ไฮไลท์ใหม่ๆ ของกฎหมายที่ดินปี 2024

กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ได้รับการผ่านโดย สภานิติบัญญัติแห่งชาติ สมัยที่ 15 สมัยวิสามัญครั้งที่ 5 ซึ่งประกอบด้วย 16 บทและ 260 มาตรา โดยมีการแก้ไขและเพิ่มเติมกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 จำนวน 180/212 มาตรา และเพิ่มมาตราใหม่ 78 มาตรา

กฎหมายฉบับนี้กำหนดระบบกรรมสิทธิ์ที่ดิน อำนาจและความรับผิดชอบของรัฐที่เป็นตัวแทนของประชาชนทั้งหมดในการเป็นเจ้าของที่ดินและจัดการที่ดินอย่างเท่าเทียมกัน ระบบการจัดการและการใช้ที่ดิน สิทธิและภาระผูกพันของพลเมืองและผู้ใช้ที่ดินเกี่ยวกับที่ดินภายในอาณาเขตของสาธารณรัฐสังคมนิยมเวียดนาม

กรมสรรพากรได้ดำเนินการตามรายการคงค้างตามที่กำหนดไว้ในพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ดังต่อไปนี้

พื้นที่วางแผนการประมูลที่ดินในตำบล Phuc Thanh อำเภอ Yen Thanh ภาพถ่าย: “Mai Hoa”

1. เกี่ยวกับผู้ใช้ที่ดิน

ตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 ผู้ใช้ที่ดินได้แก่ครัวเรือน

“2. ครัวเรือนและบุคคล (ต่อไปนี้เรียกว่า ครัวเรือนและบุคคล)”

มาตรา 3 พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. ๒๕๖๗ การตีความคำว่า “ ๒๕. ครัวเรือนที่ใช้ที่ดิน หมายถึง ผู้ที่มีความสัมพันธ์ทางการสมรส ทางสายเลือด หรือทางอุปถัมภ์ ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการสมรสและครอบครัว อาศัยอยู่ร่วมกันและมีสิทธิใช้ที่ดินร่วมกันในขณะที่รัฐจัดสรรที่ดิน ให้เช่าที่ดิน รับรองสิทธิใช้ที่ดิน หรือรับโอนสิทธิใช้ที่ดิน ก่อนวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ”

มาตรา 4 วรรค 3 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดไว้แก่ผู้ใช้ที่ดิน รวมถึงครัวเรือน ดังนี้

“3. บุคคลในประเทศและคนเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศถือเป็นพลเมืองเวียดนาม (ต่อไปนี้เรียกว่าบุคคล)”

2. เรื่องการยกเว้นและลดหย่อนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน

ในมาตรา 157 วรรค 3 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ว่าด้วยการยกเว้นและลดหย่อนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน กำหนดไว้ว่า

3. ในกรณียกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน ไม่จำเป็นต้องดำเนินการตามขั้นตอนในการกำหนดราคาที่ดินและการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินที่ได้รับการยกเว้น ผู้ใช้ที่ดินที่ได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินไม่จำเป็นต้องดำเนินการตามขั้นตอนเพื่อขอยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน

โดยผู้ใช้ที่ดินตามหลักเกณฑ์ดังกล่าวนี้ จะได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน และไม่ต้องดำเนินการตามขั้นตอนเพื่อขอยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินอีกต่อไป

3. เรื่อง การรับโอนและบริจาคสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อปลูกข้าว

ตามมาตรา 191 วรรค 3 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556

“3. ครัวเรือนและบุคคลที่ไม่ได้มีส่วนเกี่ยวข้องโดยตรงกับการผลิต ทางการเกษตร ไม่มีสิทธิได้รับโอนหรือให้สิทธิการใช้ที่ดินเพื่อการปลูกข้าว”

มาตรา 45 วรรค 7 หมวด 5 บทที่ 3 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ว่าด้วยเงื่อนไขการใช้สิทธิของผู้ใช้ที่ดิน กำหนดไว้ว่า

