 |
| อัตราการเข้าพักในเขตอุตสาหกรรมสำคัญอยู่ที่ 80-89% ภาพ: HA |
ปัจจัยกระตุ้นการเติบโตจากการไหลเข้าของเงินลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศและการเปลี่ยนแปลงห่วงโซ่อุปทาน
ตามรายงาน “แผนพัฒนาอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เวียดนามถึงปี 2030” โดยมีอัตราการเติบโตของ GDP ที่มั่นคงอยู่ที่ประมาณ 6-7% ต่อปี มีการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศอย่างต่อเนื่องในภาคการผลิตและเทคโนโลยีขั้นสูง และระบบโครงสร้างพื้นฐานการขนส่งที่ปรับปรุงอย่างพร้อมเพรียงกัน ส่วนอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมกำลังสร้างแผนที่การลงทุนระดับชาติใหม่
อัตราการเข้าใช้พื้นที่ในเขตอุตสาหกรรมหลักอยู่ที่ 80-89% ขณะที่ราคาค่าเช่าที่ดินอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้น 4-5% ต่อปี สะท้อนให้เห็นถึงแรงดึงดูดของคลื่นการเปลี่ยนแปลงการผลิตทั่วโลกและกลยุทธ์ "จีน +1" ของบริษัทข้ามชาติ
เวียดนามดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ได้ 38,230 ล้านดอลลาร์ในปี 2567 โดยมุ่งเน้นไปที่โครงการด้านเทคโนโลยีขั้นสูง เช่น การผลิตชิปเซมิคอนดักเตอร์ ส่วนประกอบอิเล็กทรอนิกส์ และพลังงานหมุนเวียน
บริษัทต่างๆ เช่น Samsung, LG และ Foxconn ยังคงขยายการดำเนินงานของตนต่อไป ส่งผลให้มีความต้องการพื้นที่โรงงาน 1.2 ล้านตารางเมตรในนครโฮจิมินห์และ ฮานอย แนวโน้มนี้ขับเคลื่อนโดยทำเลที่ตั้งทางภูมิศาสตร์ที่สำคัญในห่วงโซ่อุปทานของเอเชียแปซิฟิก ควบคู่ไปกับแรงจูงใจทางภาษีนิติบุคคลที่ลดลงเหลือ 10% สำหรับโครงการเทคโนโลยีขั้นสูง
ภาคเหนือจะมีพื้นที่ดูดซับ 400 เฮกตาร์ในปี 2567 โดยกระจุกตัวอยู่ในเมืองไฮฟองและ บั๊กนิญ โดยมีค่าเช่าเฉลี่ย 137 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 4.2% เมื่อเทียบเป็นรายปี
ในขณะเดียวกัน ภาคใต้ยังคงรักษาอัตราการครอบครองพื้นที่ในเขตอุตสาหกรรมสำคัญ เช่น บิ่ญเซือง และด่งนาย ไว้ที่ 89% โดยค่าเช่าอยู่ที่ 175 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม. เนื่องมาจากความต้องการจากภาคโลจิสติกส์และอีคอมเมิร์ซ
ที่น่าสังเกตคือ ภาคกลางกำลังกลายเป็นจุดหมายปลายทางแห่งใหม่ด้วยราคาที่มีการแข่งขันอยู่ที่ 60-90 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตร และดึงดูดโครงการมูลค่าหลายพันล้านดอลลาร์จาก Luxshare และ Foxconn ในเมืองเหงะอาน
นอกจากนั้น แทนที่จะใช้รูปแบบดั้งเดิม เขตอุตสาหกรรมยุคใหม่ยังได้บูรณาการบริการ 3 ชั้น ได้แก่ โครงสร้างพื้นฐานอัจฉริยะ (IoT, 5G), ระบบนิเวศทางธุรกิจที่รองรับ และสาธารณูปโภคอเนกประสงค์ (ศูนย์ R&D, พื้นที่บ้านพักคนงาน)
รูปแบบโรงงานสูงช่วยประหยัดพื้นที่ได้ 40% ทำให้สามารถเช่าโมดูลได้อย่างยืดหยุ่น และถูกนำไปปรับใช้ในหลายจังหวัดและเมือง เช่น นครโฮจิมินห์, บิ่ญเซือง, ด่งนาย, เตยนิญ, บาเรีย-หวุงเต่า, ลองอัน, ไฮเซือง, บั๊กนิญ ...
