รัฐกำหนดราคาที่ดินขั้นพื้นฐาน: ก้าวสู่ทิศทางที่ถูกต้อง

กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม (MARD) กำลังรวบรวมความคิดเห็นจากองค์กรและบุคคลอย่างกว้างขวางเพื่อจัดทำร่างกฎหมายแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ก่อนที่จะนำเสนอต่อรัฐสภาเพื่อพิจารณาในการประชุมสมัยที่ 10 ของสมัยที่ 15

ขจัดปัญหาคอขวดมากมาย

กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อมระบุว่า หลังจากบังคับใช้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 มากว่า 1 ปี เผยให้เห็นปัญหาหลายประการ ข้อจำกัดในกฎระเบียบปัจจุบันไม่เพียงแต่สร้างความยากลำบากให้กับธุรกิจในการลงทุนและพัฒนาโครงการเท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบโดยตรงต่อสิทธิของประชาชน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกระบวนการต่างๆ เช่น การออกใบรับรอง การเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน การแบ่งแปลงที่ดิน หรือการได้รับเงินชดเชยเมื่อที่ดินถูกเวนคืน

Nhà nước quyết giá đất sơ cấp: Bước đi đúng hướng - Ảnh 1. — ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าการกำหนดราคาที่ดินโดยตรงของรัฐจะช่วยป้องกันราคาเสมือนจริงได้

หนึ่งในปัญหาสำคัญที่ชี้ให้เห็นคือความไม่เพียงพอของการวางแผนการใช้ที่ดินและแผนผัง ซึ่งไม่เหมาะสมกับรูปแบบการบริหารท้องถิ่นแบบสองชั้นในปัจจุบัน การวางแผนการใช้ที่ดินประจำปีในระดับอำเภอไม่สามารถทำได้จริงอีกต่อไป ใช้เวลานาน มีขั้นตอนเพิ่มเติม และทำให้กระบวนการนำที่ดินไปใช้ประโยชน์ล่าช้าลง หลายครัวเรือนต้องรอการปรับปรุงแผนการใช้ที่ดิน จึงพลาดโอกาสทางการผลิตและธุรกิจ ซึ่งนำไปสู่ความสูญเสียอย่างมาก

สำหรับกลไกการจัดสรรและให้เช่าที่ดิน ปัจจุบันโครงการส่วนใหญ่ดำเนินการผ่านการประมูลหรือการประมูลราคา อย่างไรก็ตาม กระบวนการเหล่านี้มีความซับซ้อนและทับซ้อนกันเนื่องจากการพึ่งพากฎหมายอื่นๆ มากมาย ทำให้กระบวนการเตรียมโครงการใช้เวลานาน

ที่น่าสังเกตคือ กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อมได้เสนอให้ชี้แจงบทบาทของรัฐในการกำหนดราคาที่ดินในฐานะตัวแทนของเจ้าของที่ดิน ดังนั้น ในตลาดแรก ซึ่งรวมถึงการจัดสรรที่ดิน การให้เช่า และการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ราคาที่ดินจะต้องกำหนดโดยรัฐ ไม่ใช่ขึ้นอยู่กับองค์กรที่ปรึกษา ขณะเดียวกัน ในตลาดรอง ซึ่งหมายถึงกิจกรรมการซื้อ การขาย การโอน และการจำนองสิทธิการใช้ที่ดิน ราคาที่ดินจะได้รับการตกลงร่วมกันโดยทั้งสองฝ่าย โดยรัฐมีบทบาททางอ้อมในการกำกับดูแลผ่านการวางแผน โครงสร้างพื้นฐาน และเครื่องมือทางการเงิน

อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง การประเมินราคาที่ดินขั้นต้นยังคงขึ้นอยู่กับผลการปรึกษาหารือและราคารองเป็นหลัก ขณะที่วิธีการกำหนดราคาเฉพาะยังคงมีข้อบกพร่องมากมาย ขาดความโปร่งใส และไม่สะท้อนพัฒนาการของตลาดอย่างแม่นยำ ซึ่งทำให้บทบาทการกำกับดูแลของรัฐอ่อนแอลง ส่งผลกระทบต่อความคืบหน้าของการดำเนินโครงการ และก่อให้เกิดความยุ่งยากมากมายเมื่อประชาชนได้รับที่ดินคืน แต่ระดับค่าตอบแทนไม่ใกล้เคียงกับมูลค่าที่แท้จริง

อีกประเด็นหนึ่งที่กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อมสังเกตเห็นคือความคลาดเคลื่อนในการใช้วิธีการประเมินมูลค่า โดยเฉพาะวิธีส่วนเกิน ซึ่งขึ้นอยู่กับข้อมูลตลาด ประเภทการลงทุน และราคาเช่าที่ดิน ขณะเดียวกัน ตลาดสิทธิการใช้ที่ดินมีความผันผวนอย่างมาก และข้อมูลส่วนใหญ่อ้างอิงจากราคาเดิม ซึ่งไม่ได้สะท้อนมูลค่าที่แท้จริงหรือศักยภาพในอนาคต ส่งผลให้ประชาชน โดยเฉพาะในพื้นที่ชนบท มักประสบภาวะขาดทุน เนื่องจากมูลค่าที่แท้จริงของที่ดินไม่ได้สะท้อนให้เห็นอย่างชัดเจนในการทำธุรกรรม

ดร. ฟาม เวียด ถวน ผู้อำนวยการสถาบัน เศรษฐศาสตร์ สิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า การแก้ไขกฎหมายที่ดินเป็นสิ่งจำเป็นและสอดคล้องกับแนวทางการพัฒนาเศรษฐกิจตลาดแบบสังคมนิยม เขากล่าวว่าบทบัญญัติหลายประการในกฎหมายปัจจุบันไม่สอดคล้องกับความต้องการที่แท้จริงและความต้องการทางธุรกิจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อแปลงที่ดินเป็นที่อยู่อาศัยกำลังเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ในบางพื้นที่ เช่น นครโฮจิมินห์ อัตราการจัดเก็บสูงถึง 38 เท่า ทำให้ประชาชนจำนวนมากไม่สามารถเข้าถึงสิทธิการใช้ที่ดินตามกฎหมายของตนได้

เขากล่าวว่า การตัดสินใจของรัฐเกี่ยวกับราคาที่ดินขั้นต้นถือเป็นก้าวสำคัญในทิศทางที่ถูกต้อง โดยมุ่งควบคุมความไม่แน่นอนของตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทปัจจุบันที่การเก็งกำไรราคาที่ดิน การประมูล และการยกเลิกการวางเงินมัดจำ... กำลังผลักดันให้ราคาสูงขึ้นอย่างผิดปกติ อย่างไรก็ตาม ดร.ทวน ชี้ให้เห็นถึงความจำเป็นในการแยกราคาที่ดินขั้นต้นและราคาที่ดินรองออกจากระบบประเมินราคาที่ดินอย่างชัดเจน “การใช้ค่าสัมประสิทธิ์ K ในเอกสารแนะนำจะช่วยกำหนดราคาที่ดินรองจากราคาที่ดินขั้นต้น และในขณะเดียวกันก็จะกลายเป็นเครื่องมือที่มีประสิทธิภาพสำหรับรัฐในการควบคุมและรักษาเสถียรภาพของตลาด” เขากล่าว

ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้ยังเน้นย้ำว่ากฎหมายจำเป็นต้องกำหนดอย่างชัดเจนว่าจะใช้ราคาหลักในกรณีใด และใช้ราคารองในกรณีใด พระราชกฤษฎีกาและหนังสือเวียนที่แนบมาจะมีบทบาทในการกำหนดและให้คำแนะนำโดยละเอียดเพื่อให้มั่นใจว่าสามารถนำไปปฏิบัติได้จริง