“บุคคลที่ไม่ได้มีส่วนเกี่ยวข้องโดยตรงกับการผลิตทางการเกษตรและได้รับโอนหรือบริจาคสิทธิใช้ที่ดินปลูกข้าวเกินกว่าที่กำหนดไว้ในมาตรา 176 แห่งพระราชบัญญัตินี้ จะต้องจัดตั้งองค์กร เศรษฐกิจ และมีแผนการใช้ที่ดินปลูกข้าว รวมทั้งเนื้อหาที่กำหนดไว้ในวรรค 6 แห่งมาตรานี้ และต้องได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการประชาชนระดับอำเภอ เว้นแต่ในกรณีที่ผู้รับบริจาคเป็นทายาท”

4. เกี่ยวกับราคาที่ดิน

ราคาที่ดินมีการกำหนดไว้แยกต่างหากในหมวด ๒ บทที่ ๑๑ พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. ๒๕๖๗ รวม ๕ มาตรา (บัญญัติเฉพาะตั้งแต่มาตรา ๑๕๘ ถึงมาตรา ๑๖๒) ซึ่งมีเนื้อหาบางประการที่ต้องให้ทราบ

4.1. วิธีการประเมินราคาที่ดิน:

- กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 : ไม่กำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดิน

วิธีการประเมินราคาที่ดิน กำหนดไว้ในมาตรา 4 แห่งพระราชกฤษฎีกา 44/2014/ND-CP ได้แก่ วิธีการเปรียบเทียบโดยตรง วิธีการหักลด วิธีการหารายได้ วิธีการส่วนเกิน วิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดิน

มาตรา 158 วรรค 5 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดินไว้ 5 วิธี ได้แก่

+ วิธีการเปรียบเทียบ

+ วิธีการหารายได้

+ วิธีการส่วนเกิน

+ วิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดิน

+ รัฐบาลจะกำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดินอื่นนอกเหนือจาก 4 วิธีข้างต้น ภายหลังจากที่ได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการประจำสภานิติบัญญัติแห่งชาติแล้ว

4.2. เกี่ยวกับรายการราคาที่ดิน:

ตามมาตรา 114 วรรคหนึ่ง แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 บัญชีราคาที่ดินจะจัดทำขึ้นเป็นระยะทุก 5 ปี และประกาศให้สาธารณชนทราบในวันที่ 1 มกราคมของปีแรกของระยะเวลาดังกล่าว

ภายใต้มาตรา 159 วรรค 3 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะต้องจัดทำและนำเสนอต่อสภาประชาชนในระดับเดียวกันเพื่อตัดสินใจเกี่ยวกับบัญชีราคาที่ดินฉบับแรกเพื่อประกาศใช้และบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 ทุกปี คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะต้องส่งต่อสภาประชาชนจังหวัดเพื่อตัดสินใจเกี่ยวกับการปรับปรุง แก้ไข และเพิ่มเติมบัญชีราคาที่ดินเพื่อประกาศใช้และบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมของปีถัดไป

กรณีมีความจำเป็นต้องปรับปรุง แก้ไข หรือเพิ่มเติมบัญชีราคาที่ดินในรอบปี คณะกรรมการประชาชนจังหวัดมีหน้าที่นำเสนอต่อสภาประชาชนจังหวัดเพื่อพิจารณาตัดสินใจ

4.3. กรอบราคาที่ดิน :

- มาตรา 18 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 กำหนดไว้ว่า:

“2. รัฐประกาศกรอบราคาที่ดิน ตารางราคาที่ดิน และกำหนดราคาที่ดินที่ชัดเจน”

กฎหมายที่ดิน 2567 : ไม่มีการกำหนดกรอบราคาที่ดิน

5. การขยายขอบเขตการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อการเกษตรของบุคคล

