Thị trường thoát nguy cơ ‘mất phanh’, chung cư đắt hàng, quy định cấp sổ đỏ cho đất 50 năm

Niềm tin đang dần trở lại với thị trường bất động sản khi mức độ quan tâm đang dần hồi phục trên cả nước. (Ảnh: H.A)

Thị trường chính thức phục hồi từ giữa năm sau

Tại Diễn đàn BĐS về dự báo thời điểm phục hồi của thị trường BĐS Việt Nam hồi tháng 10 vừa qua, ông Nguyễn Văn Khôi – Chủ tịch Hiệp Hội BĐS Việt Nam (VNREA) – dự báo: “Từ quý II đến quý III/2024, thị trường BĐS sẽ chính thức bước vào chu kỳ phục hồi, các dự án được triển khai mạnh mẽ hơn, tạo ra nguồn cung lớn cho thị trường”.

Về sự phục hồi của các phân khúc, ông cho rằng, nhà ở xã hội và BĐS công nghiệp vẫn chiếm ưu thế trên thị trường trong thời gian tới.

Còn đối với nhà ở thương mại, ông Khôi cho biết, khoảng 47% các dự án đã triển khai vẫn đang gặp phải vướng mắc liên quan đến pháp lý. Trong đó, vướng mắc về việc dự án phải có đất ở để được chấp thuận chủ đầu tư là vướng mắc lớn nhất.

“Với các dự án nhà ở thương mại mới thì hy vọng việc hoàn thiện luật tới đây sẽ giúp các dự án dễ dàng hơn trong việc phát triển”, ông Khôi nhấn mạnh.

Kết quả khảo sát mới đây của một viện nghiên cứu BĐS phía Nam về loại hình BĐS nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng cuối năm cho thấy, sự lựa chọn của khách hàng đang chuyển dịch mạnh mẽ về sản phẩm BĐS đáp ứng nhu cầu ở thực có giá vừa tầm.

Theo đó, căn hộ chung cư là phân khúc được lựa chọn áp đảo với 73%, 15% lựa chọn nhà thấp tầng, 10% lựa chọn đất nền và BĐS nghỉ dưỡng chỉ chiếm 2% câu trả lời.

Đối với khung giá căn hộ khách hàng quan tâm, 82% câu trả lời từ khách hàng lựa chọn căn hộ có giá dưới 2,5 tỷ đồng, 13% chọn căn hộ giá 2,5-3,5 tỷ đồng, chỉ 5% lựa chọn khung giá trên 3,5 tỷ đồng.

Còn theo số liệu của một đơn vị chuyên thống kê BĐS khác phía Bắc, niềm tin đang dần trở lại với thị trường BĐS khi mức độ quan tâm đang dần hồi phục trên cả nước. Trong đó, mức độ quan tâm của thị trường Hà Nội tăng 6%, TPHCM tăng 1%, cả nước tăng 3%. Riêng căn hộ chung cư ghi nhận mức tăng ở cả giá bán và mức độ quan tâm của người tìm kiếm BĐS.

“Sở dĩ căn hộ chung cư ít bị ảnh hưởng nhất, vẫn ghi nhận chiều hướng đi lên của mức độ mối quan tâm trên cả hai thị trường mua bán và cho thuê là bởi phân khúc này phục vụ nhu cầu ở thực”, chuyên gia của đơn vị này phân tích.

Tuy nhiên, theo Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính, căn hộ chung cư từ phân khúc bình dân đến trung, cao cấp sẽ tiếp tục khan hàng dẫn đến giá bán khó giảm, thậm chí sẽ tăng. Đồng thời, các giao dịch hướng đến nhu cầu ở thực sẽ nhiều hơn.

Dù thế, thanh khoản thị trường nói chung vẫn sẽ khó cao vì nguồn cung hạn hẹp. Trong năm 2024, theo dự báo của ông, giá bán chung cư sơ cấp sẽ tăng tiếp trung bình 3-8%.

Thoát khỏi vùng “đáy”

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị khẳng định, thị trường BĐS đã có những dấu hiệu tích cực hơn. Dẫu vẫn còn nhiều khó khăn nhưng thị trường đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất. Chính phủ và các bộ, ngành vẫn tiếp tục rà soát để sửa đổi bổ sung pháp luật liên quan tới khó khăn, vướng mắc của doanh nghiệp BĐS để tháo gỡ một cách căn cơ, lâu dài.

Các chuyên gia cho rằng, thông tin về hàng trăm dự án BĐS được tháo gỡ, tái khởi động trở lại đã giúp thị trường tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước, góp phần tạo thêm niềm tin và sức mạnh cho thị trường cũng như các chủ thể tham gia. Mặc dù thị trường chưa đủ lực để có thể “vượt dốc”, nhưng phần nào đã thoát khỏi nguy cơ “mất phanh”.

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp. Hồ Chí Minh (HoREA) nhận xét, có thể nói, khó khăn nhất năm 2023 của thị trường BĐS chính là quý I. Số liệu nghiên cứu thị trường BĐS cho thấy, quý I tăng trưởng âm 16,2%. Kết thúc quý II, thị trường vẫn duy trì trạng thái tăng trưởng âm 11,58% nhưng đã giảm được 4,62% so với quý I – ông Châu dẫn chứng.