ต้องมีเครื่องมือที่เหมาะสมเพื่อควบคุมและรับรองความโปร่งใส

แม้ว่าข้อเสนอที่จะมอบอำนาจให้รัฐในการตัดสินใจเกี่ยวกับราคาที่ดินขั้นต้นจะถือเป็นสิ่งจำเป็นเพื่อให้มั่นใจว่าประชาชนทุกคนจะมีบทบาทในการเป็นตัวแทนกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้งหมด แต่หลายฝ่ายยังคงแสดงความกังวลว่า หากขาดปัจจัยทางการตลาดในการกำหนดราคา ก็มีความเสี่ยงที่จะเกิดสถานการณ์ "สองราคา" ในตลาดที่ดินอีกครั้ง ซึ่งไม่เพียงส่งผลกระทบต่อความโปร่งใสของตลาดเท่านั้น แต่ยังอาจนำไปสู่การสูญเสียงบประมาณ ก่อให้เกิดความไม่เท่าเทียมกันระหว่างฝ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องในการทำธุรกรรม

สถานการณ์ "สองราคา" มักเกิดขึ้นบ่อยครั้งในอดีต เมื่อที่ดินผืนเดียวกันมีราคาที่แตกต่างกันสองราคา ราคาที่ระบุในสัญญาและเอกสารประกอบการคำนวณภาระผูกพันทางการเงินมักจะต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงในตลาดมาก สาเหตุหลักคือรายการราคาที่ดินที่รัฐออกให้ไม่ได้สะท้อนความผันผวนของตลาดอย่างทันท่วงที ทำให้เกิดช่องว่างขนาดใหญ่ระหว่างราคาซื้อขายจริงและราคาซื้อขายจริง

นายหวอ ฮอง ทัง รองกรรมการผู้จัดการใหญ่กลุ่มบริษัท DKRA ให้ความเห็นว่า หากรัฐมีอำนาจตัดสินใจเรื่องราคาที่ดินแต่เพียงผู้เดียวโดยปราศจากการตอบรับจากตลาด จะนำไปสู่การกำหนดราคาที่ไม่เป็นกลางได้ง่าย ส่งผลให้เกิด “กลไกสองราคา” ซ้ำแล้วซ้ำเล่า เขามองว่าการกำหนดราคาต้องยึดหลักการตลาดเพื่อให้เกิดความเป็นธรรมแก่ทุกฝ่าย ทั้งรัฐ ภาคธุรกิจ และนักลงทุน นายทังกล่าวว่า หากรัฐจัดสรรที่ดิน กำหนดราคา และเก็บเงิน ก็เหมือนกับ “การเล่นฟุตบอลและเป่านกหวีดไปพร้อมๆ กัน” ที่ขาดกลไกการตรวจสอบที่เป็นอิสระ

เขากล่าวว่า แทนที่จะขจัดปัจจัยทางการตลาดออกไปโดยสิ้นเชิง กฎหมายควรพิจารณาจัดประเภทผู้ใช้ที่ดินเพื่อให้มีนโยบายสนับสนุนที่เหมาะสม ตัวอย่างเช่น เป็นไปได้ที่จะยกเว้นหรือลดภาระผูกพันทางการเงินสำหรับกลุ่มผู้ด้อยโอกาสเมื่อเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ดังที่ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านได้เสนอไว้

