ประธาน สหพันธ์ทนายความเวียดนาม Do Ngoc Thinh เสนอให้แก้ไขกฎระเบียบเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของร่วมและแยกกันในกฎหมายที่อยู่อาศัยเพื่อจำกัดข้อพิพาท
ข้อพิพาทในอาคารอพาร์ตเมนต์ในช่วงที่ผ่านมามักเกิดขึ้นบ่อยครั้งเกี่ยวกับพื้นที่ สาธารณูปโภค และโครงสร้างพื้นฐานของเจ้าของและผู้อยู่อาศัยทั้งที่เป็นบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล โดยข้อพิพาทที่รุนแรงที่สุดคือการแบ่งกรรมสิทธิ์และที่จอดรถยนต์และรถจักรยานยนต์ในชั้นใต้ดิน ดร. โด หง็อก ถิงห์ ประธานสหพันธ์ทนายความเวียดนาม และสมาชิกคณะกรรมการตุลาการของ รัฐสภา ได้ตอบคำถามนี้กับ VnExpress ในโอกาสที่ร่างกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับแก้ไขกำลังนำเสนอต่อที่ประชุมสภานิติบัญญัติแห่งชาติสมัยที่ 5 ครั้งที่ 15
- ข้อพิพาทระหว่างนักลงทุนและผู้อยู่อาศัยเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์เกิดขึ้นมานานหลายปีแล้ว แต่เหตุใดกฎหมายที่อยู่อาศัยและกฎหมายข้อบังคับอื่นๆ จึงไม่สามารถแก้ไขสถานการณ์นี้ได้อย่างสมบูรณ์ผ่านการแก้ไขและเพิ่มเติม?
- ระบบเอกสารทางกฎหมายแม้จะมีการแก้ไขและเพิ่มเติมหลายครั้ง แต่ก็ยังคงไม่เป็นไปตามข้อกำหนดในทางปฏิบัติเนื่องจากข้อพิพาทที่ซับซ้อนมากขึ้นเรื่อยๆ มีกรณีต่างๆ เกิดขึ้นตั้งแต่ก่อนที่จะมีการบังคับใช้กฎหมาย ดำเนินมาจนถึงปัจจุบัน และยังไม่ได้รับการแก้ไขอย่างสมบูรณ์ การตรวจสอบและดำเนินการเกี่ยวกับการละเมิดกฎหมายในด้านนี้ยังไม่ครอบคลุมและทันท่วงที หลายพื้นที่มีการบริหารจัดการที่หละหลวม นักลงทุนจำนวนมากล่าช้าในการชำระหนี้กองทุนบำรุงรักษา และมีสัญญาณของการละเมิดกฎหมายอาญาที่ยังไม่ได้รับการแก้ไขจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง
ในขณะเดียวกัน คณะกรรมการบริหารที่ได้รับการเลือกตั้งจากผู้อยู่อาศัยผ่านการประชุมสภาอาคารชุดยังไม่สามารถส่งเสริมบทบาทตัวแทนได้อย่างเต็มที่ เนื่องจากขาดแนวทางที่ชัดเจนเกี่ยวกับการดำเนินงานและความถูกต้องตามกฎหมายขององค์กรนี้ คณะกรรมการบริหารอาคารชุดส่วนใหญ่ในปัจจุบันขาดความเชี่ยวชาญในการบริหารจัดการและการดำเนินงานอาคารชุด และไม่ได้รับการฝึกอบรมอย่างมืออาชีพ จึงเป็นเรื่องยากที่จะเป็นตัวแทนและปกป้องสิทธิตามกฎหมายของผู้อยู่อาศัยเมื่อเกิดข้อพิพาทกับนักลงทุน
ทนายความโด หง็อก ถิงห์ กล่าวสุนทรพจน์ที่รัฐสภา ภาพ: ฝ่าม ถิงห์
- ในความคิดเห็นของคุณ เหตุใดกฎหมายเกี่ยวกับการแบ่งส่วนสาธารณูปโภคและพื้นที่ส่วนกลางและกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคลในอาคารชุดจึงไม่สามารถทำได้ในทางปฏิบัติ?
