ความท้าทายยังคงอยู่

ความท้าทายยังคงได้รับการยอมรับ

ไตรมาสที่ 4 ของปี 2566 ถือเป็นช่วงที่ตลาดที่อยู่อาศัยใน ฮานอย บันทึกจำนวนอุปทานใหม่ต่ำสุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา ทั้งในกลุ่มอาคารเตี้ยและอพาร์ตเมนต์

สำหรับกลุ่มอพาร์ตเมนต์ รายงานตลาดของ Savills Vietnam แสดงให้เห็นว่าในไตรมาสที่ 4 ปี 2566 อุปทานเพิ่มขึ้น 52% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน แต่ลดลง 1% เมื่อเทียบกับปีก่อน อยู่ที่ 2,876 ยูนิต อุปทานหลักอยู่ที่ 11,911 ยูนิต ลดลง 40% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 41% เมื่อเทียบกับปีก่อน อย่างไรก็ตาม อุปทานใหม่ที่บันทึกไว้ในไตรมาสนี้อยู่ที่ 10,403 ยูนิต โดยเกรด B คิดเป็น 84% ของอุปทานทั้งหมด สำหรับกลุ่มอาคารแนวราบ ในปี 2566 อุปทานใหม่ทั้งหมดอยู่ที่ 272 ยูนิต ลดลง 82% เมื่อเทียบกับปีก่อน อุปทานใหม่มีจำนวน 87 ยูนิต รวมถึง 58 ยูนิตจากโครงการ Solasta Mansion ใหม่ใน Ha Dong และ 29 ยูนิตจากโครงการ An Lac Green Symphony ที่มีอยู่เดิมใน Hoai Duc อุปทานหลักอยู่ที่ 710 ยูนิตจาก 16 โครงการ ลดลง 2% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 23% เมื่อเทียบกับปีก่อน ทาวน์เฮาส์เป็นสินค้าหลักที่มีส่วนแบ่งตลาดอยู่ที่ 44%

ช่วงราคาทั่วไปของทั้งสองกลุ่มยังคงอยู่ในระดับสูง โดยอพาร์ตเมนต์ราคาตั้งแต่ 51-70 ล้านดอง/ตร.ม. คิดเป็น 63% ของอุปทานใหม่ทั้งหมด เพิ่มขึ้น 24% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน อพาร์ตเมนต์ในช่วงราคานี้คิดเป็น 49% ของจำนวนยูนิตที่ขายได้ เพิ่มขึ้น 21% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน อพาร์ตเมนต์ราคาสูงกว่า 4 พันล้านดองคิดเป็น 42% ของจำนวนยูนิตที่ขายได้ในปี 2566 เพิ่มขึ้นจาก 3% ในปี 2562 อพาร์ตเมนต์ราคาตั้งแต่ 2-4 พันล้านดองคิดเป็น 55% ของส่วนแบ่งตลาด โดยมีเพียง 3% เท่านั้นที่มีอพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดอง

เนื่องจากอุปทานมีจำกัด ราคาขายขั้นต้นเฉลี่ยในตลาดโดยรวมจึงยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง (ภาพ: Social Network)

นอกจากนี้ แม้ว่าผู้พัฒนาโครงการส่วนใหญ่ไม่ได้ปรับราคา แต่ราคาที่ดินอาคารแนวราบที่มีราคาสูงก็ทำให้ราคาหลักเพิ่มขึ้น ตัวอย่างเช่น ราคาวิลล่าหลักเพิ่มขึ้น 55% เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาส เป็น 160 ล้านดอง/ตร.ม. ซึ่งส่วนใหญ่เป็นผลมาจากราคาที่ดินในย่านเมลิงห์ที่ขายได้ในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ที่มีราคาต่ำ ราคาทาวน์เฮาส์เพิ่มขึ้น 3% เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาส เป็น 194 ล้านดอง/ตร.ม. และราคาอาคารพาณิชย์ก็เพิ่มขึ้น 3% เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาส เป็น 328 ล้านดอง/ตร.ม.

คุณโด ทู ฮาง ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ซาวิลส์ ฮานอย กล่าวว่า “ราคาตลาดที่อยู่อาศัยยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างที่สูงขึ้น โครงสร้างพื้นฐานที่ได้รับการพัฒนา และคุณภาพที่ดีขึ้น อุปทานในตลาดยังคงมีอยู่อย่างจำกัด ส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยของตลาดโดยรวมยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง”

ยอดขายอพาร์ตเมนต์ในไตรมาสที่ 4 ปี 2566 อยู่ที่ 3,045 ยูนิต เพิ่มขึ้น 45% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 5% เมื่อเทียบกับปีก่อน อุปทานใหม่มีอัตราการดูดซับอยู่ที่ 46% ในขณะเดียวกัน กลุ่มอาคารแนวราบมีปริมาณการซื้อขายต่ำที่สุดในรอบหลายปี การซื้อขายในไตรมาสที่ 4 ปี 2566 ลดลง 37% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 67% เมื่อเทียบกับปีก่อน อัตราการดูดซับในไตรมาสนี้อยู่ที่เพียง 9% ลดลง 5 ppts เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 12 ppts เมื่อเทียบกับปีก่อน ในปี 2566 มียอดขายเพียง 359 ยูนิต ซึ่งต่ำที่สุดนับตั้งแต่ปี 2557 การซื้อขายอาคารแนวราบทั้งหมดลดลง 76% เมื่อเทียบกับปีก่อน และอัตราการดูดซับในปี 2566 อยู่ที่เพียง 36% ลดลง 31 ppts เมื่อเทียบกับปีก่อน

