กรมโยธาธิการและผังเมืองนครโฮจิมินห์มีส่วนรับผิดชอบต่อการละเมิดที่ดิน Gamuda Land หรือไม่?

ประเด็นหลายประการยังคงไม่ชัดเจน

ตามที่รายงานไว้ก่อนหน้านี้ บริษัท Gamuda Land Joint Stock Company (Gamuda Land) ได้กระทำการละเมิดหลายประการระหว่างการก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ 2 แห่ง A5 และ A6 ในโครงการ Tan Thang Sports and Residential Complex (ชื่อทางการค้า Celadon City, Son Ky ward, Tan Phu district, Ho Chi Minh City)

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเอกสารที่ตกลงให้ Gamuda Land เปิดการขายที่อยู่อาศัยในอนาคตจำนวน 160 ยูนิตในอพาร์ตเมนต์ A5 และ 1,153 ยูนิตในอพาร์ตเมนต์ A6 ในเอกสาร 6351/SXD-PTN&TTBDS ของกรมก่อสร้างนครโฮจิมินห์ (กรมก่อสร้าง) ระบุไว้อย่างชัดเจนว่าผู้ลงทุนได้จัดทำบันทึกการประชุมสองฉบับลงวันที่ 29 พฤศจิกายน 2562 และ 29 เมษายน 2562 เกี่ยวกับการยอมรับการก่อสร้างโครงสร้างใต้ดินของอพาร์ตเมนต์ A5 ให้แล้วเสร็จ

กรมโยธาธิการนครโฮจิมินห์มีส่วนรับผิดชอบต่อการละเมิดลิขสิทธิ์ของ Gamuda Land หรือไม่? รูปภาพ 1 — โครงการอาคารกีฬาและที่พักอาศัยตันถัง - เซลาดอนซิตี้

อย่างไรก็ตาม โครงการอาคารชุด A5 ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างจากกรมโยธาธิการและผังเมืองเมื่อวันที่ 28 พฤษภาคม 2564 ดังนั้น ส่วนใต้ดินของโครงการอาคารชุด A5 จึงเสร็จสมบูรณ์โดยบริษัท Gamuda Land และมีบันทึกการอนุมัติก่อนที่จะได้รับใบอนุญาตก่อสร้างจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ปัจจุบันยังไม่มีข้อมูลเกี่ยวกับบทลงโทษของหน่วยงานที่เกี่ยวข้องที่เกี่ยวข้องกับพระราชบัญญัตินี้ ในขณะเดียวกัน ยังมีข้อกังขาเกี่ยวกับหน่วยงานที่รับผิดชอบในการบริหารจัดการและกำกับดูแล เมื่ออนุญาตให้โครงการขนาดใหญ่เช่นโครงการอาคารชุด A5 ก่อสร้างโดยไม่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง

ต่อมา เกี่ยวกับการขายที่อยู่อาศัยในอนาคต บริษัท Gamuda Land ได้ชี้แจงให้ลูกค้าทราบว่าได้ส่งหนังสือแจ้งคุณสมบัติการขายไปยังกรมก่อสร้างแล้ว ตามมาตรา 19 แห่งพระราชกฤษฎีกาเลขที่ 99/2015/ND-CP ลงวันที่ 20 ตุลาคม 2558 ของ รัฐบาล กรมก่อสร้างจะต้องตรวจสอบใบสมัครภายใน 15 วันนับจากวันที่ได้รับใบสมัคร หากใบสมัครมีเอกสารครบถ้วนตามที่กำหนดไว้ในข้อนี้ กรมก่อสร้างจะต้องส่งหนังสือแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรไปยังนักลงทุนว่าที่อยู่อาศัยดังกล่าวมีสิทธิ์ในการขายหรือเช่าซื้อ หากใบสมัครไม่มีเอกสารครบถ้วนตามที่กำหนด ต้องมีเอกสารเป็นลายลักษณ์อักษรระบุเหตุผล

กรมโยธาธิการนครโฮจิมินห์มีส่วนรับผิดชอบต่อการละเมิดลิขสิทธิ์ของ Gamuda Land หรือไม่? ภาพที่ 2 — ในคำตอบเป็นลายลักษณ์อักษรถึงลูกค้า บริษัท Gamuda Land กล่าวว่าได้ส่งหนังสือแจ้งสิทธิในการเปิดการขายที่อยู่อาศัยในอนาคตอย่างถูกต้องตามพระราชกฤษฎีกา 99/2015/ND-CP แล้ว