สิทธิในการเป็นเจ้าของร่วมและกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคลได้ถูกกำหนดไว้ในกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 ประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558 และระเบียบว่าด้วยการจัดการและการใช้อาคารชุด (ออกโดยหนังสือเวียนที่ 02/2559 ของ กระทรวงการก่อสร้าง ) และเอกสารแนวทางอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง อย่างไรก็ตาม ในทางปฏิบัติยังคงมีข้อบกพร่องอยู่หลายประการ โดยทั่วไปแล้วคือข้อพิพาทเกี่ยวกับที่จอดรถ
ตามหนังสือเวียนที่ 02 กำหนดให้พื้นที่และอุปกรณ์ที่เจ้าของเป็นเจ้าของและเจ้าของร่วมต้องระบุไว้อย่างชัดเจนในสัญญาซื้อขายและเช่าอพาร์ตเมนต์ นักลงทุนต้องจัดเตรียมแบบแปลนและรายการส่วนต่างๆ ที่เจ้าของร่วมเป็นเจ้าของร่วมกันตามที่กำหนดไว้ในกฎหมายที่อยู่อาศัยให้แก่ผู้ซื้อพร้อมกับสัญญา
ข้อพิพาทที่เกิดขึ้นระหว่างลูกค้าและนักลงทุน ไม่แยกแยะระหว่างกรรมสิทธิ์ร่วมและกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคล ไม่ชัดเจนตั้งแต่ตอนเซ็นสัญญา เช่น ขายหรือไม่ขาย ที่จอดรถในอาคารมีจำนวนกี่คัน หลักการจดทะเบียนที่จอดรถ... ดังนั้นผมคิดว่ามีกฎหมายกำหนดไว้ แต่ในความเป็นจริงเมื่อคู่สัญญาเซ็นสัญญาโดยไม่แยกแยะให้ชัดเจนก็ยังมีความเสี่ยงที่จะเกิดข้อพิพาทได้
ก่อนที่หนังสือเวียนที่ 02 จะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 15 กุมภาพันธ์ 2559 อาคารอพาร์ตเมนต์หลายแห่งมีสัญญาซื้อและเช่าอพาร์ตเมนต์ที่ไม่ได้ระบุไว้อย่างชัดเจน ทำให้เกิดข้อขัดแย้งและข้อพิพาทมากมายเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของห้องใต้ดิน
- คุณคิดอย่างไร เมื่อทนายความบอกว่ากฎเกณฑ์ปัจจุบันที่พื้นที่จอดรถในอาคารชุดเป็นของฝ่ายบริหารหรือเจ้าของร่วมเป็นสาเหตุหลักของการเกิดข้อพิพาท ทั้งที่ในความเป็นจริงแล้วพื้นที่ดังกล่าวถือเป็นทรัพย์สินส่วนกลาง ?
- หนึ่งในจุดเด่นของหนังสือเวียนที่ 02/2559 คือ การควบคุมการเป็นเจ้าของและการจัดการที่จอดรถในอาคารชุด การซื้อขายและการเช่าที่จอดรถจะบันทึกไว้ในสัญญาซื้อขายอาคารชุดหรือในสัญญาแยกต่างหาก
ที่จอดรถมอเตอร์ไซค์ รถสามล้อ และยานพาหนะสำหรับคนพิการเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมกันของเจ้าของอพาร์ตเมนต์ สำหรับที่จอดรถยนต์ ผู้ซื้อหรือผู้เช่าอพาร์ตเมนต์หรือพื้นที่อื่นๆ ในอาคารอพาร์ตเมนต์สามารถเลือกซื้อหรือเช่าพื้นที่ได้ หากไม่ซื้อหรือเช่า พื้นที่จอดรถจะอยู่ภายใต้การบริหารจัดการของผู้ลงทุน ผู้ลงทุนไม่สามารถนำค่าใช้จ่ายในการลงทุนสร้างที่จอดรถนี้ไปรวมไว้ในราคาขายหรือค่าเช่าได้
