ตลาดอสังหาฯ “แปลก” ผู้เชี่ยวชาญแนะอย่างไร?

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุ ประเด็นที่น่าสังเกตในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบันคือธุรกรรมส่วนใหญ่มาจากนักลงทุน แทนที่จะเป็นผู้ซื้อจริง

ตามรายงานของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ในแง่ของสถานการณ์การทำธุรกรรม ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2568 อัตราการดูดซับตลาดได้แตะระดับบวกมากที่เกือบ 70% เทียบเท่ากับการทำธุรกรรมประมาณ 60,000 รายการ ซึ่งเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าจากช่วงเดียวกันของปีก่อน

แต่ความจริงก็คือ แม้ว่าความต้องการที่แท้จริงจะยังคงมีสัดส่วนที่มาก แต่การพัฒนาตลาดกลับได้รับการนำโดยกระแสเงินสดจากการลงทุนมากขึ้น เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์อยู่ในระดับสูงมาก

เมื่ออธิบายความเป็นจริงดังกล่าว ตามคำกล่าวของนาย Nguyen Van Dinh รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ในบริบทของแรงกดดันด้านเงินเฟ้อที่เพิ่มมากขึ้นและการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน นักลงทุนจำนวนมากมองว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นที่หลบภัยที่ปลอดภัยและเป็นเครื่องมือสร้างผลกำไรที่มีประสิทธิภาพ

ปัจจุบันกระแสเงินสดจากการลงทุนส่วนใหญ่มุ่งเน้นไปที่ผลิตภัณฑ์ที่ตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยจริง ซึ่งเป็นผลิตภัณฑ์ที่มีศักยภาพในการให้เช่าที่ดีและมีศักยภาพในการปรับราคาอย่างชัดเจน ปัจจัยเหล่านี้คือปัจจัยหลักที่กระตุ้นการตัดสินใจของนักลงทุนในการ "ลงทุน"

“ ธุรกรรมส่วนใหญ่ในตลาดปัจจุบันมาจากผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์กลุ่มที่สอง นั่นคือ ผู้ซื้อเพื่อการลงทุน ไม่ใช่เพื่ออยู่อาศัย แสดงให้เห็นว่ากิจกรรมการซื้อขายส่วนใหญ่ขับเคลื่อนโดยกระแสเงินสดจากการลงทุน ขณะที่ความต้องการที่อยู่อาศัยจริงยังคงประสบปัญหา เนื่องจากราคาปัจจุบันสูงเกินกว่าที่คนส่วนใหญ่จะเอื้อมถึง ” นายดิงห์กล่าว

ธุรกรรมส่วนใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันเป็นของนักลงทุน (ภาพประกอบ: Minh Duc)

คุณหวอ หวุ๋ยห์ ตวน เกียต ผู้อำนวยการฝ่ายที่อยู่อาศัยของ CBRE Vietnam กล่าวเพิ่มเติมว่า อุปทานใหม่ในย่านใจกลางเมืองโฮจิมินห์ (เดิมคือโฮจิมินห์) กำลังดำเนินการเพื่อตอบสนองความต้องการด้านการลงทุน ไม่ใช่ความต้องการที่อยู่อาศัยจริง นักลงทุนส่วนใหญ่มองว่าผู้ซื้อจะไม่อยู่อาศัยในอสังหาริมทรัพย์ แต่จะถือครองหรือปล่อยเช่า ดังนั้นโครงการนี้จึงอยู่ในสถานะที่สูงขึ้นเพื่อทำกำไรสูงสุด

“ ด้วยระดับราคาในปัจจุบัน กระแสเงินสดในตลาดแทบจะหมุนเวียนเฉพาะในหมู่ผู้ลงทุนเท่านั้น ในขณะที่การเข้าถึงผู้ซื้อบ้านนั้นยากมาก ” นาย Kiet กล่าว

ข้อมูลจาก DKRA Group ก็แสดงให้เห็นแนวโน้มที่คล้ายคลึงกันเช่นกัน จากธุรกรรมกว่า 2,000 รายการที่บันทึกไว้ในช่วง 9 เดือนแรกของปี ผู้ซื้อบ้านมีสัดส่วนเพียงประมาณ 30% ส่วนที่เหลืออีก 70% เป็นนักลงทุน กลุ่มนักลงทุนมีศักยภาพทางการเงินที่แข็งแกร่งกว่า โดยยินดีจ่ายในราคาสูงหากเห็นโอกาสในการทำกำไร ในขณะที่ผู้ซื้อบ้านจริงที่มีงบประมาณ 1-2 พันล้านดอง แทบจะไม่สามารถเข้าถึงอพาร์ตเมนต์ราคา 4-5 พันล้านดองหรือมากกว่าได้

