การจ่ายเงินปันผลสูงทำให้กระแสเงินสดของ บมจ.พัฒนาเมืองอุตสาหกรรม ฉบับที่ 2 ลดลง

ในช่วงต้นปี 2568 เมื่อหุ้นอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมหลายแห่งมีแนวโน้มซื้อขายในแนวข้างหรือถอยหลัง หุ้นของ Industrial Urban Development Corporation No. 2 กลับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จนกลายเป็นปรากฏการณ์บนพื้นที่ HoSE

สถิติระหว่างวันที่ 14 มกราคม ถึง 28 มีนาคม หุ้น D2D เพิ่มขึ้น 35% จาก 31,400 ดอง เป็น 42,400 ดอง/หุ้น และมีการซื้อขายที่มูลค่า P/B 1.71 เท่า (ค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรมอยู่ที่ 1.4 เท่า) โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ด้วยการเพิ่มขึ้นในแนวตั้งอย่างต่อเนื่องและไม่มีการปรับเปลี่ยนใดๆ นับตั้งแต่ช่วงครึ่งหลังของเดือนมกราคมจนถึงปัจจุบัน หุ้น D2D ได้ส่งสัญญาณการซื้อมากเกินไปเป็นเวลานาน ด้วยประวัติการจ่ายเงินปันผลเป็นเงินสดที่น่าดึงดูดใจมาหลายปี และแผนที่จะจ่ายเงินปันผลอย่างต่อเนื่องในปี 2567 สูงถึง 84% ซึ่งสอดคล้องกับอัตราผลตอบแทนราคาตลาดปัจจุบันที่สูงถึง 19.8% นี่จึงเป็นแรงผลักดันที่สนับสนุนราคาหุ้นตัวนี้

บริษัท พัฒนาเมืองอุตสาหกรรม จำกัด เลขที่ 2 ก่อตั้งขึ้นเมื่อปี พ.ศ. 2535 โดยดำเนินงานในด้านอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม และดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เป็นหลัก ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา บริษัทฯ ได้รักษานโยบายการจ่ายเงินปันผลเป็นเงินสดที่น่าดึงดูดอย่างต่อเนื่อง ได้แก่ 35% เป็นเงินสดในปี 2563, 50% เป็นเงินสดในปี 2564, 30% เป็นเงินสดในปี 2565 และ 87% ในปี 2566

นอกจากนี้ ด้วยแผนการจ่ายเงินปันผล 84% ในปี 2567 อัตราผลตอบแทนที่สอดคล้องกันเมื่อเทียบกับราคาตลาด ณ วันที่ 28 มี.ค. สูงถึง 19.8% สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก 12 เดือนที่ธนาคาร BIDV ซึ่งปัจจุบันอยู่ที่ 4.7%

จากการที่ยังคงนโยบายจ่ายเงินปันผล “มหาศาล” ต่อไป คาดว่าบริษัทจะต้องจ่ายเงินปันผลครั้งหน้าเป็นจำนวนรวม 254,180 ล้านดอง เงินปันผลจ่ายครั้งนี้สูงกว่าเงินสดคงเหลือเมื่อสิ้นปี 2567 ซึ่งอยู่ที่ 97 พันล้านดอง ขณะเดียวกัน เมื่อนำกำไรที่สะสมไว้เกือบทั้งหมดไปแจกจ่ายเป็นเวลาหลายปีแล้ว กำไรสะสมที่เหลือที่โอนไปยังปี 2568 จะมีเพียง 2.5 พันล้านดองเท่านั้น

ในระยะยาว กำไรสะสมของบริษัท อุตสาหกรรมพัฒนาเมืองหมายเลข 2 ส่วนใหญ่เกิดขึ้นในปี 2563 และ 2564 ซึ่งบริษัทบันทึกกำไรสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 268 พันล้านดอง และ 243 พันล้านดอง ตามลำดับ อย่างไรก็ตาม ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา กำไรของบริษัทฯ ยังคงอยู่ในระดับต่ำอย่างต่อเนื่องเมื่อเทียบกับช่วงทอง โดยในปี 2565 บริษัทฯ มีกำไร 17,000 ล้านดอง ในปี 2566 บริษัทฯ มีกำไร 26,000 ล้านดอง และในปี 2567 บริษัทฯ มีกำไร 88,000 ล้านดอง

