“กระตุ้น” ตลาดอสังหาฯ

อุปทานที่อยู่อาศัยจะดีขึ้น

ในช่วงต้นเดือนมกราคม พ.ศ. 2567 รัฐสภา ได้ผ่านร่างกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) ซึ่งถือเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม กฎหมายหลายฉบับเมื่อนำมาใช้ คาดว่าจะสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่โปร่งใส ช่วยให้ประชาชนเรียนรู้เกี่ยวกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ง่ายขึ้น หลีกเลี่ยงสถานการณ์ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ที่ "พองตัวและระเบิด"

นาย Pham Anh Khoi ผู้อำนวยการสถาบันวิจัย เศรษฐกิจ และการเงินอสังหาริมทรัพย์ Dat Xanh Services พูดคุยกับ Nguoi Dua Tin โดยกล่าวว่า “การผ่านกฎหมายที่ดินปี 2024 และกฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อมีส่วนช่วยในการปรับปรุงกรอบสถาบันสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ให้สมบูรณ์แบบยิ่งขึ้น

คาดว่าตลาดอสังหาฯ ในระยะต่อไปจะพัฒนาอย่างเป็นระบบและรอบคอบมากขึ้น

“การผ่านกฎหมายที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) ร่วมกับกฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไขเพิ่มเติม) และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม) ได้ตอบสนองความต้องการในการปรับปรุงนโยบายและกฎหมายเกี่ยวกับการจัดการและการใช้ที่ดินอย่างสอดคล้องกันตามสถาบันการพัฒนาเศรษฐกิจตลาด เพื่อให้ทรัพยากรที่ดินได้รับการจัดการ ใช้ประโยชน์ และใช้อย่างประหยัด ยั่งยืน และมีประสิทธิภาพสูงสุด”

นอกจากนี้ยังสอดคล้องกับนโยบายส่งเสริมการพัฒนาอุตสาหกรรม ความทันสมัย ​​ความเป็นธรรม และความมั่นคงทางสังคม การป้องกันประเทศและความมั่นคง การปกป้องสิ่งแวดล้อม การปรับตัวต่อการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ การสร้างแรงผลักดันเพื่อพัฒนาประเทศให้เป็นประเทศพัฒนาแล้วที่มีรายได้สูง” นายคอยกล่าว

การแก้ปัญหากองทุนที่ดินและการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรสังคม ถือเป็นเรื่องสำคัญอย่างยิ่ง และสร้างอุปทานเข้าสู่ตลาด ช่วยให้ผู้คนจำนวนมากที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยสามารถเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ได้ง่ายขึ้น

ประชาชนผู้ซื้อบ้านจริงจะได้รับประโยชน์

ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า กฎหมายใหม่หลายข้อได้รับการประเมินว่าเอื้อประโยชน์ต่อประชาชน บรรเทาปัญหาให้กับภาคธุรกิจ เพิ่มอุปทานในตลาดในราคาที่สมเหตุสมผลมากขึ้น ส่งผลให้การเก็งกำไรถูกจำกัด ทำให้เกิดภาวะเงินเฟ้อ และส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

“หากกฎหมายใหม่มีผลบังคับใช้เร็วขึ้น (โดยเฉพาะตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2567) คาดการณ์ว่าคุณภาพโครงการอสังหาริมทรัพย์จะดีขึ้นเช่นกัน เนื่องจากกฎระเบียบที่เข้มงวดขึ้นมากมายเกี่ยวกับมาตรฐานการส่งมอบ ความคืบหน้า ฯลฯ ยกตัวอย่างเช่น มาตรา 36 ของกฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2566 ระบุว่านักลงทุนต้องมีความสามารถและประสบการณ์ในการดำเนินโครงการ ต้องไม่มอบอำนาจหรือมอบหมายให้หุ้นส่วนอื่นลงนามในสัญญา และสามารถโอนที่ดินได้หลังจากสร้างเสร็จและรับระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคเพื่อใช้งานแล้วเท่านั้น และต้องดูแลความคืบหน้าของระยะที่ลงทะเบียนไว้” คุณ Pham Anh Khoi ผู้อำนวยการสถาบันวิจัยเศรษฐกิจและการเงินอสังหาริมทรัพย์ Dat Xanh Services กล่าว

กฎหมายที่ดินฉบับใหม่จะถูกนำมาใช้ โดยบังคับให้นักลงทุนเตรียมทรัพยากรให้เพียงพอและดำเนินขั้นตอนทางกฎหมายให้ครบถ้วนก่อนเสนอขายในตลาด เพื่อหลีกเลี่ยงการ "จับโจรมือเปล่า" และทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูง

ผู้เชี่ยวชาญระบุว่ากฎระเบียบใหม่นี้บังคับให้นักลงทุนต้องกำหนดขั้นตอนการพัฒนาโครงการให้ชัดเจน ดังนั้นผู้บริโภคจึงได้รับประโยชน์จากการเปลี่ยนแปลงกฎหมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กลุ่มที่ได้รับประโยชน์สูงสุดคือชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ และผู้ที่ได้รับการจัดสรรที่ดิน/ได้รับเงินชดเชย

จากสถิติพบว่าประมาณ 15-20% ของเงินโอนที่โอนเข้ามาจะถูกนำไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การเปลี่ยนแปลงกฎหมายทำให้เกิดกรอบทางกฎหมายที่เป็นทางการมากขึ้นและมีนโยบายที่ยืดหยุ่นมากขึ้น โดยกำหนดให้ชาวเวียดนามโพ้นทะเลสามารถโอนสิทธิการใช้ที่ดินได้ (เดิมมีเพียงการให้เช่าและอนุญาตให้บริหารจัดการบ้านที่ไม่ได้ใช้) ซึ่งจะช่วยเพิ่มโอกาสในการดึงดูดเงินทุนจากต่างประเทศเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์

ในหลายกรณี ประชาชนที่อยู่ภายใต้การตั้งถิ่นฐานใหม่/ได้รับค่าชดเชยก็ได้รับสิทธิต่างๆ เช่นกัน ครัวเรือนและบุคคลที่อยู่ภายใต้การตั้งถิ่นฐานใหม่จะได้รับโอกาสในการมีงานทำ มีรายได้ และสร้างความมั่นคงในชีวิตและการผลิต

ประชาชนที่มีที่ดินถูกเวนคืนก็จะได้รับประโยชน์อย่างเป็นธรรมมากขึ้น โดยราคาค่าชดเชยที่ดินจะขึ้นอยู่กับแต่ละพื้นที่ที่จะกำหนด

กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ยังกำหนดว่าพื้นที่ตั้งถิ่นฐานใหม่ต้องดำเนินการตามเงื่อนไขทางเทคนิคและโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมให้ครบถ้วนสมบูรณ์เพื่อประกันคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัย สำหรับครัวเรือนและบุคคลที่ได้รับค่าชดเชยเมื่อที่ดินถูกเวนคืน ในกรณีที่ไม่เข้าเงื่อนไขในการได้รับที่ดินเพื่ออยู่อาศัย แต่ไม่สามารถจัดหาที่อยู่อาศัยอื่นได้ จะยังคงได้รับค่าชดเชยสำหรับที่ดินเพื่ออยู่อาศัย ส่วนผู้ที่ได้รับที่ดินที่ไม่ใช่ เกษตรกรรม (ไม่ใช่ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย) จะได้รับการชดเชยสำหรับที่ดินอย่างยืดหยุ่นมากขึ้นกว่าเดิม

คุณโง กวาง ฟุก กรรมการผู้จัดการใหญ่กลุ่มฟูดง กล่าวว่า “การบังคับใช้กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขจะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความโปร่งใสอย่างแท้จริง นักลงทุนจำเป็นต้องดำเนินการทางกฎหมายอย่างจริงจังและได้มาตรฐานในทุกขั้นตอนก่อนที่จะเข้าถึงผู้บริโภค”

นอกจากนี้ ในกรณีที่ประชาชนต้องเคลียร์พื้นที่ ราคาที่ดินก็จะถูกกำหนดตามราคาตลาด... ซึ่งจะช่วยให้การเคลียร์พื้นที่ทำได้รวดเร็วและสะดวกยิ่งขึ้นอย่างแน่นอน”

อย่างไรก็ตาม ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุ เมื่อมีการบังคับใช้กฎหมายและราคาค่าชดเชยในบางโครงการเพิ่มขึ้น และมีข้อกำหนดที่เข้มงวดมากขึ้นสำหรับนักลงทุนเกี่ยวกับเงื่อนไขทางธุรกิจ อัตราส่วนเงินทุน และขั้นตอนการย้ายถิ่นฐาน ก็จะส่งผลให้ราคาบ้านส่วนตัวและอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ เพิ่มขึ้นด้วย

ดังนั้นผู้ซื้อบ้านและผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงควรพิจารณาจังหวะเวลาและเลือกซื้อผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ให้เหมาะสมกับฐานะทางการเงินของตนเองด้วย

แหล่งที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/nhung-cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-a657636.html