คุณฟาม ทิ เมียน รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและประเมินผลตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS IRE) กล่าวว่า ธุรกรรมส่วนใหญ่ในตลาดแรกเกิดจากความต้องการของกลุ่มคนที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก นอกจากนี้ หลายโครงการยังมีอัตราการดูดซับที่ดี เนื่องจาก "การใช้ประโยชน์จากโครงการขนาดใหญ่" และได้รับประโยชน์จากการควบรวมกิจการภายในประเทศ

คุณเมียนกล่าวว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะยังคงปรับตัวสูงขึ้นในระยะสั้น เนื่องจากนักลงทุนยังคงคาดหวังผลกำไรในระดับสูง นักลงทุนจำนวนมากยังคง “ใช้ชีวิตอย่างสุขสบาย” และไม่ได้รับแรงกดดันจากภาระหนี้ทางการเงิน ดังนั้น พวกเขาจึงไม่มีเหตุผลที่จะต้องปรับราคาขาย

“ ในบริบทที่อัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับต่ำ กระแสเงินสดราคาถูกยังคงถูกสูบเข้าสู่ตลาด นโยบายส่งเสริมการลงทุนภาครัฐได้รับการบังคับใช้อย่างแข็งขัน และอุปทานของที่อยู่อาศัยระดับกลางและราคาไม่แพงยังคงมีอยู่อย่างจำกัด นักลงทุนยังคงเชื่อว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะยังคงเพิ่มขึ้นต่อไป ” นางสาวเมียนประเมิน

นายเล ดินห์ ชุง - ผู้เชี่ยวชาญ อสังหาริมทรัพย์ ยังได้แสดงความคิดเห็นว่าในช่วงที่ผ่านมาอุปทานของอพาร์ตเมนต์ส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มไฮเอนด์ ราคาอพาร์ตเมนต์เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 80 ล้านดอง/ตร.ม. มีโครงการใหม่หลายโครงการที่เพิ่งเปิดขายในราคาสูงกว่า 100 ล้านดอง/ตร.ม.

ด้วยราคาที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน แม้แต่คนงานธรรมดาที่มีเงินเดือนเพียง 30 ล้านดองต่อเดือน ก็แทบไม่มีโอกาสได้เป็นเจ้าของบ้านเลย คนที่สามารถซื้อบ้านได้ในราคา 70-100 ล้านดองต่อตารางเมตร ส่วนใหญ่มักเป็นนักลงทุน นักเก็งกำไร และกลุ่มคนที่มีรายได้สูงมาก เช่น เจ้าของธุรกิจ

นายเหงียน ก๊วก อันห์ รองกรรมการผู้จัดการบริษัท PropertyGuru Vietnam อธิบายถึงสาเหตุที่ทำให้แนวโน้มการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเก็งกำไรในเวียดนามสูงมาก โดยกล่าวว่าสาเหตุส่วนหนึ่งมาจาก ช่องทางการลงทุน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นี้ “ซื้อง่าย ขายง่าย” มีสภาพคล่องดี และให้ผลกำไรสูงกว่าช่องทางอื่นๆ เช่น ทองคำ หุ้น หรือธนาคาร อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์อยู่ในระดับที่ดีที่สุดในเวียดนามตลอด 10 ปีที่ผ่านมา โดยสูงถึง 197% สำหรับอพาร์ตเมนต์ และ 137% สำหรับที่ดิน

อีกเหตุผลหนึ่งก็คือ นโยบายภาษีอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามต่ำกว่าและเปิดกว้างมากกว่าหลายประเทศในภูมิภาค และไม่มีมาตรการคว่ำบาตรการเก็งกำไรและการละทิ้งทรัพย์สินที่ดิน

นายเหงียน ก๊วก อันห์ กล่าวว่า ปัจจุบันทั่ว โลก มีภาษีพื้นฐาน 5 ประเภทสำหรับอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ ภาษีกรรมสิทธิ์ ภาษีเงินได้ ภาษีการจดทะเบียน ภาษีที่ดินเปล่า (ภาษีที่เรียกเก็บจากอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้ใช้งานเป็นเวลานาน) และภาษีการพัฒนา (ภาษีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน สาธารณูปโภค และบริการในพื้นที่ที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่) โดยเฉลี่ยแล้ว ภาษีกรรมสิทธิ์บ้านในหลายประเทศอยู่ที่ 0.3-20% ภาษีการจดทะเบียนอยู่ที่ 2-6% และภาษีรายได้อยู่ที่ 14-45% บางประเทศเก็บภาษีที่ดินเปล่าอยู่ที่ 12-20% และภาษีการพัฒนาอยู่ที่ 1-3%

