เพราะเหตุใดราคาบ้านมือสองจึงเพิ่มขึ้นทุกวัน?

ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยแต่ราคาไม่แพงอีกต่อไป

ในช่วงหลังมานี้ เนื่องจากอุปทานอพาร์ทเมนท์ราคาประหยัดยังไม่มีทีท่าว่าจะดีขึ้น โดยเฉพาะในพื้นที่ที่ไม่ไกลจากใจกลางเมืองมากนัก ทำให้หลายคนจึงหันไปซื้ออพาร์ทเมนท์บ้านสังคมเก่าๆ แทน

แม้ว่าอพาร์ตเมนต์เหล่านี้จะเป็นหน่วยที่อยู่อาศัยสังคมและใช้งานมานานหลายปี แต่ปัจจุบันกลับขายในราคาที่สูงกว่าที่กลุ่มผู้มีรายได้น้อยจะเอื้อมถึง ยกตัวอย่างเช่น โครงการ Felix Homes ใน Go Vap (HCMC) ซึ่งประกาศขายในราคา 14 ล้านดอง/ตร.ม. ในปี 2560 ถือเป็นโครงการที่อยู่อาศัยสังคมที่ได้รับการตอบรับเป็นอย่างดี ในขณะนั้น ผู้ที่มีรายได้ต่ำกว่า 9 ล้านดอง/เดือน จะได้รับสินเชื่อจากธนาคาร 70% ของมูลค่าอพาร์ตเมนต์ในอัตราดอกเบี้ยพิเศษ พร้อมผ่อนชำระเป็นเวลา 15-20 ปี ด้วยเงินประมาณ 240 ล้านดอง ผู้ซื้อสามารถเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์ในโครงการที่อยู่อาศัยสังคมนี้ได้

แต่จากการวิจัยพบว่าปัจจุบันอพาร์ตเมนต์ในโครงการ Felix Homes ขนาด 56 ตารางเมตร กำลังขายในราคา 1.69 พันล้านดอง หรือประมาณ 30 ล้านดองต่อตารางเมตร นอกจากนี้ ยังมีผู้ขายบางรายที่ขายอพาร์ตเมนต์ในโครงการนี้ในราคา 35-45 ล้านดองต่อตารางเมตร

โครงการบ้านพักอาศัยสังคม Felix Homes ใน Go Vap

ใน กรุงฮานอย โครงการ NOXH @Home ในย่านเยนโซ (ฮวงมาย ฮานอย ) มีราคาประกาศขายอยู่ที่ 1.2 พันล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์ขนาด 55 ตารางเมตร โดยจะส่งมอบโครงการในช่วงปลายปี 2561 และผ่อนชำระ 20 ปี พร้อมอัตราดอกเบี้ยพิเศษ ดังนั้น ราคาต่อตารางเมตรของโครงการนี้จึงอยู่ที่ประมาณ 20 ล้านดอง ซึ่งถือว่าไม่เหมาะสมนักเมื่อเทียบกับโครงการ NOXH แต่ก็ถูกกว่าโครงการอพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์บางแห่งในขณะนั้น

แต่ปัจจุบัน อพาร์ตเมนต์ขนาด 55 ตารางเมตรในโครงการ @Home กำลังเปิดขายในราคา 1.75 พันล้านดอง หรือประมาณ 31 ล้านดอง/ตารางเมตร นอกจากนี้ ยังมีอพาร์ตเมนต์ขนาดใหญ่ในโครงการนี้อีกหลายแห่งที่เปิดขายในราคาสูงถึง 36 ล้านดอง/ตารางเมตร

ด้วยราคาโครงการบ้านจัดสรรเก่าๆ หลายโครงการที่สูงขึ้น ทำให้การเป็นเจ้าของบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงเป็นเรื่องยากกว่าที่เคยสำหรับใครหลายคน คุณดาว ธู จาง (อายุ 35 ปี นครโฮจิมินห์) เล่าถึงเส้นทางการหาบ้านว่า เธอและสามีมองหาและดูบ้านมาเกือบ 2 เดือนแล้ว แต่ยังไม่พบบ้านที่ถูกใจทั้งราคาและทำเล

