Piyasayı 'engelleyen' 3 önemli sorun: Arsalar giderek gerçek değerine kavuşuyor, sosyal konut projelerinin bir kısmı takvimin gerisinde kalıyor

Arsa ve villa fiyatları aynı anda düştü, emlak şirketi başkanı 3 piyasa sorununu gündeme getirdi ve Thanh Hoa'da yavaş ilerleyen 6 sosyal konut projesini sıraladı... son emlak haberleri.

Emlak piyasasının 3 büyük sorunu

Başbakan Pham Minh Chinh , 3 Ağustos öğleden sonra, Hükümetin 11 Mart tarihli 33/NQ-CP sayılı Kararının uygulama sonuçlarını değerlendirmek ve emlak piyasasındaki zorlukları ve engelleri ortadan kaldıracak çözümler önermek üzere çevrimiçi bir konferansa başkanlık etti.

Konferansta IMG Yatırım Anonim Şirketi Yönetim Kurulu Başkanı Le Tu Minh konuştu. (Kaynak: VGP)

Konferansta konuşan IMG Yatırım Anonim Şirketi Yönetim Kurulu Başkanı Le Tu Minh, Hükümetin endişe duyduğu gayrimenkul piyasasındaki zorlukların ortadan kaldırılmasının özünün 3 konuda yattığını söyledi.

Birincisi, arazi spekülasyonuyla mücadele.

Ona göre, şu anda arazi spekülasyonu ve emlak piyasası manipülasyonu Vietnam ekonomisini etkiliyor. İnsanlar fiyat artışını bekleyerek arazi satın alıyor ve bu da üretici güçlerin bir kısmının "uyumasına" ve verimsizleşmesine neden oluyor ki bu da büyük bir israf.

Diğer ülkelerin deneyimi, spekülasyonu düzenlemek için vergileri kullanmaktır. Örneğin, şu anda Avustralya'da bir projesi bulunan ve her yıl %2 arazi vergisi ödemek zorunda olan bir şirketten bahsetti. Arazi fiyatı her yıl vergi dairesi tarafından bağımsız olarak değerlendiriliyor.

Proje hayata geçirilmediği takdirde bu birim her yıl 700.000-800.000 ABD doları tutarında arazi vergisi ödemek zorunda kalıyordu. Bu yıl yerel yönetim bu vergi oranını %4'e çıkarmaya karar verdi.

Minh, "Vietnam bu politikayı uygularsa, yalnızca gerçekten proje yürütenler arazi sahibi olmaya cesaret edecek ve arazi sahibi olduklarında da projeleri çok hızlı bir şekilde hayata geçirmeleri gerekecek. Bu önlem sadece arazi spekülasyonunu önlemekle kalmıyor, aynı zamanda Maliye Bakanlığı'nın büyük bir gelir kaynağına sahip olmasına da yardımcı oluyor," diye paylaştı.

İş dünyası temsilcileri, Arazi Kanunu Tasarı Komisyonu'na, yabancı ülkelerin yaptığı gibi, arazi parsellerinin işletmeye açılmaması veya kar getirmemesi durumunda kademeli vergi uygulanması ve yıllık %2 oranında arazi vergisi oranının artırılmasını önerdi.

İkincisi , Devlet Bankası'nın faiz yönetim politikası. Orta vadeli faiz oranının yıllık %10'un altına, özellikle de 2 yıl önce olduğu gibi artı veya eksi %8,5 civarına düşürülmesinin zamanının geldiğine inanıyor, çünkü orta vadeli faiz oranları %10'un üzerindeyken hiçbir ekonomi sağlıklı olamaz.

Diğer ülkelerde bu faiz oranı yıllık %3-5 civarındadır. Vietnam'da ise 5-6 ay önce faiz oranı yıllık %12-14 civarındaydı. İşletmeler borç almak istemiyor, borç almaya cesaret edemiyor ve müşteriler emlak piyasasına olan güvenlerini kaybedip paralarını başka alanlara yatırıyorlar.

Ayrıca, gayrimenkul şirketlerinin bankacılık sektörüne katılımını engellemek veya sınırlamak için önlemler alınması gerektiğini de önerdi. Çünkü her iki alanda da faaliyet gösteren işletmeler, esas olarak kendi işleri için sosyal sermayeyi harekete geçirir ve toplum üzerinde çok az etkiye sahiptir; hatta ekonomiyi tekeline alan zenginler bile yaratabilirler.

Üçüncüsü, hukuki engellerin kaldırılması ve idari işlemlerin yapılmasıdır.

