กลุ่มที่ไม่เคย ‘ร้อนแรง’ บิ่ญดิ่ญเปิดประมูล 30 โครงการ กฎเกณฑ์คำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน

อัตราความสำเร็จในการทำธุรกรรมของกลุ่มรีสอร์ทอยู่ที่เพียง 10% เท่านั้น อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมยังไม่ 'เย็นลง' กฎระเบียบเกี่ยวกับการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน... เป็นข่าวสารอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

ในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ทั่วประเทศมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ ด้านการท่องเที่ยว และรีสอร์ทเปิดขายประมาณ 16 โครงการ คิดเป็นสินค้าออกสู่ตลาดประมาณ 970 รายการ เพิ่มขึ้นสองเท่าจากไตรมาสก่อนหน้า (ภาพประกอบ)

กลุ่ม รีสอร์ทที่ไม่มีสภาพคล่อง

รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ล่าสุดของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ระบุว่าในไตรมาสที่สาม ทั่วประเทศมีโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยวและรีสอร์ทเปิดขายประมาณ 16 โครงการ คิดเป็นสินค้าประมาณ 970 รายการ เพิ่มขึ้นสองเท่าจากไตรมาสก่อนหน้า แต่เพียง 20% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน อุปทานส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในภาคกลางและภาคใต้

นอกจากการปรับปรุงอุปทานที่ล่าช้าแล้ว ความต้องการของตลาดในส่วนนี้ยังต่ำอีกด้วย ส่งผลให้มีอัตราการดูดซับเพียง 1/10 ของช่วงเดียวกันในปี 2565 ที่อยู่ที่ 23% หรือเท่ากับ 225 ธุรกรรม

ด้วยสินค้าคงคลังที่มีจำนวนมาก โดยเฉพาะวิลล่ารีสอร์ทที่มีราคาสูง ทำให้การขายขายเป็นเรื่องยาก สินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทส่วนใหญ่ยังคง "ไม่มีการเคลื่อนไหว" ตลอดระยะเวลาที่ผ่านมา

ในไตรมาสที่สามของปีนี้ ราคาขายของกลุ่มนี้ยังคงมีแนวโน้มทรงตัว โดยไม่มีความผันผวนมากนัก นักลงทุนได้นำโปรแกรมจูงใจ ส่วนลด และการสนับสนุนอัตราดอกเบี้ยมาใช้เพื่อกระตุ้นความต้องการ

หน่วยรายงานคาดการณ์ว่าในอนาคตอันใกล้นี้ ธุรกรรมจะดีขึ้น แต่ปริมาณจะไม่มากนัก และจะมีความแตกต่างระหว่างกลุ่มผลิตภัณฑ์ คาดว่าธุรกรรมคอนโดเทลจะมีการเติบโตสูงสุด เนื่องจากอุปทานหลักของกลุ่มนี้กลับมาแล้วหลังจากหายไปจากตลาดเป็นเวลานาน

บริษัทอสังหาริมทรัพย์ DKRA ระบุว่า ในไตรมาสที่ 3 ประเทศไทยมีโครงการวิลล่าตากอากาศเปิดขายในระยะต่อไป 3 โครงการ โดยมีอัตราการบริโภคอยู่ที่ 10% มีอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นรวม 81 ยูนิต แม้ว่าจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 แต่ยังคงอยู่ในระดับต่ำ โดยลดลง 93% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2565

DKRA ให้ความเห็นว่านักลงทุนยังคงระมัดระวังในการนำสินค้าเข้าสู่ตลาด ส่งผลให้อุปทานยังคงมีแนวโน้มลดลงตั้งแต่ปลายไตรมาสที่ 2 ปี 2565 จนถึงปัจจุบัน

แนวโน้มอุปสงค์ยังคงซบเซาต่อเนื่อง ในไตรมาสที่สาม อุปสงค์ยังคงอยู่ในระดับต่ำ โดยมีการบริโภคใหม่อยู่ที่ 8 หน่วย หรือคิดเป็น 2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยทั่วไปแล้ว ยอดขายในโครงการใหม่ค่อนข้างช้า โดยส่วนใหญ่เน้นไปที่สินค้าที่มีราคาต่ำกว่า 10,000 ล้านดองต่อหน่วย