“บ้านพักอาศัยสังคมเก่าๆ แม้จะมีคนอยู่อาศัยมานานและมีร่องรอยการทรุดโทรม แต่ราคาก็ยังไม่ลดลงเลย ดิฉันดูโครงการหลายโครงการแล้ว แต่ไม่มีโครงการไหนขายได้ต่ำกว่า 30 ล้านดองเลย เกินกำลังทรัพย์ของครอบครัว โครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่มีราคาเหมาะสมอยู่ไกลเกินไป หรือต้องย้ายไปจังหวัดใกล้เคียง ถ้าซื้อที่นั่น งานของดิฉันจะลำบากมาก...” คุณตรังเล่า

อพาร์ทเมนต์ที่ Felix Homes กำลังถูกขายต่อโดยผู้คนจำนวนมากในราคาสองเท่าของราคาหลัก

คุณตรังกล่าวว่า ความคิดที่จะซื้อบ้านพักอาศัยสังคมเก่ามาจากเพื่อนคนหนึ่ง หลังจากค้นหาอยู่พักหนึ่ง ครอบครัวของเธอพบอพาร์ตเมนต์เก่าในราคา 28 ล้านดองต่อตารางเมตร แต่เมื่อคำนวณต้นทุนการปรับปรุงอพาร์ตเมนต์แล้ว ราคาจะอยู่ที่ประมาณ 30 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นราคาที่เกินความสามารถของกลุ่มผู้มีรายได้น้อย จึงไม่ใช่ทางเลือกที่ดีสำหรับหลายๆ คน ดังนั้น ความคิดที่จะซื้อบ้านพักอาศัยสังคมเก่าเพราะคิดว่าราคาถูกกว่าเพราะอพาร์ตเมนต์เริ่มทรุดโทรมลง จึงไม่เป็นความจริง

จากการวิจัยพบว่าราคาบ้านพักอาศัยสังคมปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในตลาดรอง และแตะระดับสูงสุดใหม่ในตลาดแรก ยกตัวอย่างเช่น โครงการ NHS Trung Van (ฮานอย) เมื่อเร็ว ๆ นี้ ราคาของผู้ลงทุนผันผวนอยู่ที่ 19-20 ล้านดอง/ตร.ม. ยังไม่รวมถึงค่าธรรมเนียมที่อาจเกิดขึ้น เนื่องจากปัจจุบันมีผู้คนจำนวนมากที่ต้องการซื้อบ้านในโครงการและยื่นใบสมัครเป็นจำนวนมาก

เพราะเหตุใดราคาบ้านพักสังคมเก่าจึงเพิ่มขึ้น?

เพื่อตอบคำถามนี้ ความเห็นจำนวนมากระบุว่า ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ราคาบ้านพักอาศัยสังคมเดิมยังคงเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ ก็คือปัญหาด้านอุปทาน

ตามรายงานล่าสุดของ กระทรวงการก่อสร้าง ในไตรมาสแรกของปี 2566 ทั้งประเทศมีโครงการบ้านจัดสรรสังคมเพียง 1 โครงการ โดยมีขนาด 300 ยูนิตที่ได้รับใบอนุญาตใหม่ มี 5 โครงการ โดยมีขนาด 1,908 ยูนิตที่มีสิทธิ์ขายที่อยู่อาศัยในอนาคต มี 4 โครงการ โดยมีขนาด 934 ยูนิตที่สร้างเสร็จแล้ว...

