“ตัวเสริม” เพื่อการจัดหาที่อยู่อาศัยราคาประหยัด

ความต้องการที่อยู่อาศัยมี “มหาศาล”

จากผลการวิจัยของ Savills Vietnam พบว่าราคา อสังหาริมทรัพย์ ใน ฮานอย เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 6% ต่อปี ตั้งแต่ปี 2562 ถึง 2566 และใน โฮจิมินห์ เพิ่มขึ้น 3% ต่อปี ขณะที่รายได้ส่วนบุคคลเพิ่มขึ้นเพียง 4% และ 3% ตามลำดับ ช่องว่างที่กว้างขึ้นนี้ทำให้การเป็นเจ้าของบ้านเป็นเรื่องยากกว่าที่เคยสำหรับหลายๆ คน

นอกจากนี้ อุปสรรคทางกฎหมาย ปัญหาที่เกิดขึ้นกับผู้พัฒนา และความล่าช้าในการออกนโยบายสนับสนุนที่อยู่อาศัยทำให้สถานการณ์มีความซับซ้อนมากขึ้น

ตลาด อสังหาริมทรัพย์ ที่มีการพัฒนาอย่างยั่งยืน มักมีกลุ่มผลิตภัณฑ์ที่หลากหลาย โดยเฉพาะผลิตภัณฑ์ระดับ B และ C

อย่างไรก็ตาม ทั้งในฮานอยและ โฮจิมินห์ซิตี้ อุปทานของที่อยู่อาศัยประเภทนี้กำลังขาดแคลนอย่างรุนแรง ความต้องการอพาร์ตเมนต์ประมาณ 50,000 ยูนิตต่อปี ซึ่งส่วนใหญ่มาจากผู้มีรายได้ปานกลางและครัวเรือนหนุ่มสาว ยังไม่ได้รับการตอบสนองอย่างเต็มที่

โครงการระดับไฮเอนด์มีจำนวนเพิ่มขึ้น ในขณะที่อุปทานที่อยู่อาศัยราคาประหยัดมีจำกัด

คุณ Giang Huynh ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและแผนก S22M ของ Savills เปิดเผยว่าทั้ง นครโฮจิมินห์ และจังหวัดใกล้เคียง เช่น บิ่ญเซือง ด่งนาย และ ลองอัน ต่าง ก็ประสบปัญหาขาดแคลนที่อยู่อาศัย

ในอนาคตอันใกล้นี้ นครโฮจิมินห์ จะพบเห็นโครงการระดับไฮเอนด์เพิ่มมากขึ้น ในขณะที่อุปทานที่อยู่อาศัยราคาประหยัดยังมีจำกัด

ในทางตรงกันข้าม ฮานอยจะมุ่งเน้นไปที่การพัฒนาโครงการระดับ B ความไม่สมดุลนี้เกิดจากปัจจัยหลายประการ ได้แก่ การเติบโตของรายได้ กองทุนที่ดินที่มีจำกัด และต้นทุนที่ดินที่สูง ประกอบกับขั้นตอนการบริหารที่ซับซ้อนในการออกใบอนุญาตโครงการพัฒนาใหม่

การสนับสนุนโครงสร้างพื้นฐานและนโยบายชุดหนึ่ง

เนื่องจากการลงทุนของภาครัฐในโครงสร้างพื้นฐานคิดเป็นประมาณร้อยละ 6 ของ GDP รัฐบาล จึงกำลังดำเนินโครงการขนาดใหญ่หลายโครงการ เช่น การก่อสร้างถนน สะพาน สนามบิน และท่าเรือ เพื่อช่วยปรับปรุงการเชื่อมต่อการจราจร ลดระยะทางทางภูมิศาสตร์และเวลาเดินทาง โดยเฉพาะระหว่างศูนย์กลางเมืองและเขตชานเมือง

รูปแบบการพัฒนาที่เน้นการขนส่งสาธารณะ (TOD) ซึ่งโดยทั่วไปคือระบบรถไฟฟ้าใต้ดิน ได้รับการพิสูจน์แล้วว่ามีประสิทธิภาพในการแก้ปัญหาการจราจรและจัดหาที่อยู่อาศัย การมุ่งเน้นการพัฒนาพื้นที่รอบเส้นทางรถไฟฟ้าใต้ดินช่วยเพิ่มความหนาแน่นของการก่อสร้าง ก่อให้เกิดเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อการเดินทางและการเชื่อมต่อระหว่างพื้นที่

ในเวลาเดียวกัน การใช้ประโยชน์จากกองทุนที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าใต้ดินยังช่วยลดต้นทุนการลงทุนอีกด้วย จึงทำให้ประชาชนมีทางเลือกด้านที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงนัก” ผู้เชี่ยวชาญของ Savills กล่าวเสริม