สำหรับตลาดในไตรมาสที่ 3 ของปีนี้ กระทรวงก่อสร้าง ระบุว่า อสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทเป็นกลุ่มที่มีความคาดหวังสูงแต่ก็น่าผิดหวังอย่างมากเช่นกัน ในเดือนกรกฎาคมและสิงหาคมปีนี้ จำนวนธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทที่เพิ่งเปิดใหม่มีน้อยมาก

การเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมกำลังร้อนแรง

การลงทุนจากต่างประเทศจำนวนมากที่ไหลเข้ามาในเวียดนามส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้เชี่ยวชาญและโครงสร้างพื้นฐานทางการค้าและบริการสำหรับเขตอุตสาหกรรมเพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก ส่งผลให้กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมเติบโตอย่างรวดเร็ว

สมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนามระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 เต็มไปด้วยความยากลำบาก แต่อสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมยังคงไม่ชะลอตัวลง ความต้องการมักสูงกว่าอุปทานหลายเท่า ตลาดกำลังเผชิญกับกระแสการย้ายถิ่นฐานของธุรกิจระหว่างประเทศไปยังหลายประเทศในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเวียดนาม

ตลาดแรงงาน กองทุนที่ดินขนาดใหญ่ ประกอบกับโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งข้ามจังหวัดที่รัฐบาลลงทุน จะสร้างแรงผลักดันให้กับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม ดังนั้น บริการต่างๆ ที่ตามมาภายหลังอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม ไม่ว่าจะเป็นที่พัก อาหารและเครื่องดื่ม แหล่งช้อปปิ้งของใช้ในครัวเรือน สนาม กีฬา ร้านค้า ตลาด ฯลฯ จึงมีความหลากหลายมากขึ้น สถานประกอบการขนาดเล็กหรือธุรกิจค้าปลีกขนาดเล็กล้วนมีโอกาสพัฒนา

คุณเหงียน วัน คอย ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า "ตั้งแต่ไตรมาสที่สองถึงไตรมาสที่สามของปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเข้าสู่วงจรการฟื้นตัวอย่างเป็นทางการ โครงการต่างๆ จะมีการดำเนินไปอย่างแข็งแกร่งมากขึ้น ส่งผลให้มีอุปทานจำนวนมากเข้าสู่ตลาด ซึ่งที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมยังคงครองตลาดอยู่"

จากการแบ่งปันในงาน Vietnam Industrial Real Estate Forum ที่จัดขึ้นในนครโฮจิมินห์เมื่อปลายเดือนตุลาคม 2023 กระทรวงการวางแผนและการลงทุนยังกล่าวอีกว่า ตั้งแต่ต้นปี 2023 จนถึงปัจจุบัน จำนวนเงินทุน FDI ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในเขตอุตสาหกรรมเติบโตในเชิงบวก

ในปี พ.ศ. 2566 เวียดนามจะมีนิคมอุตสาหกรรม 397 แห่ง มีพื้นที่รวม 122,900 เฮกตาร์ ในจำนวนนี้ 292 แห่งเปิดดำเนินการแล้ว มีพื้นที่รวมกว่า 87,100 เฮกตาร์ และอีก 106 แห่งอยู่ระหว่างการก่อสร้าง มีพื้นที่รวม 35,700 เฮกตาร์

นิคมอุตสาหกรรมทั่วประเทศมีอัตราการครอบครองพื้นที่เกินกว่า 80% โดยจังหวัดสำคัญภาคเหนือมีอัตราการครอบครองพื้นที่ 83% และจังหวัดสำคัญภาคใต้มีอัตราการครอบครองพื้นที่ 91%

เขตเศรษฐกิจสำคัญภาคเหนือมีโครงการนิคมอุตสาหกรรม 68 โครงการ มีพื้นที่เช่ารวม 12,000 เฮกตาร์ ราคาค่าเช่าที่ดินเพิ่มขึ้น 30% เมื่อเทียบกับปีก่อน อยู่ที่ 138 ดอลลาร์สหรัฐ/ตารางเมตร/ระยะเวลาเช่า

กำลังซื้อของอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมยังคงไม่ลดลงแม้ตลาดจะเผชิญความยากลำบาก แสดงให้เห็นถึงศักยภาพที่ยั่งยืนของภาคส่วนนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จากการสำรวจตลาดโดยหน่วยงานขายหลายแห่ง นอกจากโครงสร้างพื้นฐานในเขตอุตสาหกรรมแล้ว ผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์เสริมและโลจิสติกส์สำหรับเขตอุตสาหกรรมยังได้รับความนิยมจากนักลงทุนเพิ่มมากขึ้น

