Theo báo cáo về thị trường bất động sản được Sở Xây dựng công bố mới đây, trong tháng 8/2023, đã có 1 dự án thuộc phân khúc cao cấp được xác nhận đủ điều kiện huy động vốn nhà ở hình thành trong tương lai với quy mô 220 căn nhà thấp tầng, tổng giá trị cần huy động vốn là 1.264,2 tỷ đồng.
Lũy kế từ đầu năm 2023 đến nay, trên địa bàn TP HCM có 14 dự án với 14.286 căn nhà đủ điều kiện huy động vốn nhà ở hình thành trong tương lai. Trong đó, có 13.033 căn hộ chung cư và 1.253 căn nhà ở thấp tầng. Tổng giá trị cần huy động vốn là hơn 146.000 tỷ đồng.
Tuy nhiên, nhìn vào số lượng căn hộ vừa được mở bán đã cho thấy, thị trường bất động sản TP HCM vẫn có sự lệch pha trong cung cầu. Đơn cử như phân khúc cao cấp vẫn đang thừa nguồn cung thì có hơn 60% số lượng căn hộ có mức giá trên 40 triệu đồng/m2. Còn lại thuộc phân khúc giá bán từ 20-40 triệu đồng/m2.
Phần lớn các sản phẩm đưa ra thị trường trong năm 2023 đều nằm ở mức giá trung và cao cấp.
Trong khi đó, các căn hộ có giá dưới 20 triệu đồng/m2 là phân khúc được nhiều người quan tâm, đặc biệt là những người có nhu cầu mua ở thực lại không có sản phẩm nào được đưa vào nguồn cung mới.
Theo thống kê, kể từ năm 2021 đến nay, TP HCM không có căn hộ nào bình dân nào được chào bán ra thị trường. Các chủ đầu tư vẫn tập trung vào các dự án có giá tầm trung và cao cấp, trong khi lượng khách hàng của những phân khúc này hiện vẫn khá hạn chế. Từ đó tạo ra tình trạng thanh khoản thị trường chưa cải thiện được đáng kể, đưa dòng tiền quay trở lại với bất động sản.
Vấn đề này cũng từng được Hiệp hội Bất động sản TP HCM cảnh báo. Đó là tình trạng thừa nhà cao cấp, hạng sang, trong khi đó nhà bình dân bị thiếu lên đến đỉnh điểm. Đáng nói, thay vì tập trung đáp ứng cho thị trường, nhiều chủ đầu tư vẫn bám vào “bình phong” cao cấp để tự nâng giá sản phẩm trước khi dự án thành hình.
Bên cạnh đó, dù là địa phương được giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) cao thứ 5 trên cả nước với yêu cầu đáp ứng 70.000 căn hộ đến năm 2030. Nhưng cho tới nay, TP HCM vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc phát triển NƠXH.
Được biết, hiện trên địa bàn TP HCM có 9 dự án NƠXH đang triển khai với quy mô 6.383 căn hộ. Trong đó, có 4 dự án đã được động thổ, khởi công trong năm 2022, gồm: Dự án NƠXH – khối C, thuộc Khu dân cư Nguyên Sơn (huyện Bình Chánh) do Công ty Cổ phần Bất động sản Nguyên Sơn làm chủ đầu tư; NƠXH thuộc Khu dân cư Tân Thuận Tây (MR1 – Quận 7) do Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng Xuân Mai Sài Gòn làm chủ đầu tư; NƠXH thuộc khu nhà ở tại phường Phú Hữu (TP Thủ Đức) do Công ty Cổ phần Bất động sản Dragon Village làm chủ đầu tư; NƠXH thuộc dự án Khu nhà ở phường Long Trường (TP Thủ Đức) do Công ty TNHH Xây dựng và kinh doanh nhà Điền Phúc Thành làm chủ đầu tư.
Số lượng căn hộ giá rẻ gia nhập nguồn cung rất hạn chế, không giải tỏa được “cơn khát nhà” của thị trường.
Tuy nhiên ghi nhận thực tế, phần lớn các dự án NƠXH vẫn đang “đắp chiếu” do nhiều vướng mắc khác nhau. Để thúc đẩy tiến độ của các dự án NƠXH, UBND TP HCM cũng đã có nhiều cuộc họp gỡ vướng, chỉ đạo các sở ban ngành vào cuộc.
Đơn cử như vào cuối tháng 7 vừa qua, TP HCM đã phải ban hành văn bản khẩn, trong đó có yêu cầu rà soát, ban hành quy trình giải pháp cụ thể, rút ngắn thủ tục hành chính trong thủ tục đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án nhà ở, dự án xây dựng NƠXH. Nhưng cho tới nay, kết quả vẫn chưa đạt được như kỳ vọng.
Vào ngày 28/8 mới đây, Văn phòng UBND TP HCM cũng có thông báo truyền đạt kết luận của Phó chủ tịch UBND TP Bùi Xuân Cường tại cuộc họp nghe Sở Xây dựng báo cáo các nội dung liên quan đến công tác đầu tư xây dựng NƠXH trên địa bàn
Theo đó, lãnh đạo thành phố giao Sở Xây dựng chủ trì việc nghiên cứu xử lý, tháo gỡ đối với nhóm dự án NƠXH đã có pháp lý rõ ràng, đầy đủ để nhà đầu tư sớm triển khai thực hiện. Đối với nhóm dự án có pháp lý phức tạp, vướng mắc thì cần nghiên cứu kỹ, tham mưu đề xuất giải pháp xử lý đảm bảo chặt chẽ về trình tự, thủ tục, đúng quy định pháp luật.
Theo báo cáo giám sát “Thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý, vận hành và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” của Ủy ban Pháp luật công bố mới đây, các địa phương thuộc phạm vi giám sát đều không có chung cư nào thực hiện phân hạng và được công nhận hạng.
Theo Thông tư 31/2016 của Bộ Xây dựng, việc phân nhà chung cư thành nhiều hạng khác nhau để xác định giá trị khi thực hiện quản lý hoặc giao dịch trên thị trường. Sở Xây dựng các tỉnh, thành được giao công nhận hạng chung cư trên địa bàn theo đề nghị của tổ chức, cá nhân.
Thứ tự phân hạng theo các cấp A (cao nhất), B và C (thấp nhất) dựa trên bốn nhóm tiêu chí gồm quy hoạch – kiến trúc; hệ thống, thiết bị kỹ thuật; dịch vụ, hạ tầng xã hội và chất lượng, quản lý, vận hành. Trong đó, chung cư hạng A phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí cụ thể theo thông tư hướng dẫn.
Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư không thực hiện phân hạng theo quy định mà tự phong hạng cho dự án bằng những tên gọi gây nhầm lẫn cho khách hàng như chung cư cao cấp, chung cư hạng sang, chung cư với tên gọi tiếng nước ngoài.
