2025 arsa ve villa yılı olabilir; sanayi bölgesi gayrimenkullerine olan talebin keskin bir şekilde artması bekleniyor

Hoai Duc'ta açık artırmayla satılan arazinin fiyatı daha "yumuşak", en yüksek fiyat 109 milyon VND/m2; Bac Tu Liem Bölgesi'nin Tay Ho Tay kentsel alanında ek bir projesi var; Hanoi'de yaklaşık 10 yıldır bütçe sermayesiyle sosyal konut yatırımı yapılmadı.

İşte haftanın en önemli gayrimenkul haberlerinin özeti.

Yeni müşterilerin çekilmesiyle sanayi bölgesi gayrimenkullerine olan talebin hızla artması bekleniyor.

SSI Menkul Kıymetler Kurumu'nun (SSI Research) analiz departmanının yakın tarihli bir analiz raporuna göre, Vietnam'a gelen doğrudan yabancı yatırım sermayesi girişlerindeki artış, üretimdeki değişim eğilimi sayesinde son 10 yıldır büyüme ivmesini korumuştur. Singapur, Tayvan ve Çin gibi ülkeler bu büyümeye en çok katkıda bulunan ülkelerdir. Bunun nedeni, Vietnam'ın uygun yatırım politikaları, düşük işçilik maliyetleri ve istikrarlı bir ekonomi açısından rekabet avantajına sahip olmasıdır.

SIP, IDC, VGC, SZC, KBC, NTC gibi kiralamaya uygun geniş alanları olan şirketler.

Planlama ve Yatırım Bakanlığı'na göre, 2019-2023 yılları arasında Vietnam'daki sanayi parkı arazi kiralama faaliyetleri olumlu bir büyüme gösterdi; Mutabakat Muhtıraları ve yeni imzalanan anlaşmaların alanı %35'lik bileşik yıllık büyüme oranına (CAGR) ulaştı.

Bu büyüme, üretimi çeşitlendirmeyi ve küresel tedarik zincirindeki riskleri azaltmayı hedefleyen Samsung, LG, Hyundai, Lotte, Luxshare, Lego, Hyosung ve Foxconn gibi büyük doğrudan yabancı yatırım şirketlerinden kaynaklanmaktadır. Ortalama kiralar da önemli ölçüde artmış olup, Kuzey'deki sanayi bölgeleri %35, Güney'deki sanayi bölgeleri ise 2020'den 2024'ün ikinci çeyreğine kadar %67 oranında önemli ölçüde artmıştır.

Ancak 2024 yılında Vietnam'a doğrudan yabancı yatırım (FDI) girişleri yavaşlayacak. 2024'ün ilk 10 ayında kayıtlı toplam FDI, aynı dönemde yalnızca %1,9 artışla 27,26 milyar ABD dolarına ulaştı. Kısa vadede, doğrudan yabancı yatırım (FDI) işletmeleri, Başkan Trump'ın Vietnam'dan ithalatı etkileyen vergi yasaları da dahil olmak üzere yeni tarife politikalarını görmeyi bekleyebilir.

Uzmanlar 2025'in arsa ve villa yılı olacağını öngörüyor

“Emlak piyasasına genel bakış 2024 ve Da Nang odağı” etkinliği sırasında, Batdongsan.com.vn Satış Direktörü Sayın Nguyen Quoc Anh, emlak piyasasının yeni döngüsü hakkında bilgi verirken, birçok telefon fotoğraf çekmek için kaldırıldı.

Uzman, geçmiş dalgalanma döngülerini baz alarak gayrimenkul piyasasının önümüzdeki dönemdeki gelişim yol haritasını 4 aşamaya ayırdı.

Batdongsan Satış Direktörü Sayın Nguyen Quoc Anh, gayrimenkul piyasasının döngüsü hakkında bilgi veriyor.

