เปิดเผยเรื่องราวที่อยู่อาศัยราคาประหยัด

ตามกำหนดเดิม ฉันได้รับการร้องขอจากหนังสือพิมพ์ Investment ให้เขียนบทความเรื่อง "ที่อยู่อาศัยราคาถู๊ก" อีกครั้ง

นายเหงียน ฮวง นาม ผู้อำนวยการทั่วไปของ G-Home ผู้เชี่ยวชาญด้านที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

พูดตามตรง แม้ว่าฉันจะเคยให้สัมภาษณ์ทางโทรทัศน์เกี่ยวกับเรื่องนี้หลายครั้งและเขียนบทความเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยมากมายในปีที่ผ่านมาก็ตาม แต่เมื่อใดก็ตามที่มีการพูดถึงหัวข้อ "ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง" ฉันพบว่าเป็นเรื่องยาก

มันยากไม่เพียงเพราะเรื่องนี้ได้รับการวิเคราะห์และผ่าตัดโดยผู้เชี่ยวชาญและนักวิจัยจำนวนมากเกินไป และไม่ว่าฉันจะเขียนอะไรได้ดีกว่านี้หรือไม่ แต่ยังเป็นเพราะในทางปฏิบัติ การทำงานเป็นที่ปรึกษาพัฒนาโครงการ นายหน้า และแม้แต่ในบางแง่มุม บทบาทของนักลงทุน แต่การสร้าง "ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง" จริงๆ นั้นมีอุปสรรคมากเกินไป

ศักยภาพทางการเงินเป็นสิ่งหนึ่งและเป็นตัวกำหนดความสำเร็จของโครงการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นส่วนใหญ่ แต่เรื่องราวของการสร้างกลยุทธ์การกำหนดราคาที่ "เหมาะสม" อย่างแท้จริงสำหรับคนส่วนใหญ่ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงตามความเป็นจริงในปัจจุบัน ถือเป็นความท้าทายครั้งใหญ่สำหรับธุรกิจใดๆ ก็ตาม

การเป็นเจ้าของที่ดินผืนใหญ่เพียงพอเป็นเพียงเงื่อนไขที่จำเป็นสำหรับการดำเนินโครงการ (ไม่ต้องพูดถึงว่าโครงการบ้านจัดสรรนั้นมีราคาแพงหรือถูก) แต่เงื่อนไขที่เพียงพอคือขั้นตอนต่างๆ มากมายที่อาจใช้เวลานานหลายปีจึงจะเสร็จสมบูรณ์ เงื่อนไขนี้ยังไม่รวมถึงว่าที่ดินนั้นอยู่ในระหว่างการวางแผนและมีสิทธิ์ในการแปลงสภาพการใช้ประโยชน์ที่ดินหรือไม่ (ในกรณีที่ไม่ใช่ที่ดินที่ไม่ใช่ เกษตรกรรม )

นี่แสดงให้เห็นว่ากระบวนการนี้ใช้เวลานานมากและต้นทุนปัจจัยการผลิตของโครงการมักจะสูงมาก ด้วยกระบวนการอนุมัติโครงการที่ใช้เวลานานในปัจจุบัน ต้นทุนปัจจัยการผลิตมักจะสูงมาก และต้นทุนที่สูงที่สุดมักจะเป็นต้นทุนที่ดิน ยังไม่รวมถึงเรื่องราวที่น่าสนใจเมื่อธุรกิจส่วนใหญ่ต้องใช้เงินทุน

สมมติว่าคุณต้องกู้เงิน 300,000 ล้านดองเพื่อซื้อที่ดินผืนหนึ่งเพื่อดำเนินโครงการ ดังนั้น ทุกๆ ปีที่โครงการล่าช้า กิจการจะสูญเสียดอกเบี้ยเงินกู้ 10% ซึ่งคิดเป็นเงิน 30,000 ล้านดอง และเพื่อให้การลงทุนมีประสิทธิภาพ กิจการจึงจำเป็นต้องบวกต้นทุนนี้เข้าไปในราคาขาย ทำให้ราคาขายลดลงไม่ได้

