จำเป็นต้องขจัดอุปสรรคในการกู้ยืมสำหรับผู้ซื้อบ้าน
ด้วยเหตุนี้ ทุกปี นายกรัฐมนตรี จึงออกมติกำหนดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้พิเศษ 4.8% ต่อปี สำหรับการซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยสังคมที่ธนาคารเพื่อนโยบายสังคมเวียดนาม ผู้ว่าการธนาคารกลางยังได้ออกมติกำหนดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้พิเศษ 4.8-5% ต่อปี สำหรับการซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยสังคมที่ธนาคารพาณิชย์ที่ธนาคารกลางกำหนด
อย่างไรก็ตาม หลายคนเชื่อว่าในช่วงที่ผ่านมา ผู้ซื้อบ้านพักอาศัยสังคมส่วนใหญ่ไม่สามารถกู้ยืมเงินได้ แต่จำเป็นต้องกู้ยืมเงินเพื่อการพาณิชย์ที่มีอัตราดอกเบี้ยประมาณ 9% ต่อปี สาเหตุคือ กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 ยังไม่อนุญาตให้สถาบันสินเชื่อที่รัฐแต่งตั้งให้กู้ยืมเงินแก่ครัวเรือนและบุคคลธรรมดาเพื่อซื้อหรือเช่าซื้อบ้านพักอาศัยสังคม
นอกจากนี้ คณะกรรมาธิการสามัญ ประจำสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ยังไม่ได้จัดสรรงบประมาณแผ่นดินเพื่อรีไฟแนนซ์และอุดหนุนอัตราดอกเบี้ยให้กับธนาคารนโยบายสังคมและธนาคารพาณิชย์ 4 แห่งที่ธนาคารกลางกำหนด ด้วยเหตุนี้ ผู้ซื้อบ้านจึงประสบปัญหาในการขอสินเชื่อพิเศษ และจำเป็นต้องกู้สินเชื่อเชิงพาณิชย์ที่มีอัตราดอกเบี้ยประมาณ 9% ต่อปี
สินเชื่อพิเศษเป็นปัจจัยสำคัญในการส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม
นอกจากนี้ เฉพาะกรณีที่มียอดเงินกู้พิเศษเพื่อซื้อบ้านพักอาศัยสังคมและบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีราคาต่ำกว่า 1.05 พันล้านดอง ภายใต้มาตรการสินเชื่อพิเศษ 30,000 พันล้านดอง ตามมติ 02/NQ-CP ลงวันที่ 7 มกราคม 2556 ของ รัฐบาล เท่านั้นที่ยังคงใช้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้พิเศษ แม้ว่าในความเป็นจริง โครงการบ้านพักอาศัยสังคมหลายโครงการมีราคาขายค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับราคาข้างต้น แต่บางโครงการในทำเลที่ดีก็ยังมีราคาขายต่ำกว่าโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์เพียงเล็กน้อย
เมื่อเผชิญกับปัญหาต่างๆ ที่เกิดขึ้น สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ได้ยื่นเอกสารต่อรัฐบาลและคณะกรรมการประจำสภานิติบัญญัติแห่งชาติเมื่อเร็วๆ นี้ เพื่อพิจารณายื่นเอกสารเพิ่มเติมต่อสภานิติบัญญัติแห่งชาติสำหรับมติหมายเลข 29/2021/QH15 ของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ลงวันที่ 28 กรกฎาคม 2021 เกี่ยวกับแผนการลงทุนสาธารณะระยะกลางสำหรับปี 2021-2025 เพื่อจัดสรรค่าใช้จ่ายในการเพิ่มทุนให้กับธนาคารนโยบายสังคม และเงินอุดหนุนอัตราดอกเบี้ยสำหรับธนาคารพาณิชย์ที่ได้รับการแต่งตั้งจากธนาคารแห่งรัฐ เพื่อดำเนินการสินเชื่อพิเศษเพื่อที่อยู่อาศัยทางสังคมตั้งแต่บัดนี้จนถึงปี 2025 และเพื่อบรรลุเป้าหมายในการพัฒนาหน่วยที่อยู่อาศัยทางสังคมจำนวน 1 ล้านหน่วยในปี 2021-2020
