“ตรวจสอบ” ทรัพย์สินยักษ์ใหญ่อสังหาฯ หลายราย ท่ามกลางความยากลำบากขั้นรุนแรง

ในคำร้องที่สมาคมอสังหาริมทรัพย์นคร โฮจิมิน ห์ (HoREA) ส่งถึงธนาคารแห่งรัฐ HoREA ระบุว่า แม้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากจะมีสินทรัพย์รวมจำนวนมาก แต่ก็ได้ใช้มาตรการต่างๆ มากมายเพื่อลดราคาขายลงอย่างมากและเพิ่มส่วนลดขึ้น 45-50%

อย่างไรก็ตาม การจะขายสินค้ายังคงเป็นเรื่องยากมาก เนื่องจากแทบไม่มีผู้ซื้อ ทำให้ธุรกิจขาดเงินสด มีกระแสเงินสดติดลบ และขาดสภาพคล่องอย่างรุนแรง ซึ่งอาจนำไปสู่สถานการณ์ "ล้มละลายเพราะทรัพย์สินกองโต" ได้

ด้วยเหตุนี้ สมาคมจึงประเมินปี 2565 ว่าเป็นปีที่ยากลำบากและรุนแรงที่สุด และปี 2566 จะเป็นปีที่สำคัญสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

สิ่งนี้อาจเห็นได้ชัดเจนที่สุดจากรายงานทางการเงินของธุรกิจในไตรมาสแรกของปี 2023 ซึ่งสินทรัพย์ของ "ยักษ์ใหญ่" ด้านอสังหาริมทรัพย์หลายรายบันทึกความผันผวนอย่างรุนแรง

สินค้าคงคลังคิดเป็นส่วนใหญ่ของสินทรัพย์รวม

ในแง่ขององค์กรที่มีสินทรัพย์ลดลงอย่างรวดเร็ว ผู้นำน่าจะเป็น No Va Real Estate Investment Group Corporation ( Novaland , HoSE: NVL) โดย ณ วันที่ 31 มีนาคม 2023 สินทรัพย์รวมขององค์กรมีมูลค่ามากกว่า 256,000 พันล้านดอง ลดลง 1,171 พันล้านดองเมื่อเทียบกับสิ้นปี 2022

โดยมีลูกหนี้ระยะสั้นและระยะยาวบันทึกสูงถึง 96,635 พันล้านดอง คิดเป็นร้อยละ 38 ของสินทรัพย์รวม

นอกจากลูกหนี้แล้ว สินค้าคงคลังยังมีสัดส่วนเป็นส่วนใหญ่ของโครงสร้างสินทรัพย์ของบริษัทด้วยมูลค่า 136,904 พันล้านดอง ดังนั้น ลูกหนี้และสินค้าคงคลังเพียงอย่างเดียวคิดเป็นประมาณ 90% ของสินทรัพย์รวมของ Novaland

จากสินค้าคงคลังของ Novaland ที่มีมูลค่า 136,904 พันล้านดองนั้น 125,107 พันล้านดองเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังก่อสร้างเพื่อขาย 11,677 พันล้านดองเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้วเพื่อขาย และ 104 พันล้านดองเป็นสินค้าอสังหาริมทรัพย์ Novaland ไม่ได้อธิบายรายละเอียดเกี่ยวกับโครงการที่อสังหาริมทรัพย์ที่กำลังก่อสร้างเพื่อขายตั้งอยู่ในโครงการใด

อย่างไรก็ตาม บริษัทดังกล่าวระบุว่า ณ วันที่ 31/2023 มูลค่าคงคลังของ Novaland ถูกใช้เป็นหลักประกันเงินกู้จำนวน 58,686 พันล้านดอง และค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยที่รวมเป็นทุนในช่วงเวลาดังกล่าวอยู่ที่ 1,598 พันล้านดอง

Phat Dat Real Estate Development Corporation (HoSE: PDR) ซึ่งเป็นบริษัท "ที่มีชื่อเสียง" ในตลาดอสังหาริมทรัพย์เช่นกัน สินทรัพย์ของบริษัทมีการลดลงค่อนข้างยาวนาน โดยลดลงตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 ของปี 2565 จนถึงปัจจุบัน จากกว่า 25,797 พันล้านดอง เหลือประมาณ 21,758 พันล้านดอง

ในไตรมาสแรกของปี 2023 โครงสร้างสินทรัพย์ของ Phat Dat มีการเปลี่ยนแปลงอย่างเห็นได้ชัด โดยมีลูกหนี้ลดลงมากกว่า 1,000 พันล้านดอง แตะที่ 5,328 พันล้านดอง คิดเป็น 24.5% ของสินทรัพย์รวม สินค้าคงคลังก็ลดลงเล็กน้อยเช่นกัน (ลดลง 50 พันล้านดอง) แตะที่ 12,131 พันล้านดอง คิดเป็น 55.7% ของสินทรัพย์รวม

