กรณีการออกหนังสือปกแดงตามกฎหมายที่ดินที่เริ่มบังคับใช้

การออกหนังสือปกแดงสำหรับที่อยู่อาศัย

มาตรา 148 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดกรณี 6 กรณีที่ออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัย

ประการแรก ครัวเรือนและบุคคลที่เป็นเจ้าของบ้านจะได้รับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและความเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดินเมื่อมีเอกสารอย่างใดอย่างหนึ่งต่อไปนี้:

- ใบอนุญาตก่อสร้างอาคารชุด หรือ ใบอนุญาตก่อสร้างอาคารชุดแบบมีกำหนดระยะเวลา ในกรณีที่ต้องมีใบอนุญาตก่อสร้างตามกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง;

- สัญญาซื้อขายบ้านจัดสรรตาม พระราชกฤษฎีกา ฉบับที่ 61-ฉ.พ. ว่าด้วยการซื้อขายบ้านจัดสรร หรือเอกสารการชำระบัญชีและประเมินราคาบ้านจัดสรรตั้งแต่ก่อนวันที่ 5 กรกฎาคม พ.ศ. 2537

- เอกสารการมอบหรือบริจาคบ้านแห่งความกตัญญู การกุศล และความสามัคคี;

- เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยที่ออกโดยหน่วยงานที่เกี่ยวข้องในระหว่างที่อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวยังไม่อยู่ภายใต้บังคับของรัฐ โดยการจัดตั้งกรรมสิทธิ์ของประชาชนทั้งหมดตามบทบัญญัติของมติที่ 23 ลงวันที่ 26 พฤศจิกายน 2546 ของ รัฐสภา เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่รัฐบริหารจัดการและจัดเตรียมไว้ให้ใช้ในการดำเนินนโยบายการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์และนโยบายปฏิรูปสังคมนิยม ก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2534 มติที่ 755 ลงวันที่ 2 เมษายน 2548 ของคณะกรรมาธิการถาวรของรัฐสภา กำหนดให้มีการยุติกรณีเฉพาะจำนวนหนึ่งเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในระหว่างดำเนินการนโยบายการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์และนโยบายปฏิรูปสังคมนิยม ก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2534

- เอกสารประกอบการซื้อ ขาย บริจาค แลกเปลี่ยน หรือรับมรดกที่อยู่อาศัย ที่ได้รับการรับรองจากคณะกรรมการประชาชนระดับความสามารถตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายว่าด้วยการซื้อขายที่อยู่อาศัย ก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2549 กรณีที่อยู่อาศัยที่ซื้อ บริจาค แลกเปลี่ยน หรือรับมรดกตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2549 เป็นต้นไป ต้องมีเอกสารประกอบการซื้อขายที่อยู่อาศัยตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายว่าด้วยการซื้อขายที่อยู่อาศัย กรณีที่อยู่อาศัยที่ซื้อจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนก่อสร้างเพื่อขาย ต้องมีสัญญาซื้อขายที่อยู่อาศัยที่ลงนามโดยทั้งสองฝ่าย

- คำพิพากษาหรือคำวินิจฉัยของศาลหรือเอกสารของหน่วยงานรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ซึ่งมีผลใช้บังคับทางกฎหมายที่กำหนดกรรมสิทธิ์ในบ้าน

- เอกสารดังกล่าวข้างต้นซึ่งมีชื่อของบุคคลอื่นและไม่มีข้อโต้แย้ง

ประการที่สอง ครัวเรือนและบุคคลซึ่งมีที่อยู่อาศัยก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2549 แต่ไม่มีเอกสารตามที่ระบุในกรณีแรกจะไม่ถูกโต้แย้ง

3. ครัวเรือนและบุคคลซึ่งมีบ้านเรือนที่ไม่อยู่ในบังคับแห่งกฎหมายข้างต้นแต่ไม่จำเป็นต้องยื่นขออนุญาตก่อสร้าง ในกรณีที่ต้องมีใบอนุญาตก่อสร้าง ต้องมีหนังสือรับรองจากหน่วยงานที่รับผิดชอบการจัดการก่อสร้างระดับอำเภอว่าบ้านนั้นมีสิทธิอยู่ได้ตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง

ประการที่สี่ องค์กรภายในประเทศ องค์กร เศรษฐกิจ ที่ลงทุนโดยต่างชาติ และชาวเวียดนามโพ้นทะเลที่ลงทุนในการก่อสร้างบ้านเพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ ต้องมีเอกสารประกอบการจดทะเบียนตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย ในกรณีการซื้อ รับของขวัญ รับมรดกบ้าน หรือเป็นเจ้าของบ้านในรูปแบบอื่นๆ ตามบทบัญญัติของกฎหมาย ต้องมีเอกสารประกอบการจดทะเบียนตามบทบัญญัติของกฎหมาย

ประการที่ห้า กรณีเจ้าของบ้านไม่มีสิทธิใช้ที่ดินในแปลงที่ดินนั้น การออกหนังสือรับรองสิทธิใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินจะดำเนินการดังต่อไปนี้

- สำหรับองค์กรและบุคคลต่างชาติที่เป็นเจ้าของบ้านในเวียดนาม ต้องมีเอกสารการทำธุรกรรมที่อยู่อาศัยตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย

- สำหรับเจ้าของบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการเคหะ แต่ไม่เข้าข่ายกรณีตามที่กำหนดไว้ข้างต้น ต้องมีเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์บ้านตามกฎหมายว่าด้วยการเคหะ และสัญญาเช่าที่ดิน หรือสัญญาร่วมทุน หรือสัญญาร่วมธุรกิจ หรือหนังสือยินยอมของผู้ใช้ที่ดินที่ยินยอมให้ก่อสร้างบ้านที่ได้รับการรับรองจากทางราชการหรือรับรองตามบทบัญญัติของกฎหมาย

ประการที่หก ในกรณีที่การก่อสร้างมีวัตถุประสงค์ผสมผสานตามบทบัญญัติของกฎหมายและตั้งอยู่บนที่ดินที่เป็นที่อยู่อาศัย จะต้องออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินสำหรับทรัพย์สินที่เป็นรายการก่อสร้างหรือสิ่งปลูกสร้างทั้งหมด ระยะเวลาการใช้ที่ดินมีเสถียรภาพและยาวนาน

ย่านที่อยู่อาศัยในโฮจิมินห์ซิตี้ (ภาพ: Khong Chiem)

การออกหนังสือปกแดงสำหรับทรัพย์สินที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย

มาตรา 149 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดกรณี 6 กรณีที่ออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินให้แก่ทรัพย์สินที่เป็นงานก่อสร้างอื่นนอกจากที่อยู่อาศัย

ประการแรก ครัวเรือน บุคคล และชุมชนที่อยู่อาศัยที่เป็นเจ้าของงานก่อสร้าง จะได้รับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและความเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดิน เมื่อมีเอกสารอย่างใดอย่างหนึ่งต่อไปนี้:

- ใบอนุญาตก่อสร้าง หรือใบอนุญาตก่อสร้างชั่วคราว กรณีที่ต้องยื่นขออนุญาตก่อสร้างตามกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง;

- เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์งานก่อสร้างที่ออกโดยหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเป็นระยะเวลา เว้นแต่กรณีที่รัฐเป็นผู้บริหารจัดการและจัดให้มีการใช้งาน

- เอกสารเกี่ยวกับการซื้อ ขาย บริจาค หรือรับมรดกงานก่อสร้าง ตามที่กฎหมายบัญญัติ;

- คำพิพากษาหรือคำสั่งศาลหรือเอกสารของหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ซึ่งมีผลใช้บังคับตามกฎหมายที่กำหนดกรรมสิทธิ์ในงานก่อสร้าง

- เอกสารดังกล่าวข้างต้นซึ่งมีชื่อของบุคคลอื่นและไม่มีข้อโต้แย้ง

ประการที่สอง ในกรณีของครัวเรือน บุคคล และชุมชนที่อยู่อาศัยที่เป็นเจ้าของงานก่อสร้างก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2547 โดยไม่มีเอกสารตามที่ระบุไว้ในกรณีแรก จะไม่มีข้อโต้แย้ง

ประการที่สาม ในกรณีที่ครัวเรือน บุคคล และชุมชนอยู่อาศัยมีงานก่อสร้างที่ไม่เข้าข่ายตามมาตรา 1 และ 2 นี้ แต่ไม่ต้องขออนุญาตก่อสร้าง ต้องมีหนังสือรับรองจากหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่รับผิดชอบในการบริหารจัดการงานก่อสร้างระดับอำเภอว่างานก่อสร้างดังกล่าวมีสิทธิดำเนินการได้ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง

ประการที่สี่ องค์กรภายในประเทศ องค์กรเศรษฐกิจที่มีการลงทุนจากต่างประเทศ องค์กรต่างประเทศที่มีหน้าที่ทางการทูต องค์กรทางศาสนา องค์กรทางศาสนาในเครือ และบุคคลเชื้อสายเวียดนามที่พำนักอยู่ในต่างประเทศซึ่งสร้างงานก่อสร้าง ต้องมีเอกสารประกอบตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง ในกรณีการซื้อ รับเป็นของกำนัล รับเป็นมรดกงานก่อสร้าง หรือเป็นเจ้าของงานก่อสร้างในรูปแบบอื่นตามบทบัญญัติของกฎหมาย ต้องมีเอกสารประกอบธุรกรรมดังกล่าวตามบทบัญญัติของกฎหมาย

ประการที่ห้า ในกรณีที่เจ้าของงานก่อสร้างไม่มีสิทธิใช้ที่ดินสำหรับแปลงที่ดินนั้น ต้องมีเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในงานก่อสร้างตามมาตรานี้ และสัญญาเช่าที่ดิน หรือสัญญาร่วมทุน หรือสัญญาร่วมมือทางธุรกิจ หรือหนังสือยินยอมของผู้ใช้ที่ดินที่ยินยอมให้ดำเนินการก่อสร้างที่ได้รับการรับรองจากสำนักงานที่ดินหรือรับรองตามที่กฎหมายกำหนด จึงจะออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินอันติดมากับที่ดินได้

ประการที่หก ในกรณีที่โครงการมีรายการก่อสร้างหลายรายการ จะต้องออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินสำหรับรายการก่อสร้างแต่ละรายการหรือแต่ละส่วนของพื้นที่รายการก่อสร้างรายการนั้น

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/nhung-truong-hop-duoc-cap-so-do-theo-luat-dat-dai-sap-co-hieu-luc-20240629084220902.htm