บิ่ญดิ่ญประมูลและเสนอราคาโครงการขนาดใหญ่มากมาย

ตามข้อมูลของกรมวางแผนและการลงทุนจังหวัดบิ่ญดิ่ญ จังหวัดมีแผนที่จะหาผู้ลงทุนสำหรับโครงการ 9 โครงการโดยการประมูล และเตรียมการประมูลสำหรับโครงการลงทุน 21 โครงการโดยใช้ที่ดินในปี 2566

โครงการต่างๆ มากมายกำลังดึงดูดการลงทุนในเขตเศรษฐกิจ Nhon Hoi จังหวัด Binh Dinh (ภาพ: Dung Nhan)

สำหรับโครงการประมูล จังหวัดมีโครงการนอกเขตเศรษฐกิจ 14 โครงการ และโครงการในเขตเศรษฐกิจโญนหอย 7 โครงการ โครงการที่ใหญ่ที่สุดนอกเขตเศรษฐกิจคือโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยและบริการเชิงพาณิชย์ ณ ที่ดินทางตะวันตกเฉียงใต้ของสะพานลองวัน แขวงตรันกวางดิ่ว เมืองกวีเญิน มีพื้นที่เกือบ 9 เฮกตาร์

โครงการอื่นๆ ได้แก่ การก่อสร้างสถานีขนส่งผู้โดยสารฟู่ดงแห่งใหม่ในเขตฟู้หมี่ (เกือบ 2 เฮกตาร์) การก่อสร้างศูนย์ฝึกอบรมอาชีวศึกษา และการจัดหาแรงงานเพื่อไปต่างประเทศในเขตเมืองลองวาน เมืองกวีเญิน (มากกว่า 2 เฮกตาร์)...

ในเขตเศรษฐกิจโญ่หอย จะมีการประมูลโครงการต่างๆ มากมายเพื่อขอใช้ที่ดิน เช่น พื้นที่ท่องเที่ยวเชิงนิเวศเออโจ (กว่า 10 ไร่), พื้นที่วิลล่ารีสอร์ทกอล์ฟอะคาเดมี (เกือบ 20 ไร่), โครงการจุดที่ 2 (2-1) พื้นที่ท่องเที่ยวหาดโญ่นลี้ - กัตเตียน (กว่า 28 ไร่), โครงการจุดที่ 2 (2-2) พื้นที่ท่องเที่ยวหาดโญ่นลี้ - กัตเตียน (กว่า 40 ไร่), โครงการพื้นที่เขตเมืองทางตะวันตกเฉียงใต้ของตำบลโญ่นลี้ (กว่า 20 ไร่)...

สำหรับโครงการที่เตรียมยื่นประมูล พื้นที่บันเทิงไนท์พาราไดซ์ หนองหอย ซึ่งมีพื้นที่เกือบ 8 เฮกตาร์ มีแผนที่จะประกาศรายชื่อโครงการเป็นครั้งที่สองในเดือนพฤศจิกายนนี้ ก่อนหน้านี้ โครงการนี้เคยประกาศผ่านเครือข่ายการประมูลระดับประเทศ โดยมีผู้ลงทุนลงทะเบียน 1 ราย แต่ยังไม่ผ่านเกณฑ์เบื้องต้นด้านขีดความสามารถและประสบการณ์

โครงการอื่นๆ ที่น่าสนใจจะได้รับการจัดขึ้นเพื่อประมูล เช่น พื้นที่ท่องเที่ยว Tân Thanh (เกือบ 40 เฮกตาร์) พื้นที่เขตเมือง Tuong Van 2 - เมือง Quy Nhon (มากกว่า 42 เฮกตาร์) พื้นที่พักอาศัยถนน N4A ที่ขยายไปทางทิศตะวันออกของพื้นที่ B ของโครงการที่ 1 เมือง An Nhon (มากกว่า 10.5 เฮกตาร์)...