ตามมาตรา 130 วรรคหนึ่ง แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 ว่า “1. ข้อจำกัดในการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมของครัวเรือนและบุคคล ข้อจำกัดในการจัดสรรที่ดินเพื่อเกษตรกรรมของครัวเรือนและบุคคลสำหรับที่ดินแต่ละประเภทที่กำหนดไว้ในมาตรา 129 วรรคหนึ่ง วรรคสอง และวรรคสาม แห่งพระราชบัญญัตินี้”

มาตรา 177 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดขอบเขตการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมของบุคคลไว้

วงเงินรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินทำการเกษตรของบุคคลธรรมดา ต้องไม่เกิน 15 เท่าของ วงเงินจัดสรรที่ดินทำการเกษตรของบุคคลธรรมดาสำหรับที่ดินแต่ละประเภทที่กำหนดไว้ในมาตรา 176 วรรค 1, 2 และ 3 แห่งพระราชบัญญัตินี้

6. มาตรา 247 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 แก้ไขและเพิ่มเติมวรรค 1 มาตรา 14 แห่งพระราชบัญญัติภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ฉบับที่ 04/2550/QH12 ซึ่งได้รับการแก้ไขและเพิ่มเติมด้วยมาตราจำนวนหนึ่งภายใต้พระราชบัญญัติฉบับที่ 26/2555/QH13 และพระราชบัญญัติฉบับที่ 71/2557/QH13

- วรรค 1 มาตรา 14 แห่งพระราชบัญญัติภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ฉบับที่ 04/2007/QH12 แก้ไขและเพิ่มเติมด้วยมาตราหลายมาตราภายใต้พระราชบัญญัติฉบับที่ 26/2012/QH13 และพระราชบัญญัติฉบับที่ 71/2014/QH13 กำหนดว่า:

รายได้ที่ต้องเสียภาษีจากการโอนอสังหาริมทรัพย์จะถูกกำหนดเป็นราคาการโอนแต่ละครั้ง

- มาตรา 247 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 แก้ไขเพิ่มเติมมาตรา 14 แห่งพระราชบัญญัติภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา วรรคหนึ่ง ดังนี้

1. รายได้ที่ต้องเสียภาษีจากการโอนอสังหาริมทรัพย์จะคำนวณจากราคาการโอนแต่ละครั้ง กรณีการโอนสิทธิการใช้ที่ดินจะคำนวณรายได้ที่ต้องเสียภาษีตามราคาที่ดินในตารางราคาที่ดิน

7. ให้แก้ไขเพิ่มเติมราคาที่ดินในการคำนวณภาษีที่ดินเพื่อการเกษตร แก้ไขเพิ่มเติมมาตรา 6 วรรคสาม แห่งพระราชบัญญัติภาษีที่ดินเพื่อการเกษตร ฉบับที่ 48/2553/2555 ดังนี้

- ตามมาตรา 6 วรรคสาม แห่งพระราชบัญญัติภาษีที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. ๒๕๕๖

“1. ราคาที่ดิน 1 ตารางเมตร ถือเป็นราคาที่ดินตามวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินตามที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดหรือเทศบาลกำหนด และจะคงราคาทุก 5 ปี นับแต่วันที่กฎหมายนี้มีผลบังคับใช้”

- ในมาตรา 249 พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 แก้ไขเพิ่มเติมมาตรา 3 มาตรา 6 แห่งพระราชบัญญัติภาษีที่ดินเพื่อการเกษตร พ.ศ. 2553 ในส่วนราคา 01 ^ตร.ม. ในการคำนวณภาษีที่ดินเพื่อการเกษตร ดังนี้

“3. ราคาที่ดิน 1 ^ตร.ม. เป็นราคาที่ดินตามบัญชีราคาที่ดินที่สอดคล้องกับวัตถุประสงค์การใช้ และมีการคงตัวตามรอบระยะเวลา 05 ปี”