Özellikle 2024'ün ilk çeyreğinden 2024'ün dördüncü çeyreğine kadar olan dönem, yatırımcı psikolojisinin tersine döndüğü, keşif hareketinin yavaş yavaş yeniden ortaya çıktığı bir dönemdir. Ancak, alıcıların en büyük önceliği hâlâ yasal güvencelere sahip gayrimenkul sektörüdür. Yukarıdaki faktörler göz önüne alındığında, bu dönemde daire sektörü hala "kral" konumundadır.

2024'ün dördüncü çeyreğinden 2025'in ikinci çeyreğinin başına kadar olan dönem, piyasanın konsolidasyon aşamasına gireceği dönem olacak. Yatırımcılar, gayrimenkul sektörünün gelişme beklentilerine giderek daha fazla güveniyor. Daire segmenti artık merkezi konumunu özel konutlara ve müstakil evlere bırakacak.

Bu dönemin ardından piyasa, 2025'in ikinci çeyreğinden başlayarak dördüncü çeyreğine kadar sürmesi beklenen bir toparlanma dönemine doğru ilerleyecek. Yatırımcılar bu dönemde artık piyasanın durgun olduğu dönemlerdeki gibi satış fiyatına ve yasal faktörlere çok fazla önem vermeyecek. Bunun yerine, fiyat artış potansiyeli, yatırım kararının anahtarı olacak. Bu nedenle yatırımcılar, arsa ve proje villa gibi kârlı segmentlere özel önem veriyor.

Son olarak, 2026'nın ilk çeyreğinden 2026'nın dördüncü çeyreğine kadar olan dönem, piyasanın istikrarlı bir yörüngeye gireceği dönem olacak. Fiyatlar ve likidite çeşitli biçimlerde artacak. Bu, uzun bir durgunluk döneminin ardından piyasanın en iyi görünümü olarak değerlendirilebilir.

Hoai Duc'ta açık artırmayla satılan arazinin fiyatı daha "yumuşak", en yüksek fiyat 109 milyon VND/m²

Hanoi, Hoai Duc ilçesi, Tien Yen komünü, Long Khuc bölgesinde bulunan LK05 ve LK06 numaralı 32 arsanın açık artırması, 12 turdan sonra 11 Kasım saat 17:40'ta sona erdi. Arsaların çoğu, metrekare başına 85-91 milyon VND civarında kazanan fiyatlara sahipti. En düşük kazanan fiyat metrekare başına 79,3 milyon VND iken, en yüksek kazanan fiyat metrekare başına 109,3 milyon VND oldu. Yatırımcılar, arsalarını şu anda yaklaşık 250-500 milyon VND farkla satıyor.

Arsaların kazanan fiyat listesi 11 Kasım öğleden sonra yatırımcılar arasında dolaştırıldı. Fotoğraf: Thanh Vu

Yatırım Elektronik Gazetesi - Baodautu.vn'nin tahminine göre, en yüksek kazanan arsa LK06 bölgesinde, özellikle LK06-09 bölgesinde yer alıyor. Arsa köşede yer alıyor, 3 cepheye sahip ve 4 No'lu Çevre Yolu'na doğrudan bakıyor. 148 m2'ye kadar bir alana sahip olan arsanın toplam değeri yaklaşık 16,1 milyar VND olacak.

Müzayedede kalan arsaların ortalama alanı yaklaşık 97-109 m2 olup, bazı arsaların büyüklüğü 144-172 m2'ye kadar ulaşmaktadır. LK05 ve LK06'daki arsaların tamamı Çevre Yolu 4'e bakmaktadır ve göle yakındır. LK05, futbol sahasının yanında, LK06 ise sosyal konut projesinin yanında yer alacaktır.

Yine Long Khuc bölgesinde, LK01 ve LK02 olmak üzere 20 adet arsanın ihalesinde ortalama 91-97 milyon VND/m2'lik bir kazanan fiyat belirlendi. Bunlardan en düşük fiyatlı arsa 85 milyon VND/m2, en yüksek fiyatlı arsa ise 103,3 milyon VND/m2 oldu.