ดังนั้น นอกจากการตัดสินใจซื้อหรือเช่าที่จอดรถในอาคารอพาร์ตเมนต์ที่ตนเองอาศัยอยู่แล้ว เจ้าของอพาร์ตเมนต์ยังสามารถขายต่อหรือให้เช่าที่จอดรถของตนเองได้อีกด้วย อย่างไรก็ตาม ความต้องการที่จอดรถในอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นอย่างมากในช่วงที่ผ่านมา และการซื้อขายที่จอดรถส่วนใหญ่มักเป็นข้อตกลงระหว่างสองฝ่าย ซึ่งอาจนำไปสู่การผูกขาดโดยนักลงทุน ส่งผลให้ราคาขายสูงขึ้น
ผมคิดว่าหากรัฐยอมรับว่าที่จอดรถเป็นของนักลงทุน ก็ควรกำหนดเพดานราคา และนักลงทุนจะไม่เรียกร้องราคาซื้อหรือเช่าที่สูงเกินไป อย่างไรก็ตาม ด้วยความต้องการที่จอดรถที่มีจำนวนมากในปัจจุบัน กฎระเบียบที่อนุญาตให้ซื้อขายต่อที่จอดรถ รวมถึงการโอนกรรมสิทธิ์พื้นที่ส่วนกลางและส่วนบุคคลของนักลงทุนที่เกี่ยวข้องกับที่จอดรถ อาจนำไปสู่ข้อพิพาททางแพ่งได้อย่างง่ายดาย แม้ว่าประเด็นนี้จะเกี่ยวข้องกับผลประโยชน์สาธารณะอย่างมากก็ตาม
นอกจากนี้ จำเป็นต้องศึกษาประเด็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่จอดรถใต้ดินให้เจ้าของอพาร์ตเมนต์ร่วมกันอย่างรอบคอบ เนื่องจากหากพื้นที่จอดรถรวมอยู่ในกรรมสิทธิ์ร่วม ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างที่จอดรถก็จะรวมอยู่ในต้นทุนการขายบ้านหรืออพาร์ตเมนต์ด้วย และยังมีครัวเรือนบางครัวเรือนที่ไม่ได้ใช้รถยนต์หรือไม่จำเป็นต้องใช้รถยนต์ แต่ก็ยังต้องแบกรับต้นทุนนี้เมื่อซื้อบ้าน
- กฎหมายกำหนดว่านักลงทุนไม่สามารถรวมค่าก่อสร้างที่จอดรถไว้ในราคาขายของอพาร์ตเมนต์ได้ แต่เราจะรู้ได้อย่างไรว่ารวมค่าก่อสร้างที่จอดรถไว้ในราคาขายแล้วหรือไม่? ความจริงแล้วมีอาคารอพาร์ตเมนต์หลายแห่งที่มีข้อพิพาทเกี่ยวกับเรื่องนี้?
- ผมยังไม่เห็นกฎระเบียบใดๆ ในปัจจุบันที่ชี้แจงเนื้อหานี้ให้ชัดเจน จริงๆ แล้วนี่เป็นช่องโหว่ทางกฎหมาย ผู้คนไม่สามารถควบคุมได้ว่าค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างที่จอดรถจะรวมอยู่ในราคาขายอพาร์ตเมนต์หรือไม่ การที่ไม่สามารถระบุได้ว่าที่จอดรถส่วนไหนเป็นของใคร เป็นสาเหตุให้เกิดข้อพิพาทระหว่างนักลงทุนและผู้อยู่อาศัย
ในความเห็นของผม ลักษณะของพื้นที่จอดรถในอาคารอพาร์ตเมนต์เป็นส่วนหนึ่งของกรรมสิทธิ์ร่วม อันที่จริง พื้นที่ส่วนกลางทั้งหมดในอาคารอพาร์ตเมนต์ รวมถึงพื้นที่จอดรถ ได้รวมอยู่ในราคาขายของอาคารอพาร์ตเมนต์แล้ว และนับตั้งแต่เวลาโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ลงทุนจะยุติการเป็นเจ้าของ
- การติดตามหรือให้ความเห็นโดยตรงและการแก้ไขข้อร้องเรียนที่เกี่ยวข้องกับข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์ในอาคารชุด เหตุใดจึงคิดว่ามีข้อพิพาทที่ถูกนำขึ้นสู่ศาลน้อยมาก?
