กรณีการออกหนังสือปกแดงตามกฎหมายที่ดินที่เริ่มบังคับใช้

การอนุมัติหนังสือปกแดงสำหรับอสังหาฯที่อยู่อาศัย

มาตรา 148 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ.2567 บัญญัติให้มีการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินสำหรับทรัพย์สินเพื่อการอยู่อาศัย จำนวน 6 คดี

ประการแรก ครัวเรือนและบุคคลที่เป็นเจ้าของบ้านจะได้รับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดินเมื่อมีเอกสารอย่างใดอย่างหนึ่งต่อไปนี้:

- ใบอนุญาตก่อสร้างอาคารพักอาศัย หรือ ใบอนุญาตก่อสร้างอาคารพักอาศัยกำหนดระยะเวลา ในกรณีที่ต้องมีใบอนุญาตก่อสร้างตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง;

- สัญญาซื้อขายบ้านจัดสรรตาม พระราชกฤษฎีกา ฉบับที่ 61-จช. ว่าด้วยการซื้อขายบ้านจัดสรร หรือเอกสารการชำระบัญชีและประเมินค่าบ้านจัดสรรตั้งแต่ก่อนวันที่ 5 กรกฎาคม พ.ศ.2537

- เอกสารการมอบหรือบริจาคบ้านกตัญญู บ้านกุศล บ้านสามัคคี;

- เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยที่ออกโดยหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่ในช่วงที่ที่ดินและโรงเรือนยังไม่ตกอยู่ภายใต้การเป็นเจ้าของโดยรัฐโดยประชาชนทั้งหมดตามบทบัญญัติแห่งมติที่ 23 ลงวันที่ 26 พฤศจิกายน 2546 ของ รัฐสภา เกี่ยวกับที่ดินและโรงเรือนที่รัฐจัดการและจัดให้ใช้ระหว่างการดำเนินนโยบายบริหารจัดการที่ดินและโรงเรือนและนโยบายปฏิรูปสังคมนิยม ก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2534 มติที่ 755 ลงวันที่ 2 เมษายน 2548 ของคณะกรรมการถาวรของรัฐสภา ที่กำหนดให้มีการชำระเงินกรณีเฉพาะเกี่ยวกับที่ดินและโรงเรือนจำนวนหนึ่งระหว่างการดำเนินนโยบายบริหารจัดการที่ดินและโรงเรือนและนโยบายปฏิรูปสังคมนิยม ก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2534

- เอกสารเกี่ยวกับการซื้อ ขาย บริจาค แลกเปลี่ยน หรือรับมรดกที่อยู่อาศัยที่ได้รับการรับรองจากคณะกรรมการประชาชนหรือหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่ตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายว่าด้วยธุรกรรมก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2549 กรณีซื้อ บริจาค แลกเปลี่ยน หรือรับมรดกที่อยู่อาศัยตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2549 เป็นต้นไป ต้องมีเอกสารเกี่ยวกับธุรกรรมดังกล่าวตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย กรณีซื้อที่อยู่อาศัยจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนก่อสร้างเพื่อขาย ต้องมีสัญญาซื้อขายที่อยู่อาศัยที่ทั้งสองฝ่ายลงนาม

- คำพิพากษาหรือคำวินิจฉัยของศาลหรือเอกสารของหน่วยงานรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ซึ่งมีผลใช้บังคับทางกฎหมายที่กำหนดกรรมสิทธิ์บ้าน

- เอกสารข้างต้นอย่างใดอย่างหนึ่งซึ่งมีชื่อของบุคคลอื่นและไม่เกิดข้อโต้แย้ง

ประการที่สอง ครัวเรือนและบุคคลที่เคยมีที่อยู่อาศัยก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2549 แต่ไม่มีเอกสารตามที่กำหนดในคดีแรก ไม่ถือเป็นข้อโต้แย้ง

3. ครัวเรือนและบุคคลที่มีบ้านพักอาศัยที่ไม่เป็นไปตามที่กำหนดในกรณีดังกล่าว แต่ไม่จำเป็นต้องขออนุญาตก่อสร้าง ในกรณีที่ต้องขออนุญาตก่อสร้าง ต้องมีหนังสือรับรองจากหน่วยงานที่รับผิดชอบการก่อสร้างในระดับอำเภอว่ามีสิทธิเข้าอยู่อาศัยในบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง

ประการที่สี่ องค์กรในประเทศ องค์กร เศรษฐกิจ ที่มีการลงทุนจากต่างประเทศ และชาวเวียดนามโพ้นทะเลที่ลงทุนสร้างบ้านเพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ ต้องมีเอกสารที่สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย ในกรณีการซื้อ รับของขวัญ รับมรดกบ้าน หรือเป็นเจ้าของบ้านในรูปแบบอื่น ๆ ตามบทบัญญัติของกฎหมาย ต้องมีเอกสารเกี่ยวกับการทำธุรกรรมนั้น ๆ ตามบทบัญญัติของกฎหมาย

ประการที่ห้า ในกรณีที่เจ้าของบ้านไม่มีสิทธิใช้ที่ดินในแปลงที่ดินนั้น การออกหนังสือรับรองสิทธิใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน ดำเนินการดังนี้

- สำหรับองค์กรและบุคคลต่างชาติที่เป็นเจ้าของบ้านในเวียดนาม ต้องมีเอกสารการทำธุรกรรมที่อยู่อาศัยตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย

- สำหรับผู้เป็นเจ้าของบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการเคหะ แต่ไม่เข้าข่ายกรณีที่กำหนดไว้ข้างต้น ต้องมีเอกสารพิสูจน์กรรมสิทธิ์บ้านตามกฎหมายว่าด้วยข้อนี้ และสัญญาเช่าที่ดิน หรือสัญญาร่วมทุน หรือสัญญาร่วมมือทางธุรกิจ หรือหนังสือยินยอมของผู้ใช้ที่ดินที่ยินยอมให้ก่อสร้างบ้านที่ผ่านการรับรองโดยนิติกรหรือรับรองตามบทบัญญัติของกฎหมาย

ประการที่หก ในกรณีที่การก่อสร้างมีวัตถุประสงค์ผสมผสานตามบทบัญญัติของกฎหมายและจัดทำขึ้นบนที่ดินที่เป็นที่อยู่อาศัย จะต้องออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินสำหรับทรัพย์สินที่เป็นสิ่งก่อสร้างหรือสิ่งก่อสร้างทั้งหมด โดยมีระยะเวลาการใช้ที่ดินที่มั่นคงและยาวนาน

ย่านที่อยู่อาศัยในโฮจิมินห์ซิตี้ (ภาพ: Khong Chiem)

การอนุมัติหนังสือสีแดงสำหรับทรัพย์สินที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย

มาตรา 149 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ.2567 บัญญัติให้ทรัพย์สินที่เป็นงานก่อสร้างอื่นนอกจากที่อยู่อาศัย ต้องมีหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน จำนวน 6 คดี

ประการแรก ครัวเรือน บุคคล และชุมชนที่อยู่อาศัยที่เป็นเจ้าของงานก่อสร้าง จะได้รับใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดิน เมื่อมีเอกสารอย่างใดอย่างหนึ่งต่อไปนี้:

- ใบอนุญาตก่อสร้าง หรือใบอนุญาตก่อสร้างที่มีกำหนดระยะเวลากรณีต้องขอรับใบอนุญาตก่อสร้างตามกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง;

- เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ผลงานก่อสร้างที่ออกให้โดยหน่วยงานที่มีอำนาจตามระยะเวลา เว้นแต่กรณีที่รัฐเป็นผู้บริหารจัดการและจัดให้มีการใช้งาน

- เอกสารเกี่ยวกับการซื้อ การขาย การบริจาค หรือการสืบทอดงานก่อสร้าง ตามที่กฎหมายกำหนด

- คำพิพากษาหรือคำสั่งของศาลหรือเอกสารของหน่วยงานรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ที่มีผลใช้บังคับตามกฎหมายที่กำหนดความเป็นเจ้าของในงานก่อสร้าง

- เอกสารข้างต้นอย่างใดอย่างหนึ่งซึ่งมีชื่อของบุคคลอื่นและไม่เกิดข้อโต้แย้ง

ประการที่สอง ในกรณีของครัวเรือน บุคคล และชุมชนที่อยู่อาศัยที่เป็นเจ้าของงานก่อสร้างก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2547 โดยไม่มีเอกสารตามที่กำหนดไว้ในคดีแรก จะไม่มีข้อโต้แย้งใดๆ

ประการที่สาม ในกรณีที่ครัวเรือน บุคคล และชุมชนที่อยู่อาศัยมีงานก่อสร้างที่ไม่เข้าข่ายตามบทบัญญัติของกรณีที่ 1 และกรณีที่ 2 แห่งมาตรานี้ แต่ไม่ต้องได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง จะต้องได้รับหนังสือรับรองจากหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่รับผิดชอบการก่อสร้างในระดับอำเภอว่างานก่อสร้างนั้นมีสิทธิดำเนินการได้ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง

ประการที่สี่ องค์กรในประเทศ องค์กรเศรษฐกิจที่มีทุนจากต่างประเทศ องค์กรต่างประเทศที่มีหน้าที่ทางการทูต องค์กรศาสนา องค์กรศาสนาที่เกี่ยวข้อง และบุคคลเชื้อสายเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศที่ดำเนินการก่อสร้าง ต้องมีเอกสารประกอบตามกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง กรณีซื้อ รับของขวัญ สืบทอดงานก่อสร้าง หรือเป็นเจ้าของงานก่อสร้างในรูปแบบอื่น ๆ ตามบทบัญญัติของกฎหมาย ต้องมีเอกสารประกอบการทำธุรกรรมดังกล่าวตามบทบัญญัติของกฎหมาย

ประการที่ห้า ในกรณีที่เจ้าของงานก่อสร้างไม่มีสิทธิใช้ที่ดินสำหรับแปลงที่ดินนั้น ต้องมีเอกสารพิสูจน์ความเป็นเจ้าของงานก่อสร้างตามมาตรานี้ และมีสัญญาเช่าที่ดิน หรือสัญญาร่วมลงทุน หรือสัญญาร่วมมือทางธุรกิจ หรือหนังสือยินยอมของผู้ใช้ที่ดินที่ยินยอมให้ดำเนินการก่อสร้าง ซึ่งมีการรับรองหรือรับรองโดยทางราชการหรือตามกฎหมายกำหนด จึงจะออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินได้

ประการที่หก ในกรณีที่โครงการมีรายการก่อสร้างหลายรายการ จะต้องออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินสำหรับรายการก่อสร้างแต่ละรายการหรือพื้นที่แต่ละส่วนของรายการก่อสร้างรายการนั้นๆ

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/nhung-truong-hop-duoc-cap-so-do-theo-luat-dat-dai-sap-co-hieu-luc-20240629084220902.htm