เวลาพลิกกลับของตลาดอสังหาฯ กำลังมาถึง

ในงานประกาศ "รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไตรมาส 3 ปี 2566" ซึ่งจัดโดย Batdongsan.com.vn เมื่อเช้าวันที่ 4 ตุลาคม ผู้เชี่ยวชาญประเมินว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 3 ปี 2566 ยังคงแข็งแกร่ง แต่ก็มีสัญญาณเชิงบวกของความต้องการในการทำธุรกรรมและจิตวิทยาของผู้ซื้อ

นโยบายส่งผลดีต่อตลาดอสังหาฯ

เมื่อทบทวนสถานการณ์ เศรษฐกิจมหภาค และตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 นาย Nguyen Quoc Anh รองกรรมการผู้จัดการใหญ่และผู้อำนวยการฝ่ายธุรกิจของ Batdongsan.com.vn เปิดเผยว่าในไตรมาสที่ผ่านมา สถานการณ์เศรษฐกิจมหภาคค่อนข้างมั่นคง กิจกรรมทางธุรกิจและการออกพันธบัตรดีขึ้น มีการนำนโยบายใหม่ๆ มากมายมาใช้เพื่อสนับสนุนตลาด เช่น หนังสือเวียน 06 ประกาศ 297 ของนายกรัฐมนตรี เพื่อแก้ไขปัญหาแหล่งสินเชื่อและอัตราดอกเบี้ยเงินกู้

นอกจากนี้ โครงการโครงสร้างพื้นฐานสำคัญหลายโครงการยังคงได้รับการเร่งดำเนินการ โดยรัฐบาล และดำเนินการอย่างเร่งด่วน ส่งผลให้มีข้อมูลเชิงบวกจำนวนมากเกี่ยวกับแนวโน้มของตลาดโดยทั่วไป

แม้ว่าสถานการณ์เศรษฐกิจจะยังทรงตัว แต่ตลาดอสังหาฯ ในไตรมาส 3 ปี 2566 ยังไม่ดีขึ้น ทั้งจำนวนประกาศขายอสังหาฯ และระดับความสนใจยังคงลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน

ทั้งนี้ การซื้อขายที่ดินทั่วประเทศมีอัตราการสนใจลดลงเกือบ 10% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า เมื่อเทียบกับเดือนมีนาคม 2566 พบว่า การซื้อขายที่ดินในภาคเหนือมีอัตราการสนใจลดลง 73% ที่ดินในภาคใต้ลดลง 71% และภาคกลางลดลงมากที่สุดกว่า 75% ปริมาณการซื้อขายที่ดินยังไม่ดีขึ้น เนื่องมาจากความกังวลเรื่องกฎหมายและราคาขายที่ไม่เหมาะสมเป็นหลัก

อสังหาฯ – เวลาแห่งการพลิกกลับของตลาดอสังหาฯ กำลังจะมาถึง — คุณเหงียน กัวก์ อันห์ – รองผู้อำนวยการทั่วไปและผู้อำนวยการฝ่ายขายของ Batdongsan.com.vn

สำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบ ความต้องการและกำลังซื้อลดลงอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ เช่น ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้ ดังนั้น ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2566 การค้นหาทาวน์เฮาส์ทั่วประเทศลดลง 52% วิลล่าลดลง 48% และบ้านส่วนตัวลดลง 42% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2565

การค้นหาทาวน์เฮาส์ในฮานอยลดลงมากกว่า 40% และในโฮจิมินห์ลดลงเกือบ 60% แม้แต่ทาวน์เฮาส์เชิงพาณิชย์ในตลาดนักท่องเที่ยวหลักก็ลดลงอย่างรวดเร็วในไตรมาสที่แล้ว และยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน

อพาร์ตเมนต์เป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวที่ได้รับผลกระทบน้อยกว่า เนื่องจากเป็นประเภทที่ตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยจริง ในขณะที่ประเภทอื่นลดลง จำนวนการค้นหาอพาร์ตเมนต์ทั่วประเทศเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 3% และจำนวนการค้นหาอพาร์ตเมนต์ให้เช่าก็เพิ่มขึ้น 6% เช่นกัน ความต้องการอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้น 6% และในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นเล็กน้อย 1%