นั่นคือในกรณีของ "ที่อยู่อาศัยราคาประหยัด" ทั่วไป แต่ในเรื่องของที่อยู่อาศัยทางสังคมนั้นยากกว่ามากเมื่อขั้นตอนและนโยบายการลงทุนที่ให้สิทธิพิเศษแก่นักลงทุนตามกฎหมายปัจจุบันก่อนหน้านี้ดูเหมือนจะเป็น "สิทธิพิเศษ" แต่ในความเป็นจริงแล้วไม่ได้ "สิทธิพิเศษ" เท่าที่นักลงทุนจินตนาการ

ยกตัวอย่างเช่น มาตรา 54 วรรค 3 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 กำหนดให้นักลงทุนต้องสำรองพื้นที่บ้านพักอาศัยในโครงการอย่างน้อย 20% เพื่อให้เช่า และสามารถขายได้หลังจาก 5 ปี อันที่จริงแล้ว ในแต่ละโครงการบ้านพักอาศัย นักลงทุนจะได้รับผลกำไรสูงสุดเพียง 10% เท่านั้น ในขณะที่ต้องสำรองพื้นที่ไว้ไม่เกิน 20% เพื่อให้เช่า ดังนั้นจึงแทบไม่มีกำไรเหลืออยู่เลย

ยังไม่รวมถึงกฎระเบียบอื่นๆ เกี่ยวกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินพิเศษสำหรับที่อยู่อาศัยสังคม ซึ่งกำหนดให้ธุรกิจต้องชำระล่วงหน้าและหักภาษีในภายหลัง หากขั้นตอนโครงการใช้เวลานานถึง 5 ปี ธุรกิจแทบจะหยุดชะงัก

ในความเป็นจริง หลังจากที่ พ.ร.บ.เคหะฯ (ฉบับแก้ไข) ได้รับการผ่านอย่างเป็นทางการเมื่อปลายปีที่แล้ว ฉันและเพื่อนร่วมงานหลายคนในวงการก็รู้สึกโล่งใจที่อย่างน้อยหน่วยงานที่ร่างกฎหมายก็ได้ตระหนักถึงปัญหาและได้แก้ไขบทบัญญัติของกฎหมายให้เป็นรูปธรรมมากขึ้น

โดยเฉพาะอย่างยิ่งตั้งแต่การคลายข้อผูกมัดเรื่องผู้ซื้อที่อยู่อาศัยไปจนถึงการกำหนดกฎเกณฑ์ว่านักลงทุนโครงการจะได้รับนโยบายพิเศษเมื่อดำเนินโครงการบ้านจัดสรรทางสังคม ยังได้ชี้แจงอุปสรรคที่มีมายาวนานซึ่งเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาส่วนนี้ด้วย

ตัวอย่างเช่น ตามมาตรา 85: การยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน ภาษีมูลค่าเพิ่มพิเศษ ภาษีเงินได้นิติบุคคล... เงินกู้ที่มีอัตราดอกเบี้ยพิเศษ การสนับสนุนจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเพื่อเชื่อมโยงระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคของโครงการกับระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคระดับภูมิภาค เพื่อให้แน่ใจว่าโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมมีการประสานกันภายในและภายนอกขอบเขตของโครงการ

นอกจากนี้ ผู้ลงทุนยังมีสิทธิได้รับผลกำไรสูงสุดร้อยละ 10 ของต้นทุนการก่อสร้างทั้งหมดสำหรับพื้นที่ก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคม มีสิทธิได้รับพื้นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยทั้งหมดสูงสุดร้อยละ 20 ของพื้นที่การลงทุนในการก่อสร้างธุรกิจ บริการ พาณิชยกรรม หรือที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ หรือร้อยละ 20 ของพื้นที่ที่อยู่อาศัยทั้งหมดสำหรับธุรกิจ บริการ และพาณิชยกรรม มีสิทธิแยกบัญชีและรับผลกำไรทั้งหมดสำหรับพื้นที่ธุรกิจ บริการ พาณิชยกรรม หรือที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ สิทธิจูงใจอื่นๆ ตามที่กฎหมายกำหนด (ถ้ามี)

