เพราะเหตุใดราคาบ้านมือสองสภาพดีจึงเพิ่มขึ้นทุกวัน?

ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยแต่ไม่ใช่ราคาถูกอีกต่อไป

ในช่วงหลังนี้ เนื่องจากอุปทานอพาร์ทเมนท์ราคาประหยัดยังไม่มีทีท่าว่าจะดีขึ้น โดยเฉพาะในพื้นที่ที่ไม่ไกลจากใจกลางเมืองมากนัก ทำให้หลายคนเลือกที่จะซื้ออพาร์ทเมนท์บ้านพักอาศัยสังคมเก่าๆ

แม้ว่าจะเป็นหน่วยที่อยู่อาศัยทางสังคมและได้ถูกใช้มานานหลายปีแล้ว แต่ปัจจุบันอพาร์ทเมนต์เหล่านี้กลับถูกขายในราคาที่สูงเกินกว่าที่กลุ่มรายได้น้อยจะสามารถจ่ายได้ ตัวอย่างเช่น โครงการ Felix Homes ใน Go Vap (HCMC) ซึ่งโฆษณาขายในราคา 14 ล้านดองต่อตารางเมตรในปี 2017 เป็นโครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่ได้รับการตอบรับเป็นอย่างดีจากผู้คนจำนวนมาก เพราะในสมัยนั้นผู้ที่มีรายได้ต่ำกว่า 9 ล้านดอง/เดือน ยังคงได้รับสินเชื่อจากธนาคารเป็นมูลค่า 70% ของมูลค่าห้องชุด พร้อมอัตราดอกเบี้ยพิเศษ ระยะเวลาผ่อนชำระ 15-20 ปี ด้วยมูลค่าราว 240 ล้านบาท ผู้ซื้อสามารถเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์ในโครงการบ้านจัดสรรแห่งนี้ได้

แต่จากการวิจัยพบว่า ปัจจุบันห้องชุดที่ Felix Homes ขนาดพื้นที่ 56 ตรม. ขายได้ในราคา 1.69 พันล้านดอง หรือประมาณ 30 ล้านดองต่อตรม. นอกจากนี้ยังมีผู้ขายที่ขายห้องชุดในโครงการนี้ในราคา 35 ถึง 45 ล้านดอง/ตรม.

เพราะเหตุใดบ้านพักสังคมจึงถูกใช้มากเกินไป? ภาพที่ 1 — โครงการบ้านพักอาศัยสังคม Felix Homes ใน Go Vap

ใน กรุงฮานอย โครงการ NOXH @Home ในเอียนโซ (ฮวงมาย ฮานอย) โฆษณาขายอพาร์ตเมนต์ราคา 1.2 พันล้านดอง/55 ตร.ม. โดยจะส่งมอบในช่วงปลายปี 2561 และให้สินเชื่อระยะเวลา 20 ปีพร้อมอัตราดอกเบี้ยพิเศษ ดังนั้นราคาต่อตารางเมตรของโครงการนี้จึงอยู่ที่ประมาณ 20 ล้านดองขึ้นไป ซึ่งถือว่าเป็นราคาที่ไม่เหมาะสมนักเมื่อเทียบกับโครงการบ้านจัดสรร แต่ก็ยังถูกกว่าโครงการอพาร์ทเมนต์เชิงพาณิชย์บางแห่งในยุคนั้นอีกด้วย

แต่ปัจจุบันราคาขายห้องชุดขนาด 55 ตรม. ของโครงการ @Home อยู่ที่ 1.75 พันล้านดอง หรือ 31 ล้านดอง/ตรม. นอกจากนี้ ยังมีอพาร์ทเม้นท์ขนาดใหญ่บางส่วนในโครงการนี้ที่เปิดขายในราคาสูงถึง 36 ล้านดอง/ตร.ม. อีกด้วย

เมื่อราคาโครงการบ้านพักอาศัยสังคมเก่าๆ หลายแห่งเพิ่มสูงขึ้น ความสามารถในการเป็นเจ้าของบ้านเพื่อตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริงของคนจำนวนมากก็กลายเป็นเรื่องยากกว่าที่เคย คุณดาว ทู จาง (อายุ 35 ปี จากนครโฮจิมินห์) เล่าถึงการเดินทางในการหาบ้านว่าเธอและสามีได้มองหาและดูบ้านมาเกือบ 2 เดือนแล้ว แต่ยังไม่พบบ้านที่ถูกใจทั้งในด้านราคาและทำเลที่ตั้ง