ในกรณีที่ผู้ลงทุนได้ยื่นเอกสารแล้วแต่พ้นกำหนดเวลาที่กำหนดไว้ในข้อนี้แล้ว และกรมโยธาธิการยังไม่ได้ออกหนังสือแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษร และบ้านพักอาศัยดังกล่าวมีสิทธิ์ขายหรือเช่าซื้อ ผู้ลงทุนมีสิทธิ์ลงนามในสัญญาซื้อขายหรือเช่าซื้อบ้านพักอาศัยที่จะก่อสร้างในอนาคต แต่ต้องรับผิดชอบในการขายหรือเช่าซื้อบ้านพักอาศัยนั้น กรมโยธาธิการต้องรับผิดชอบในการแจ้งหรือไม่แจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรว่าบ้านพักอาศัยดังกล่าวมีสิทธิ์ขายหรือเช่าซื้อหลังจากได้รับเอกสารคำขอของผู้ลงทุน

เนื่องจากบริษัท Gamuda Land ยืนยันอย่างต่อเนื่องว่าได้ดำเนินการตามเงื่อนไขการเปิดขายอาคารชุด A5 และ A6 ก่อนประกาศเลขที่ 6351 แล้ว กรมก่อสร้างจะรับผิดชอบหรือไม่หากไม่ได้ออกหนังสือแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรว่าอาคารชุดดังกล่าวมีสิทธิ์ขายหรือเช่าซื้อ หลังจากได้รับคำขอจากบริษัท Gamuda Land ตามที่กำหนดไว้ในพระราชกฤษฎีกา 99/2015/ND-CP เนื่องจากประกาศฉบับนี้เป็นปัจจัยสำคัญที่เกี่ยวข้องกับการตัดสินใจของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ในการกำหนดบทลงโทษทางปกครองต่อผู้ลงทุนรายนี้ และเรียกร้องให้คืนเงินต้นที่ระดมทุนมาโดยฝ่าฝืนกฎระเบียบ

หลังจากหมดระยะเวลาประกันแล้วยังเปิดขายได้ไหมคะ?

นอกจากนี้ การค้ำประกันของธนาคารในการซื้อขายที่อยู่อาศัยในอนาคตยังเป็นเครื่องหมายคำถามสำหรับลูกค้าจำนวนมากที่ซื้ออพาร์ทเมนท์ในโครงการอพาร์ตเมนต์ A5 และ A6 ของบริษัทนักลงทุน Gamuda Land อีกด้วย

ตามมาตรา 4 มาตรา 3 แห่งพระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 บ้านและสิ่งปลูกสร้างในอนาคต หมายถึง บ้านและสิ่งปลูกสร้างที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและยังไม่ได้รับอนุญาตให้ใช้งาน มาตรา 19 มาตรา 3 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 ระบุว่า บ้านและสิ่งปลูกสร้างในอนาคต หมายถึง บ้านที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและยังไม่ได้รับอนุญาตให้ใช้งาน หลักประกันของธนาคารในการซื้อขายบ้านในอนาคตถือเป็นพื้นฐานสำคัญที่ให้ความคุ้มครองแก่ผู้ซื้อบ้านในอนาคตโดยตรง

จนถึงปัจจุบัน โครงการอาคารชุด A5 ของบริษัท Gamuda Land ยังไม่ได้รับอนุมัติเป็นลายลักษณ์อักษรจากหน่วยงานที่มีอำนาจเกี่ยวกับผลการตรวจสอบและการรับมอบอาคารชุดดังกล่าว ต่อมาในวันที่ 1 มิถุนายน กรมก่อสร้างได้ส่งหนังสือขอให้คณะกรรมการประชาชนเขต Tan Phu ระงับการส่งมอบอาคารชุด A5 ของบริษัท Gamuda Land จนกว่าโครงการก่อสร้างนี้จะได้รับการอนุมัติเป็นลายลักษณ์อักษรจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจเกี่ยวกับผลการตรวจสอบและการรับมอบอาคารชุดดังกล่าว เพื่อให้โครงการเสร็จสมบูรณ์ตามระเบียบข้อบังคับ

กรมโยธาธิการนครโฮจิมินห์มีส่วนรับผิดชอบต่อการละเมิดลิขสิทธิ์ที่ดิน Gamuda Land หรือไม่? ภาพที่ 3 — ระยะเวลาการรับประกันตามข้อตกลงการรับประกันระหว่างบริษัท กามูด้าแลนด์ จำกัด และ เอ็มเอสบี ณ อาคารชุด เอ5 จำกัด คือ จนถึงวันที่ 31 มกราคม 2566

อย่างไรก็ตาม ตามข้อตกลงการค้ำประกันหมายเลข 0106/2020/TTBL ของธนาคาร Vietnam Maritime Commercial Joint Stock Bank (MSB Bank) ระยะเวลาการค้ำประกันสูงสุดสำหรับ A5 Apartment Complex นั้นจะใช้ได้ถึงวันที่ 31 มกราคม 2023 เท่านั้น กล่าวคือ ณ เวลาที่กรมก่อสร้างออกประกาศหมายเลข 6351/SXD-PTN-TTBDS เมื่อวันที่ 8 พฤษภาคม ตกลงให้ Gamuda Land เปิดการขายที่อยู่อาศัยในอนาคตสำหรับอพาร์ตเมนต์ 160 ยูนิตใน A5 Apartment Complex นั้น ข้อตกลงการค้ำประกันได้หมดอายุลงแล้ว