นอกจากการเปลี่ยนแปลงหลักในกฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไขเพิ่มเติม) แล้ว กฎหมายที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) ที่ผ่านประมาณ 1 เดือนต่อมา ยังได้เปลี่ยนแปลงเนื้อหาหลายประการเพื่อขจัดความยุ่งยากเพื่อลดขั้นตอนการลงทุนที่ "ซับซ้อน" "ทับซ้อน" "เชื่อมโยงกัน" ของกฎหมายเฉพาะทางหลายฉบับ

การเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ถือเป็นการบุกเบิกและเป็นที่ยอมรับอย่างมากของหน่วยงานบริหารของรัฐในการสร้างสภาพแวดล้อมการลงทุนที่กลมกลืน โปร่งใส และชัดเจนยิ่งขึ้น

อย่างน้อยสิ่งนี้จะช่วยให้ผู้นำธุรกิจหลีกเลี่ยงการวิ่งวุ่นจากหน่วยงานหนึ่งไปอีกหน่วยงานหนึ่งเพื่อหาทางออก แต่ก็ยังไม่สามารถหาทางออกได้ เนื่องจากหน่วยงานหนึ่งอาจดำเนินการได้ถูกต้อง แต่หน่วยงานอื่นอาจดำเนินการไม่ถูกต้องก็ได้

หากนับรวมกระบวนการ "ระดับตำบลถามระดับอำเภอ" "ระดับอำเภอถามระดับจังหวัด" "ระดับจังหวัดถามระดับรัฐมนตรี" "ระดับกระทรวงถาม นายกรัฐมนตรี " ... วงจรการถาม-ตอบโดยเฉลี่ยเท่าที่ผมคำนวณไว้ก็ใช้เวลานานถึง 3 เดือน และหากสามารถย่นระยะเวลาของกระบวนการนี้ได้ ก็จะช่วยลดต้นทุนราคาบ้านที่คำนวณต่อตารางเมตรลงได้อย่างมาก เมื่อไปถึงมือผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง

โครงการบ้านพักอาศัยสังคมในจังหวัด คั๊ญฮหว่า

โดยทั่วไปแล้ว ความเป็นจริงแสดงให้เห็นว่าปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะในเวียดนามเท่านั้น แต่เกิดขึ้นในหลายประเทศทั่วโลก รวมถึงประเทศที่พัฒนาแล้วด้วย การแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง ไม่ใช่สิ่งที่คนหรือองค์กรใดองค์กรหนึ่งสามารถแก้ไขได้ในชั่วข้ามคืน แต่ต้องอาศัยความร่วมมือจากทุกภาคส่วนของสังคม ความร่วมมือจากภาครัฐ ภาคเอกชน และประชาชน

ในรายงานที่เสนอโดยประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจสภาแห่งชาติ นายหวู่ ฮ่อง ถันห์ ต่อสภาแห่งชาติในช่วงเช้าของวันที่ 20 พฤษภาคม สมัยประชุมที่ 7 มีความเห็นที่แนะนำให้รัฐบาลประเมินและหาทางแก้ไขเพื่อรักษาเสถียรภาพของสถานการณ์ และในขณะเดียวกันก็ขอให้รัฐบาลสั่งการตรวจสอบอย่างครอบคลุมเกี่ยวกับการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมในช่วงที่ผ่านมา ระบุความยากลำบาก ความไม่เพียงพอ การละเมิด และด้านลบ เพื่อจัดการอย่างเคร่งครัดตามบทบัญญัติของกฎหมาย

ผมเห็นด้วยกับการตรวจสอบ เพราะกลไกและนโยบายเป็นความท้าทาย แต่สำคัญอย่างยิ่งต่อการเปลี่ยนแปลงความเป็นจริงในปัจจุบันที่ไร้ประสิทธิภาพ คำถามคือ เราจะตรวจสอบอะไร เราจะตรวจสอบอย่างไรเพื่อให้ได้แนวทางแก้ไขและการปรับปรุงที่สมเหตุสมผล โดยหลีกเลี่ยงการสร้างทัศนคติเชิงลบเพื่อดึงดูดนักลงทุนเข้าสู่กลุ่มที่ "ยาก" นี้