Günümüzde gayrimenkul sektöründeki en büyük zorluk bankacılık değil, hukuki sorunlardır. Hukuki konularda örtüşmeler var, aynı konu, aynı düzenlemeler ama birçok yorum var, uygulama kademesi bunu uygulamıyor ve uygulamaya cesaret edemiyor, özellikle de yerel düzeyde.

Bu nedenle, yetkililerin gönül rahatlığıyla çalışabilmeleri için yasal sistemin hızla tamamlanmasını tavsiye etti. Tüm kademelerdeki yetki ve sorumluluğun merkezden dağıtılmasına ilişkin, tamamlanması gereken içeriği, tamamlanma zamanını ve sürenin aşılması durumunda sorumluluğu açıkça belirten net bir kararname çıkarılmalıdır.

Şirket yöneticileri ayrıca, Planlama ve Yatırım Bakanlığı'nın, Vietnam işletmelerinin Yatırım Kanunu'nun 44.3. maddesi ve Arazi Kanunu'nun 126. maddesini uygulamalarına, arazi kiralama süresinin uzatılmasına veya işletmelerin 70 yıl boyunca arazi kirası ödemelerine izin vermesini önerdi. Böylece sanayi parkları yeterli vadeye sahip olacak ve arazi kiralayanlar için yeterince cazip hale gelecek. Bu hem yasaya uygun hem de yerel geliri artıracaktır.

Villalar ve arsalar indirimlidir

İnşaat Bakanlığı'nın yakın zamanda yayınladığı gayrimenkul piyasası raporuna göre, ikinci çeyrekte yaklaşık 100.000 başarılı işlem gerçekleşti. Bu işlem hacminin büyük kısmı, 67.525 başarılı işlemle arsa segmentinde gerçekleşti. Bu rakam, bir önceki çeyreğe göre yaklaşık %99,9, geçen yılın aynı dönemine göre ise yaklaşık %31,5 oranında bir artışa denk geliyor.

Geriye kalan yaklaşık 30 bin adetlik işlem ise daire ve müstakil konutlarda gerçekleşerek bir önceki çeyreğe göre yüzde 75,61, geçen yılın aynı dönemine göre ise yaklaşık yüzde 43,03 oranında başarılı gerçekleşti.

Ancak ikinci çeyrekte yatırımcıların ilgi gösterdiği müstakil konut ve projelerdeki arsalardan oluşan gayrimenkul segmenti ağırlıklı olarak spekülatif niteliktedir. Alıcılar artık yukarıda belirtilen gayrimenkul segmentlerine eskisi gibi ilgi göstermemektedir.

Ayrıca, birçok yatırımcı aşırı finansal kaldıraç kullanarak nakit akışı sorunlarıyla karşı karşıya kalıyor ve geliştiriciler kredi faiz oranlarını desteklemeyi bıraktı. Piyasadaki likidite keskin bir şekilde azaldı ve bu da giderek daha fazla zararı azaltıcı işlem yapılmasına yol açıyor.

Çeyrekte birçok bölgede villa ve proje arsa segmentinin satış fiyatı, bir önceki çeyreğe göre yaklaşık %2-5 oranında düşmeye devam etti. Ayrıca, bu mülkler önümüzdeki dönemde ürünün yatırım değerine ve bölgesel altyapıya uygun olarak uygun değerlere ayarlanmaya devam edebilir.

Çeyrekte bazı bölgelerde, özellikle banliyö bölgelerinde ve çevre bölgelerde işlem fiyatlarında önemli düşüşler görüldü: Ha Dong bölgesi, Me Linh bölgesi, Hoai Duc (Hanoi); 12. Bölge, Binh Chanh bölgesi, Nha Be bölgesi (HCMC); Ngu Hanh Son bölgesi (Da Nang); Bien Hoa şehri, Nhon Trach bölgesi (Dong Nai).

Vinh Phuc: 6 sosyal konut projesine yatırım çağrısı

Bölgedeki pratik ihtiyaçlara dayanarak, Vinh Phuc ili Halk Komitesi yatırımcılara, işçiler için yaklaşık 8.000 daire ve müstakil evlerden oluşan 6 sosyal konut projesi inşa etme çağrısında bulundu.

Vinh Phuc gelişmiş bir sanayiye sahip bir ildir, bölgede çok sayıda işçiyi çeken çok sayıda sanayi bölgesi bulunmaktadır, dolayısıyla özellikle birçok işçi ailesinin ve genel olarak düşük gelirli kişilerin yerleşebileceği konut ihtiyacı acil bir sorundur.

