพื่อนำไปใช้งานอย่างรวดเร็ว

สาม ยกเลิกกฎเกณฑ์ที่กำหนดให้กำไรต้องไม่เกิน 10% เพื่อให้ธุรกิจที่สร้างที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ ระดับกลาง และระดับล่างเท่าเทียมกัน

ประการที่สี่ ในส่วนของการจัดหาเงินทุนสำหรับผู้ซื้อบ้าน จำเป็นต้องจัดหาเงินทุนโดยตรงผ่านงบประมาณ ไม่ใช่ผ่านธนาคาร หรืออาจใช้ธนาคารเป็นเงินทุนสนับสนุนเหมือนที่สิงคโปร์ทำ เช่น เมื่อซื้อบ้านพักอาศัยสังคม ผู้ซื้อสามารถกู้ยืมเงินจากธนาคารได้ และจ่ายดอกเบี้ยเพียง 2.5% ต่อปี โดยดอกเบี้ยส่วนเกินจะได้รับการชดเชย จากรัฐบาล

ดร. เล่อ ซวน เหงีย เน้นย้ำว่าวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันเกิดจากการขาดแคลนอุปทานและอุปสงค์ส่วนเกิน และหน่วยงานบริหารจัดการยังไม่ได้สร้างสภาพแวดล้อมที่สมดุล ผู้เชี่ยวชาญยืนยันมุมมองที่ว่าจำเป็นต้องมุ่งเน้นทรัพยากรทั้งหมด (กฎหมาย การบริหาร ธนาคาร และงบประมาณ) เพื่อแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยสังคม ซึ่งจะส่งผลให้ระดับราคาในตลาดโดยรวมลดลง และนำไปสู่การปฏิรูประบบนี้

แหล่งที่มา: https://www.congluan.vn/mot-du-an-chung-cu-tai-cau-giay-1-nam-tang-gia-toi-307-post276207.html