ไข้ดินฮานอยกลับมาอีกแล้ว: สัญญาณเตือนจาก 'ผี' ปี 2551

ไข้ที่ดินแพร่ระบาด ราคาพุ่ง และความทรงจำของ "ผี" ปี 2551

นับตั้งแต่ต้นปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะในเขตชานเมือง ของฮานอย เช่น ด่งอันห์ ฮ่วยดึ๊ก เทิงทิน ดานฟอง ทันโอย ฯลฯ ประสบกับคลื่นราคาปรับขึ้นอย่างรวดเร็ว พื้นที่ที่มีข้อมูลผังเมือง กลายเป็นเขต หรือได้รับประโยชน์จากโครงการโครงสร้างพื้นฐาน เช่น ถนนวงแหวน 4 ถนนเตยทังลอง สะพานหง็อกฮอย ฯลฯ ล้วนแต่มีราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้น 15-25% ในเวลาเพียงไม่กี่เดือน

“ไข้ที่ดิน” กลับมาอีกครั้ง ส่งผลให้หลายคนคาดหวังถึงวงจรการเติบโตรอบใหม่ อย่างไรก็ตาม สำหรับนักลงทุนที่มีประสบการณ์ นี่เป็นช่วงเวลาที่น่ากังวลเช่นกัน เนื่องจากเบื้องหลัง "คลื่นเก็งกำไร" นั้น อาจเต็มไปด้วยกับดักทางการเงินที่เคยเกิดขึ้นซ้ำแล้วซ้ำเล่าในอดีต โดยเฉพาะอย่างยิ่งกระแสคลั่งที่ดินเมื่อ Ha Tay ได้รวมเข้ากับฮานอยในปี 2551

เมื่อนึกถึงช่วงเวลานั้นที่ สมัชชาแห่งชาติ มีมติเห็นชอบอย่างเป็นทางการในการรวมจังหวัดห่าทายทั้งหมดเข้ากับฮานอย ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทางฝั่งตะวันตกของเมืองหลวงก็ "ระเบิด" ขึ้นทันที ที่ดินในเขตชานเมืองทุกตารางเมตร ตั้งแต่ห่าดง, กว๊อกโอย, เฉาอองมี, ทัชทาด ไปจนถึงซอนเตย มีราคาเพิ่มขึ้น 2-3 เท่าในเวลาเพียงไม่กี่เดือน

วิลล่าหลายแห่งถูกทิ้งร้างมานานหลายทศวรรษหลังจากการแพร่ระบาดของไวรัสในปี 2551 เมื่อฮาไตรวมเข้ากับฮานอย ภาพโดย: ข่อยเหงียน

โครงการขนาดใหญ่และเล็กหลายร้อยโครงการได้รับใบอนุญาตเป็นจำนวนมาก โดยมีการโฆษณาที่สวยหรู เช่น “ซิลิคอนวัลเลย์ของเวียดนาม” “เมืองหลวงแห่งความรู้ของตะวันตก” “แทชแทค วอลล์สตรีท”... นักลงทุนจากภาคเหนือ ภาคกลาง และภาคใต้ ต่างแห่กันมาหาที่ดิน ซื้อโดยอาศัยข่าวลือ ฝากเงินเพื่อ “เล่นเซิร์ฟ” เหมือนการพนัน

อย่างไรก็ตาม หลังจากผ่านไปเพียงหนึ่งปีเศษ เมื่อภาวะ เศรษฐกิจ ถดถอยทั่วโลกลามไปถึงเวียดนาม การไหลเวียนของเงินทุนก็ตึงตัวขึ้น และโครงการโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญหลายโครงการก็ล่าช้าหรือระงับไป ฟองสบู่แตก ราคาที่ดินตกต่ำ นักลงทุนจำนวนมากถือครองที่ดินมานานหลายทศวรรษ หลายโครงการถูกเพิกถอน หลายคนสูญเสียทุกอย่างเพราะกู้เงินจากธนาคารเพื่อซื้อที่ดินในช่วงที่มีการระบาด

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า สิ่งที่เกิดขึ้นในเขตชานเมืองของฮานอยในเวลานี้มีความคล้ายคลึงกับไข้เลือดออกเมื่อปี 2551 มากพอสมควร

ทั้งนี้ หลายพื้นที่จึงมีราคาปรับขึ้นเพียงเพราะ “มีข่าวว่าจะมีการวางแผน” หรือ “ได้ยินมาว่าจะกลายเป็นเขต” อย่างไรก็ตาม โครงสร้างพื้นฐานที่แท้จริงยังไม่ได้เกิดขึ้น สถานะทางกฎหมายของโครงการก็ยังไม่ชัดเจน ไม่มีผู้อยู่อาศัยที่มั่นคง แต่ราคาที่ดินก็สูงเกินมูลค่าการใช้จริง

