เวลาแห่งการกลับตัวของตลาดอสังหาฯ กำลังมาถึง

ในงานประกาศ "รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไตรมาสที่ 3 ปี 2566" ซึ่งจัดโดย Batdongsan.com.vn เมื่อเช้าวันที่ 4 ตุลาคม ผู้เชี่ยวชาญประเมินว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ยังคงแข็งแกร่ง แต่ก็มีสัญญาณเชิงบวกของความต้องการในการทำธุรกรรมและจิตวิทยาของผู้ซื้อ

นโยบายส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

เมื่อทบทวนสถานการณ์ เศรษฐกิจมหภาค และตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 คุณเหงียน ก๊วก อันห์ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่และผู้อำนวยการฝ่ายธุรกิจของ Batdongsan.com.vn เปิดเผยว่าในไตรมาสที่ผ่านมา สถานการณ์เศรษฐกิจมหภาคค่อนข้างมั่นคง กิจกรรมทางธุรกิจและการออกพันธบัตรปรับตัวดีขึ้น มีการนำนโยบายใหม่ๆ มากมายมาใช้เพื่อสนับสนุนตลาด เช่น หนังสือเวียนที่ 06 ประกาศที่ 297 ของนายกรัฐมนตรี เพื่อแก้ไขปัญหาแหล่งสินเชื่อและอัตราดอกเบี้ยเงินกู้

นอกจากนี้ โครงการโครงสร้างพื้นฐานสำคัญหลายโครงการยังคงได้รับการเร่งดำเนินการ โดยรัฐบาล และดำเนินการอย่างเร่งด่วน ส่งผลให้มีข้อมูลเชิงบวกจำนวนมากเกี่ยวกับความรู้สึกของตลาดโดยทั่วไป

แม้ว่าสถานการณ์ทางเศรษฐกิจจะยังคงมีเสถียรภาพ แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ยังไม่ฟื้นตัว ทั้งจำนวนประกาศขายอสังหาริมทรัพย์และระดับความสนใจยังคงลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน

ดังนั้น ในส่วนของที่ดินเปล่า ระดับความสนใจในการซื้อขายที่ดินทั่วประเทศจึงลดลงเกือบ 10% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า เมื่อเทียบกับเดือนมีนาคม 2566 พบว่า ที่ดินเปล่าในภาคเหนือมีความสนใจลดลง 73% ส่วนที่ดินเปล่าในภาคใต้ลดลง 71% และภาคกลางลดลงมากที่สุดกว่า 75% อย่างไรก็ตาม ปริมาณการซื้อขายที่ดินเปล่ายังไม่ดีขึ้น ส่วนใหญ่เกิดจากความกังวลเกี่ยวกับความถูกต้องตามกฎหมายและราคาขายที่ไม่เหมาะสม

อสังหาฯ – เวลาแห่งการกลับตัวของตลาดอสังหาฯ กำลังมาถึง — คุณเหงียน ก๊วก อันห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปและผู้อำนวยการฝ่ายขายของ Batdongsan.com.vn

สำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบ ความต้องการและกำลังซื้อที่ลดลงอย่างรวดเร็วเป็นเรื่องปกติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองใหญ่อย่าง ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้ ส่งผลให้ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2566 การค้นหาทาวน์เฮาส์ทั่วประเทศลดลง 52% วิลล่าลดลง 48% และบ้านส่วนตัวลดลง 42% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2565

การค้นหาทาวน์เฮาส์ในฮานอยลดลงมากกว่า 40% และในโฮจิมินห์ลดลงเกือบ 60% แม้แต่ทาวน์เฮาส์เชิงพาณิชย์ในตลาดนักท่องเที่ยวหลักก็ลดลงอย่างมากในไตรมาสที่ผ่านมา และยังไม่ปรากฏสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน

อพาร์ตเมนต์เป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวที่ได้รับผลกระทบน้อยกว่า เนื่องจากตอบโจทย์ความต้องการที่อยู่อาศัยจริง แม้ว่าประเภทอื่นๆ จะลดน้อยลง แต่จำนวนการค้นหาอพาร์ตเมนต์ทั่วประเทศกลับเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 3% และจำนวนการค้นหาอพาร์ตเมนต์ให้เช่าก็เพิ่มขึ้น 6% เช่นกัน ความต้องการอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้น 6% และในโฮจิมินห์ซิตี้เพิ่มขึ้นเล็กน้อย 1%

อัตราความสำเร็จในการซื้อขายอพาร์ตเมนต์มีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้น ซึ่งถือเป็นประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่คาดว่าจะฟื้นตัวได้ดี ราคาอพาร์ตเมนต์ไม่ได้มีแนวโน้มลดลง แต่ยังคงทรงตัว แม้จะเพิ่มขึ้นเล็กน้อยในบางผลิตภัณฑ์และบางพื้นที่ เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2566 ราคาขายอพาร์ตเมนต์ในฮานอยในไตรมาสที่สามของปี 2566 เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 4-5% ขณะที่อพาร์ตเมนต์ในโฮจิมินห์ยังคงทรงตัวในช่วงที่ผ่านมา

อสังหาฯ แต่ละประเภทจะใช้เวลานานเท่าใดจึงจะฟื้นตัว?

ผู้เชี่ยวชาญต่างเห็นพ้องต้องกันว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวภายในปี 2567 อย่างไรก็ตาม ระยะเวลาการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทจะแตกต่างกันออกไป

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง คุณเหงียน ก๊วก อันห์ กล่าวว่า แม้ว่าประเภทที่ดินจะลดลงอย่างมาก แต่ประเภทที่ดินนี้ก็ยังเป็นกลุ่มที่ดึงดูดความสนใจอย่างมากในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม โดยคิดเป็น 28% ของการเลือกซื้อของลูกค้าที่เข้าร่วมการสำรวจของ Batdongsan.com.vn

โดยนักลงทุน 46% เลือกที่จะใช้เงินซื้อที่ดิน ส่วนลูกค้าที่ต้องการขยายพื้นที่อยู่อาศัยก็เลือกซื้อที่ดินเช่นกัน 32%

ด้านความผันผวนของราคา ราคาที่ดินมีการเติบโตอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่ปี 2561 เป็นต้นมา โดยราคาที่ดินทั่วประเทศในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 เพิ่มขึ้น 38% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2561 โดยตลาดภาคใต้มีการปรับราคาที่ดินเพิ่มขึ้นมากที่สุดในประเทศ เกือบ 71% ขณะที่จังหวัดภาคเหนือมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นประมาณ 51% ในช่วง 6 ปีที่ผ่านมา

จากการประเมินแนวโน้มการฟื้นตัวของตลาดที่ดิน จากการสำรวจนายหน้าอสังหาฯ จำนวน 1,000 ราย พบว่า 25% ของนายหน้าเชื่อว่าตลาดที่ดินจะไม่ฟื้นตัวจนกว่าจะถึงไตรมาสที่ 4 ปี 2567 ประมาณ 17% เชื่อว่าจะฟื้นตัวในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 และ 22.6% เชื่อว่าจุดเปลี่ยนจะอยู่ที่ไตรมาสที่ 2 ปี 2567

เกี่ยวกับเรื่องนี้ นาย Quoc Anh กล่าวว่า เมื่อเปรียบเทียบกับประเภทอื่น ระยะเวลาการฟื้นตัวของตลาดที่ดินอาจช้ากว่าเนื่องมาจากปัจจัยหลายประการ

ในด้านการเติบโตทางเศรษฐกิจ คาดการณ์ว่าเศรษฐกิจจะไม่ฟื้นตัวจนกว่าจะถึงปี 2567 การเปิดสินเชื่อเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังคงอยู่ในระดับต่ำมาก และอัตราดอกเบี้ยก็ค่อยๆ ลดลง แต่ด้วยอัตราการลดลงในปัจจุบัน คาดว่าจะใช้เวลา 3-4 ไตรมาสจึงจะกลับสู่อัตราดอกเบี้ยปี 2564