อย่างไรก็ตาม เงินสดของบริษัทมีเพียง 218 พันล้านดองเท่านั้น โครงสร้างสินทรัพย์ของบริษัทยังคงอยู่ในสินค้าคงคลังและลูกหนี้เป็นส่วนใหญ่ มูลค่าสินค้าคงคลังและลูกหนี้ของ Phat Dat ยังคงคิดเป็น 80% ของสินทรัพย์ทั้งหมด ไม่น้อยไปกว่า Novaland ซึ่งเป็น "บริษัทรุ่นพี่" มากนัก

Construction Development Investment Corporation - DIC Corp (HoSE: DIG) ไม่ด้อยกว่าบริษัทใหญ่ๆ ในอุตสาหกรรม แม้ว่าธุรกิจจะประสบความเจริญรุ่งเรืองโดยมีกำไรหลังหักภาษีเติบโตขึ้น 10% แต่สินทรัพย์ยังคงลดลงอย่างต่อเนื่อง

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ณ วันที่ 31 มีนาคม 2023 สินทรัพย์รวมของ DIC Corp ลดลงมากกว่า 9 แสนล้านดองเมื่อเทียบกับช่วงต้นปี (จาก 14,748 พันล้านดอง เป็น 13,826 พันล้านดอง) โดยสินค้าคงคลังอยู่ที่ 6,037 พันล้านดอง คิดเป็น 43.7% ของสินทรัพย์รวม ลูกหนี้อยู่ที่ 5,743 พันล้านดอง ลดลงจากช่วงต้นปี แต่ยังคงคิดเป็น 41% ของสินทรัพย์รวม

นอกจากนี้ เงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดลดลง 40,000 ล้านดอง เมื่อเทียบกับช่วงต้นปีเหลือมากกว่า 205,000 ล้านดอง และการลงทุนทางการเงินระยะสั้นก็ลดลงเล็กน้อยเหลือ 177,000 ล้านดอง

นี่เป็นไตรมาสที่ 5 ติดต่อกันที่บริษัทมีการบันทึกการลดลงอย่างรวดเร็วของสินทรัพย์ ครั้งล่าสุดที่สินทรัพย์รวมของ DIC Corp บันทึกการเติบโตคือในไตรมาสที่ 4 ของปี 2021

เมื่อขยายรายการสินทรัพย์ที่ลดลง สินทรัพย์รวมของ Khang Dien House Investment and Trading Joint Stock Company (HoSE: KHD) ณ วันที่ 31 มีนาคม 2023 ถูกบันทึกไว้ที่มากกว่า 20,747 พันล้านดอง ลดลงเล็กน้อย 4% เมื่อเทียบกับต้นปี

โดยเงินฝากธนาคารที่มีกำหนดชำระคืนต่ำกว่า 3 เดือน ลดลงเหลือเกือบ 564.7 พันล้านดอง ขณะที่ต้นปีบันทึกมากกว่า 2,000 พันล้านดอง

สินค้าคงคลังยังคงคิดเป็นสัดส่วนที่ใหญ่ที่สุดในโครงสร้างสินทรัพย์ โดยมีมูลค่ามากกว่า 12,656 พันล้านดอง โดยส่วนใหญ่เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่เสร็จ

โดยเฉพาะเงินมากกว่า 5,405 พันล้านดองที่โครงการ Khang Phuc - Tan Tao Ward Residential Center เงินเกือบ 3,300 พันล้านดองที่โครงการ Doan Nguyen - Binh Trung Dong เงินมากกว่า 1,134 พันล้านดองที่โครงการ Binh Trung - Binh Trung Dong และเงินมากกว่า 2,816 พันล้านดองที่โครงการอื่นๆ

รักษาโมเมนตัมเอาไว้

ท่ามกลางภาพลักษณ์ที่ดูมืดมนแต่มีสินทรัพย์ที่โดดเด่น ธุรกิจ VinGroup กลับเติบโตได้อย่างน่าประทับใจ

เมื่อพิจารณาจากสินทรัพย์รวม Vinhomes Joint Stock Company (HoSE: VHM) ยังคงครองบัลลังก์ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์

สินทรัพย์รวมของ Vinhomes ยังคงขยายตัวร้อยละ 4 ในไตรมาสแรกของปี 2566 แตะที่มากกว่า 377,000 พันล้านดอง โดยสินทรัพย์ระยะสั้นคิดเป็นมูลค่า 205,327 พันล้านดอง

ในขณะที่ตลาดโดยรวมกำลังประสบปัญหาจากสินค้าคงคลัง Vinhomes กลับหยุดชะงัก โดยลดลง 3,416 พันล้านดองในไตรมาสเดียวเหลือ 60,946 พันล้านดอง มูลค่ารวมของสินค้าคงคลังของ Vinhomes และลูกหนี้ระยะสั้นและระยะยาวคิดเป็นประมาณ 53% ของโครงสร้างสินทรัพย์ของบริษัทในปัจจุบัน