โครงสร้างพื้นฐานและนโยบาย: ตัวกระตุ้นสำหรับอุปทานที่อยู่อาศัยราคาประหยัด

ผู้เชี่ยวชาญ Giang Huynh กล่าวว่าเพื่อลดแรงกดดันต่อกองทุนที่ดินและต้นทุนในเมือง ฮานอยและ นครโฮจิมินห์ มีเป้าหมายที่จะขยายพื้นที่เมืองไปยังจังหวัดใกล้เคียง เช่น บิ่ญเซืองและบั๊กนิญ

การลงทุนอย่างหนักในโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งทำให้กระบวนการนี้สะดวกขึ้น ส่งผลให้เขตชานเมืองน่าดึงดูดใจสำหรับนักลงทุนและผู้อยู่อาศัยมากขึ้น

เธอยังกล่าวอีกว่าการประกาศใช้กฎหมายใหม่ เช่น กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 กฎหมายธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 คาดว่าจะสร้างการเปลี่ยนแปลงเชิงบวกให้กับตลาด อสังหาริมทรัพย์

กฎหมายข้อบังคับใหม่เหล่านี้สัญญาว่าจะปรับปรุงประสิทธิภาพการใช้ที่ดิน ลดความซับซ้อนของขั้นตอนการบริหาร และสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยมากขึ้นสำหรับนักลงทุนในการเข้าร่วมในตลาด

เพื่อแก้ไขปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยและป้องกันการเก็งกำไรที่ดิน กฎหมายธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ปี 2566 ได้ออกกฎหมายห้ามการแบ่งแยกที่ดินที่อยู่อาศัยในเขตเมืองใหญ่ตั้งแต่วันที่ 31 มกราคม 2568 เป็นต้นไป

ขณะเดียวกัน พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ก็มีการปรับปรุงสำคัญเช่นกัน โดยมุ่งเน้นไปที่การพัฒนาที่อยู่อาศัยในเขตเมืองใหญ่

นอกจากนี้ กฎเกณฑ์บังคับการกันพื้นที่ 20% สำหรับโครงการเชิงพาณิชย์ก็ถูกยกเลิกไปแล้ว เปิดโอกาสให้นักลงทุนปรับเปลี่ยนพื้นที่ดังกล่าวให้สามารถสร้างบ้านพักอาศัยสังคมได้

นักลงทุนในโครงการบ้านพักสังคมจะได้รับสิทธิประโยชน์อันน่าดึงดูดมากมาย เช่น การใช้ที่ดินฟรี ไม่ต้องจ่ายค่าเช่าที่ดิน และโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อที่มีอัตราดอกเบี้ยพิเศษ

โอกาสสำหรับนักลงทุนในกลุ่มที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

เพื่อแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยที่เพียงพอและความสามารถในการซื้อของผู้คน Savills Vietnam ประเมินว่าจำเป็นต้องมีโซลูชันที่ครอบคลุมโดยผสมผสานจุดแข็งของทั้งภาคส่วนสาธารณะและเอกชน

ในบริบทของงบประมาณแผ่นดินที่จำกัดและอัตราดอกเบี้ยที่สูง การจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคมกำลังเผชิญกับความยากลำบากมากมาย

ขณะเดียวกัน ภาคเอกชนก็กำลังเผชิญกับแรงกดดันด้านเงินเฟ้อต่อต้นทุนปัจจัยการผลิตเช่นกัน ดังนั้น ความร่วมมือที่มีประสิทธิภาพระหว่างทั้งสองฝ่ายจึงเป็นเรื่องเร่งด่วน

เป้าหมายระดับโลกในการลดการปล่อยก๊าซคาร์บอนยิ่งเพิ่มความเร่งด่วนให้กับปัญหานี้ ผู้ให้บริการที่อยู่อาศัยราคาประหยัดสามารถช่วยให้บรรลุเป้าหมายเหล่านี้ได้โดยการปรับปรุงที่อยู่อาศัยที่มีอยู่เดิม หรือปรับเปลี่ยนที่อยู่อาศัยที่ไม่เหมาะสม เช่น สำนักงานหรือห้างสรรพสินค้าว่าง โดยอาศัยการวางแผนและกฎระเบียบที่เอื้ออำนวย

นอกจากนี้ การเพิ่มความหนาแน่นของอาคารและการวางแผนที่มีประสิทธิภาพจะมีบทบาทสำคัญในการจัดหาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง

หน่วยงานในเมืองควรมีนโยบายจูงใจที่แข็งแกร่งเพื่อสนับสนุนให้เจ้าของที่ดินร่วมมือกันสร้างพื้นที่อยู่อาศัยที่ยั่งยืนแห่งใหม่

การใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด ควบคู่ไปกับสิ่งอำนวยความสะดวกสาธารณะและพื้นที่สีเขียว จะช่วยแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยที่เร่งด่วนมากขึ้นได้บางส่วน การประสานงานอย่างใกล้ชิดระหว่างภาครัฐและนักลงทุนจะเป็นกุญแจสำคัญที่จะทำให้แนวคิดเหล่านี้เป็นจริง

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/ha-tang-va-chinh-sach-thuoc-tro-luc-cho-nguon-cung-nha-o-gia-re-204241001144901409.htm