นอกจากนี้ คาดว่าอัตราการเบิกจ่ายเงินลงทุนภาครัฐจะพุ่งสูงขึ้นในปี 2568 และคาดว่าจะมีการผ่านร่างกฎหมายที่ดินภายในสิ้นปี 2567 ซึ่งต้องใช้เวลาอีกระยะหนึ่งจึงจะมีผลบังคับใช้ นอกจากนี้ ความเชื่อมั่นของตลาดยังคงอยู่ในระดับต่ำ โดยกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนและเก็งกำไรยังไม่สามารถตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงได้

ดังนั้น นายก๊วก อันห์ คาดการณ์ว่าที่ดินจะฟื้นตัวช้ากว่าประเภทอื่น และตลาดนี้อาจจะไม่กลับทิศทางจนกว่าจะถึงปลายปี 2567

อสังหาฯ - ตลาดอสังหาฯ กำลังเข้าสู่ช่วงกลับตัว (รูปที่ 2) — ที่มา: Batdongsan.com.vn

คุณเล บ๋าว หลง ผู้อำนวยการฝ่ายกลยุทธ์ของ Batdongsan.com.vn กล่าวถึงอสังหาริมทรัพย์แนวราบว่า ปัจจุบัน บ้านเดี่ยวเป็นสินค้าที่มียอดขายดีขึ้น ขณะที่ทาวน์เฮาส์และวิลล่าที่อยู่ติดกันยังคงซบเซา ธุรกิจและค้าปลีกไม่สามารถฟื้นตัวได้เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่ยากลำบากและการท่องเที่ยวที่ไม่เอื้ออำนวย

ดังนั้น ระยะเวลาการฟื้นตัวของที่อยู่อาศัยแนวราบเมื่อเทียบกับที่ดินเปล่าจึงน่าจะดีกว่า แต่ก็มีความแตกต่างกันในแต่ละภูมิภาค โดยเฉพาะอย่างยิ่งในฮานอย คาดว่าเขตเมืองชานเมืองทางตอนเหนือและตะวันออกจะเป็นสองพื้นที่ที่มีศักยภาพสูงสุด สำหรับนครโฮจิมินห์ ฝั่งตะวันออกก็เป็นพื้นที่ที่ได้รับการประเมินว่ามีศักยภาพสูงสุดเช่นกัน

แรงกดดันจากการฟื้นตัวหลังการระบาดใหญ่และภาวะเศรษฐกิจถดถอยทำให้การพัฒนาเชิงพาณิชย์และบริการในเวียดนามประสบความยากลำบาก ผลตอบแทนจากการเช่ายังคงค่อยๆ ฟื้นตัวกลับสู่ระดับก่อนการระบาดใหญ่ และโครงการโครงสร้างพื้นฐานเชื่อมต่อก็ค่อยๆ เป็นรูปเป็นร่างขึ้น ดังนั้นจึงคาดการณ์ว่าตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบอาจฟื้นตัวในช่วงปลายไตรมาสที่สามและไตรมาสที่สี่ของปี 2567

สำหรับประเภทอพาร์ตเมนต์ จากการสำรวจก่อนหน้านี้ พบว่านายหน้าประมาณ 27% เชื่อว่าอพาร์ตเมนต์จะฟื้นตัวในไตรมาสที่ 4 ปี 2566 ส่วนประเภทอพาร์ตเมนต์ 42% เชื่อว่าจะฟื้นตัวในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2567

โดยทั่วไปแล้ว ประเภทนี้คาดว่าจะเป็นประเภทที่นำแนวโน้มการฟื้นตัวของอสังหาริมทรัพย์ คุณดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการ Batdongsan.com.vn ประจำภาคใต้ กล่าวว่า ตลาดอพาร์ตเมนต์มีแนวโน้มที่จะฟื้นตัวเร็วที่สุดเมื่อเทียบกับประเภทอื่นๆ คาดว่าจะลดลงในไตรมาสแรกของปี 2567 และอย่างช้าที่สุดในไตรมาสที่สองของปี 2567 จะกลับ ตัว

แหล่งที่มา