LK03 ve LK04 olmak üzere 19 adet arsanın fiyatları ise metrekare başına 97,3 ila 121,3 milyon VND arasında değişiyor. Köşe arsa LK03-12, metrekare başına 133,3 milyon VND ile en yüksek fiyata sahip.

Bac Tu Liem Bölgesi'nin Tay Ho Tay kentsel alanında bir başka lüks projesi daha bulunmaktadır.

Son zamanlarda, Hanoi Halk Komitesi Başkan Yardımcısı Nguyen Trong Dong, Bac Tu Liem bölgesinin 2024 arazi kullanım planının düzenlenmesi ve tamamlanmasına ilişkin 5894/QD-UBND sayılı Kararı imzaladı ve yayınladı.

Buna göre, şehir 2024 arazi kullanım planı listesine 10,76 hektara kadar alana sahip 5 proje ekledi. Bunlara özellikle şunlar dahildir:

1. Nguyen Dinh Tu Caddesi'ni Co Nhue Caddesi'ne, Bac Co Nhue - Chem kentsel alanının 10. Rotasına bağlayan bir yolun inşası;

2. Dong Ngac Bölgesi Askeri Komutanlığının inşası;

3. Phu Dien kompleksi projesi - Bac Tu Liem bölgesi, Phu Dien bölgesinde Ecity Phu Dien;

4. Phuc Dien Mahallesi 7 No'lu Konut Alanı'nda eğlence alanıyla birleştirilmiş bir kültür evi inşaatı;

5. Tay Ho Tay kentsel alanında H4HH1 parselinde, kamu hizmetleri kompleksi, ticaret ve lüks konutların bir arada yer aldığı proje.

Yatırımcı Daewoo E&C, Starlake Kentsel Alanı'nın konum avantajını her zaman vurguluyor. Fotoğraf: Thanh Vu

Projenin adı Tay Ho Tay olsa da, Xuan La bölgesi (Tay Ho bölgesi), Nghia Do bölgesi (Cau Giay bölgesi), Xuan Dinh bölgesi ve Co Nhue 1 bölgesi (Bac Tu Liem bölgesi) olmak üzere 3 ilçede idari sınırları bulunmaktadır. Bu kentsel alan, Diplomatik Kolordu bölgesi, Hoa Binh parkı ve hükümetin bakanlık ve şubelerin merkezlerini yerleştirmek için seçtiği başkentin yeni idari merkezine yakınlığıyla ayrıcalıklı bir konuma sahiptir.

Şu anda Starlake projesindeki birçok daire metrekare başına 130 milyon VND'nin üzerinde fiyatlarla satılıyor. Villa segmentinde ise fiyatlar metrekare başına 400 ila 800 milyon VND arasında değişerek kat kat daha pahalı.

Yaklaşık 10 yıldır Hanoi'de devlet bütçesinden sosyal konut yatırımı yapılmıyor.

Hanoi İnşaat Dairesi'ne göre, şehirdeki sosyal konut projelerinin geliştirilmesinde hâlâ bazı kısıtlamalar var. Bunlardan biri, 2015 yılından bu yana başkentte bütçe sermayesiyle yatırım yapılmış herhangi bir sosyal konut projesinin olmaması. Ayrıca, yeni geliştirme projelerinin sayısı hâlâ mütevazı ve uygulama süreci, onaylanan programa kıyasla hâlâ yavaş.

Hanoi şu anda sosyal konut yarışında hâlâ "yavaş". Fotoğraf: Stock Express News

Ayrıca, yatırımların incelenmesi, denetlenmesi ve değerlendirilmesi, ihlallerin ele alınması veya arazi mevzuatına göre proje arazilerinin geri alınması, yavaş uygulama nedeniyle henüz gerekliliklere uymamaktadır. Yukarıda belirtilen sorunların temel nedenleri, zaman alıcı olan ihale yoluyla yatırımcı seçiminin sırası ve prosedürlerindeki zorluklar ve engellerden kaynaklanmaktadır.