อย่างไรก็ตาม ที่น่าสังเกตก็คือ เงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดของ Vinhomes ลดลงอย่างมากในไตรมาสแรกของปี 2023 จาก 10,816 พันล้านดองเป็น 1,889 พันล้านดอง โดยรายการลดลงมากที่สุดคือการลงทุนและเงินฝากธนาคารที่มีระยะเวลาไม่ถึง 3 เดือน ซึ่งลดลง 9,625 พันล้านดอง

นอกจาก Vinhomes แล้ว เจ้าของเครือศูนย์การค้า Vincom อย่าง Vincom Retail JSC (HoSE: VRE) ก็ยังทำผลงานได้ดีมากในการรักษาโมเมนตัมการเติบโตของสินทรัพย์ของบริษัทอีกด้วย

ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2023 สินทรัพย์รวมของ Vincom Retail มีมูลค่าเกือบ 44,260 พันล้านดอง เพิ่มขึ้นจากกว่า 42,700 พันล้านดองที่บันทึกไว้เมื่อต้นปี เงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดมีมูลค่าเกือบ 7,300 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 4%

สต๊อกสินค้า ณ สิ้นไตรมาส 1 ปี 2566 มีมูลค่ากว่า 1,400 พันล้านดอง ส่วนใหญ่เป็นอสังหาริมทรัพย์ขายระหว่างก่อสร้าง คิดเป็น 1,399 พันล้านดอง (ส่วนใหญ่เป็นต้นทุนก่อสร้างและพัฒนาทาวน์เฮาส์เชิงพาณิชย์ขาย)

ณ วันที่ 31 มีนาคม 2023 Vincom Retail มีค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างพื้นฐานที่ยังไม่เสร็จสิ้นรวม 701,000 ล้านดอง โดยที่โรงแรม Bac Ninh มีมูลค่า 208,000 ล้านดอง โครงการ Vincom Plaza Dien Bien มีมูลค่า 135,000 ล้านดอง โครงการ Vincom Plaza Bien Hoa 2 มีมูลค่าเกือบ 136,000 ล้านดอง และโครงการ Vincom Plaza Dong Ha Quang Tri มีมูลค่า 127,000 ล้านดอง

อสังหาฯ - “ตรวจสอบ” ทรัพย์สินของยักษ์ใหญ่วงการอสังหาฯ ท่ามกลางความยากลำบากอย่างแสนสาหัส — แม้ว่าธุรกิจหลายแห่งจะประกาศว่าสินทรัพย์เพิ่มขึ้น แต่กลับมีสินค้าคงคลังเพิ่มขึ้นและเงินสดลดลง

เพิ่มแต่...ผิดที่

อย่างไรก็ตามความมั่งคั่งที่เพิ่มขึ้นไม่ใช่สัญญาณเชิงบวกเสมอไป

Nam Long Investment Corporation (HoSE: NLG) รายงานกำไรลดลงครึ่งหนึ่ง และประกาศรายงานทางการเงินสำหรับไตรมาสแรกของปี 2566 โดยมีสินทรัพย์เพิ่มขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับต้นปีเป็น 27,264 พันล้านดอง แต่ส่วนใหญ่เป็นผลมาจากสินค้าคงคลังที่เพิ่มขึ้นเป็น 15,681 พันล้านดอง และคิดเป็น 57.5% ของสินทรัพย์รวม

ขณะเดียวกันเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดของบริษัทลดลงร้อยละ 9 เหลือ 3,425 พันล้านดอง

หรืออย่าง บริษัทพัฒนาอุตสาหกรรมและการลงทุน JSC (Becamex IDC, HoSE: BCM) แม้ว่าสินทรัพย์รวมจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับช่วงต้นปีเป็นมากกว่า 48,589 พันล้านดอง แต่บริษัทนี้ยังคงมีกำไรหลังหักภาษีเพียง 74 พันล้านดอง ลดลง 81%

ที่น่าสังเกตคือ เงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดของ "เจ้าพ่อ" อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมรายนี้ก็ลดลงร้อยละ 60 เหลือ 436,200 ล้านดอง

ในทางกลับกัน ลูกหนี้ระยะสั้นเพิ่มขึ้นร้อยละ 10 เป็น 3,284 พันล้านดอง สินค้าคงคลังคิดเป็นส่วนใหญ่ของโครงสร้างสินทรัพย์โดยมีจำนวน 21,356 พันล้านดอง (คิดเป็น 44% ของสินทรัพย์) เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.3 เมื่อเทียบกับต้นปี ส่วนการลงทุนในบริษัทที่เกี่ยวข้องคิดเป็น 15,337 พันล้านดอง (คิดเป็น 31.5% ของสินทรัพย์) เพิ่มขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับต้นปี

ในช่วงเวลาที่เงินสดคือราชาเช่นปัจจุบัน การที่ธุรกิจหลายแห่งประกาศว่าสินทรัพย์ของตนเพิ่มขึ้น แต่ส่วนใหญ่เป็นสินค้าคงเหลือในคลัง ขณะที่ยอดเงินสดลดลงอย่างมากนั้นไม่ใช่สัญญาณเชิงบวกเสมอ ไป

แหล่งที่มา