 |
| ปัจจุบันมีอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทจำนวนมากในตลาดที่ถูกส่งมอบแต่ยังไม่สามารถดำเนินการได้ ก่อให้เกิดความกังวลแก่เจ้าของและนักลงทุน (ที่มา: TCTC) |
สภาพคล่องลดลง เพิ่มความกดดันต่อสินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ท
นายเหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า ปัจจุบัน ทั่วประเทศมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ด้าน การท่องเที่ยว ที่ดำเนินการไปแล้วกว่า 200 โครงการ ซึ่งประกอบด้วยคอนโดเทลเกือบ 100,000 แห่ง วิลล่า 3,000 หลัง และโรงแรมใหม่ 15,000 แห่ง อย่างไรก็ตาม โครงการเหล่านี้มากกว่าครึ่งหนึ่งถูก "ระงับ" ไว้ รอการตัดสินทางกฎหมาย
“หากสถานการณ์เช่นนี้ยังคงดำเนินต่อไป การลงทุนในอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวจะลดน้อยลง นักลงทุนจะท้อถอย และแม้แต่หน่วยงานท้องถิ่นที่ต้องการส่งเสริมการลงทุนก็จะต้องเผชิญกับความยากลำบากมากมาย” คุณดิงห์วิเคราะห์ สินค้าคงคลังของอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทกำลังเพิ่มแรงกดดันให้กับกลุ่มนี้มากขึ้น
ปัจจุบันมีอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทจำนวนมากในตลาดที่ถูกส่งมอบแต่ยังไม่สามารถดำเนินการได้ ทำให้เจ้าของและนักลงทุนเกิดความกังวล หลายโครงการถูกส่งมอบแต่ไม่สามารถขายได้ ทำให้ตลาดฟื้นตัวได้ยาก
คุณเมาโร กัสปารอตติ ผู้อำนวยการโรงแรมซาวิลส์ กล่าวว่า ภาวะอุปทานล้นตลาดของอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทเกิดจากการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ไม่เหมาะสมกับสภาวะตลาด นักลงทุนบางรายรีบเร่งเข้าสู่ตลาดโดยไม่ได้ศึกษาข้อมูลอย่างละเอียดถี่ถ้วนในระหว่างขั้นตอนการวางแผน ทำให้เกิดช่องว่างระหว่างอุปทานและอุปสงค์ในบางจุดหมายปลายทาง นอกจากนี้ โครงการอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทบางแห่งยังให้ความสำคัญกับปริมาณมากกว่าคุณภาพ
การขาดการพิจารณาคุณลักษณะเฉพาะของตลาดและแนวโน้มอุตสาหกรรมก่อให้เกิดความเสี่ยงมากมายเมื่อโครงการต่างๆ ได้รับการพัฒนาแต่ไม่ตอบโจทย์ความต้องการของนักท่องเที่ยว ขณะเดียวกัน แทนที่จะเลือกจุดหมายปลายทางภายในประเทศ นักท่องเที่ยวชาวเวียดนามสามารถเดินทางไปต่างประเทศได้อย่างสะดวกและง่ายดายในราคาที่สมเหตุสมผล ดังนั้นจึงสามารถเลือกเปลี่ยน "รสนิยม" ของตนเองได้
จากการสำรวจของ DKRA Group พบว่าทาวน์เฮาส์ริมชายฝั่งมีสินค้าคงเหลือทั้งหมดประมาณ 30,000 รายการ เฉพาะวิลล่าริมชายฝั่งเท่านั้น ณ สิ้นไตรมาสที่สองของปี 2566 มีสินค้าคงเหลือสะสมสูงถึง 15,000 ยูนิตทั้งในภาคเหนือและภาคใต้
บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศแห่งหนึ่งในนคร โฮจิมิน ห์ ระบุว่า ปัจจุบันบริษัทนี้มีทาวน์เฮาส์ วิลล่าตากอากาศ และอาคารพาณิชย์ริมชายฝั่งกว่า 200 แห่งที่ถูก "ระงับการขาย" เนื่องจากปัญหาทางกฎหมาย โครงการต่างๆ ที่กำลังเปิดขายอยู่ก็อยู่ในภาวะชะงักงันเช่นกัน แม้ว่าราคาขายจะลดลง แต่ก็ยังไม่มีผู้ซื้อ
เนื่องจากมีสินค้าคงคลังจำนวนมาก ธุรกิจนี้จึงประสบปัญหาในการบริหารกระแสเงินสดเพื่อจ่ายค่าจ้างพนักงานและรักษาการดำเนินงาน ปัจจุบัน ธุรกิจกำลังส่งเสริมโปรแกรมจูงใจและโปรโมชั่นต่างๆ เพื่อเพิ่มยอดขายในช่วงปลายปี