ปัจจุบันตามมาตรา 4 วรรคหนึ่ง แห่งพระราชกฤษฎีกาเลขที่ 49/2021/ND-CP โครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ที่มีขนาดการใช้ที่ดินตั้งแต่ 2 ไร่ขึ้นไป ในเขตเมืองพิเศษและเขตเมืองประเภทที่ 1 หรือตั้งแต่ 5 ไร่ขึ้นไป ในเขตเมืองประเภทที่ 2 และ 3 ต้องกันพื้นที่ร้อยละ 20 ของพื้นที่ทั้งหมดสำหรับการสร้างบ้านพักอาศัยสังคม

ในทางทฤษฎี กองทุนที่ดินนี้ต้องเป็นที่ดินสะอาด (ถูกแผ้วถางแล้ว) แม้จะมีโครงสร้างพื้นฐานก็ตาม และในความเป็นจริง ทุกจังหวัดใน 63 จังหวัด/เมือง ล้วนมีเขตเมือง แล้วทำไมยังมีอีกหลายจังหวัดที่ยังไม่ได้ดำเนินโครงการบ้านจัดสรรสังคม? กองทุนที่ดินนี้ไปอยู่ที่ไหน? ดังนั้น เรื่องนี้จึงจำเป็นต้องมุ่งเน้นไปที่การตรวจสอบตามคำขอของคณะกรรมการเศรษฐกิจของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ

แน่นอนว่า ในบทความก่อนหน้านี้ ผมได้กล่าวถึงกรณีต่างๆ มากมายที่คนยากจนและผู้ด้อยโอกาสประสบปัญหาในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยสังคมเนื่องจากปัญหาด้านกระบวนการ กฎระเบียบปัจจุบันที่กำหนดให้เฉพาะ "ข้าราชการ ข้าราชการ และลูกจ้างของรัฐ" เป็นหนึ่งใน 10 กลุ่มบุคคลที่มีสิทธิ์ซื้อที่อยู่อาศัยสังคม แต่เฉพาะผู้ที่ลงนามในสัญญาจ้างงานและยังไม่ได้รับเงินเดือน ถือเป็นข้อจำกัดสำคัญที่จำเป็นต้องได้รับการตรวจสอบและยกเลิก เพื่อขจัดปัญหาของคนยากจนที่มีสิทธิ์ซื้อที่อยู่อาศัยสังคม แต่ยังคงรอคอยอย่างเหนื่อยหน่ายเพียงเพราะขาดตราประทับท้องถิ่น

การที่คนถูกซื้อมีรายได้ต่ำจริงหรือไม่นั้นก็เป็นประเด็นที่ถกเถียงกันอย่างมาก อันที่จริง เงินเดือนหลักของหลายคนอาจ "ต่ำ" แต่ "งานเสริม" ของพวกเขาอาจสูงมาก และระบบข้อมูลปัจจุบันยังไม่สามารถตรวจจับเรื่องนี้ได้

สิ่งหนึ่งที่ผมชื่นชมเกี่ยวกับการปรับปรุงกฎหมายฉบับล่าสุดคือ หน่วยงานร่างกฎหมายมีความเปิดกว้างรับฟังความคิดเห็นของสมาชิกตลาดอย่างจริงจัง รวมถึงสำรวจและประเมินความเป็นจริง ซึ่งถือเป็นข้อดี เพราะการพิจารณาข้อบกพร่องที่แท้จริงจากทั้งสองฝ่ายอย่างลึกซึ้งเท่านั้นที่จะทำให้เราสามารถเร่งขจัดอุปสรรคและแก้ไขต้นตอของปัญหาที่ตลาดกำลังเผชิญอยู่ได้

ดังนั้นผมจึงหวังด้วยว่าเรื่องราวการดำเนินการ การกำกับดูแล และการตรวจสอบในอนาคตจะตั้งอยู่บนพื้นฐานแห่งการเปิดกว้าง ความมุ่งเน้น และการแก้ไขปัญหาหลักที่ตลาดกำลังเผชิญอยู่

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/go-nghen-trong-cau-chuyen-ve-nha-binh-dan-d215705.html