นอกเหนือจากอัตราดอกเบี้ยสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัย โครงการพัฒนาบ้านพักอาศัยสังคม 1 ล้านยูนิตยังคงมีปัญหาบางประการ โดยเฉพาะในจำนวนโครงการบ้านพักอาศัยสังคมและบ้านพักคนงาน 100 โครงการที่ได้รับอนุญาตให้ก่อสร้าง มีเพียง 24 โครงการเท่านั้นที่มีสิทธิ์ได้รับสินเชื่อ โดยมีความต้องการเงินทุนรวมเกือบ 12,500 พันล้านดอง
แม้ว่าหลายพื้นที่จะพิจารณาการลงทุนในโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมสำหรับผู้มีรายได้น้อยในฐานะรายการลงทุนในแหล่งทุนระยะกลางและระยะยาว อย่างไรก็ตาม ปัญหาใหม่ๆ ที่เกิดขึ้นในการดำเนินโครงการต่างๆ ค่อนข้างมาก อาทิ ปัญหาเรื่องกองทุนที่ดินสำหรับการดำเนินโครงการ การหานักลงทุน และการอนุมัติพื้นที่ ถือเป็นปัญหาที่ค่อนข้างยากลำบาก
ค้นหาวิธีแก้ปัญหาเพิ่มเติม
เพื่อขจัดอุปสรรคในการส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมอย่างค่อยเป็นค่อยไป ในระยะหลังนี้ หน่วยงานที่เกี่ยวข้องได้ลงพื้นที่และดำเนินการอย่างจริงจังเพื่อปรับเปลี่ยนและแก้ไขกฎหมายให้เหมาะสมกับสถานการณ์จริง ยกตัวอย่างเช่น นโยบายช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อย กระทรวงก่อสร้างระบุว่า ปัจจุบันมีโครงการสินเชื่อสองโครงการเพื่อสนับสนุนผู้ซื้อและผู้เช่าที่อยู่อาศัยสังคม
โครงการแรกคือแพ็คเกจสินเชื่อพิเศษตามมติคณะรัฐมนตรีที่ 11/2022 และมติรัฐสภาที่ 43/2022/QH15 ผ่านธนาคารนโยบายสังคม เพื่อให้บุคคลและครัวเรือนสามารถซื้อ เช่าซื้อ ที่อยู่อาศัยสำหรับคนงาน สร้างใหม่ ปรับปรุง หรือซ่อมแซมบ้านตามนโยบายที่อยู่อาศัยสังคม วงเงินสินเชื่อสูงสุดของโครงการนี้คือ 15,000 พันล้านดอง
ปัญหาที่อยู่อาศัยสังคมค่อย ๆ ได้รับการแก้ไข
ตามรายงานของธนาคารเพื่อนโยบายสังคมเวียดนาม ระบุว่า แหล่งเงินทุนจำนวน 15,000 พันล้านดองสำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยทางสังคมตามพระราชกฤษฎีกา 100/2015 ที่กำหนดไว้ในโครงการฟื้นฟู ณ วันที่ 16 สิงหาคม 2566 ธนาคารเพื่อนโยบายสังคมเวียดนามมีหนี้คงค้างจำนวน 7,351 พันล้านดอง โดยมีลูกค้าเกือบ 19,900 ราย
โครงการที่สองเป็นไปตามมติรัฐบาลฉบับที่ 33/2023 มตินี้ได้เสนอแนวทางแก้ไขปัญหาสินเชื่อวงเงิน 120,000 พันล้านดอง โดยมีเป้าหมายเพื่อสนับสนุนเงินทุนสำหรับการดำเนินโครงการก่อสร้างอพาร์ตเมนต์ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมจำนวน 1 ล้านยูนิต
สินเชื่อชุดนี้จะเบิกจ่ายในช่วงปี 2566-2573 โดยกลุ่มเป้าหมายคือ ผู้ลงทุน (เพื่อกระตุ้นอุปทาน) ผู้กู้รายย่อยเพื่อซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยสังคม (เพื่อรองรับความต้องการ) โดยอัตราดอกเบี้ยในช่วงสิทธิพิเศษจะต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยของธนาคารพาณิชย์ร้อยละ 1.5-2