ในดานัง บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศแห่งหนึ่งเปิดเผยว่าบริษัทกำลังเผชิญกับสถานการณ์ที่ยากลำบากเช่นเดียวกัน เนื่องจากทาวน์เฮาส์ริมชายฝั่งที่กำลังขายอยู่กำลังขายได้ช้ามาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งวิลล่าตากอากาศที่มีมูลค่าสูง มูลค่าสินค้าคงคลังคิดเป็น 95% ของสินค้าทั้งหมดของบริษัท
คุณ Ngan Pham ผู้จัดการฝ่ายที่ปรึกษา Savills Hotels ให้ความเห็นว่า สถานการณ์อุปทานล้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ทเป็นผลมาจากการที่นักลงทุนโครงการในปัจจุบันให้ความสำคัญกับขนาดมากเกินไป จึงสร้างโครงการในความหนาแน่นสูงและเน้นผลิตภัณฑ์เพื่อการขายมากเกินไป
นักลงทุนหลายรายต่างเร่งพัฒนาผลิตภัณฑ์ “หรูหรา” และ “เพื่อสุขภาพ” (ที่พักที่เสริมสร้างสุขภาพโดยรวม) แต่กลับไม่เข้าใจแนวคิดเหล่านี้อย่างถูกต้อง และไม่ได้คำนึงถึงปัจจัยแวดล้อมที่เกี่ยวข้อง ซึ่งนำไปสู่สถานการณ์ที่เกินดุลและหยุดนิ่ง
คุณ Ngan Pham เชื่อว่าการพัฒนาผลิตภัณฑ์รีสอร์ทอย่างยั่งยืนนั้น นักลงทุนจำเป็นต้องเข้าใจแนวโน้มตลาดอย่างถ่องแท้ และศึกษาค้นคว้าอย่างละเอียดถี่ถ้วนในขั้นตอนการวางแผน เพื่อให้สามารถสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่หลากหลายและมีคุณภาพสูง เพื่อตอบสนองความต้องการที่หลากหลายของลูกค้า
คุณ Tran Vu ผู้ก่อตั้งหน่วยวิจัย SPE.R ระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทยังคงเผชิญกับสถานการณ์ที่ซบเซา ตลาดแทบไม่มีอุปทานใหม่เข้ามาเลยในปีนี้ ขณะเดียวกัน โครงการเก่าๆ ก็ยังล่าช้ากว่ากำหนด การก่อสร้างก็ล่าช้า ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อความเชื่อมั่นของตลาด
แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยธนาคารจะลดลง แต่จำนวนผู้ที่ยินดีกู้ยืมเงินเพื่อลงทุนกลับมีไม่มากนัก และแนวคิด "ตั้งรับ" ก็ยังคงแพร่หลาย ดังนั้น ตั้งแต่ไตรมาสที่ 4 ปี 2566 ถึงไตรมาสที่ 2 ปี 2567 ปริมาณธุรกรรมจะยังคงทรงตัว โดยไม่มีการเปลี่ยนแปลงกะทันหัน
หลังจากกรอบเวลาดังกล่าว ตลาดอาจปรับตัวดีขึ้นได้ เนื่องจากรัฐบาลมีมาตรการขจัดอุปสรรคทางกฎหมายผ่านกฎหมายที่แก้ไขใหม่ - นายวูทำนาย
เร่งรัดให้ธุรกิจลดราคาที่อยู่อาศัยและลดความคาดหวังกำไร
สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เพิ่งออกเอกสารขอให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปฏิบัติตามความเห็นนายกรัฐมนตรีในการปรับโครงสร้างกลุ่มตลาดและลดราคาที่อยู่อาศัยให้เหมาะสมกับรายได้ของประชาชน ร่วมมือกันแก้ไขปัญหา ช่วยให้ตลาดพัฒนาได้อย่างปลอดภัย แข็งแรง และยั่งยืน
สมาคมฯ พบว่าธุรกิจ “ยังไม่ได้ถูกนำไปใช้งานอย่างจริงจัง” ดังที่นายกรัฐมนตรีได้ให้ความเห็นไว้ ขณะเดียวกัน ตั้งแต่ปี 2561 สมาคมฯ ได้ออกเอกสารแนะนำให้ธุรกิจต่างๆ ย้ายการลงทุนไปยังตลาดอพาร์ตเมนต์ขนาดกลางและขนาดเล็กที่ราคาไม่แพง ซึ่งตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง มีสภาพคล่องสูง และมีความยั่งยืน
สมาคมแนะนำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ลดราคาผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัย ลดความคาดหวังกำไร และไม่ควร "คงราคาไว้สูง"
ขณะเดียวกัน ธุรกิจต่างๆ ก็เพิ่มส่วนลดและมีนโยบายส่งเสริมการขายและหลังการขายเพื่อกระตุ้นความต้องการของผู้บริโภคในตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อเพิ่มความเชื่อมั่นในตลาด สร้างกระแสเงินสดและสภาพคล่องให้กับธุรกิจ ตามประสบการณ์ที่ว่า “ขายขาดทุนดีกว่ากู้ยืมกำไร”
สมาคมฯ แนะนำให้ภาคธุรกิจเปลี่ยนรูปแบบการลงทุนไปสู่กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดที่เหมาะสมกับรายได้ของประชาชน นอกจากนี้ ภาคธุรกิจยังเข้าร่วมโครงการพัฒนาอพาร์ตเมนต์ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิตในช่วงปี พ.ศ. 2564-2573 เพื่อให้สามารถเข้าถึงแพ็กเกจสินเชื่อมูลค่า 120,000 พันล้านดอง ที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยปกติ 1.5-2%
กระทรวงก่อสร้างเตรียมลงตรวจสอบโครงการต่างๆ ในหลายพื้นที่
กระทรวงการก่อสร้างเพิ่งส่งหนังสืออย่างเป็นทางการถึงคณะกรรมการประชาชนของจังหวัดฟู้เอียน ฟู้เถาะ และบ่าเรีย-หวุงเต่า เกี่ยวกับการปฏิบัติตามกฎหมายในการบริหารจัดการของรัฐเกี่ยวกับธุรกิจที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์
กระทรวงจะจัดตั้งคณะทำงานตรวจสอบการบริหารจัดการภาครัฐด้านที่อยู่อาศัย ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ วัสดุก่อสร้าง กิจกรรมของห้องปฏิบัติการก่อสร้างเฉพาะทาง และการรับเอกสารเพื่อการประกาศรับรองมาตรฐานในช่วงปี 2559-2565
เอกสารดังกล่าวระบุชัดเจนว่า กระทรวงการก่อสร้างทำหน้าที่ตรวจสอบทิศทางและการบริหารจัดการของท้องถิ่นในการดำเนินโครงการและแผนพัฒนาที่อยู่อาศัย การวางแผน การจัดสรรที่ดิน และการจัดสรรเงินทุนเพื่อการพัฒนาประเภทที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ที่อยู่อาศัยสังคม และที่อยู่อาศัยสำหรับการตั้งถิ่นฐานใหม่ เป็นต้น
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในส่วนของที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ กระทรวงจะตรวจสอบพื้นที่ดังกล่าวในด้านการบริหารจัดการและพัฒนาที่อยู่อาศัยให้เป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมายที่อยู่อาศัย ขั้นตอนการลงทุนและการก่อสร้างเพื่ออนุมัติหรือกำหนดนโยบายการลงทุนโครงการ การคัดเลือกนักลงทุนโครงการ การอนุมัติโครงการ เป็นต้น
ในส่วนของการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม กระทรวงก่อสร้างได้ประเมินการดำเนินโครงการ “การลงทุนในการก่อสร้างอพาร์ทเมนต์ที่อยู่อาศัยทางสังคมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิตสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในนิคมอุตสาหกรรมในช่วงปี 2564-2573” โดยดำเนินการแพ็คเกจสินเชื่อ 120,000 พันล้านดองสำหรับที่อยู่อาศัยทางสังคม
ในส่วนการปรับปรุงห้องชุดเก่า ท้องถิ่นต้องรายงานผลการดำเนินการปรับปรุงห้องชุดเก่า งวดปี 2559-2565 และแผนการปรับปรุงห้องชุดเก่า งวดปี 2564-2573
ในแผนการตรวจสอบนี้ กระทรวงก่อสร้างยังได้พิจารณาและตรวจสอบผลการดำเนินงานโครงการลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อการอยู่อาศัยชั่วคราว ผลการดำเนินงานโครงการที่อยู่อาศัยของรัฐ