โอกาสการลงทุนใหม่ๆ กำลังเปิดกว้างขึ้น
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมของเวียดนามกำลังเผชิญกับแนวโน้มการพัฒนาที่สำคัญ นอกจากนี้ ยังมีโอกาสการลงทุนใหม่ๆ เกิดขึ้นในหลายพื้นที่ ตั้งแต่เขตเศรษฐกิจสำคัญไปจนถึงจังหวัดและเมืองที่กำลังเติบโต
การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานอุตสาหกรรมสีเขียวจึงถือเป็นโอกาสที่ดี รัฐบาลตั้งเป้าให้เขตอุตสาหกรรม 30% ได้รับการรับรอง LEED/สีเขียวภายในปี 2030 ซึ่งสร้างโอกาสให้กับโครงการที่ใช้วัสดุรีไซเคิล ระบบพลังงานแสงอาทิตย์บนหลังคา และการบำบัดน้ำเสียแบบหมุนเวียน โครงการเขตอุตสาหกรรมเกาหลีในหุงเยนซึ่งมีมูลค่าการลงทุนรวม 6,083 พันล้านดองเป็นตัวอย่างทั่วไปของแนวโน้มนี้
 |
| ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมของเวียดนามกำลังเผชิญกับแนวโน้มการพัฒนาที่สำคัญ ภาพ: HA |
โอกาสต่างๆ กำลังขยายไปสู่ตลาดรองเช่นกัน โดยจังหวัดต่างๆ เช่น ดั๊กลัก ฟู้โถ และเตยนิญ ต่างก็ดึงดูดนักลงทุนด้วยกองทุนที่ดินที่มีมากมายและนโยบายจูงใจพิเศษ
โครงการสวนอุตสาหกรรม Phu Xuan ขนาดพื้นที่ 313 เฮกตาร์ใน Dak Lak และสวนอุตสาหกรรม Bac Dong Phu ระยะที่ 2 ใน Binh Phuoc สัญญาว่าจะมีกำไรจากการเช่า 12-15% ต่อปี เนื่องจากราคาที่ดินต่ำกว่าในพื้นที่สำคัญถึง 40%
นอกจากนี้ ตามรายงานประจำปีด้านอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมเวียดนาม – แผนพัฒนาถึงปี 2030 ยังระบุอีกว่าโอกาสยังมาจากระบบโลจิสติกส์สมัยใหม่และคลังสินค้าแบบหลายรูปแบบอีกด้วย คาดว่าความต้องการพื้นที่จัดเก็บแบบเย็นสำหรับอุตสาหกรรมอาหารและยาจะเพิ่มขึ้น 25% ต่อปี ในขณะที่ศูนย์กระจายสินค้าระดับภูมิภาค (RDC) ในก๊ายเม็ป (บ่าเรีย-หวุงเต่า) และลักฮ่อง (ไฮฟอง) ขาดพื้นที่ 500,000 ตร.ม.
ในเวลาเดียวกัน โอกาสในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมยังมาจากอุตสาหกรรม 4.0 และนวัตกรรม การพัฒนาระบบนิเวศอุตสาหกรรมแบบปิด การปรับตัวให้เข้ากับนโยบายภาษีขั้นต่ำระดับโลก...
ความท้าทายและแนวทางแก้ไขเพื่อการพัฒนาอย่างยั่งยืน
แม้ว่าจะมีโอกาสในการพัฒนามากมาย แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมของเวียดนามยังเผชิญกับความท้าทายมากมายเช่นกัน การแก้ไขปัญหาเหล่านี้ต้องอาศัยนโยบายที่เหมาะสมควบคู่ไปกับการลงทุนที่เข้มแข็งจากธุรกิจและการมีส่วนร่วมของหน่วยงานจัดการ
ความท้าทายที่สำคัญประการหนึ่งมาจากความเสี่ยงด้านการวางแผนและกฎหมาย การวางแผนที่ทับซ้อนกันในเขตอุตสาหกรรมระดับจังหวัด 28% จำเป็นต้องมีกลไกการประสานงานระหว่างภาคส่วน การแก้ปัญหาการนำแพลตฟอร์มดิจิทัล GIS มาใช้ในการบริหารจัดการที่ดินอุตสาหกรรมกำลังอยู่ในระหว่างการทดลองใช้โดยกระทรวงการวางแผนและการลงทุนในจังหวัด 15 จังหวัด
ในขณะเดียวกัน แรงกดดันด้านการแข่งขันจากประเทศเพื่อนบ้านก็เพิ่มขึ้น เพื่อรักษาความได้เปรียบเหนือไทยและอินโดนีเซีย เวียดนามจำเป็นต้องปรับปรุงดัชนีโลจิสติกส์ (ปัจจุบันอยู่ในอันดับที่ 39/160) โดยพัฒนาท่าเรือน้ำลึกและระบบคลังสินค้าทัณฑ์บน
ด้วยเหตุนี้โครงการท่าเรือก๊ายเม็ปและทางรถไฟเชื่อมลาวไก-ไฮฟองจึงได้รับการเร่งดำเนินการ
ความท้าทายอีกประการหนึ่งมาจากการเปลี่ยนผ่านด้านพลังงานในอุตสาหกรรม ตามคำมั่นสัญญาในการประชุม COP28 ระบุว่าภายในปี 2030 จะต้องมีไฟฟ้าอย่างน้อย 20% ในเขตอุตสาหกรรมมาจากแหล่งพลังงานหมุนเวียน จึงมีการสนับสนุนรูปแบบ PPP ในการติดตั้งระบบพลังงานแสงอาทิตย์บนหลังคาและระบบแบตเตอรี่กักเก็บพลังงานผ่านแรงจูงใจทางภาษี
ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทางอุตสาหกรรมของเวียดนามกำลังเผชิญกับโอกาส “ทอง” ในการเป็นศูนย์กลางการผลิตอัจฉริยะของอาเซียน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในอุตสาหกรรมเทคโนโลยีชั้นสูงและโลจิสติกส์
นักลงทุนควรเน้นที่สามเสาหลัก ได้แก่ การพัฒนาเขตอุตสาหกรรมสีเขียวที่บูรณาการพลังงานหมุนเวียน การสร้างระบบนิเวศอุตสาหกรรมแบบปิดตามห่วงโซ่คุณค่า และการนำเทคโนโลยีดิจิทัลมาใช้ในการบริหารจัดการโครงสร้างพื้นฐาน
ในเวลาเดียวกัน การรักษาสมดุลระหว่างการเติบโตและการพัฒนาอย่างยั่งยืนผ่านกลไกการตรวจสอบสิ่งแวดล้อมที่เข้มงวดจะเป็นสิ่งสำคัญในการรักษาความน่าดึงดูดใจในระยะยาวของกลุ่มธุรกิจนี้
ที่มา: https://haiquanonline.com.vn/thi-truong-bat-dong-san-cong-nghiep-viet-nam-dung-truoc-co-hoi-vang-193830.html
การแสดงความคิดเห็น (0)