Üstelik, sosyal konut projelerinin hayata geçirilmesi için yatırımcı seçimi, kamu varlıklarının hukuki dayanağıyla ilgili hâlâ sorunlar barındırmaktadır. Ticari konut projelerinde ve kentsel alanlarda sosyal konut geliştirmek için arazi fonunun %20'sinin yerine arsa kullanım ücretlerinden elde edilen gelirin kullanılmasına ilişkin prosedürler de belirli düzenlemelere tabi değildir.

Hanoi İnşaat Dairesi, "Sosyal konut projelerine yönelik teşvik mekanizmaları ve politikaları gerçekten cazip değil ve özellikle banliyö bölgelerindeki ve işçilere ve öğrencilere hizmet veren projelerde, eyaletin birçok teşvik politikası olmasına rağmen, işletmelerin inşaat yatırımlarına katılımını sağlamadı" dedi.

Bakanlık, görüşmede ayrıca şehirdeki sosyal konut geliştirme çalışmalarını özetledi. Buna göre, halihazırda yaklaşık 1,66 milyon metrekarelik taban alanına sahip 30 tamamlanmış proje bulunuyor. Yaklaşık 4 milyon metrekarelik taban alanına sahip 58 proje ise 60.480 daireye tekabül ediyor.

Kentte ayrıca, 48 adet ticari konut projesi ve kentsel alanda toplam 43,58 hektarlık arazi kullanım ölçeğine sahip 83 adet arsa bulunmakta olup, bunların %20-25'i yönetmeliklere göre sosyal konut yapımına ayrılmıştır.

Binh Dinh'deki bir dizi konut projesinin tamamlanma süresi 2026'ya uzatıldı

Muhabirin araştırmasına göre, Binh Dinh ili Halk Komitesi, Ekim 2024'te proje yatırım politikalarını ayarlamak için çok sayıda konut projesine onay verdi.

I-Tower Quy Nhon ticari hizmet merkezi ve apartman projesinin tamamlanması 2026 yılının üçüncü çeyreğine kadar uzatıldı.

Binh Dinh İl Halk Komitesi Başkanı, Do Thanh Gayrimenkul Geliştirme Yatırım Anonim Şirketi tarafından Quy Nhon Şehri, Ly Thuong Kiet Mahallesi, Le Duan Caddesi'nde yatırımı yapılan I-Tower Quy Nhon Ticari Hizmet Merkezi ve Apartman Projesi'nin ilerlemesini yeniden düzenlemeyi kabul etti. Buna göre, projenin tamamının tamamlanıp faaliyete geçmesi için 2026'nın üçüncü çeyreğine ertelendi (daha önce 3 Temmuz 2020'de projenin 2022'nin üçüncü çeyreğine uzatılmasına da izin verilmişti).

Toplam yatırım sermayesinin ayarlanmasıyla ilgili olarak, İnşaat Dairesi, ilgili yasal düzenlemelere dayanarak İl Halk Komitesi'ne inceleme ve raporlama yapma görevini üstlendi. I-Tower Quy Nhon ticari hizmet merkezi ve apartman projesinin toplam alanının 1 hektardan fazla olduğu ve toplam yatırım sermayesinin yaklaşık 1.991 milyar VND olduğu bilinmektedir.

İl Halk Komitesi ayrıca An Nhon kasabasındaki 3 konut projesi için proje yatırım politikasının, tamamlanma süresinin ayarlanması da dahil olmak üzere, yeniden düzenlenmesine yönelik bir karar aldı.

Dai Tin Anonim Şirketi tarafından yatırımı yapılan Binh Dinh semtindeki Vinh Liem yerleşim alanı projesi, 2024 yılının ikinci çeyreğinde tamamlanması beklenirken, projenin tamamının tamamlanması için proje 30 Haziran 2026 tarihine kadar uzatıldı (şirketin, 31 Aralık 2024 tarihinden önce saha temizleme çalışmalarını tamamlamak için yerel yönetimle koordinasyon sağlaması gerekiyordu).