ในขณะเดียวกัน กลุ่มนักลงทุนหน้าใหม่ที่ไม่มีประสบการณ์กำลังแห่ซื้อที่ดินโดยคาดหวังว่าจะ "ขายต่อทันที" โดยไม่ได้วิเคราะห์กระแสเงินทุนหรือการประเมินในระยะยาว สิ่งนี้มีความเสี่ยงของการ "ขาดทุนบนกระดาษ" เมื่อตลาดเปลี่ยนแปลง หรือเมื่อปัญหาทางกฎหมายของโครงการประสบปัญหา

ในบางพื้นที่ที่มีการระบาดของที่ดิน จะมีนายหน้าที่ขึ้นราคา เผยแพร่ข้อมูลผังเมืองที่เป็นเท็จ กระซิบกันเองว่า “สะพานกำลังจะสร้าง พื้นที่ในเมืองกำลังจะสร้าง การควบรวมกิจการกำลังจะทำ” ซึ่งสร้างความรู้สึก FOMO (กลัวว่าจะพลาดโอกาส) ให้กับนักลงทุนที่หลงเชื่อง่าย

อย่าให้ไข้แผ่นดินมาเผาใจ

ท่ามกลาง "กระแส" อสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน ผู้เชี่ยวชาญหลายคนแนะนำว่า ก่อนอื่น นักลงทุนควรเลือกลงทุนโดยอิงตามข้อมูล ไม่ใช่ข่าวลือ คุณควรซื้อเฉพาะในพื้นที่ที่มีการวางแผนชัดเจน สถานะทางกฎหมายที่โปร่งใส และมีการเชื่อมต่อโครงสร้างพื้นฐานที่แท้จริง

ประการที่สอง หลีกเลี่ยงโครงการที่เป็น “กระดาษ” หรือ “สำรอง” หากคุณไม่มีความจำเป็นต้องลงหลักปักฐานหรือลงทุนในระยะกลางถึงระยะยาว ควรระมัดระวังในการลงทุนในพื้นที่ที่มีประชากรเบาบางและขาดสิ่งอำนวยความสะดวก

สาม คำนวณปัญหาสภาพคล่องทางการเงินอย่างรอบคอบ หลีกเลี่ยงสินเชื่อร้อน สินเชื่อธนาคารที่เกินกว่าความสามารถในการชำระคืนของคุณเพียงเพื่อทำตาม "กระแส" ประวัติศาสตร์ได้พิสูจน์แล้วว่า: ใครก็ตามที่เข้ามาทีหลัง ทุนจะหมด คือผู้ที่ต้องแบกรับความเสี่ยงมากที่สุด

ประการที่สี่ ทำงานร่วมกับนายหน้าที่มีชื่อเสียง มีใบอนุญาตที่ชัดเจน เข้าใจตลาดอย่างแท้จริง ไม่ใช่แค่ "ปิดข้อตกลงด้วยการบอกปากต่อปาก" การถูกหลอกให้จ่ายเงินมัดจำหรือซื้อที่ดินผิดประเภทตามผังเมืองถือเป็นเรื่องปกติในทุกวันนี้

ดร.เหงียน วัน ดินห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ประธาน VARS ภาพโดย: ข่อยเหงียน

ดร. เหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ประธาน VARS กล่าวว่า " ตลาดกำลังแสดงสัญญาณของการฟื้นตัวเนื่องจากผลกระทบจากข้อมูลการวางแผน แต่ผู้ลงทุนจำเป็นต้องตื่นตัว เพราะการวางแผนเป็นเรื่องราวในระยะยาว ไม่ใช่ทุกพื้นที่ที่มีข้อมูลที่จะมีราคาที่ดินเพิ่มขึ้นตลอดไป "

นายดิงห์ ยังเตือนด้วยว่า การลงทุนตามกระแสและทำตามกระแสสังคมนั้นมีความเสี่ยงอย่างยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อกฎหมายที่ดินในบางพื้นที่ยังมีความซับซ้อน การวางแผนยังไม่ชัดเจน หรือไม่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานที่มีอำนาจ

อสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นช่องทางการลงทุนที่สำคัญและมีศักยภาพในการสร้างผลกำไรที่ดีได้หากคัดเลือกมาอย่างรอบคอบ อย่างไรก็ตาม นักลงทุนต้องตระหนักว่า "กระแส" ทุกอย่างต้องมีจุดสิ้นสุด และสิ่งสำคัญไม่ใช่ต้องเข้าเร็วหรือช้า แต่ต้องเข้าให้ถูกที่ ซึ่งเป็นจุดที่มีศักยภาพที่แท้จริง ประวัติศาสตร์การตลาดได้พิสูจน์แล้วว่า ไข้ที่ดินสามารถกลายเป็นกับดักหนี้ได้หากขาดความรู้ ติดตามแนวโน้ม และประเมินความเสี่ยงต่ำเกินไป ไข้แผ่นดินไม่ใช่เรื่องเลวร้าย แต่อย่าให้ถูก “เผา” นะ

ข่อยเหงียน

ที่มา: https://congthuong.vn/sot-dat-ha-noi-quay-lai-hoi-chuong-canh-bao-tu-bong-ma-2008-382465.html