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัด จำเป็นต้องรายงานภาพรวมสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ในช่วงปี 2559-2565 รายชื่อพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีสิทธิ์ดำเนินการในจังหวัด และสถานการณ์การออกใบรับรองการประกอบวิชาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์
กระทรวงก่อสร้างกำหนดให้ 3 จังหวัดในแผนการตรวจสอบรายงานการดำเนินงานโครงการอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ เช่น วิลล่ารีสอร์ท อพาร์ตเมนต์สำหรับนักท่องเที่ยว อพาร์ตเมนต์สำนักงาน และการบังคับใช้กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง จำนวนโครงการที่มีเอกสารประกอบการขายที่อยู่อาศัยในอนาคตและหลักประกันการขายที่อยู่อาศัยในอนาคต สถานการณ์สินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์
กระทรวงฯ ยังขอให้แต่ละท้องถิ่นเสนอโครงการที่อยู่อาศัย พื้นที่ในเมือง และโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ จำนวน 10 โครงการ ให้กับทีมตรวจสอบอีกด้วย
ความรับผิดชอบในการเปิดเผยข้อมูลโครงการบ้านพักอาศัยสังคมต่อสาธารณะ
พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 100/2015/ND-CP ของรัฐบาล กำหนดหน้าที่ความรับผิดชอบของคณะกรรมการประชาชนของจังหวัดและเมืองที่บริหารจัดการโดยส่วนกลางในการประกาศมาตรฐาน หลักเกณฑ์ และเงื่อนไขในการซื้อ การเช่า และการจ้างเหมาซื้อที่อยู่อาศัยสังคม (NƠXH) ภายในท้องถิ่นให้เป็นไปตามเงื่อนไขของแต่ละท้องถิ่น
 |
| ในกรณีที่ประชาชนมีความจำเป็นต้องซื้อบ้านพักอาศัยสังคม พวกเขาสามารถค้นหาข้อมูลเกี่ยวกับโครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่กำลังจะเปิดขายได้จากพอร์ทัลข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์ของกรมก่อสร้างที่โครงการตั้งอยู่ หรือผ่านทางพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ของนักลงทุนและข้อมูลสื่อท้องถิ่น (ที่มา: VNN) |
กฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับปัจจุบันมีข้อกำหนดเฉพาะเกี่ยวกับการเผยแพร่ข้อมูลโครงการบ้านจัดสรรสังคมต่อสาธารณะ และความรับผิดชอบของหน่วยงานท้องถิ่นและวิสาหกิจในการจัดหาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในนิคมอุตสาหกรรม โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การค้นหาข้อมูลเกี่ยวกับโครงการบ้านจัดสรรสังคมมีข้อกำหนดไว้ในข้อ ก. วรรค 1 มาตรา 20 แห่งพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 100/2015/ND-CP ลงวันที่ 20 ตุลาคม 2558 ของรัฐบาลว่าด้วยการพัฒนาและการจัดการบ้านจัดสรรสังคม
โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังจากเริ่มโครงการ ผู้ลงทุนโครงการก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมมีหน้าที่รับผิดชอบในการให้ข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับโครงการ (ชื่อโครงการ ผู้ลงทุนโครงการ สถานที่ก่อสร้างโครงการ ที่อยู่ติดต่อ ที่อยู่สำหรับยื่นคำขอจดทะเบียน) ความคืบหน้าการดำเนินโครงการ ขนาดโครงการ จำนวนห้องชุด