โดยมีโครงการบ้านพักคนงานที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง 397 โครงการ ขนาด 453,426 หน่วย โครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง 152 โครงการ ขนาด 153,426 หน่วย และโครงการที่อยู่ระหว่างการลงทุน 245 โครงการ ขนาด 300,000 หน่วย... โดยหลายโครงการยังอยู่ในสถานะ "อยู่ระหว่างการก่อสร้าง" และอุปทานบ้านพักอาศัยสังคมในปัจจุบันเป็นเพียงส่วนเล็กน้อยของความต้องการ ทำให้ราคาโครงการเก่าบางโครงการปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว เนื่องจากราคายังไม่สูงเกินไปเมื่อเทียบกับโครงการอาคารชุดเชิงพาณิชย์

การพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคมในอีกไม่กี่ปีข้างหน้านี้ หวังว่าจะช่วยให้หลายๆ คนมีบ้านเป็นของตัวเองได้

รายงานฉบับนี้ระบุว่า ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ราคาบ้านพักอาศัยสังคมมือสองที่เข้าเกณฑ์การซื้อขายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยส่วนใหญ่อยู่ที่ 17-19 ล้านดอง/ตร.ม. (เทียบกับราคาขายเฉลี่ยขั้นต้นที่ 12-15 ล้านดอง/ตร.ม.) ปัจจุบันราคาบ้านพักอาศัยสังคมในบางพื้นที่พุ่งสูงถึง 21-25 ล้านดอง/ตร.ม. หรืออาจสูงถึง 30-35 ล้านดอง/ตร.ม. ทำให้ผู้มีรายได้น้อยจำนวนมากไม่สามารถเข้าถึงได้

จากข้อมูลของเจ้าหน้าที่ฝ่ายขาย พบว่าราคาอพาร์ตเมนต์แต่ละแห่งจะเพิ่มขึ้นไม่มากก็น้อย ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง ทิศทางของอพาร์ตเมนต์ เฟอร์นิเจอร์ที่เข้าชุดกัน และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานโดยรอบโครงการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการบ้านจัดสรรบางโครงการที่เคยสร้างในพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานไม่ดีนัก แต่เมื่อเวลาผ่านไป พื้นที่เหล่านี้กลับมีการพัฒนาอย่างแข็งแกร่งและมีประชากรหนาแน่น ทำให้ราคาอพาร์ตเมนต์ในพื้นที่นี้พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว และบางครั้งอาจเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าของราคาเดิม

นอกจากนี้ ผู้เชี่ยวชาญยังกล่าวอีกว่า โครงการบ้านพักอาศัยสังคมได้รับแรงจูงใจจากนโยบายของรัฐเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ภาษี และอื่นๆ และอยู่ภายใต้ข้อบังคับที่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้หลังจาก 5 ปี ดังนั้นราคาขายขั้นต้นจึงต่ำกว่าราคาขายบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์มาก ดังนั้น เมื่อถึงเวลาโอนกรรมสิทธิ์ ราคาบ้านพักอาศัยสังคมเดิมจึงเริ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว

เพื่อตอบสนองต่อปัญหานี้ นาย Vo Hong Thang รองผู้อำนวยการฝ่าย R&D DKRA Vietnam ได้ชี้ให้เห็นถึงสาเหตุหลัก 3 ประการที่ทำให้ราคาบ้านพักอาศัยสังคมเก่าเพิ่มขึ้น

ประการแรกคือเกี่ยวกับประเด็นทางกฎหมาย เนื่องจากระยะเวลาในการอนุมัติใบอนุญาตโครงการที่ยาวนานทำให้ต้นทุนอื่นๆ เพิ่มขึ้น เช่น ดอกเบี้ย ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ต้นทุนค่าเสียโอกาส... รายการทั้งหมดที่กล่าวมาข้างต้นทำให้ราคาขายของผลิตภัณฑ์พุ่งสูงขึ้น

ประการที่สองคือปัญหาแหล่งเงินทุน ซึ่งรวมถึงอัตราดอกเบี้ยธนาคารที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว และต้นทุนของช่องทางการระดมทุนอื่นๆ ที่สูงขึ้น ท้ายที่สุด ปัญหาดังกล่าวเกิดจากต้นทุนปัจจัยการผลิตที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ราคาที่ดิน ต้นทุนแรงงาน และวัตถุดิบ (เหล็ก เหล็กกล้า ทราย ซีเมนต์ ฯลฯ) ล้วนปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงที่ผ่านมา

แหล่งที่มา: https://www.congluan.vn/vi-sao-nha-o-xa-hoi-da-qua-su-dung-ngay-mot-tang-gia-post248197.html