ขณะเดียวกัน นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า ไม่จำเป็นต้องกังวลมากเกินไปเกี่ยวกับสถานการณ์ราคาที่ดินสองราคา หรือความเป็นไปได้ที่ธุรกิจจะใช้ประโยชน์จากนโยบายที่ดิน เขากล่าวว่า รัฐมีเครื่องมือกำกับดูแลที่ครบครัน ตั้งแต่ภาษีไปจนถึงสินเชื่อ เพื่อควบคุมอสังหาริมทรัพย์และป้องกันการฉวยโอกาส “รัฐมีสิทธิ์เต็มที่ในการกำหนดราคาที่ดินในตลาดแรก เพราะเป็นสิทธิ์ของเจ้าของที่ดินที่เป็นตัวแทนของประชากรทั้งหมด ในขณะเดียวกัน ตลาดรอง ซึ่งเป็นตลาดที่มีการทำธุรกรรมทางแพ่งระหว่างประชาชนและธุรกิจ ก็เป็นตลาดที่จำเป็นต้องควบคุมตนเอง” เขากล่าวเน้นย้ำ

ที่จริงแล้ว ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา การควบคุมภาษี การรับรองเอกสาร และการจัดการบันทึกการโอนอสังหาริมทรัพย์ได้ดำเนินการอย่างเข้มงวดมาก หลายคนที่เคยมีนิสัย "ขอให้" ผู้ซื้อแจ้งราคาต่ำเพื่อลดภาษี ปัจจุบันถูกบังคับให้ปฏิบัติตามกฎระเบียบ เนื่องจากหน่วยงานรับรองเอกสารและภาษีไม่อนุญาตให้มีการแจ้งราคาต่ำอีกต่อไป และยังกำหนดให้จัดทำเอกสารใหม่หากพบความแตกต่างที่ผิดปกติ คุณ Pham Huu T. นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ใน Lam Dong กล่าวว่า เขาเคยแจ้งราคาต่ำเพื่อประหยัดต้นทุน แต่เนื่องจากหน่วยงานต่างๆ เริ่มเข้มงวดมากขึ้น เขาจึงดำเนินการอย่างเคร่งครัดมากขึ้น "ปัจจุบันผู้ซื้อปฏิเสธที่จะแจ้งราคาต่ำ พวกเขากังวลว่าจะถูกเก็บภาษีอย่างหนักเมื่อขายในภายหลัง จึงจำเป็นต้องแจ้งราคาที่แท้จริง" คุณ T. กล่าว

คุณเหงียน ดัง ฟู นายหน้าในนครโฮจิมินห์ ยืนยันว่าสถานการณ์การแจ้งราคาสินค้า “สองราคา” แทบจะหายไปแล้ว หน่วยงานด้านภาษีได้เข้ามาเกี่ยวข้องอย่างมาก มีการเรียกตัวผู้แจ้งราคาสินค้าเท็จบางกรณี และมีการเตือนถึงการดำเนินคดีอาญาด้วย บัดนี้ ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต่างเอาจริงเอาจัง ใครเป็นผู้เสียภาษีต้องรับผิดชอบ

มีส่วนช่วยในการบล็อคราคาเสมือนจริง

นายเล ฮวง เชา กล่าวว่า การประเมินราคาที่ดินในปัจจุบันผ่านองค์กรที่ปรึกษาและสภาประเมินราคาสร้างช่องโหว่ได้ง่าย ซึ่งอาจนำไปสู่ “การสมรู้ร่วมคิด” ในการประเมินมูลค่าที่ดิน ดังนั้น รัฐจึงจำเป็นต้องกำหนดราคาในตลาดแรกโดยตรง ส่วนในตลาดรอง กลไกตลาดควรดำเนินการอย่างเต็มที่ภายใต้การควบคุมของรัฐผ่านเครื่องมือทางภาษี แนวทางนี้ไม่เพียงแต่ช่วยให้ราคาที่ดินโปร่งใสเท่านั้น แต่ยังช่วย “ระบายความร้อน” ตลาดอสังหาริมทรัพย์และป้องกันราคาเสมือนจริงที่พุ่งสูงขึ้นจากการเก็งกำไรอีกด้วย

ที่มา: https://nld.com.vn/nha-nuoc-quyet-gia-dat-so-cap-buoc-di-dung-huong-196250804205417053.htm