Yıllık arsa fiyat tarifesi kaldırılıyor: Konut fiyatları düşecek mi?

Yıllık arsa fiyat listesi, 5 yıllık arsa fiyat listesi ve yıllık arsa fiyat düzeltme katsayısı ile değiştirilecek. Devlet, konut projelerinin girdi maliyetlerini düşürmek için birincil arsa fiyatlarını kontrol edecek ve böylece konut fiyatlarının düşmesine yardımcı olacak.

Uzmanlara göre, revize edilen taslağa göre 5 yıllık arsa fiyat listesi, arsa fiyatlarının kontrol altına alınmasına ve konut fiyatlarının düşürülmesine yardımcı olacak - Fotoğraf: QUANG DINH

Emlak uzmanları, mevcut Tapu Kanunu'nda yapılacak değişikliğin yerinde bir yönlendirme olduğunu, ancak konut projelerinde arsa maliyetlerinin düşürülmesinin yanı sıra konut fiyatlarını serinletmek için, konut arzının artırılması amacıyla binlerce tıkanan projenin önündeki engellerin kaldırılması gerektiğini söylüyor.

Projelerin girdi arazi fiyatlarını sınırlayın

Konut projelerinin toplam yatırım maliyetlerinin yaklaşık %15-30'unu arsa maliyetleri oluştururken, merkez bölgelerde konut inşaatının yatırım maliyetlerinin %50'sine kadar çıkabilmektedir. 2024 Tapu Kanunu'nun yürürlüğe girmesinden bu yana, yerel yönetimler piyasaya yakın arsa fiyat listeleri uygulama politikasını benimsedikçe, konut projelerinin arsa maliyetleri artma eğiliminde olmuştur.

Vietnam İnşaat Müteahhitleri Birliği Başkanı Bay Nguyen Quoc Hiep, Tuoi Tre ile yaptığı görüşmede, mevcut arsa fiyat listesinin uygulanması halinde arsa fiyatlarının konut fiyatlarını yakalayacağını söyledi. Şimdi, konut projelerinin girdi arsa fiyatlarını kontrol etmek için arsa fiyat ayarlama katsayısıyla 5 yıl süreyle geçerli olacak bir arsa fiyat listesi oluşturulması yönünde yasayı değiştiriyoruz.

Bu, tüm piyasanın ve tüm arazi kullanıcılarının beklentilerini karşılamaktadır. Devlet ayrıca üretim ve işletmenin girdi faktörlerini de kontrol etmektedir.

Bay Hiep, "Yıllık arsa fiyat listesinin beş yıllık bir arsa fiyat listesiyle değiştirilmesini öngören yasa değişikliği çok mantıklı. Bu değiştirilmezse, illerin piyasaya yakın bir yıllık arsa fiyat listesi oluşturma imkanı olmayacak. Arsa fiyat listesini yılda bir kez değiştirmek işe yaramayacak," diye vurguladı.

Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği Başkanı Bay Le Hoang Chau'ya göre, yıllık arazi fiyat listelerinin yayınlanması mekanizması, tüm devlet organlarının çok büyük bir iş yüküyle başa çıkmasını ve çok zorlanmasını sağladı. 5 yıllık bir arazi fiyat listesinin yayınlanması, mevcut iki kademeli yerel yönetim sisteminin idari kapasitesine uygun olacaktır.

Devlet ayrıca, gayrimenkul piyasasını düzenlemek için arazi fiyat düzeltme katsayısını da kullanabilir. Bir yıldan uzun süredir yürürlükte olan 2024 Tapu Kanunu'nda da düzeltilmesi gereken eksiklikler, yetersizlikler ve zayıflıklar ortaya çıktı. Bu revize edilmiş Tapu Kanunu taslağında ise arazi fiyat düzeltme katsayısı tek bir katsayıdan oluşmuyor.

Bay Chau, "Birçok arazi fiyat ayarlama katsayısı olacak. Gerekirse, devlet yönetim ajansı her projeye uygulanacak arazi fiyat ayarlama katsayıları yayınlayacak. Daha önce, 2013 Arazi Kanunu'nu uygularken, Ho Chi Minh Şehri her yıl ortalama 30 arazi fiyat ayarlama katsayısı kararı yayınlıyordu," dedi.