Cho đến thời điểm kết thúc quý III, tuy vẫn còn tăng trưởng âm 8,71% nhưng thị trường đã giảm thêm 2,87% so với 2 quý đầu của năm 2023. Tính chung sau 9 tháng thì mức độ khó khăn của thị trường BĐS đã giảm khoảng 42,3% so với quý đầu tiên của năm. Theo đà, quý IV cũng ghi nhận mức độ khó khăn tiếp tục giảm và đang tích lũy để dần phục hồi vào quý đầu của năm 2024.

Trong bối cảnh thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn như hiện nay, theo ông Châu, thì chỉ cần vài nghìn giao dịch thành công trong quý cũng là con số đáng khích lệ, tạo động lực cho thị trường. Điều quan trọng nhất là thị trường đã thực sự “thoát đáy”.

Tiến sĩ Cấn Văn Lực – Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính, Tiền tệ Quốc gia phân tích: “Thị trường BĐS hiện nay có cơ hội nhiều hơn thách thức, bởi đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và chuyển sang phục hồi. Kể từ quý III/2023, số giao dịch thành công đã đạt hơn 5.000 cùng 300 dự án mở bán. Điều này cho thấy, niềm tin của các nhà đầu tư và lượng giao dịch BĐS đang quay trở lại”.

Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – BĐS Dat Xanh Services nhận định, khi chạm đến “đáy” thì sớm hay muộn cũng phải đến thời điểm thị trường BĐS phục hồi trở lại. Mặc dù, quý IV/2023 thị trường BĐS chưa có tăng trưởng đột biến nhưng chắc chắn tăng trưởng tốt hơn so với cùng kỳ năm ngoái.

Từ những thông tin về sự chuyển biến tích cực của toàn thị trường, các chuyên gia cho rằng, hoàn toàn có cơ sở để dự báo thị trường BĐS sẽ ấm dần lên từ cuối quý IV/2023 và sẽ phục hồi rõ nét hơn vào những tháng đầu của năm 2024.

Chính sách tiền tệ cũng chuyển từ “chặt chẽ, chắc chắn” sang “linh hoạt, nới lỏng”. Ông Cấn Văn Lực dẫn chứng, Ngân hàng Nhà nước đã 4 lần giảm lãi suất điều hành, đưa mặt bằng lãi suất giảm dần. Cùng đó là nhiều chính sách hỗ trợ doanh nghiệp và người dân như cơ cấu nợ, đảo nợ… Đây là những chính sách chưa từng có đối với tài chính và thị trường BĐS.

8 nhóm hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh BĐS theo luật mới

Quốc hội mới đây chính thức thông qua Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi. Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025, bảo đảm đồng bộ về chính sách với dự thảo Luật Nhà ở.

Luật mới này có quy định chi tiết về các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh BĐS, là các hành vi dưới đây:

Thứ nhất là kinh doanh BĐS không đủ điều kiện theo quy định của luật này.

Thứ hai là giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về BĐS, dự án BĐS đưa vào kinh doanh.

Thứ ba là không công khai thông tin về BĐS, dự án BĐS đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS.

Thứ tư là gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh BĐS.

Thứ năm là thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật này; sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai trái quy định của pháp luật.

Thứ sáu là không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

Thứ bảy là cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS không đúng quy định của pháp luật kinh doanh BĐS.

Thứ tám là thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh BĐS trái quy định của pháp luật.

Quy định xây nhà, cấp sổ đỏ đối với đất 50 năm

Người dân cần nắm rõ các quy định về xây dựng nhà, cấp sổ đỏ đối với đất có thời hạn 50 năm.

Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất như sau: Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

Theo đó, chỉ có đất ở mới được xây dựng nhà ở; nếu xây dựng nhà ở trên các loại đất khác là vi phạm pháp luật (bị phạt tiền, cưỡng chế tháo dỡ, buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu).

Bên cạnh đó, khi đối chiếu với các loại đất có thời hạn sử dụng 50 năm hoặc không quá 50 năm thì chủ yếu là đất nông nghiệp còn đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài.

Tóm lại, đất 50 năm không được xây dựng nhà ở vì không phải là đất ở; nếu muốn xây dựng nhà ở phải xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ, sổ hồng) không phụ thuộc vào thời hạn sử dụng đất. Đất 50 năm được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định.

Căn cứ Điều 99, 100 và 101 Luật Đất đai 2013, điều kiện cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất 50 năm được chia thành 2 trường hợp:

Trường hợp 1: Được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất

Đây là trường hợp phổ biến nhất để hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận. Điều kiện cấp giấy chứng nhận thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất được chia thành 2 nhóm.

Nhóm 1: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Nhóm 2: Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Trường hợp 2: Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

Từ ngày 1/7/2014 đến nay, khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất thì hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận (chỉ cần được giao, cho thuê là được cấp giấy chứng nhận).