“บ้านสงเคราะห์เก่าๆ แม้จะผ่านการใช้งานมานานและมีสัญญาณการทรุดโทรม แต่ราคาก็ยังไม่ลดลงเลย ฉันดูโครงการต่างๆ มากมาย แต่ไม่มีโครงการไหนขายได้ต่ำกว่า 30 ล้านดองเลย เกินกำลังทรัพย์ของครอบครัวฉัน โครงการบ้านสงเคราะห์ที่มีราคาเหมาะสมอยู่ไกลเกินไปหรือต้องย้ายไปจังหวัดใกล้เคียง ถ้าซื้อที่นั่น งานของฉันจะลำบากมาก...” คุณตรังเล่า

เพราะเหตุใดบ้านพักสังคมจึงถูกใช้มากเกินไป? ภาพที่ 2 — ผู้คนจำนวนมากกำลังขายอพาร์ทเมนต์ที่ Felix Homes ต่อในราคาสองเท่าของราคาหลัก

นางสาวตรัง กล่าวว่า ไอเดียการซื้อบ้านพักอาศัยสังคมเก่ามีมาจากเพื่อนคนหนึ่ง หลังจากที่ค้นหาอยู่พักหนึ่ง ครอบครัวเพื่อนรายนี้ก็พบอพาร์ทเมนท์เก่าแห่งหนึ่ง ราคา 28 ล้าน/ตรม. อย่างไรก็ตามหากคิดรวมค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงห้องชุดแล้ว ราคาจะอยู่ที่ประมาณ 30 ล้านต่อตรม. นี่เป็นราคาที่เกินกว่าที่ผู้มีรายได้น้อยจะเอื้อมถึง ดังนั้นจึงไม่ใช่ทางเลือกที่ดีสำหรับหลาย ๆ คน ดังนั้น ความคิดการซื้อห้องพักอาศัยเก่าในหมู่บ้านเพราะคิดว่าราคาจะถูกกว่าเพราะห้องพักเริ่มมีสัญญาณทรุดโทรมนั้นไม่เป็นความจริง

จากการศึกษาพบว่าราคาที่อยู่อาศัยสังคมเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในตลาดรองและสร้างจุดสูงสุดใหม่ในตลาดแรก ตัวอย่างเช่น โครงการ NHS Trung Van ล่าสุด (ฮานอย) ราคาของนักลงทุนผันผวนระหว่าง 19-20 ล้านดองต่อตารางเมตร ยังไม่นับค่าธรรมเนียมที่อาจจะต้องจ่ายเมื่อปัจจุบันจำนวนคนต้องการซื้อบ้านในโครงการและยื่นคำขอจดทะเบียนมีจำนวนมากอีกด้วย

เพราะเหตุใดราคาบ้านพักสังคมเก่าจึงเพิ่มขึ้น?

ตอบคำถามนี้ มีหลายความเห็นบอกว่าปัจจัยสำคัญที่ทำให้ราคาบ้านพักอาศัยสังคมเดิมยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องคือปัญหาด้านอุปทาน

ตามรายงานล่าสุดของ กระทรวงก่อสร้าง ในไตรมาสแรกของปี 2566 ทั้งประเทศมีโครงการบ้านจัดสรรสังคมเพียง 1 โครงการ โดยมีขนาด 300 ยูนิตที่ได้รับอนุญาตใหม่ มีโครงการที่เข้าข่ายขายที่อยู่อาศัยในอนาคตจำนวน 5 โครงการ จำนวน 1,908 หน่วย มีโครงการทั้งหมด 4 โครงการ ขนาด 934 ยูนิต สร้างแล้วเสร็จ...

