ในช่วงสุดท้ายของปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนามได้รับข้อมูลเชิงบวก เช่น อุปทานและสภาพคล่องของตลาดโดยรวมมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม โดยรวมแล้ว ตลาดยังคงมีปัญหา ข้อบกพร่อง และปัญหาที่ยังไม่ได้รับการแก้ไขมากมาย
นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์นักข่าวและความคิดเห็นสาธารณะว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มที่จะฟื้นตัวและเติบโตอีกครั้งตั้งแต่ครึ่งหลังของปี 2567 เป็นต้นไป
+ คุณประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามโดยทั่วไปและอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์โดยเฉพาะในปี 2566 อย่างไร?
- จะเห็นได้ว่าไตรมาสแรกของปี 2566 เป็นช่วง “จุดต่ำสุด” ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปัจจุบันตลาดได้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดไปแล้ว อย่างไรก็ตาม โดยรวมแล้วตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีความยากอยู่มาก แต่ระดับความยากมีแนวโน้มลดลงเมื่อเวลาผ่านไป เดือนถัดไปจะดีขึ้นกว่าเดือนก่อนหน้า และไตรมาสถัดไปจะดีขึ้นกว่าไตรมาสก่อนหน้า
หากพิจารณาเฉพาะนครโฮจิมินห์ ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2566 มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม นครโฮจิมินห์ยังคงไม่มีที่อยู่อาศัยราคาประหยัด และที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ส่งผลให้ตลาดขาดสมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทาน มีทั้งส่วนเกินและขาดแคลน
เห็นได้ชัดว่าตั้งแต่ปี 2020 ถึงปัจจุบัน ที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์มีสัดส่วนที่ล้นหลามถึง 70-80% ของผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยในตลาด ส่วนที่เหลือเป็นที่อยู่อาศัยระดับกลางและแทบไม่มีที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ส่งผลให้เกิดการขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาประหยัด และที่อยู่อาศัยทางสังคมเป็นประเภทที่อยู่อาศัยที่ตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของคนส่วนใหญ่
ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่ปี 2560 และยังคงเกินขีดความสามารถทางการเงินของผู้มีรายได้ปานกลาง ผู้มีรายได้น้อยในเมือง ข้าราชการ พนักงานภาครัฐ เจ้าหน้าที่กองทัพ คนงาน และผู้อพยพ
เนื่องจากสำหรับอพาร์ทเมนต์ราคาไม่แพงราคา 2-3 พันล้านดอง แม้แต่คนที่รายได้เฉลี่ยต่ำซึ่งประหยัดเงินได้ประมาณ 100 ล้านดองต่อปี ก็ยังต้องใช้เวลานานถึง 25 ปีจึงจะซื้อบ้านได้
หากไม่มีการเปลี่ยนแปลงนโยบายที่อยู่อาศัยทางสังคม ผู้ที่เสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาระดับ 1 ซึ่งปัจจุบันกำหนดให้มีรายได้ต่ำกว่า 60 ล้านดองต่อปี จะไม่สามารถซื้อบ้านได้
นอกจากปัจจัยด้านอุปทานแล้ว ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ยังคงลดลงอย่างรวดเร็ว กระทรวงการก่อสร้าง ระบุว่า ในช่วง 10 เดือนแรกของปี 2566 ปริมาณธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ลดลง 50% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2565
นอกจากนี้ รายงานของคณะกรรมการครั้งที่ 4 ระบุว่า ณ สิ้นเดือนกันยายน 2566 สินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์มีจำนวนสูงมาก โดยมีมูลค่ารวมสูงถึง 301,600 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 5% จากช่วงเวลาเดียวกัน จำเป็นต้องมีแนวทางแก้ไขเพื่อนำสินค้าคงคลังจำนวนมหาศาลนี้กลับคืนสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อสร้างกระแสเงินสด สร้างสภาพคล่อง ขจัดปัญหาให้กับธุรกิจ และเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยในตลาด
อย่างไรก็ตาม ในบริบทที่ตลาดต้องเผชิญความยากลำบากมากมาย รัฐบาล กระทรวง และสาขาต่างๆ ได้ใช้ความพยายามอย่างเต็มที่ในการ "ช่วยเหลือ" ตลาด
เป็นที่ทราบกันว่าในช่วง 10 เดือนแรกของปี 2566 เพื่อขจัดความยากลำบากและส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ปลอดภัย มีสุขภาพดี และยั่งยืน นายกรัฐมนตรี ได้เป็นประธานการประชุมเชิงวิชาการด้านอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยทางสังคม 2 ครั้ง ออกเอกสารทางกฎหมาย 12 ฉบับ และออกคำสั่งของฝ่ายบริหาร
โดยทั่วไปแล้ว พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 08 พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 10 พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 35 มติฉบับที่ 33 ลงวันที่ 11 มีนาคม 2566 เกี่ยวกับแนวทางแก้ไขหลายประการเพื่อขจัดอุปสรรคและส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ปลอดภัย มีสุขภาพดี และยั่งยืน
นอกจากนี้ ยังมีมติคณะรัฐมนตรีที่ 338 ลงวันที่ 3 เมษายน 2566 เรื่อง “อนุมัติโครงการลงทุนก่อสร้างอาคารชุดพักอาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนทำงานในนิคมอุตสาหกรรม อย่างน้อย 1 ล้านยูนิต ในช่วงปี 2564 - 2573”
เฉพาะเดือนตุลาคม พ.ศ. 2566 นายกรัฐมนตรีได้ออกคำสั่งที่เข้มงวดมาก 3 ฉบับ
ฉบับที่ 1 คือ หนังสือราชการเลขที่ ๙๖๕ ลงวันที่ ๑๓ ตุลาคม ๒๕๖๖ เรื่อง “ขจัดความยุ่งยากในการดำเนินการจัดการที่ดิน การใช้ประโยชน์ที่ดิน การจัดสรรที่ดิน และการประเมินราคาที่ดิน”
ประการที่สอง คือ หนังสือส่งทางราชการ ฉบับที่ ๙๙๐ ลงวันที่ ๒๑ ตุลาคม ๒๕๖๖ ว่า “มุ่งมั่นดำเนินการตามแนวทางแก้ไขเพื่อเพิ่มการเข้าถึงแหล่งทุนสินเชื่อ ขจัดปัญหาการผลิตและกิจกรรมทางธุรกิจ และดำเนินการจัดเก็บงบประมาณแผ่นดินในปี ๒๕๖๖ อย่างมุ่งมั่น”
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หนังสือส่งทางราชการ ฉบับที่ 993 ลงวันที่ 24 ตุลาคม 2566 เรื่อง “มุ่งมั่นดำเนินการตามแนวทางแก้ไขปัญหาเพื่อพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ปลอดภัย มีสุขภาพดี และยั่งยืน อย่างต่อเนื่อง เพื่อส่งเสริมการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม”
ในช่วง 10 เดือนแรกของปี 2566 ธนาคารแห่งรัฐได้จัดการประชุมเกี่ยวกับสินเชื่อเพื่ออสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยสังคม 2 ครั้ง และได้ดำเนินโครงการสินเชื่อมูลค่า 120,000 พันล้านดองเพื่อรองรับโครงการพัฒนาหน่วยที่อยู่อาศัยสังคม 1 ล้านหน่วย การปรับปรุงและสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ใหม่ในช่วงปี 2564-2573 โดยมีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเชิงพาณิชย์ 1.5-2%
ขณะเดียวกัน กระทรวงก่อสร้างได้ยื่นพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 35 เพื่อแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของพระราชกฤษฎีกาที่อยู่ภายใต้การบริหารจัดการของรัฐของกระทรวงก่อสร้าง
โดยเฉพาะอย่างยิ่งในฐานะหัวหน้าคณะทำงานของนายกรัฐมนตรี กระทรวงก่อสร้างได้ประสานงานเชิงรุกกับกระทรวง สาขา และท้องถิ่น และทำงานโดยตรงกับธุรกิจต่างๆ มากมาย เพื่อแก้ไขอุปสรรคและความยากลำบากของโครงการอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์จำนวนหนึ่ง
โดยทั่วไป คณะทำงานจะประสานงานกับคณะกรรมการประชาชนเพื่อแก้ไขโครงการที่มี "ปัญหาทางกฎหมาย" ร้อยละ 30 จากทั้งหมด 148 โครงการ โดยสร้างเงื่อนไขให้ธุรกิจต่างๆ ระดมทุนสำหรับผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยในอนาคตร้อยละ 50 หรือให้มีการอนุมัตินโยบายการลงทุน หรือให้มีการอนุมัติผังรายละเอียด 1 ใน 500 หรือให้กำหนดราคาที่ดินเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดินของโครงการ และออก "สมุดสีชมพู" สำหรับอพาร์ตเมนต์มากกว่า 10,000 ยูนิตให้กับผู้ซื้อบ้าน...