Artan arz konut fiyatlarını düşürecek

Bazı uzmanlar, arazi maliyetlerinin düşüp düşmeyeceğinin hâlâ arazi kullanım katsayısını yayınlayan yerel yönetime bağlı olduğuna inanıyor. Hükümetin yakın gelecekte, arazi kullanım katsayılarının ve arazi kullanımından elde edilen gelir oranının yayınlanmasına rehberlik edecek özel düzenlemeler içeren bir kararname yayınlaması gerekiyor; bu son derece önemli.

Bay Chau'ya göre, konut projelerinin girdi arsa maliyetlerini kontrol altına almanın yanı sıra, konut fiyatlarını düşürmek için konut arzını artırmak gerekiyor, çünkü yüksek konut fiyatları büyük ölçüde arz ve talepten kaynaklanıyor. Düşük arz ve kıtlık, yüksek konut fiyatlarına yol açıyor. Konut arzını artırmak için ise, yasal sorunlar nedeniyle yaklaşık 3.000 projenin birikmiş iş yükünü hızla çözmek gerekiyor. Arz arttığında, fiyat manipülasyonu ve fiyat enflasyonu ortadan kalkacak.

"Konut fiyatları çok yüksek çünkü binlerce projenin hukuki sorunları nedeniyle konut arzının yetersizliği nedeniyle kendi işimizi zorlaştırıyoruz ve bu da konut fiyatlarının artmasına neden oluyor. Şimdi, projelerin hukuki sorunlarını çözebilirsek, konut arzını artıracağız, böylece piyasa dengelenecek ve konut fiyatları düşecek," diye ekledi Bay Chau.

Ekonomi uzmanı Dr. Vu Dinh Anh, arazi değerlemesinin piyasa fiyatına yakın olduğu görüşünü sürdürürsek, sorunu asla kökten çözemeyeceğimize inanıyor. Bunun yerine, arazi değerlemesinin piyasa mekanizmalarına göre yapılması ilkesini benimsemeli ve aynı zamanda objektif, şeffaf ve profesyonel bir arazi değerleme piyasası inşa etmeliyiz.

Sayın Anh, birçok soruna yol açan arazi fiyat çerçevesi ve arazi fiyat listesinin tamamen kaldırılmasını önerdi. Bunun yerine, yetkili makamlarca arazi tahsisi, arazi kiralama veya arazi kullanım hakkı ihalelerinin sonuçlarına göre belirlenen belirli arazi fiyatları olacak. Arazi fiyatları, mali yükümlülüklerin (vergiler, harçlar, arazi kullanım bedelleri, arazi kirası) temeli olarak kabul edilerek, bölgeye ve kullanım amacına göre toplu bir fiyatlandırma mekanizmasıyla belirlenmelidir.

Bay Anh, "Arsa fiyat yönetimi, Fiyatlar Kanunu, Arazi Kanunu, Emlak Müzayede Kanunu gibi birçok farklı yasaya dağılmış durumda ve bu da örtüşmelere ve tutarsızlıklara yol açıyor. Ancak tutarlılık, senkronizasyon ve özellikle arazi değerlemesinde piyasa ilkelerine sıkı sıkıya uyulduğu takdirde, kalkınma gerekliliklerini karşılayan şeffaf ve etkili bir yasal çerçeve oluşturabiliriz," diye önerdi.

Taslak revize Arazi Kanunu'na göre, birincil arazi fiyatlarını devlet belirliyor. İkincil arazi piyasasını ise devlet vergiler, kredi, planlama ve arazi kullanım planları aracılığıyla düzenliyor. Bu revize düzenlemeyle, birincil piyasadaki arazi fiyatları ikincil piyasadaki işlem fiyatlarını takip etmeyecek; aksine, devlet piyasayı kontrol edecek.

Vietnam İnşaat Müteahhitleri Birliği Başkanı Bay Nguyen Quoc Hiep, arazi kullanım ücretlerinin birçok gayrimenkul yatırım ve ticaret işletmesi için yaşam ve ölüm meselesi olduğunu söyledi. Nitekim Hanoi'deki aynı konut projesi için, ilk arsa tahsis kararından ikinci arsa tahsis kararına kadar arsa fiyatı %20 artmış ve üçüncü arsa tahsisinde %20 artmaya devam etmiştir.

"Her arazi tahsisinde fiyat artıyor, bu da işletmelerin maliyetlerinin mantıksız bir şekilde artmasına neden oluyor. En büyük sorun bu," diye vurguladı Hiep.

Konuya geri dön

BAO NGOC

Kaynak: https://tuoitre.vn/bo-bang-gia-dat-hang-nam-gia-nha-co-ha-nhiet-20250822232433586.htm