นอกจากนี้ จากปัญหาที่กล่าวมาข้างต้น ส่งผลให้ลูกค้าหลายรายที่ซื้ออพาร์ทเม้นท์ในโครงการ A5 Apartment Complex ต่างแสดงความไม่พอใจที่ทาง Gamuda Land ได้รับอนุญาตให้เปิดขายอพาร์ทเม้นท์ ทั้งที่ยังมีประเด็นปัญหาอื่นๆ อีกหลายประเด็นที่ยังไม่ได้รับการชี้แจง

คุณดี.วี.ที. ลูกค้าที่เซ็นสัญญาซื้อขายกับบริษัทกามูดาแลนด์เพื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ในโครงการไดมอนด์ อัลนาตา กล่าวว่า “เราได้ยื่นคำร้องต่อเจ้าหน้าที่เพื่อชี้แจงปัญหาของนักลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งปัญหาทางกฎหมายของโครงการที่บริษัทกามูดาแลนด์ยังไม่ได้รับการแก้ไข แต่ยังไม่เป็นที่แน่ชัดว่าเหตุใดพวกเขาจึงยังคงได้รับอนุญาตให้เปิดขายจากกรมก่อสร้าง ทั้งที่ยังมีอีกหลายปัญหาที่ยังคงค้างคาอยู่ ยิ่งไปกว่านั้น นักลงทุนรายนี้แม้จะยังไม่สามารถแก้ไขปัญหาที่มีอยู่ได้ แต่ได้ขอให้ลูกค้าดำเนินการตามภาระผูกพันทางการเงินให้เสร็จสิ้นเพื่อรับบ้าน”

ลูกค้ารายนี้ยังกล่าวอีกว่า เนื่องจาก Gamuda Land ส่งมอบอพาร์ตเมนต์ล่าช้าตามที่ระบุไว้ในสัญญา จึงเกิดข้อขัดแย้งมากมายระหว่างผู้ลงทุนและลูกค้า ข้อขัดแย้งนี้เกี่ยวข้องกับการชำระค่าธรรมเนียมส่งมอบล่าช้า 18% ต่อปี และการชำระเงิน 30% ของจำนวนเงินที่ชำระให้กับลูกค้าที่ต้องการยกเลิกสัญญา สิทธิเหล่านี้เป็นสิทธิของผู้ซื้อที่ระบุไว้อย่างชัดเจนในสัญญาซื้อขาย อย่างไรก็ตาม ปัจจุบัน Gamuda Land ยังไม่ได้ปฏิบัติตามสิทธิอันชอบธรรมของลูกค้าเหล่านี้

นักข่าวและหนังสือพิมพ์ความคิดเห็นสาธารณะจะยังคงทำงานร่วมกับเจ้าหน้าที่เพื่อชี้แจงประเด็นดังกล่าวข้างต้น

ก่อนหน้านี้ เมื่อวันที่ 13 เมษายน คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้มีคำสั่งปรับบริษัท Gamuda Land ฐานลงนามในสัญญาซื้อขายห้องชุดอาคารชุด A5 ของโครงการ Celadon City โดยไม่มีเอกสารจากกรมโยธาธิการและผังเมืองที่ระบุว่าบริษัทดังกล่าวมีสิทธิขายหรือให้เช่าที่อยู่อาศัยในอนาคตได้ตามกฎหมาย
ตามมาตรา 4 มาตรา 58 แห่งพระราชกฤษฎีกา 16/2022 ของรัฐบาล คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้มีมติปรับบริษัท Gamuda Land เป็นเงิน 900 ล้านดองในข้อหาระดมเงินทุนผิดกฎหมาย
บริษัทต้องดำเนินมาตรการแก้ไขด้วย ซึ่งได้แก่ การคืนเงินทุนที่ระดมมาโดยฝ่าฝืนกฎระเบียบ ระยะเวลาในการดำเนินการแก้ไขคือ 10 วันนับจากวันที่ได้รับคำตัดสิน ค่าใช้จ่ายทั้งหมดในการจัดการดำเนินการแก้ไขเป็นความรับผิดชอบของบริษัท
ล่าสุด ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ทางการจังหวัดกามูดาแลนด์ ได้ชำระค่าปรับตามคำสั่งลงโทษแล้ว พร้อมทั้งได้ยื่นคำร้องคัดค้านคำสั่งลงโทษกรณีฝ่าฝืนกฎกระทรวงนี้ด้วย

แหล่งที่มา