มาตรการรุนแรงดังกล่าวข้างต้นของรัฐบาลและนายกรัฐมนตรีได้ส่งเสริมและสร้างการเปลี่ยนแปลงเชิงบวกอย่างมากในขั้นต้น ซึ่งได้แพร่กระจายจากกระทรวง สาขา ไปสู่ท้องถิ่น บุคลากร ข้าราชการ และพนักงานสาธารณะ และสร้างแรงบันดาลใจให้กับภาคธุรกิจ ประชาชน และนักลงทุนในการเอาชนะความยากลำบากและสนับสนุนความเชื่อมั่นของตลาด
+ คาดการณ์ตลาดอสังหาฯ ปี 67 จะเป็นอย่างไร?
- แม้ว่าตลาดอสังหาฯ ยังคงเผชิญความยากลำบากอย่างมาก แต่ก็มีเหตุผลหลายประการที่ต้องยืนยันอย่างหนักแน่นถึงแนวโน้มการฟื้นตัวและการเติบโตอย่างต่อเนื่องในทิศทางการพัฒนาที่ปลอดภัย แข็งแรง และยั่งยืน โดยอาศัยแรงผลักดันหลายประการ
ประการแรก มติที่ 18 ของคณะกรรมการบริหารกลางกำหนดให้มีการแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายที่ดินและกฎหมายที่เกี่ยวข้องให้แล้วเสร็จ เพื่อให้เกิดความสอดคล้องและเป็นเอกภาพ อันที่จริง หน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจกำลังพยายามขจัดอุปสรรคทางกฎหมาย ซึ่งถือเป็นอุปสรรคสำคัญที่สุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์
นอกจากนี้ รัฐสภายังกำลังพิจารณาร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) ร่างกฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไข) ร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) ร่างกฎหมายสถาบันการเงิน (แก้ไข) และร่างกฎหมายการขายทอดตลาดทรัพย์สิน (แก้ไข)
หากกฎหมายเหล่านี้ถูกประกาศใช้เพื่อให้เกิดความสอดคล้อง ความสม่ำเสมอ ความเป็นไปได้ และใกล้เคียงกับความเป็นจริง ตลาดจะฟื้นตัวได้อย่างรวดเร็วอย่างแน่นอน
ประการที่สอง ความต้องการที่อยู่อาศัยโดยรวมเพื่อตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของสังคมยังคงมีจำนวนมาก โดยเฉพาะความต้องการที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงและที่อยู่อาศัยทางสังคมสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อยส่วนใหญ่ในสังคมยังคงมีจำนวนมาก
ประการที่สาม ชนชั้นกลางยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง แม้ว่ารายได้ของประชากรจะลดลงก็ตาม
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้ตลาดขยายตัวอย่างรวดเร็ว รัฐบาลจำเป็นต้องพิจารณาข้อจำกัดอื่นๆ ที่เป็นอุปสรรคต่อตลาด เช่น กฎระเบียบที่กำหนดให้ผู้ลงทุนโครงการบ้านจัดสรรต้องสำรองที่ดินไว้สำหรับสร้างบ้านพักอาศัยสังคม ขั้นตอนการประเมินมูลค่าที่ดินที่เฉพาะเจาะจง การประเมินราคาที่ดิน การตัดสินใจราคาที่ดินเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น
+ ขอบคุณมากๆครับ!
ดินห์ ตรัน (การดำเนินการ)
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)