คุณฮังวิเคราะห์ว่า เมื่อเผชิญกับอัตราการดูดซับที่ต่ำว่า “จิตวิทยาของผู้ซื้อยังคงน่ากังวล อันที่จริง จำนวนอพาร์ตเมนต์ที่ขายได้ในไตรมาสแรกของปี 2566 ส่วนใหญ่เป็นโครงการที่นักลงทุนมีชื่อเสียง มีการรับประกันทางกฎหมาย และได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินแล้ว ดังนั้น แม้ว่าโครงการเหล่านี้จะได้รับการสนับสนุนด้านอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จากธนาคารสำหรับความต้องการที่อยู่อาศัยจริง แต่ผู้ซื้อยังมีความกังวลเกี่ยวกับปัจจัยทางกฎหมาย นอกจากนี้ ธนาคารยังมีความกังวลเกี่ยวกับนักลงทุนที่ไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางกฎหมายต่อโครงการในการดำเนินการตามขั้นตอนการกู้ยืมให้เสร็จสมบูรณ์ ซึ่งส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจของผู้ซื้อและจำนวนบ้านที่ขายได้อย่างเห็นได้ชัด และอธิบายได้ว่าแม้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะลดลง แต่อัตราการดูดซับก็ยังไม่สูง”

ผู้ซื้อบ้านที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงจะมีโอกาสอะไรบ้าง?

คุณฮัง กล่าวว่า เนื่องจากมีอุปทานจำกัดและราคาหลักที่สูง โอกาสสำหรับผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงอาจอยู่ในตลาดรอง ตลาดรองมีข้อได้เปรียบคือสามารถซื้อได้หลากหลาย เหมาะสมกับราคา และมีสถานะทางกฎหมายที่มั่นคงกว่า ตัวอย่างเช่น ราคาบ้านพักตากอากาศรองต่อตารางเมตรของที่ดินต่ำกว่าราคาหลักเฉลี่ย 7% ทาวน์เฮาส์รองต่ำกว่าราคาหลัก 24% และทาวน์เฮาส์พาณิชย์รองต่ำกว่าราคาหลักในตลาดถึง 40%

นางสาวโด ทู ฮัง ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา Savills ฮานอย

ในขณะเดียวกัน ผู้ซื้อบ้านก็สามารถคาดหวังอุปทานใหม่จากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานได้ โครงการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน เช่น ถนนวงแหวนหมายเลข 3, 5 และ 4 จะช่วยขยายตลาดที่อยู่อาศัยในฮานอย โดยมีเป้าหมายเพื่อลดความต้องการที่อยู่อาศัยในเขตเมืองชั้นในและใจกลางเมือง การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานจะช่วยส่งเสริมความต้องการที่อยู่อาศัยในจังหวัดและพื้นที่ใกล้เคียง ด้วยราคาที่เหมาะสมและกองทุนที่ดินขนาดใหญ่

รายงานของ Savills ยังระบุด้วยว่านี่เป็นจุดบวกสำหรับอุปทาน เนื่องจากผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยในพื้นที่นอกใจกลางเมืองและจังหวัดใกล้เคียงจะช่วยตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของฮานอยได้มากขึ้น ดังนั้น ในปี 2567 ตลาดจะมีอพาร์ตเมนต์ใหม่เพิ่มขึ้นอีก 12,100 ห้อง โดย 87% ของส่วนแบ่งตลาดตั้งอยู่ในเขต Hoang Mai, Nam Tu Liem และ Ha Dong ส่วนเขต Hung Yen และ Bac Ninh จะมีอพาร์ตเมนต์ประมาณ 203,000 ห้องตั้งแต่ปี 2567 ถึง 2569 คาดว่าภายในปี 2569 กลุ่มอาคารแนวราบจะมีอพาร์ตเมนต์ใหม่ 14,000 ห้องจาก 37 โครงการ โครงการขนาดใหญ่ เช่น Vinhomes Co Loa หรือ Vinhomes Wonder Park จะเป็นอุปทานอาคารแนวราบใหม่เข้าสู่ตลาด

นอกจากนี้ การผ่านร่างกฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และล่าสุดคือกฎหมายที่ดิน คาดว่าจะส่งผลดีต่อตลาด “การกำหนดให้นักลงทุนต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินก่อนการก่อตั้งผลิตภัณฑ์ในอนาคต เป็นหนึ่งในมาตรการที่ช่วยเสริมสร้างความเชื่อมั่นของผู้ซื้อ ดังนั้น เชื่อได้ว่าในปี 2567-2568 และปีต่อๆ ไป ความเชื่อมั่นของตลาดจะแข็งแกร่งยิ่งขึ้น โดยผลิตภัณฑ์จะมาจากนักลงทุนที่มีชื่อเสียงและมีศักยภาพทางการเงินที่แท้จริง ซึ่งจะทำให้ตลาดมีความสมดุลและมีความหลากหลายมากขึ้น” คุณฮังกล่าว

นาม อันห์

แหล่งที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/buc-tranh-thi-truong-nha-o-tai-ha-noi-thach-thuc-van-con-do-a649883.html