Vinh Phuc ili Halk Konseyi ve Halk Komitesi'nin, 2014 yılından günümüze kadar sosyal kesimler için konut yönetimi ve geliştirme konusunda birçok mekanizma, politika ve yönetmelik çıkardığı bilinmektedir. Özellikle, 2015-2020 döneminde ildeki çalışanlar ve düşük gelirli kişiler için sosyal konut projelerinin desteklenmesine ilişkin İl Halk Konseyi'nin 159 sayılı Kararı; İl Halk Komitesi'nin ilde sosyal konut kiralama ve satın alma hakkına sahip kesimlerin seçilmesinde öncelikli kriterlere ilişkin 14 sayılı Kararı; 2030 vizyonuyla Vinh Phuc ili Konut Geliştirme Programı'nın 2020 yılına kadar uygulanmasına ilişkin 179 sayılı Karar; 2021-2025 dönemini kapsayan 5 yıllık konut geliştirme planının yürürlüğe konulmasına ilişkin 1247 sayılı Karar...

Vinh Phuc eyaleti, yönetimleri güçlendirmek ve konut geliştirme projelerine yatırım çekmek için departmanları, şubeleri ve yerel birimleri yönlendirmenin yanı sıra, konut geliştirme için sermaye ayırmaya da öncelik vermektedir. Sadece 2023 yılında, eyaletteki konut geliştirme sermayesi 8.606 milyar VND'dir. Bu sermayenin 2.748 milyar VND'si ticari konut inşaatına, 164 milyar VND'si sosyal konut inşaatına ve 5.694 milyar VND'si hanelerin ve bireylerin kendi konutlarını inşa etmeleri için ayrılmıştır.

Vinh Phuc ili İnşaat Departmanı Müdür Yardımcısı Sayın Nguyen Thanh Ha, Vinh Phuc ilinde şu anda 5 sosyal konut projesinin hayata geçirildiğini söyledi: Vinaconex Xuan Mai düşük gelirli konut alanı; Khai Quang semtinde işçiler ve düşük gelirli kişiler için konut alanı; Khai Quang semtinde (Vinh Yen şehri) Goc Nu bölgesinde işçiler için yüksek katlı sosyal konut alanı; Phuc Yen şehri, Xuan Hoa semtinde 8T düşük gelirli konut alanı; Phuc Thang semtinde (Phuc Yen şehri) sosyal konut alanı.

"Yukarıdaki sosyal konut projelerine 2015 yılından bu yana, konut başına 50-70 m2 alana sahip 1.623 konut yatırımı yapılmış ve inşaatı tamamlanmıştır. Bu projeler, işçilerin ve düşük gelirlilerin konut ihtiyaçlarını karşılamaktadır. Şu anda, Vinh Phuc ili Halk Komitesi, yaklaşık 8.000 konut ve işçiler için müstakil evlerden oluşan 6 sosyal konut projesine yatırım çağrısında bulunmaya devam etmektedir. Projenin uygulama prosedürleri yönetmeliklere uygun olarak yürütülmektedir." - Bay Nguyen Thanh Ha.

Başbakan'ın "2021-2030 döneminde düşük gelirliler ve sanayi bölgesi çalışanları için en az 1 milyon sosyal konut inşaatına yatırım yapılması" projesine göre, Vinh Phuc eyaletinin hedefi, 2022-2025 döneminde 8.800, 2026-2030 döneminde ise 19.500 olmak üzere toplam 28.300 sosyal konut inşa etmektir. Bu, ilgili birimler ve şubelerin büyük çaba ve kararlılık gerektirdiği büyük bir hedeftir.

Thanh Hoa: Programın gerisinde kalan sosyal konut projelerinin listesi

Thanh Hoa İnşaat Dairesi'nden alınan bilgiye göre, eyalette şu anda yatırımı yapılmış ve inşaatı devam eden 18 sosyal konut projesi bulunuyor. Bunlardan 12'si programa uygun şekilde tamamlanmış, bir kısmı veya tamamı hizmete açılmış, 6 proje ise programın gerisinde kalmış durumda.

Bao Ngoai Caddesi'ndeki sosyal konut projesi. (Kaynak: İnşaat Bakanlığı)

Yavaş ilerlemenin sebeplerinin, Thanh Hoa ilinin fonksiyonel kurumları tarafından, projenin yavaş saha temizliği, yatırımcının tahsis edilen arazi alanı için yatırım ve inşaatı yavaş uygulaması ve projeler için yatırım ve inşaatı yönetmedeki bilimsel olmayan yetenekler nedeniyle belirlendiği bilinmektedir... Thanh Hoa'daki yavaş ilerleyen sosyal konut projeleri arasında, her şeyden önce, uzun yıllardır "rafa kaldırılmış" olan Thanh Hoa Şehri, Quang Thanh Bölgesi'ndeki AMC I Sosyal Konut Projesi'nden bahsetmeliyiz.