ในเวียดนาม ปัจจุบันผู้ซื้อบ้านต้องจ่ายภาษีเพียงสามประเภทแรกเท่านั้น ได้แก่ ภาษีเงินได้ (2-5%) ภาษีทรัพย์สิน (0.03-0.2%) และภาษีการจดทะเบียน (0.5%) “ ภาษีที่ต่ำทำให้ผู้ซื้อสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบ ‘หมุนเวียน’ ได้ง่ายขึ้น โดยซื้ออสังหาริมทรัพย์นี้วันนี้และขายอีกหลังในวันพรุ่งนี้ ” เขากล่าว

เตือนเสี่ยง “ฟองสบู่”

นายเหงียน วัน ดิญ กล่าวว่า เมื่อมีผู้ซื้อบ้านน้อยลงเรื่อยๆ ตลาดก็จะสูญเสียสมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ ราคาจะถูกดันขึ้นแต่ไม่ได้เชื่อมโยงกับอุปสงค์ที่แท้จริง ซึ่งอาจนำไปสู่ความเสี่ยงจากฟองสบู่ได้ง่าย

ตลาดที่มีผู้เข้าร่วมและนักลงทุนมากเกินไปจะเสี่ยงต่อภาวะเงินเฟ้อ (ภาพประกอบ: มินห์ ดึ๊ก)

“ หากไม่มีการแทรกแซงนโยบายอย่างทันท่วงที ที่อยู่อาศัยในเขตเมืองใหญ่ ๆ จะกลายเป็นสิ่งที่เกินเอื้อมสำหรับคนงานมากขึ้นเรื่อย ๆ ” นายดินห์กล่าว

นักเศรษฐศาสตร์ Dinh The Hien ยังเน้นย้ำว่า จำเป็นต้องนำตลาดกลับคืนสู่ธรรมชาติที่แท้จริงของการตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยของคนส่วนใหญ่ เมื่อการลงทุนระยะสั้นเข้ามามีบทบาทสำคัญ อพาร์ตเมนต์จะไม่ใช่ที่อยู่อาศัยอีกต่อไป แต่กลายเป็นเครื่องมือในการทำกำไร ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องและก่อให้เกิดผลกระทบทางสังคม เขาจึงเสนอให้รัฐบาลเร่งจัดหาที่อยู่อาศัยระดับกลางและราคาไม่แพงเพื่อสร้างสมดุลให้กับโครงสร้างตลาด

คุณเหงียน กวาง ฮุย ประธานเจ้าหน้าที่บริหารคณะการเงินและการธนาคาร (มหาวิทยาลัยเหงียน ไทร) ประเมินว่า เมื่อเงินทุนไหลเข้าสู่อสังหาริมทรัพย์ มูลค่าของสินทรัพย์นี้จะเพิ่มขึ้นเร็วกว่าผลิตภาพแรงงานและการเติบโตของรายได้ ทำให้เกิดช่องว่างระหว่างราคาที่อยู่อาศัยและความสามารถในการจ่ายของผู้คนที่กว้างขึ้นเรื่อยๆ ส่งผลให้ตลาดมีแนวโน้มที่จะดำเนินงานโดยอิงจากการคาดการณ์ว่าราคาจะเพิ่มขึ้น แทนที่จะเป็นอุปสงค์ที่แท้จริง ทำให้สภาพคล่องไม่ยั่งยืนและเพิ่มความเสี่ยงต่อภาวะฟองสบู่

เนื่องจากการซื้อขายส่วนใหญ่ขับเคลื่อนโดยนักลงทุน ตลาดจึงมีความอ่อนไหวต่อการเปลี่ยนแปลงนโยบายมากขึ้น การปรับลดอัตราดอกเบี้ย สินเชื่อ หรือความเชื่อมั่นเพียงเล็กน้อยอาจก่อให้เกิดปฏิกิริยาลูกโซ่ นำไปสู่ภาวะชะลอตัวหรือการปรับฐานภายในประเทศ ความเสี่ยงนี้ไม่เพียงแต่ส่งผลกระทบต่อกลุ่มเก็งกำไรเท่านั้น แต่ยังอาจแพร่กระจายไปยังระบบการเงิน ธุรกิจ และเศรษฐกิจโดยรวม หากไม่ได้รับการควบคุมอย่างระมัดระวัง

“ ดังนั้น มาตรการรุนแรง ของรัฐบาล ในการชะลอการขึ้นราคาจึงเป็นการเคลื่อนไหวที่ถูกต้องและมีกลยุทธ์ที่มุ่งหวังเสถียรภาพในระยะยาว ” นายฮุยเน้นย้ำ

ที่มา: https://baolangson.vn/thi-truong-bat-dong-san-dien-bien-la-chuyen-gia-khuyen-cao-gi-5063967.html