กระทรวงการก่อสร้างยังกล่าวอีกว่า ขณะนี้กำลังประสานงานอย่างใกล้ชิดกับธนาคารแห่งรัฐเวียดนาม ธนาคารเพื่อนโยบายสังคมเวียดนาม กระทรวง สาขา และหน่วยงานท้องถิ่น เพื่อกระตุ้นและชี้นำการดำเนินการตามแพ็คเกจสินเชื่อดังกล่าวข้างต้น
โดยเฉพาะประเด็นเรื่องการปรับลดราคาที่อยู่อาศัยสังคม กระทรวงก่อสร้าง กล่าวว่า ขณะนี้รัฐบาลอยู่ระหว่างรับและปรับปรุงร่าง พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย (แก้ไข)
ดังนั้น มาตรา 84 แห่งร่างพระราชบัญญัติฯ จึงบัญญัติกำหนดราคาเช่า เช่าซื้อ และขายที่อยู่อาศัยสงเคราะห์ ดังนี้ ราคาขายให้คำนวณจากต้นทุนการคืนทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยทุกประเภท ได้แก่ ค่าชดเชย ค่าสนับสนุน ค่าย้ายถิ่นฐาน และต้นทุนการลงทุนก่อสร้างระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค (ถ้ามี) ภายในขอบเขตโครงการ...
กำไรมาตรฐานอยู่ที่ 10% สำหรับพื้นที่ก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคม โดยไม่รวมสิทธิประโยชน์จากรัฐและค่าบำรุงรักษาที่ผู้ซื้อต้องจ่ายตามระเบียบข้อบังคับ ราคาเช่าซื้อถือเป็นราคาขาย และไม่รวมค่าบำรุงรักษาที่ผู้ซื้อต้องจ่ายตามบทบัญญัติของกฎหมายที่อยู่อาศัย ราคาเช่าขึ้นอยู่กับการตกลงกันระหว่างผู้ลงทุนและผู้เช่า
มาตรา 82 ของร่างกฎหมายยังกำหนดแรงจูงใจให้กับนักลงทุนในโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคม ได้แก่ การยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน แรงจูงใจทางภาษีตามกฎหมายภาษี แรงจูงใจสำหรับพื้นที่ดินหรือพื้นที่เชิงพาณิชย์ และไม่ต้องคิดรวมอยู่ในราคาที่อยู่อาศัยทางสังคม...
เมื่อกฎระเบียบข้างต้นผ่านแล้ว จะเป็นการส่งเสริมให้นักลงทุนเข้าร่วมในตลาดพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม ซึ่งจะทำให้ราคาที่อยู่อาศัยประเภทนี้เหมาะสมมากขึ้น ทำให้ผู้มีรายได้น้อยมีโอกาสเลือกมากขึ้น
กระทรวงการก่อสร้างระบุว่า ณ ปัจจุบัน ท้องถิ่นต่างๆ ทั่วประเทศได้ดำเนินการก่อสร้างโครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมแล้ว 181 โครงการ มีขนาดพื้นที่ก่อสร้างประมาณ 94,390 ยูนิต มีพื้นที่รวม 4.8 ล้านตารางเมตร ส่วนท้องถิ่นอื่นๆ ยังคงดำเนินโครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมอีก 291 โครงการ มีขนาดพื้นที่ก่อสร้างประมาณ 271,500 ยูนิต มีพื้นที่รวมประมาณ 14,520,000 ตารางเมตร
นอกจากนี้ 11 ท้องถิ่นได้ประกาศรายชื่อโครงการ 24 โครงการที่มีสิทธิ์กู้ยืมแพ็คเกจสินเชื่อพิเศษ 120,000 ล้านดอง โดยมีความต้องการสินเชื่อประมาณ 12,400 ล้านดอง
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)