- กระบวนการพิจารณาคดีต่างๆ แสดงให้เห็นว่าข้อพิพาทเหล่านี้ล้วนเป็นข้อพิพาทที่ยืดเยื้อและเร่งด่วนในชุมชนมายาวนาน บางครั้งการมีผู้อยู่อาศัยจำนวนมากก็เสียเปรียบเพราะยากที่จะหาเสียงร่วมกัน การอนุมัติให้ยุติข้อพิพาทก็เป็นเรื่องยากเช่นกัน เพราะไม่มีใครยอมลุกขึ้นมาฟ้องร้อง ในทางกลับกัน เมื่อมีผู้คนจำนวนมาก การตกลงกันเรื่องค่าใช้จ่ายในการฟ้องร้องจึงเป็นเรื่องยาก คดีจึงยืดเยื้อและถูกปล่อยทิ้งไว้
เมื่อยื่นฟ้องต่อศาล ผู้พักอาศัยหรือคณะกรรมการบริหารอาคารชุดจะต้องชำระค่าธรรมเนียมศาลล่วงหน้าตามมูลค่าทรัพย์สินเสียก่อน ซึ่งทำให้หลายคนล้มเลิกการยื่นฟ้องและยอมประนีประนอมกับผู้ลงทุน
นอกจากนี้ สัญญาซื้อขายที่ลงนามโดยทั้งสองฝ่ายมักถูกจัดทำโดยนักลงทุน และไม่ได้ระบุสิทธิของผู้อยู่อาศัยเกี่ยวกับพื้นที่ส่วนกลาง (ชั้นใต้ดิน บันได ระเบียง ฯลฯ) อย่างชัดเจน ดังนั้น ผู้อยู่อาศัยจึงแทบไม่มีพื้นฐานในการยื่นฟ้องต่อศาลเพื่อเรียกร้องสิทธิของตนหากเกิดข้อพิพาทขึ้น
ในความเห็นของผม ข้อพิพาทเกี่ยวกับอาคารชุดจำเป็นต้องได้รับการแก้ไขโดยคู่กรณีโดยอาศัยการเจรจาและไกล่เกลี่ยตามระเบียบกฎหมายที่เกี่ยวข้อง หากการเจรจาและไกล่เกลี่ยไม่ประสบผลสำเร็จ ควรยื่นคำร้องขอให้ศาลประชาชนเป็นผู้ไกล่เกลี่ย หน่วยงานของรัฐและหน่วยงานท้องถิ่นจำเป็นต้องตรวจสอบ ติดตาม และดำเนินการกับการละเมิดของคู่กรณีอย่างเคร่งครัด
- ร่างกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับปรับปรุงกำลังอยู่ในระหว่างการนำเสนอต่อสภานิติบัญญัติแห่งชาติสมัยที่ 15 สมัยที่ 5 ในฐานะผู้แทนสภานิติบัญญัติแห่งชาติ คุณจะแสดงความคิดเห็นอย่างไรเพื่อมีส่วนร่วมในการแก้ไขข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์ในอาคารอพาร์ตเมนต์
- ร่างดังกล่าวยังอยู่ในระหว่างการพิจารณา โดยมีการกำหนดเนื้อหาต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับกรรมสิทธิ์ร่วมและส่วนบุคคลในอาคารชุดโดยเฉพาะ เพื่อจำกัดข้อพิพาทในปัจจุบัน ทำให้การใช้อาคารชุดมีความปลอดภัยมากขึ้น
ข้าพเจ้าได้บันทึกความเห็นของนักกฎหมายในสหพันธ์ทนายความเวียดนาม เพื่อประกอบการแก้ไขและเพิ่มเติมร่างกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับที่ 5 เราได้เสนอประเด็น 4 ประเด็นเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของ นโยบายการพัฒนา ธุรกรรมที่อยู่อาศัย และการบริหารจัดการ เพื่อลดข้อพิพาทที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัย ปกป้องสิทธิและผลประโยชน์อันชอบธรรมสูงสุดของฝ่ายที่เกี่ยวข้อง และส่งเสริมการพัฒนาระบบกฎหมายในภาคที่อยู่อาศัยในเวียดนามให้สมบูรณ์
ข้าพเจ้าขอเสนอให้แก้ไขข้อบังคับว่าด้วยการเป็นเจ้าของร่วมและการเป็นเจ้าของส่วนบุคคลในอาคารชุดในร่างกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับปรับปรุง ดังนั้น ที่จอดรถในอาคารชุดจึงถือเป็นกรรมสิทธิ์ร่วม และจะไม่นำประเด็นการซื้อขายพื้นที่เหล่านี้มาพิจารณา ซึ่งจะช่วยลดข้อพิพาทที่เกี่ยวข้องลง
ลิงค์ที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)