การจ่ายเงินปันผลจำนวนมหาศาลในขณะที่ผลกำไรอยู่ในระดับปานกลางในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ส่งผลให้สุขภาพทางการเงินของ บริษัท อุตสาหกรรมพัฒนาเมืองหมายเลข 2 ลดลง ตั้งแต่วันที่ 31 ธันวาคม 2021 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2024 จำนวนเงินสดลดลง 82% เมื่อเทียบกับช่วงต้นงวด คิดเป็นการลดลง 457,480 ล้านดอง เหลือ 97,120 ล้านดอง และคิดเป็น 6.4% ของสินทรัพย์รวม (เมื่อต้นงวดบันทึกไว้ที่ 554,600 ล้านดอง คิดเป็น 31.1% ของสินทรัพย์รวม) ดอกเบี้ยสะสมลดลงร้อยละ 59 เมื่อเทียบกับช่วงต้นงวด คิดเป็นลดลง 369,890 ล้านดอง อยู่ที่ 256,710 ล้านดอง คิดเป็น 16.9% ของทุนทั้งหมด (ช่วงต้นงวดบันทึกอยู่ที่ 626,600 ล้านดอง คิดเป็น 35.1% ของทุนทั้งหมด)

ดังนั้น การบันทึกกำไรที่ลดลงอย่างรวดเร็วเมื่อเทียบกับช่วงทองปี 2563-2564 ในขณะที่ยังคงใช้ “เงินออม” เดิมมาจ่ายเงินปันผลสูงแก่ผู้ถือหุ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้เงินสดลดลง และหากการจ่ายเงินปันผลในปี 2567 สูงถึง 254,180 ล้านดอง จำนวนเงินปันผลนี้จะเกินจำนวนเงินสดที่มีอยู่ในปัจจุบัน จึงถือเป็นความท้าทายต่อกระแสเงินสดเพื่อนำไปลงทุนซ้ำในโครงการใหม่ในอนาคต

เป็นที่ทราบกันว่า บริษัท อุตสาหกรรมพัฒนาเมือง จำกัด หมายเลข 2 ได้พัฒนาโครงการ Nhon Trach 2 Industrial Park โดยมีพื้นที่เชิงพาณิชย์ 281.72 เฮกตาร์ โดยสามารถตั้งอัตราค่าเช่าได้ 100% โครงการอื่นๆ เช่น โครงการพื้นที่อยู่อาศัย Loc An, โครงการบ้านพักอาศัยสังคม Loc An, โครงการพื้นที่อยู่อาศัย Thong Nhat Ward... ก็มีสภาพคล่องสูงเช่นกัน

อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่ปี 2022-2024 บริษัทร่วมทุนพัฒนาเมืองอุตสาหกรรมหมายเลข 2 ขาดโครงการด้านหลังเพื่อสร้างรายได้ ดังนั้น บริษัทจึงได้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมรองโดยการเข้าซื้อที่ดินที่โครงการ Chau Duc Industrial Park ของบริษัท Sonadezi Chau Duc Joint Stock Company และยังคงวางแผนที่จะพัฒนาโครงการพื้นที่พักอาศัย Loc An ต่อไป

อย่างไรก็ตาม เพื่อที่จะพัฒนาโครงการจัดซื้อจัดจ้างรองและนำไปดำเนินกิจการต่อไป หน่วยวิเคราะห์อิสระยังตั้งข้อสังเกตว่า ความต้องการเงินทุนเพื่อการลงทุนสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยสังคม Loc An อยู่ที่ 967,320 ล้านดอง โครงการนิคมอุตสาหกรรม Chau Duc อยู่ที่ 760,000 ล้านดอง โครงการโรงงานนิคมอุตสาหกรรม Chau Duc อยู่ที่ 320,000 ล้านดอง พื้นที่พักอาศัยในแขวง Thong Nhat ระยะที่ 1 อยู่ที่ 1,000 ล้านดอง (มีการลงทุนไปแล้ว 564,000 ล้านดอง)...

เนื่องจากกระแสเงินสดลดลงจากนโยบายจ่ายเงินปันผลจำนวนมาก บริษัทพัฒนาเมืองอุตสาหกรรมหมายเลข 2 จึงประสบปัญหาสภาพคล่องทางการเงินเพื่อลงทุนในโครงการรอง

ที่มา: https://baodautu.vn/tra-co-tuc-cao-khien-luong-tien-mat-cua-ctcp-phat-trien-do-thi-cong-nghiep-so-2-suy-giam-d261113.html