24 Eylül 2014 tarihinde Thanh Hoa İl Halk Komitesi, Thanh Hoa Şehri, Quang Thanh Mahallesi'ndeki AMC I Sosyal Konut Alanı'ndaki sosyal konut geliştirme projesine yatırım yapılmasını onaylayan 8870 sayılı Belge'yi yayınladı.

Buna göre, Thanh Hoa Eyaleti Halk Komitesi, yatırımcı AMC Global Development Joint Stock Company'nin AMC I Sosyal Konut Projesi'ne yatırım yapmasını onayladı. Yatırım ve inşaat hedefi, bölgedeki düşük gelirli kişilerin istikrarlı konutlara sahip olmaları için koşullar yaratmak ve yaklaşık 900 hanenin ihtiyaçlarını karşılamaktır. Bu yatırım, öz sermaye ve diğer yasal olarak harekete geçirilmiş sermaye kaynaklarından sağlanan yaklaşık 527 milyar VND tutarındaki bir yatırımla gerçekleştirilecektir.

Proje, Thanh Hoa Eyaleti Halk Komitesi tarafından yaklaşık 36 ay uzatıldı. Bu sürenin 6 ayı yatırım hazırlık süresi, proje yatırım onayı tarihinden itibaren, 30 ayı ise yatırım uygulama süresi olan 6 Ağustos 2020 - 6 Şubat 2023 tarihleri ​​arasında gerçekleştirilecek. 21 Ocak 2021 tarihinde resmi olarak inşaatına başlanan AMC I Sosyal Konut Alanı'nda şimdiye kadar yalnızca birkaç tamamlanmamış inşaat parçası bulunmakta ve proje kampüsünde yabani otlar hızla büyümektedir.

Sırada, Thanh Hoa şehrinin Dong Huong semtindeki Bao Ngoai sosyal konut projesi var. Proje, bir dizi ihlal nedeniyle şu ana kadar "engellenmiş" durumda. Thanh Hoa İl Halk Komitesi, 2018 yılında bu projenin yatırım politikasını onaylayan 3071 sayılı Belge'yi yayınladı. Yatırımcı ise Hanoi'de bulunan 379 numaralı İnşaat - Ticaret Anonim Şirketi'dir.

2022 yılı sonu itibarıyla, yetkili makamlarca henüz dairelerin kabulü ve kullanıma açılmasına izin verilmemiş olmasına rağmen, 379 nolu apartmanda daire satın alan çok sayıda hane buraya taşınarak serbestçe yaşamaya başlamıştır.

9 Ocak 2023 tarihinde, Thanh Hoa ili Halk Komitesi, yangın önleme ve yangınla mücadele kabul sonuçlarını onaylayan bir belge olmaksızın projeyi kullanıma ve işletmeye soktuğu için 379 No'lu İnşaat - Konut Geliştirme Anonim Şirketi'ne 80 milyon VND idari para cezası verme kararı aldı.

İnşaat Bakanlığı, projenin tamamlanma kabulünün denetlenmesinin ardından yakın zamanda Thanh Hoa ili Halk Komitesine, söz konusu projenin yönetmeliklere göre tamamlanma sonuçlarının kabulü için gerekli koşulları karşılamadığını belirten bir belge gönderdi.

Yukarıdaki iki sosyal konut projesine ek olarak, Thanh Hoa'daki dört sosyal konut projesi daha aynı kaderi paylaştı: Hop Luc Altyapı Geliştirme ve İnşaat Yatırım Şirketi Limited tarafından yatırım yapılan Thanh Hoa şehri, Quang Thanh semtindeki sosyal konutlar; Vietnam Konut Gayrimenkul Yatırım ve Geliştirme Anonim Şirketi tarafından yatırım yapılan Thanh Hoa şehri, Tao Xuyen semtindeki Hoang Long Endüstri ve Kent Parkı'ndaki işçi konutları; Sunjade Vietnam Shoes Company Limited tarafından yatırım yapılan Thanh Hoa şehri, Le Mon Endüstri Parkı'nın doğu bölgesindeki işçiler için sosyal konut geliştirme projesi; An Phu İnşaat, Turizm ve Ticaret Şirketi Limited tarafından yatırım yapılan Thanh Hoa şehri, Quang Thang semtindeki sosyal konutlar.

Kaynak: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-3-van-de-lon-can-thi-truong-dat-nen-dan-ve-gia-tri-thuc-loat-du-an-nha-o-xa-hoi-cham-tien-do-237183.html