อัตราการซื้อขายอพาร์ตเมนต์ที่ประสบความสำเร็จมีสัญญาณดีขึ้น ซึ่งถือเป็นประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่คาดว่าจะฟื้นตัวได้ดี ราคาอพาร์ตเมนต์ไม่ได้มีแนวโน้มลดลง แต่คงที่เท่านั้น แม้จะเพิ่มขึ้นเล็กน้อยในบางผลิตภัณฑ์และบางพื้นที่ เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2566 ราคาขายอพาร์ตเมนต์ในฮานอยในไตรมาสที่สามของปี 2566 เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 4-5% ในขณะที่อพาร์ตเมนต์ในโฮจิมินห์ซิตี้ยังคงทรงตัวในช่วงเวลาที่ผ่านมา

อสังหาฯแต่ละประเภทต้องใช้เวลานานเท่าใดจึงจะฟื้นตัว?

เมื่อพูดถึงช่วงเวลาฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ ผู้เชี่ยวชาญมีความเห็นตรงกันว่าปี 2024 จะเป็นช่วงเวลาที่ตลาดจะกลับตัว อย่างไรก็ตาม ช่วงเวลาการกลับตัวของตลาดสำหรับอสังหาฯ แต่ละประเภทจะแตกต่างกัน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นายเหงียน กว็อก อันห์ กล่าวว่า แม้ว่าประเภทที่ดินจะลดลงอย่างมาก แต่ประเภทที่ดินนี้ยังคงเป็นกลุ่มที่ดึงดูดความสนใจอย่างมากในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม โดยคิดเป็น 28% ของการเลือกซื้อของลูกค้าที่เข้าร่วมการสำรวจของ Batdongsan.com.vn

โดยนักลงทุน 46% เลือกที่จะใช้เงินเพื่อซื้อที่ดิน และลูกค้าที่ต้องการขยายพื้นที่อยู่อาศัย 32% ก็เลือกซื้อที่ดินเช่นกัน

ด้านความผันผวนของราคาราคาที่ดินมีการเติบโตอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2561 เป็นต้นมา โดยราคาที่ดินทั่วประเทศในไตรมาส 3 ปี 2566 เพิ่มขึ้น 38% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปี 2561 โดยตลาดภาคใต้มีราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุดในประเทศเกือบ 71% ขณะที่จังหวัดภาคเหนือมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นประมาณ 51% ในช่วง 6 ปีที่ผ่านมา

จากการสำรวจความคิดเห็นนายหน้าอสังหาฯ จำนวน 1,000 ราย พบว่า นายหน้า 25% เชื่อว่าตลาดที่ดินจะไม่ฟื้นตัวจนกว่าจะถึงไตรมาสที่ 4 ปี 2567 ราว 17% เชื่อว่าจะฟื้นตัวในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 และ 22.6% เชื่อว่าจุดเปลี่ยนจะเป็นไตรมาสที่ 2 ปี 2567

เกี่ยวกับประเด็นนี้ นาย Quoc Anh กล่าวว่า เมื่อเทียบกับประเภทอื่นแล้ว ตลาดที่ดินอาจฟื้นตัวได้ช้ากว่าเนื่องมาจากปัจจัยหลายประการ

ในด้านการเติบโตทางเศรษฐกิจ คาดการณ์ว่าเศรษฐกิจจะไม่ฟื้นตัวจนกว่าจะถึงปี 2024 การเปิดสินเชื่อเพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ยังคงอยู่ในระดับต่ำมาก และอัตราดอกเบี้ยก็ค่อยๆ ลดลง แต่ด้วยอัตราการลดลงในปัจจุบัน คาดว่าจะใช้เวลา 3-4 ไตรมาสจึงจะกลับสู่อัตราดอกเบี้ยในปี 2021