8. ภาคผนวก บทที่ 8 ว่าด้วยการพัฒนา การจัดการ และการใช้ประโยชน์กองทุนที่ดิน

พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ได้เพิ่มเติมระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับการพัฒนา การจัดการ และการใช้ประโยชน์ที่ดิน ตั้งแต่มาตรา 112 ถึงมาตรา 115 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567

9. การเพิ่มเติมกฎระเบียบเกี่ยวกับสิทธิและหน้าที่ของประชาชนเกี่ยวกับที่ดิน

นอกเหนือจากสิทธิและหน้าที่ของผู้ใช้ที่ดินแล้ว พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ยังกำหนดระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับสิทธิและหน้าที่ของพลเมืองเกี่ยวกับที่ดินในมาตรา 23 และมาตรา 25 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 เพิ่มเติมอีกด้วย

10. การเสริมอำนาจในการแก้ไขข้อพิพาทที่ดินของอนุญาโตตุลาการพาณิชย์

ตามมาตรา 236 มาตรา 236 แห่งกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ข้อพิพาทระหว่างคู่กรณีที่เกิดจากกิจกรรมเชิงพาณิชย์ที่เกี่ยวข้องกับที่ดินจะต้องได้รับการแก้ไขโดยศาลตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยวิธีพิจารณาความแพ่ง หรือโดยอนุญาโตตุลาการพาณิชย์ของเวียดนามตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยอนุญาโตตุลาการพาณิชย์

11. เรื่องการบังคับใช้

มาตรา 252 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดวันที่ใช้บังคับไว้ดังนี้

“1. กฎหมายนี้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568 เป็นต้นไป เว้นแต่กรณีที่ระบุไว้ในวรรค 2 และวรรค 3 ของมาตรานี้”

2. มาตรา 190 และ 248 แห่งพระราชบัญญัตินี้ ให้ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน พ.ศ. 2567 เป็นต้นไป

3. การจัดทำและอนุมัติผังการใช้ที่ดินจะต้องดำเนินการต่อไปตามบทบัญญัติของมติที่ 61/2022/QH15 ลงวันที่ 16 มิถุนายน 2022 ของรัฐสภาเกี่ยวกับการเสริมสร้างประสิทธิภาพและประสิทธิผลของการดำเนินนโยบายและกฎหมายเกี่ยวกับการวางแผนและแนวทางแก้ไขต่างๆ เพื่อขจัดความยากลำบากและอุปสรรค เร่งความคืบหน้าในการเตรียมการ และปรับปรุงคุณภาพการวางแผนสำหรับช่วงปี 2021-2030

มาตรา 60 วรรค 9 แห่งพระราชบัญญัตินี้ มีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่มติที่ 61/2022/QH15 สิ้นสุดลง

4. พระราชบัญญัติที่ดินเลขที่ 45/2013/QH13 ซึ่งแก้ไขและเพิ่มเติมด้วยมาตราหลายมาตราภายใต้พระราชบัญญัติเลขที่ 35/2018/QH14 (ต่อไปนี้เรียกว่า พระราชบัญญัติที่ดินเลขที่ 45/2013/QH13) จะสิ้นสุดการบังคับใช้ตั้งแต่วันที่พระราชบัญญัตินี้มีผลใช้บังคับ

ข้างต้นนี้เป็นประเด็นสำคัญบางประการของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ที่กรมสรรพากรแจ้งให้กรมสรรพากรและสาขาต่างๆ ทราบ กรมสรรพากรขอให้กรมสรรพากรและสาขาต่างๆ ศึกษาเนื้อหาของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 อย่างละเอียด เพื่อเผยแพร่และเผยแพร่ให้เจ้าหน้าที่ภาษีและผู้เสียภาษีได้รับทราบและนำไปปฏิบัติ หากมีปัญหาใดๆ ในระหว่างการศึกษาและนำเอกสารไปปฏิบัติ กรมสรรพากรและสาขาต่างๆ ควรส่งข้อคิดเห็นไปยังกรมสรรพากร

แหล่งที่มา