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บิ่ญดิ่ญจะยื่นประมูลโครงการลงทุนในเขตเกษตรกรรมไฮเทคเพื่อพัฒนากุ้งในตำบลมีถั่น อำเภอฟูหมี่ มีพื้นที่เกือบ 229 เฮกตาร์ โครงการนี้ได้รับการประกาศเชิญชวนนักลงทุน และได้เผยแพร่ข้อมูลรายชื่อโครงการในระบบเครือข่ายประมูลแห่งชาติแล้ว ระยะเวลาลงทะเบียนเพื่อดำเนินโครงการคือจนถึงวันที่ 6 พฤศจิกายน

หลักเกณฑ์การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน

มาตรา 5 แห่งพระราชกฤษฎีกา 45/2014/ND-CP กำหนดพื้นฐานในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินไว้อย่างชัดเจน

โดยเฉพาะสำหรับครัวเรือนและบุคคลดังต่อไปนี้:

การเปลี่ยนจากที่ดินสวน ที่ดินสระน้ำในแปลงที่ดินเดียวกับบ้านในเขตที่อยู่อาศัยที่ไม่เข้าข่ายเป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัยตามบทบัญญัติมาตรา 103 วรรค 6 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2547 มาเป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัย; การเปลี่ยนจากที่ดินเดิมที่เป็นที่ดินสวน ที่ดินสระน้ำที่ติดกับบ้าน แต่ผู้ใช้ที่ดินได้แยกที่ดินดังกล่าวเพื่อโอนกรรมสิทธิ์หรือหน่วยสำรวจ เมื่อได้วัดและวาดแผนผังแปลงที่ดินก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2547 และได้วัดและแยกแปลงที่ดินดังกล่าวออกเป็นแปลงย่อยเป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัย ให้เรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในอัตราร้อยละ 50 ของส่วนต่างระหว่างค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่คิดตามราคาที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่คิดตามราคาที่ดินเพื่อเกษตรกรรมในขณะที่หน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจตัดสินใจเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์

ในกรณีที่มีการแปลงที่ดินเกษตรกรรมที่รัฐจัดสรรโดยไม่เก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ให้เก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในอัตราส่วนต่างระหว่างค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่คิดตามราคาที่ดินสำหรับอยู่อาศัยกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่คิดตามราคาที่ดินสำหรับอยู่อาศัยในขณะที่หน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจตัดสินใจเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์

ดังนั้นค่าใช้ที่ดินที่ต้องชำระเมื่อเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจากที่ดินสวน ที่ดินสระน้ำในแปลงเดียวกันกับบ้านในเขตที่อยู่อาศัยที่ไม่จัดเป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัย เป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัย ค่าที่ต้องชำระจะเท่ากับ

50% x (ค่าใช้ที่ดินคิดตามราคาที่ดินที่อยู่อาศัย - ค่าใช้ที่ดินคิดตามราคาที่ดินเกษตรกรรม)

ตามมาตรา 7 แห่งพระราชกฤษฎีกา 10/2022/ND-CP ราคาการคำนวณค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์กำหนดไว้ดังต่อไปนี้:

ราคาสำหรับการคำนวณค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนที่ดิน คือ ราคาที่ดินตามบัญชีราคาที่ดินที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดหรือเทศบาลเมืองออกให้ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดินในขณะที่แจ้งค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน

กรณีเช่าที่ดินจากรัฐโดยชำระค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวตลอดอายุการเช่า และอายุการเช่าที่ดินสั้นกว่าอายุประเภทที่ดินตามบัญชีราคาที่ดินที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดหรือเทศบาลเมืองออกให้ ราคาที่ดินตามระยะเวลาการเช่าที่ดินเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนจะกำหนดดังนี้

ราคาที่ดินตามระยะเวลาเช่าที่ดินเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน = ราคาที่ดินตามบัญชีราคาที่ดิน x ระยะเวลาเช่าที่ดิน

ทั้งนี้ ราคาในการคำนวณค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนที่ดิน คือ ราคาที่ดินตามบัญชีราคาที่ดินที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดหรือเทศบาลเมืองออกให้ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดินในขณะที่แจ้งค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน

กรณีเช่าที่ดินจากรัฐโดยชำระค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวตลอดอายุการเช่า และอายุการเช่าที่ดินสั้นกว่าอายุการเช่าประเภทที่ดินตามบัญชีราคาที่ดินที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดหรือเทศบาลเมืองออกให้ ราคาที่ดินตามระยะเวลาการเช่าที่ดินเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนจะกำหนดดังนี้

ราคาที่ใช้ในการคำนวณค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนที่ดิน = ราคาที่ดินในบัญชีราคาที่ดิน x ระยะเวลาเช่าที่ดิน.

แหล่งที่มา