โดยมีโครงการบ้านพักคนงานที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง จำนวน 397 โครงการ มีขนาด 453,426 หน่วย และโครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง จำนวน 152 โครงการ มีขนาด 153,426 หน่วย ปัจจุบันดำเนินการลงทุนไปแล้ว 245 โครงการ ขนาดโครงการละ 3 แสนยูนิต... โดยหลายโครงการยังอยู่สถานะ “อยู่ระหว่างก่อสร้าง” และอุปทานบ้านพักอาศัยสังคมในปัจจุบันมีเพียงส่วนน้อยของความต้องการ ทำให้ราคาโครงการเก่าบางโครงการปรับสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว เนื่องจากราคายังไม่สูงเกินไปเมื่อเทียบกับโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์

เพราะเหตุใดบ้านพักสังคมจึงถูกใช้มากเกินไป? ภาพที่ 3 — การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคมในอีกไม่กี่ปีข้างหน้าหวังว่าจะช่วยให้ผู้คนจำนวนมากสามารถเป็นเจ้าของบ้านได้

ตามรายงานนี้ ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา อพาร์ทเมนต์บ้านพักอาศัยสังคมมือสองที่เข้าเงื่อนไขการซื้อขายในตลาดอสังหาริมทรัพย์มีราคาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยทั่วไปเพิ่มขึ้นเป็น 17 - 19 ล้านดอง/ตร.ม. (เมื่อเทียบกับราคาขายขั้นต้นโดยเฉลี่ยที่ 12 - 15 ล้านดอง/ตร.ม.) ปัจจุบันในบางพื้นที่ราคาบ้านพักอาศัยสังคมพุ่งสูงถึง 21-25 ล้านดอง/ตรม. หรืออาจสูงถึง 30-35 ล้านดอง/ตรม. ทำให้ผู้มีรายได้น้อยจำนวนมากไม่สามารถเข้าถึงได้

ตามคำกล่าวของพนักงานนายหน้า ราคาของห้องชุดแต่ละแห่งจะเพิ่มขึ้นมากหรือน้อย ขึ้นอยู่กับทำเล ทิศทางของห้องชุด เฟอร์นิเจอร์ที่มากับห้อง และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานรอบโครงการ โดยเฉพาะโครงการบ้านพักอาศัยสังคมบางโครงการที่เคยสร้างขึ้นในพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานไม่ดี แต่เมื่อเวลาผ่านไป พื้นที่เหล่านี้กลับพัฒนาขึ้นอย่างมากและมีประชากรหนาแน่น ทำให้ราคาอพาร์ตเมนต์ในพื้นที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว และบางครั้งอาจเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าของราคาเดิม

นอกจากนี้ ผู้เชี่ยวชาญยังกล่าวอีกว่า บ้านพักอาศัยสังคมได้รับแรงจูงใจจากนโยบายของรัฐเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ภาษี ฯลฯ และผูกพันด้วยกฎหมายที่สามารถโอนได้หลังจาก 5 ปี ดังนั้น ราคาหลักจึงต่ำกว่าบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์มาก ดังนั้นเมื่อถึงเวลาโอนกรรมสิทธิ์บ้านพักอาศัยสังคมเดิมจึงเริ่มปรับราคาเพิ่มสูงอย่างรวดเร็ว

เพื่อตอบสนองต่อปัญหานี้ นาย Vo Hong Thang รองผู้อำนวยการฝ่าย R&D DKRA Vietnam ได้ชี้ให้เห็นสาเหตุหลัก 3 ประการที่ทำให้ราคาบ้านพักอาศัยสังคมเก่าเพิ่มขึ้น

ประการแรกคือเกี่ยวกับประเด็นทางกฎหมาย โดยระยะเวลาการอนุมัติใบอนุญาตโครงการที่ยาวนานทำให้ต้นทุนอื่นๆ เพิ่มขึ้น เช่น ดอกเบี้ย ต้นทุนการดำเนินการ ต้นทุนโอกาส... รายการทั้งหมดที่กล่าวมาข้างต้นทำให้ราคาขายของผลิตภัณฑ์พุ่งสูงขึ้น

ประการที่สองคือปัญหาเรื่องเงินทุน ซึ่งรวมถึงอัตราดอกเบี้ยธนาคารที่เพิ่มสูงอย่างรวดเร็วและช่องทางการระดมทุนอื่นๆ ที่มีราคาแพงขึ้น สุดท้ายก็เป็นเพราะต้นทุนปัจจัยการผลิตที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ราคาที่ดิน ต้นทุนแรงงาน และวัตถุดิบ (เหล็ก เหล็กกล้า ทราย ซีเมนต์ ฯลฯ) ต่างเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

แหล่งที่มา