Ban Thanh Yatırım Şirketi Limited Şirketi tarafından yatırımı yapılan Dap Da semtindeki Ban Thanh konut alanı projesinin inşaat ve konut işinin tamamlanma süresi 2020 yılının birinci çeyreğinden 2024 yılının ikinci çeyreğine, ardından 2020 yılının 2025 yılının dördüncü çeyreğine; projenin tamamlanması, ödemelerin tamamlanması ve altyapının yerel yönetime teslimi için ise 2026 yılının birinci çeyreğinden 2026 yılının ikinci çeyreğine eklenecek.

Benzer şekilde, Dong Ban Thanh Yatırım Şirketi Limited Şirketi tarafından yatırım yapılan Dap Da semtindeki Dong Ban Thanh konut alanı projesinde de inşaat ve ticaret evlerinin 2024 yılının ikinci çeyreğinde tamamlanması için öngörülen süre 2026 yılının ikinci çeyreğine çekildi.

Binh Dinh ili Halk Komitesi, bu projeler için Dai Tin Anonim Şirketi, Ban Thanh Yatırım Şirketi Limited Şirketi ve Dong Ban Thanh Yatırım Şirketi Limited Şirketi'nden kaynakları yoğunlaştırmalarını, proje uygulama sürecini hızlandırmalarını ve projelerin kısa sürede tamamlanarak onaylı takvime göre faaliyete geçirilmesini sağlamalarını talep etti.

Binh Thuan, Vo Nguyen Giap güzergahında 48,39 hektarlık araziyi açık artırmaya çıkarmayı planlıyor

Binh Thuan İl Halk Komitesi Daimi Başkan Yardımcısı Phan Van Dang, Phan Thiet Şehri, Vo Nguyen Giap Caddesi'nin her iki yakasında bulunan 48,39 hektarlık arazi fonunun I. Bölgesi için detaylı planlama planı üzerinde anlaşmaya vardı.

Daha önce Phan Thiet Şehri Halk Komitesi, Vo Nguyen Giap Caddesi'nin her iki yakasında arazi fonuna ait Bölge I'in planlanması için iki sınır seçeneği konusunda Planlama ve Yatırım Dairesi, İnşaat Dairesi ve Doğal Kaynaklar ve Çevre Dairesi'ne görüş almak üzere resmi bir yazı göndermişti.

Buna göre, 1. seçenekte konut arazisi ihalesi için yaklaşık 48,39 hektarlık bir alan öngörülürken; 2. seçenekte 1,48 hektarlık bir alanın (ticari hizmet arazisi alanının bir kısmı ile trafik yolu alanının bir kısmı) aşağı çekilmesi öngörülmüş olup, düzenleme sonrası arazi alanı yaklaşık 46,91 hektardır.

İlgili kurumların görüşleri doğrultusunda ve Phan Thiet Şehri, Vo Nguyen Giap Caddesi'nin her iki yakasında arazi fonu kapsamında Bölge I'in planlanması için iki sınır seçeneğini göz önünde bulundurarak, Binh Thuan İl Halk Komitesi Daimi Başkan Yardımcısı Phan Van Dang, 1. seçeneği seçmeyi kabul etti.

Bay Dang, Phan Thiet Şehri Halk Komitesi'ne, İl Parti Komitesi Daimi Komitesi'nin görüşü doğrultusunda 48,39 hektarlık I. Bölge'nin detaylı planlamasını düzenleme görevini verdi; ilgili departmanlar ve şubeler koordinasyonu güçlendirdi ve Phan Thiet Şehri Halk Komitesi'ne bu alanın detaylı planlamasını en kısa sürede değerlendirmesi ve tamamlaması için destek verdi.

Source: https://baodautu.vn/batdongsan/2025-co-the-se-la-nam-cua-dat-nen-va-biet-thu-nhu-cau-bat-dong-san-khu-cong-nghiep-du-kien-tang-manh-d230112.html