ได้แก่ จำนวนห้องชุดที่ขาย, จำนวนห้องชุดที่ให้เช่า, จำนวนห้องชุดที่ซื้อเช่า); เนื้อที่ห้องชุด, ราคาขาย, ราคาเช่า, ราคาเช่าซื้อ (ชั่วคราว) ของแต่ละประเภทห้องชุด, เวลาเริ่มต้นและสิ้นสุดการรับคำขอจดทะเบียน และเนื้อหาอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง) โดยจะประกาศให้สาธารณชนทราบทางระบบสารสนเทศอิเล็กทรอนิกส์ของกรมโยธาธิการและผังเมืองในพื้นที่ที่โครงการตั้งอยู่
ให้ลงประกาศในหนังสือพิมพ์ซึ่งเป็นกระบอกเสียงของหน่วยงานปกครองส่วนท้องถิ่นอย่างน้อย 1 ครั้ง และประกาศที่ห้องซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ของผู้ลงทุน (ถ้ามี) เพื่อให้ประชาชนได้ทราบ ลงทะเบียน และตรวจสอบ
ตามระเบียบข้างต้น หากประชาชนมีความจำเป็นต้องซื้อบ้านพักอาศัยสังคม สามารถค้นหาข้อมูลเกี่ยวกับโครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่กำลังจะเปิดขายได้ที่ช่องทางข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์ของกรมโยธาธิการและผังเมืองที่โครงการตั้งอยู่ หรือผ่านทางพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ของนักลงทุนและข้อมูลสื่อมวลชนในพื้นที่
ส่วนความรับผิดชอบขององค์การบริหารส่วนท้องถิ่นและวิสาหกิจในการดูแลที่พักอาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในนิคมอุตสาหกรรมนั้น เพื่อเพิ่มบทบาทและความรับผิดชอบขององค์การบริหารส่วนท้องถิ่นและวิสาหกิจในการดูแลที่พักอาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในนิคมอุตสาหกรรมนั้น รัฐบาลได้กำหนดความรับผิดชอบไว้ในพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 100/2015/ND-CP ไว้ด้วย
มาตรา 30 แห่งพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 100/2015/ND-CP ระบุไว้อย่างชัดเจนว่า อำนาจหน้าที่ของคณะกรรมการประชาชนจังหวัดและเทศบาลนครที่เป็นศูนย์กลาง... 3. กำหนดและประกาศมาตรฐาน หลักเกณฑ์ และเงื่อนไขในการจัดซื้อ เช่า และเช่าซื้อที่อยู่อาศัยสงเคราะห์ภายในท้องถิ่นให้เป็นไปตามเงื่อนไขของแต่ละท้องถิ่น จัดให้มีการบริหารจัดการและติดตามการขาย เช่า และเช่าซื้อที่อยู่อาศัยสงเคราะห์อย่างใกล้ชิด ประกาศกรอบราคาการขาย เช่า และเช่าซื้อที่อยู่อาศัยสงเคราะห์ภายในท้องถิ่นตามที่หน่วยงานกำหนด
เกี่ยวกับความรับผิดชอบของวิสาหกิจที่มีสถานที่ผลิตในเขตอุตสาหกรรม มาตรา 31 ระบุไว้อย่างชัดเจนว่า:
1. สถานประกอบการที่ได้ดำเนินการผลิตแล้วและกำลังดำเนินการผลิตในเขตอุตสาหกรรม มีหน้าที่จัดทำแผนแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัย และจัดสรรทรัพยากรทางการเงินเพื่อสนับสนุนการลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมสำหรับครัวเรือนและบุคคลในสถานประกอบการนั้นๆ ที่ประสบปัญหาที่อยู่อาศัย
2. วิสาหกิจที่เพิ่งจัดตั้งหรือขยายตัวมีหน้าที่รับผิดชอบในการจัดหาที่อยู่อาศัยให้แก่ครัวเรือนและบุคคลที่ทำงานในหน่วยงานของตน
แหล่งที่มา
![[ภาพ] ประธานรัฐสภาเข้าร่วมสัมมนา “การสร้างและดำเนินงานศูนย์การเงินระหว่างประเทศและข้อเสนอแนะสำหรับเวียดนาม”](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/28/76393436936e457db31ec84433289f72)
การแสดงความคิดเห็น (0)