นอกจากนี้ คาดว่าอัตราการเบิกจ่ายการลงทุนภาครัฐจะพุ่งสูงขึ้นในปี 2568 กฎหมายที่ดินคาดว่าจะผ่านภายในสิ้นปี 2567 และจะต้องใช้เวลาสักระยะจึงจะมีผลบังคับใช้ นอกจากนี้ ความเชื่อมั่นของตลาดยังคงต่ำ โดยกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ประเภทการลงทุนและเก็งกำไรไม่สามารถตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริงได้

ดังนั้น คุณ Quoc Anh จึงคาดการณ์ว่าที่ดินจะฟื้นตัวช้ากว่าประเภทอื่น และตลาดนี้อาจจะไม่กลับตัวจนกว่าจะถึงสิ้นปี 2567

อสังหาฯ - เวลาแห่งการกลับตัวของตลาดอสังหาฯ กำลังใกล้เข้ามา (รูปที่ 2) — ที่มา: Batdongsan.com.vn

นายเล เป่าหลง ผู้อำนวยการฝ่ายกลยุทธ์ของ Batdongsan.com.vn กล่าวถึงอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารเตี้ยว่า ปัจจุบัน บ้านเดี่ยวเป็นสินค้าที่มียอดขายดีขึ้น ขณะที่ทาวน์เฮาส์และวิลล่าที่อยู่ติดกันยังคงซบเซา ธุรกิจและค้าปลีกไม่สามารถฟื้นตัวได้เนื่องจากสถานการณ์เศรษฐกิจที่ยากลำบากและการท่องเที่ยวที่ไม่เจริญรุ่งเรือง

ดังนั้นระยะเวลาการฟื้นตัวของบ้านชั้นเดียวเมื่อเทียบกับที่ดินเปล่าจึงน่าจะดีกว่า แต่อย่างไรก็ตามก็มีความแตกต่างกันในแต่ละภูมิภาค โดยเฉพาะอย่างยิ่งในฮานอย พื้นที่ชานเมืองทางตอนเหนือและตะวันออกคาดว่าจะเป็น 2 พื้นที่ที่มีศักยภาพสูงสุด ส่วนนครโฮจิมินห์ พื้นที่ตะวันออกก็ถือเป็นพื้นที่ที่ประเมินว่ามีศักยภาพสูงสุดเช่นกัน

แรงกดดันจากการฟื้นตัวหลังการระบาดใหญ่และภาวะเศรษฐกิจถดถอยทำให้การพัฒนาเชิงพาณิชย์และบริการในเวียดนามประสบความยากลำบาก ผลตอบแทนจากการเช่ายังคงฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปในระดับก่อนการระบาดใหญ่ และโครงการโครงสร้างพื้นฐานที่เชื่อมต่อก็เริ่มเป็นรูปเป็นร่างขึ้นทีละน้อย ดังนั้น คาดการณ์ว่าตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบอาจฟื้นตัวในช่วงปลายไตรมาสที่ 3 และไตรมาสที่ 4 ของปี 2567

ในส่วนของประเภทอพาร์ทเม้นท์ จากการสำรวจก่อนหน้านี้ พบว่านายหน้าประมาณ 27% เชื่อว่าอพาร์ทเม้นท์จะฟื้นตัวในไตรมาสที่ 4 ปี 2566 ส่วน 42% เชื่อว่าประเภทนี้จะฟื้นตัวในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2567

โดยทั่วไปแล้วนี่คือประเภทที่คาดว่าจะนำเทรนด์การฟื้นตัวของอสังหาริมทรัพย์ นาย Dinh Minh Tuan ผู้อำนวยการ Batdongsan.com.vn ในภาคใต้กล่าวว่าตลาดอพาร์ตเมนต์มีแนวโน้มที่จะฟื้นตัวเร็วที่สุดเมื่อเทียบกับประเภทอื่น คาดว่าจะลดลงในไตรมาสแรกของปี 2024 และอย่างช้าที่สุดในไตรมาสที่สองของปี 2024 จะกลับ ตัว

แหล่งที่มา